İnşaatçı ipoteği, alt yüklenicinin ya da zanaatkarın (toplumda kalfa olarak bilinen inşaat-yapı yapma projesini ekibi ile üstlenen kişi veya kişiler), yükleniciden olan hak ediş alacakları için, inşaatın yapıldığı taşınmaz üzerine ipotek tesis etme hakkını düzenlemektedir. Bu hakkın amacı, alt yükleniciler ile zanaatkarların, yükleniciden olan alacaklarını teminat altına alınmasını sağlamaktır.
TMK 893/1-3'e göre Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar,.... Kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler.
Görüldüğü üzere yapı alacaklısı ipoteği kanuni ipotek hakkıdır. Tescili istemenin hukuki niteliği ise kanundan doğan ipotek hakkının eşyaya bağlı borçtur. Yapı alacaklısı ipoteği talebinin sonraki maliklere karşı ileri sürebilir.
Kanuni ipotek bakımından inşaatçı ipoteğinde TMK 893/2'ye göre Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
Hak doğmadan feragat geçerli değilken, hak doğduktan sonra bu haktan vazgeçilebilir.
Kanun koyucu, bütün tescile tabi kanuni ipotek hakları bakımından 3 aylık hak düşürücü süre öngörmüştür. TMK 894'e göre Satıcıların, mirasçıların diğer elbirliği ortaklarının kanuni ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir.
Genel kuralın mülkiyet naklini izleyen 3 ay içinde tescil edilmiş olması gerekirken inşaatçı ipoteğinde işlerin bitmesinden itibaren diğer bir deyişle borcunu ifa etmesinden itibaren 3 ay içinde inşaatçı ipoteği tescilini yaptırması gerekmektedir.
İnşaatçı ipoteği hakkının tescili bakımından, inşaatçı ipoteği hakkına sahip olan kimsenin yazılı talepte bulunması yeterli ve gerekli olup ayrıca taşınmaz sahibinin rızası aranmamaktadır. Diğer bir deyişle kanun koyucu tarafından kayıt altına alınan hakkın hukuk nezdinde itibar görmesi için hak sahibinin başkasının rızasına veya ihtiyacına gerek duymaksızın tek taraflı şekilde tescil edilir.
Kanunda inşaatçı ipoteğinin tanınmasındaki amaç, taşınmaz üzerindeki değer artışı oluşturan kimseleri korumak amacıyla yüklenici, alt yüklenici veya zanaatkarlara alacağının teminatı için kanun koyucu tarafından hak verilmiştir.
Ana yüklenici, arazi malikiyle aralarındaki sözleşme uyarınca inşaatın bir kısmını veya tamamını üstlenen kimsedir.
Ancak ana yüklenici, inşaatın belirli bazı kısımlarını örneğin su tesisatını başka yükleniciye bırakabilir. Bu yüklenicilere de alt yüklenici denilmektedir. Alt yükleniciler ile arazi maliki arasında doğrudan sözleşme ilişkisi olmadığından arazi maliki ve alt yüklenici birbirinden herhangi bir talepte bulunamayacaktır.
Ancak buna karşılık ana yüklenici, arazi malikinden olan alacağına ilişkin kanuni ipotek hakkına nasıl sahipse, aynı şekilde alt yükleniciler de her ne kadar arazi malikine karşı herhangi bir talepte bulunamasalar da yapmış oldukları işlere ilişkin kanuni ipotek hakkına sahiptir.
Alt yüklenicilerin ipotek hakkı, ana yüklenicinin ipotek hakkından bağımsızdır. Diğer bir deyişle ana yüklenici kendi alacağı için arazi malikinin taşınmazı üzerinde kanuni ipotek kurmuşsa, alt yüklenici de kendi alacağı için ayrı bir kanuni ipotek kurabilmek hakkına sahiptir.
Söz konusu kişilerin arazi malikinin taşınmazında bir değer artışı oluşturduğundan bu kimseleri koruma amacıyla hareket etmektedir.
Çünkü ilgili kişiler taşınmaz üzerinde emekleriyle veya malzeme ve emekleriyle değer artışı sağlamaktadır.
Bu bağlamda, malzeme ve emek olmaksızın taşınmaza doğrudan taşınmaz adına malzeme temini, örneğin çimento, demir, satan kimseler yapı alacaklısı kavramı içinde değildirler. Burada sadece satış sözleşmesi söz konusudur. Bu anlamda yapı alacaklısı ipoteği kapsamına girmezler.
Zanaatkarlar da emek veya emek ve malzeme karşılığında kendi alacakları için kanuni ipotek hakkı olan yapı ipoteğine başvurabilirler.
Yapı işleri kiracı tarafından yaptırılırsa yahut malik dışında bir kimse tarafından yaptırılırsa yapı alacaklısı ipoteğinin kurulması için taşınmaz malikinin de inşaatın yapılmasına rızası olmalıdır.
Yapı alacaklısı ipoteğinde tescil tapu kütüğüne yapılacak tescil talebiyle sağlanır. Tescil talebi hakkı sahibi yapı alacak sahipleridir.
Yapı alacaklıları, inşaat yapma borcu altına girdikleri andan itibaren bu tescili yapabilecektir. Diğer bir deyişle yapı alacaklıları yani yüklenici alt yüklenici veya zanaatkarlar eser sözleşmesinin kurulmasından itibaren inşaat yapma borcu altına girdikleri andan itibaren tescil talebinde bulunabilirler. Tescil talebi için borç doğuran ilişkinin kurulmuş olması yeterli olup ayrıca inşaatın başlamasına gerek yoktur.
Yapı alacaklıları, işlerin bittiği tarihten itibaren 3 ay içinde tescil talebinde bulunmalıdır.
3 ay hak düşürücü süredir. En geç 3 ay içinde talep edilmediği takdirde kanundan doğan yapı alacaklısı ipotek hakkı kaybolmaktadır.
Yapı alacaklıları ipoteğinde alacak miktarındaki tespite göre, TMK 898/3 te Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karar bağlanmış olması şarttır.
Yapı alacaklısının ipoteği kurması için iki alternatif şart vardır. Buna göre eğer alacağın miktarı baştan belirsiz ise üst ipoteği kurularak alacak belirlenecektir.
Alacak malik tarafından tanınmaz ise yapı alacaklısı hakkına sahip olan kişi mahkemeye başvurarak alacağın mahkemece belirlenmesi yoluna gidecektir.
Mahkemede görülecek davanın dava türü bakımından niteliği tespit davasıdır.
Dava süresi içinde 3 aylık süre kaçırılırsa, 3 aylık süre hak düşürücü süre olduğundan durması veya uzaması mümkün olmayıp hak kaybına neden olabilir.
Bu gibi durumlarda hak kaybı yaşanmaması için hak sahibi, mahkemeden ihtiyati tedbir niteliğinde geçici tescil talebinde bulunabilir.
Bu tescil ile birlikte sonradan tapu kütüğüne yapılacak tescillerin önüne geçmesi amaçlanır.
Yapı alacaklısı ipoteğindeki malik tarafından öngörülebilecek sınır vardır.
TMK 895/4 e göre Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez.
Malik yeterli teminat göstermişse ipotek tescil edilemez. Tescil edildikten sonra teminat verilmişse var olan ipotek terkin edilir.
Yapı alacaklısı ipoteğinde alacaklıların sıralaması, genel kuraldan sapmıştır. Kural olarak ipotek sırası, ipoteğin kurulduğu tarihe göre sıralama yapılırken ; yapı alacaklısı ipoteğinde aynı taşınmaz üzerinde birden fazla yapı alacaklısı varsa , bunlar kendi aralarında aynı sırada yer alacaklardır.
Diğer bir deyişle yapı alacaklısı ipoteğinde tescil tarihine bakılmaksızın ipoteğin aynı sırada yer alacağı kanun koyucu düzenlemektedir.
Aynı sırada olan yapı alacağı ipoteğinin tamamını karşılamaması halinde alacaklar, alacakları orana göre kısmi şekilde ödenecektir.
