TERS İCRA TAKİBİ: UYGULAMADA İİK’NUN 153. MADDESİ UYARINCA İPOTEĞİN KALDIRILMASI

1.GİRİŞ

İİK’nun 153. maddesi, taşınmazı ipotekten kurtarmayı kolaylaştırmak maksadıyla düzenlenmiştir. Bu maddede ipotekli alacakta alacaklının ortada olmaması veya borcu almaktan kaçınması halinde borçlunun ve aynı zamanda alacaklının da hakkını koruyan kurallara yer verilmiştir. Anılan madde uyarınca ipoteğin terkini (kaldırılması, fekki veya silinmesi) usulü, icra dairesine (müdürlüğüne) ipoteğin terkini başvurusu ve icra mahkemesinin ipoteğin terkini kararı olmak üzere iki aşamadan oluşmaktadır.

İİK’nun153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini yoluna alacaklı değil (ipotek) borçlu(su) başvurduğundan bu yol, uygulamada “ters icra takibi” olarak da anılmaktadır. Ancak İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipotek borçlusunun ipotek alacaklısı aleyhine icra dairesine başvurması icra takibi niteliğinde değildir. Fakat uygulamada ve Yargıtayın bazı kararlarında İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini başvurusu için ‘takip’ kelimesinin kullanıldığı da görülmektedir.

İpoteğin terkini İİK’nun 153. maddesi uyarınca (şartlar sağlanıyorsa) icra dairesinden istenebileceği gibi, genel hükümlere göre dava edilmek suretiyle de istenebilir. Fakat İİK 153. madde uyarınca ipoteğin terkini usulünde dava yoluna göre nispeten şekli ve sınırlı inceleme yapıldığından bu usul daha kolay ve seridir. Ancak İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini yoluna uygulamada nadiren başvurulmaktadır. Zira ipotekler genel olarak borcu ödenmek ya da İcra ve İflas Kanunu hükümlerince takip yoluyla paraya çevrilmek suretiyle kaldırılmakta olduğundan bu yola daha çok eski tarihli ( Eski Türk Lirası üzerinden kurulan ) ipotekler için başvurulmaktadır. Tapu kayıtlarında çok az görünen bu miktarlar ise genellikle önemsenmeyerek taşınmazlar iş bu ipotekler baki kalmak üzere devredilmektedir. Hal böyle olunca İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini yoluna başvurular sınırlı sayıda kalmaktadır.

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini usulü;6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Alacaklının temerrüdü başlıklı 106. maddesi, Borçlunun temerrüdü başlıklı 117. maddesi, 4271 sayılı Türk Medeni Kanununun İpoteğin terkinini isteme başlıklı 883. maddesi, Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı başlıklı 884. maddesi, İpotekten kurtarma başlıklı 885. maddesi,2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun İpoteğin Paraya Çevrilmesine ilişkin 148-152, 153/a maddelerinde düzenlenen benzer kurumlardan şartları, usulü ve sonuçları bakımından farklıdır.

İcra ve İflas Kanununun ipotekli alacakta alacaklının gaip bulunması veya borcu almaktan imtinaı başlıklı 153.maddesinde, “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamı ile yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir. Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder.”hükmü yer almaktadır.

İİK’nun 153. maddesinin gerekçesi şöyledir: “153. madde encümence bu bab’a ilave edilmiştir. Maliye vekaletince hazırlanan Adliye encümenine havale edilen bir kanun layihasında(tasarısında) ipotekli gayrimenkullerde alacaklıların gaip ve ikametgahları meçhul veya borçlunun kendilerine müracaatına rağmen alacağını alıp gayrimenkuldeki ipotek kaydının kaldırılması için tapu dairelerinde takrir vermekten(söylemekten) imtina edenler hakkında hususi hükümler konması teklif edilmiş olup bu teklif esas itibari ile encümence varit(yerinde) görülerek müstakil bir kanun tanzimi(düzenlenmesi) yerine İcra Kanununa bu maksadı temin eden bir hüküm konması tensip ve mezkur(bahsi geçen) layihanın(tasarının) müzakeresinde hazır bulunan Tapu Umum Müdürü Cemal Bey de hükümet namına bu tensibi kabul etmekle ol veçhile(böylece) bu madde kaleme alınmıştır.

Tapu kayıtlarının ancak mahkeme kararı ile değiştirebilmesi esasına nazaran ipotekli gayrimenkullerde alacaklının ortada bulunmaması veya borçlunun teklifi ile alacağını alarak ipoteği çözmekten imtinaı halinde, tespit edilen usuller dairesinde borçlunun müracaatı üzerine icra dairesi alacaklıya şahsen veya ikametgahı meçhul ise ilanen tebligat yaparak daireye gelip alacağını almaya davet eder. Bunun üzerine alacaklı gelmez veya gelip de imtinaı(kaçınması) hakkında makbul bir sebep beyan etmezse, ‘borçlu tarafından borcun icra veznesine yatırılmasına ve ipotek kaydının terkinine(silinmesine,kaldırılmasına)’ tetkik merciince karar verilir ve bu karar tapu dairesine bildirilir.

Borçlunun bu hallerde icra dairesine müracaat ettiği sırada borcunu yatırması mecburiyeti ile takyit edilmemiştir(kısıtlanmamıştır). Sebebi de ekseriya(çoğunlukla) ipotekli gayrimenkullere haricen müşteri bulan borçluya gayrimenkulü aynı zamanda hem ipotekten kurtarmasına ve hem de bulduğu alıcıya ferağ takriri vermeğe(devretmeye) imkân verilmesi maksadına müstenittir(dayalıdır).

Vadesi gelmeyen ipotekli alacaklılara müdayene(borç) senedindeki şartlar dairesinde işlemiş ve işleyecek faizlerle birlikte borcunu ödemek isteyen borçlular hakkında dahi bu hükmün tatbik edilmesi, borçlu lehine bir hüküm olduğu gibi ve alacaklının da hak ve menfaatini ihlal etmeyeceği mülahazası(düşüncesi) ile maddeye son bir fıkra ilave edilmiştir.”

İcra ve İflas Kanununun 153 üncü maddesi ticari işletme rehninin terkini halinde de tatbik edilir (1447 sayılı Ticari İşletme Rehni Kanununun 19/II. maddesi).

Gemi ipotekleri hakkında 153 üncü maddesinin yerine Türk Ticaret Kanununun 1052 ve 1053 üncü maddeleri uygulanır(İcra ve İflas Kanununun 153/a,III/4. maddesi).

Bu makalenin Yargıtay karar metinleri, doktrindeki görüşler, atıflar ve kaynakçaları içerir detaylı hali İstanbul Barosu Dergisinin 2024/4 ( Temmuz-Ağustos ) ve 98 cilt sayısının ( ISSN 1304-737X ) 229-302 sayfa aralığında yayınlanmıştır.

(https://www.istanbulbarosu.org.tr/files/yayinlar/dergi/istanbulbarosudergisi/Istanbul_Barosu_Dergisi_2024_4.pdf)

2. İCRA VE İFLAS KANUNUNUN 153. MADDESİ UYARINCA İPOTEĞİN TERKİNİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

İcra ve İflas Kanununun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini için gerekli şartların tamamı madde metninde açıkça düzenlenmemiştir. Alacağın ipotekle temin edilmiş olması ve ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olması veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmesi şartları madde metninde açıkça düzenlenmişken, ipoteğin tarafların özgür (serbest) iradesi ile konulmuş olması ve (devam eden) ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin mevcut olmaması Yargıtay kararlarında yer verilen şartlardandır.

2.1. Alacak İpotekle Temin Edilmiş Olmalıdır

Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881 ila 897. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipotek tanımlanmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği  (m. 881), kurulması ve sona ermesi (m. 882-887), hükümleri (m. 888-891) ve kanuni ipotek hakları (m. 892-897) ile ilgili hususlar ele alınmıştır.

Öğretide ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır.

İİK’nun 23. maddesine göre, bu kanunun uygulanmasında,  “İpotek” tabiri ipotekleri, ipotekli borç senetlerini, irat senetlerini, eski hukuk hükümlerine göre tesis edilmiş taşınmaz rehinlerini, taşınmaz mükellefiyetlerini, bazı taşınmazlar üzerindeki hususi imtiyazları ve taşınmaz eklenti üzerine rehin muamelelerini kapsar.

Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m.881). Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883/1). Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir (TMK m.884/1).

2.2. İpotek Tarafların Özgür (Serbest) İradesi ile Konulmuş Olmalıdır

Yargıtay kararlarında 153. madde uyarınca ipoteğin terkin edilebilmesi için, ipoteğin tarafların özgür (serbest) iradesi ile konulmuş olması gerektiği şartına yer verilmiştir.

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkin edilebilmesi için ipoteğin, tarafların özgür (serbest) iradeleri sonucu konulmuş olması, ipotek bedelinin fer'ileri(eklentileri) ile birlikte icra dairesine ödenmesi ve alacaklının da parayı almaktan makbul bir sebep ileri sürmeksizin kaçınmış olması gerekir.

İpotek eğer tarafların özgür (serbest) iradeleri kurulmamışsa, bir diğer ifade ile tarafların özgür iradesiyle düzenlenmiş bir ipotek akit tablosu bulunmuyorsa, İİK'nun 148. ve sonraki maddelerinde öngörülen nitelikte bir hukuki ilişkinin varlığı söz konusu olmadığı için İİK'nun 153. maddesinin uygulanması mümkün değildir.

Örneğin,

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/17104 Esas, 2015/28194 Karar ve 16.11.2015 tarihli ilamında “…taraflar arasında düzenlenmiş bir ipotek sözleşmesi bulunmamaktadır. Kaldırılması talep edilen ipotek, … Belediye Encümeninin 02/02/1990 Tarih, 153 no'lu Islah İmar Planı nedeniyle İmar Yasası gereğince kurulmuş olduğundan ipoteğin İİK'nun 153. maddesi gereğince kaldırılmasına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle ipoteğin kaldırılması talebinin reddi gerekir…”;

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2014/15265 Esas, 2014/17702 Karar ve 17.06.2014 tarihli ilamında “…Somut olayda fekki talep edilen ipotek, taşınmazın belediye adına kayıtlı iken 775 Sayılı Gecekondu Kanunu gereğince şikayetçinin murisine satışından kaynaklanmıştır. İpotek sebebi 775 Sayılı Kanunun uygulanması olmakla, tarafların özgür iradesiyle düzenlenmiş ipotek akit tablosunun bulunmaması nedeniyle, İİK'nun 148 ve sonraki maddelerinde öngörülen nitelikte bir hukuki ilişkinin varlığından söz edilemeyeceği için olayda İİK'nun 153/2. maddesinin uygulanması mümkün değildir…”;

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2012/15031 Esas, 2013/2659 Karar ve 04.03.2013 tarihli ilamında “…Şikayet konusu ipoteğin ve eklerinin incelenmesinde; 775 sayılı Yasa gereğince oluşturulmuş kanuni ipotek olduğu, tarafların özgür iradesiyle düzenlenmiş ipotek akit tablosunun bulunmadığı görülmektedir. Bu durumda İİK.nun 148. ve sonraki maddelerinde öngörülen nitelikte bir hukuki ilişkinin varlığından söz edilemeyeceği için olayda İİK.nun 153/52. maddesinin uygulanması mümkün bulunmamaktadır. Mahkemece ihtilafın çözümü yargılamayı gerektirdiğinden şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsizdir…”;

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2009/17933 Esas, 2009/26371 Karar ve 28.12.2009 sayılı ilamında “…Somut olayda kaldırılması istenen ipotek, … 2. Noterliğinin 10.10.1986 tarih ve 2216 nolu inşaat sözleşmesi sonucunda kurulan bir ipotek olup, İİK.nun 148.ve sonraki  maddelerinde öngörülen hukuki bir ilişkinin varlığından söz edilemez. Bu nedenle İİK.nun 153/2.maddesinin olayda uygulanması mümkün bulunmamaktadır…” ;

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 14304/8469 ve 19.06.1992 tarihli ilamında “…İlgililerince Vakıflar İdaresine ödenmeyen taviz bedellerinin Vakıflar İdaresince ne şekilde hesaplanıp alınacağı 2762 sayılı kanunun 2888 sayılı değişik 27/2.maddesinde gösterilmiştir. İvaz alacağına yasa ile getirilen teminat Yargıtayın yerleşmiş görüşlerine göre bir gayrimenkul mükellefiyetidir. İİK’nun 153. Maddesinde yazılı serbest irade ile kurulmuş bir ipotek değildir. Bu nedenle ipoteğin dar yetkili mercide çözülemeyeceği düşünülerek istemin reddi gerekirken kabulü isabetsizdir…”denilmektedir.

2.3. (Devam Eden) İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Mevcut Olmamalıdır

Yargıtay kararlarında ipotek alacaklısının icra takibi yapmamış olması halinde153. madde uyarınca ipoteğin terkini yoluna başvurulabileceğine yer verilmiştir.

İİK’nun 153. maddesi hükmü, ipotek alacaklısının devam eden bir icra takibi başlatmamış olması hali içindir. Eğer, ipotek alacaklısı borçluya (ve varsa ipotekli taşınmaz malikine) karşı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmış ise borçlu (veya ipotekli taşınmaz maliki)  borcu icra dairesi hesabına ödemek suretiyle icra dairesinden ipoteğin kaldırılması için tapu sicil müdürlüğüne yazı yazılmasını talep edebilir. Takip konusu borcun fer’ileri dahil tamamının ödenmesi halinde ipoteğin kaldırılması icra takibinin doğal sonucudur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2011/18127 Esas, 2012/3968 Karar ve 16.02.2012 tarihli ilamı). Kaldı ki devam eden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla bir takibin mevcut olması, ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olmadığı gibi borcu almaktan ve ipoteği çözmekten de imtina etmediği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla bu durumda 153. madde uyarınca ipoteğin terkini için gerekli şartlar bulunmamaktadır.

Yargıtay kararlarında ipotek alacaklısının icra takibi yapmamış olması halinde153. madde uyarınca ipoteğin terkini yoluna başvurulabileceğine yer verilmişse de bu şartın devam eden takipler için geçerli olup olmadığına dair açık bir ayrıntıya yer verilmemiştir. Kanımca, eğer ipotek alacaklısı daha önceden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla (ilamlı ya da ilamsız) bir takip başlatmış ancak İİK’nun 150/e maddesi uyarınca takip düşmüşse (bu takibin İİK’nun 78. maddesi uyarınca yenilenmesi de mümkün bulunmadığından) borçlu (veya ipotekli taşınmaz maliki),  borcu icra dairesi hesabına ödemek suretiyle icra dairesinden ipoteğin kaldırılmasını sağlayamayacağından, borçlu (veya ipotekli taşınmaz maliki) İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini yoluna başvurabilir. Zira bu durumda 153. madde uyarınca ipoteğin terkini yoluna başvuruda borçlunun (veya ipotekli taşınmaz malikinin) hukuki menfaati bulunmaktadır.

2.4. İpotek Alacaklısı Gaip ve Yerleşim Yeri Meçhul Olmalı veya Borcu Almaktan ve İpoteği Çözmekten İmtina Etmelidir

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini için ipotek alacaklısı ‘gaip’ ve ‘yerleşim yeri’ meçhul olmalı veya borcu (alacağını) almaktan ve ipoteği çözmekten (terkin ettirmekten) imtina etmelidir (kaçınmalıdır). Bu durum öğretide Borçlar Kanununda yer alan “alacaklının temerrüdü”(m.106)ve borçlunun “tevdi hakkı”(m.107) hükümlerine benzetilmektedir.

Zira bu durumda ipotek borcu kendisine ödenmek istenilen alacaklının haklı bir sebep olmaksızın borcu (alacağını) almaktan kaçınması “alacaklının temerrüdü”ne, borçlunun ise borcu icra dairesine tevdi ederek borcundan kurtulması “tevdi hakkı”na benzemekle beraber her iki kurum sebepleri, şartları ve sonuçları bakımından birbirinden farklıdır.

Yargıtay borcunu tevdi etmek isteyen borçlunun BK m. 91 vd hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesine veya İİK m. 153 hükmüne göre icra mahkemesine başvurmak yollarından birini seçmek hakkına sahip olduğunu kabul etmektedir.

Bu şart incelenirken öncelikle İİK’nun153. maddesinde yer verilen ‘gaip’ ve ‘yerleşim yeri’ kelimelerinin manasının tespiti gerekmektedir.

Türk Medenini Kanununun 32/1.maddesinde ‘gaiplik’ şöyle tabir edilmektedir: “Ölüm tehlikesi içinde kaybolan veya kendisinden uzun zamandan beri haber alınamayan bir kimsenin ölümü hakkında kuvvetli olasılık varsa, hakları bu ölüme bağlı olanların başvurusu üzerine mahkeme bu kişinin gaipliğine karar verebilir.”

Türk Medenini Kanununun 19. maddesinde ‘yerleşim yeri’ ise şöyle tabir edilmektedir: “Yerleşim yeri bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir. Bir kimsenin aynı zamanda birden çok yerleşim yeri olamaz. Bu kural ticarî ve sınaî kuruluşlar hakkında uygulanmaz.”

İİK’nun 153. maddesinde geçen ‘gaip’ ve ‘yerleşim yeri’ kelimeleri, Türk Medeni Kanununda düzenlenen ‘gaiplik’ten ve ‘yerleşim yeri’nden farklı olup günlük hayatta kullanılan, gaip için nerede olduğu bilinmeyen (ortada olmayan), yerleşim yeri için ise adres manalarına gelmektedir. Zira İİK’nun 153. maddesinde TMK’nun19. ve 32.maddesine bir atıf bulunmadığı gibi, İİK’nun 153. maddesinin gerekçesinde de TMK’nun19. ve 32.maddesine herhangi bir gönderme yoktur. Kaldı ki İİK’nun 153. maddesinde, “…alacaklıya usulüne göre tebliğ edilir…” hükmüne yer verilmek suretiyle (bu maddeye göre düzenlenecek) muhtıranın,ipotek alacaklısına tebliğ edileceği belirtilmiştir. Ancak TMK’nun 32. maddesine göre bir kimsenin gaipliğine karar verilmesi halinde ölüme bağlı haklar, aynen gaibin ölümü ispatlanmış gibi kullanılır. Bu durumda ise hakkında gaiplik kararı verilen kimseye değil bu kimsenin mirasçılarına tebligat yapılır. Oysa ki 153. maddede ‘gaip’in kendisine tebligat yapılacağı düzenlenmiştir. Sonuç olarak 153.maddenin taşınmazı ipotekten kurtarmaya yönelik kolaylık sağlama amacı, gerekçesi ve düzenleniş biçimi göz önüne alındığında Türk Medeni Kanundaki ‘gaiplik’ ve ‘yerleşim yeri’ni kastetmediği anlaşılmaktadır. Nitekim yargı kararlarında da Türk Medenini Kanununda düzenlenen gaiplik ve yerleşim yeri ile ilgili herhangi bir tartışma yapılmadığı da görülmektedir.

İpotek alacaklısının adresinin meçhul olup olmadığı Tebligat Kanunu ve Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’e göre tespit olunur. 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28/2. maddesinde “… Yukarıki maddeler mucibince tebligat yapılamayan ve ikametgahı, meskeni veya iş yeri de bulunamayan kimsenin adresi meçhul sayılır.”;  Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in 48/1-2 maddesinde “(1)Yönetmelik hükümleri uyarınca kendisine tebligat yapılamayan, tebliğ memuru tarafından adresi tespit edilemeyen, adres kayıt sisteminde de yerleşim yeri adresi bulunmayan kişinin adresinin tespiti için tebligatı çıkaran merci tarafından adres araştırması yapılır. (2) Tebligatı çıkaran merci, muhatabın adresini öncelikle resmî veya özel kurum ve dairelerden, bunlardan sonuç alınamadığı takdirde kolluk vasıtasıyla araştırabilir ve tespit ettirebilir. Yapılan araştırmalara rağmen muhatabın adresinin tespit edilememesi halinde adres meçhul sayılır.” hükmüne yer verilmektedir.

Tüzel kişi adreslerinin ilgili sicile(şirketler için ticaret siciline, dernekler için dernek kütüğüne, vakıflar için vakıf siciline) tescil edilmesi sebebiyle adresin meçhul olması daha çok gerçek kişiler yönünden söz konusudur. Her ne kadar Adres Kayıt Sistemi Yönetmeliğine göre gerçek kişilerin adres bildirim ve adrese ilişkin değişiklikleri yirmi iş günü içinde nüfus müdürlüklerine veya Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne bildirme yükümlülüğü, bildirmediğinde ise idari para cezası yaptırımı bulunmakta ise de uygulamada bazı kişilerin adres kayıt sisteminde adresi (mernis adresi) bulunmadığı görülmektedir.

Bir diğer durumda ise ipotek borçlusu borcunu ödemeye hazır olup da ipotek alacaklısı gaip olmayıp adresi de biliniyor fakat (kanunen makbul bir sebep olmaksızın) borcu (alacağını) almaktan ve ipoteği terkin ettirmekten kaçınıyorsa, ipotek borçlusu yine İİK’nun 153.maddesi uyarınca ipoteği terkin ettirebilir.

3. BİRİNCİ AŞAMA: İCRA VE İFLAS KANUNUNUN 153. MADDESİ UYARINCA İCRA DAİRESİNE (MÜDÜRLÜĞÜNE) BAŞVURU USULÜ VE İCRA DAİRESİNCE (MÜDÜRLÜĞÜNCE) YAPILMASI GEREKEN İŞ VE İŞLEMLER

İİK’nun153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini için birinci aşama, icra dairesine (müdürlüğüne) başvuru aşamasıdır. İcra dairesine ipoteğin terkini talebi kural olarak her zaman yapılabilir. Ancak yukarıda bahsedildiği üzere devam eden bir ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi varsa bu yola başvurulamaz.

İİK’nun153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini yoluna alacaklı değil (ipotek) borçlu(su) başvurduğundan bu yol, uygulamada “ters icra takibi” olarak da anılmaktadır. Ancak İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipotek borçlusunun ipotek alacaklısı aleyhine icra dairesine başvurması icra takibi niteliğinde değildir. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2012/10469 Esas, 2012/12447 Karar ve 14.12.2012 tarihli ilamında “...talep İİK'nun 153. maddesinden kaynaklanmakta olup yasal anlamda bir takipten söz edilemez...” denilmektedir. Zira bu yola alacaklı (örnek no 1) takip talebi ile başvurmadığı gibi borçluya ödeme veya icra emri gönderilmez ve borçluya karşı cebri icra uygulanmaz. Fakat uygulamada ve Yargıtayın bazı kararlarında İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini başvurusu için ‘takip’ kelimesinin kullanıldığı da görülmektedir.

3.1. İpoteğin Terkini Başvurusunda Bulunabilecekler

İcra ve İflas Kanununun 153. maddesinde ipoteğin terkini yoluna borçludan başka kimlerin de başvurabileceği hususu açıkça düzenlenmemiştir.

İpotekle temin edilmiş bir alacağın borçlusunun bu yola başvurabileceği aşikardır. Ancak bu yola (asıl) borçludan başkaları da başvurabilmektedir.

Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m.881). Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883/1). Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir (TMK m. 884/1). Bu sebeple bu yola borçludan başka, borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotekli taşınmazın maliki, taşınmazı ipotekle yükümlü olarak devralan taşınmaz maliki, ipotek borçlusunun vefat etmiş olması halinde mirasçıları başvurabileceği gibi, ipotek alacaklısının vefat etmiş olması halinde mirasçılarının tamamına veya ipotek alacağını temlik alarak ipotek alacaklısının haklarına halef olan alacaklıya karşı da başvurulabilir.

İpoteğin terkini başvurusunda bulunabilecekler gerçek kişiler olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilir.

3.2. Yetkili İcra Dairesi

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davaların, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması hakkındaki yetki kuralı, kamu düzenine ilişkin ve kesin olduğu için taşınmazın aynına ilişkin olan ipoteğin terkini talebi için de yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir (Aynı yönde: KURU, Baki,a.g.e., s. 1031: İpotek borçlusu, ipotek alacaklısının gaip olduğunu, adresinin (yerleşim yerinin) bilinmediğini veya borcu (alacağı) almaktan ve ipoteği çözmekten kaçındığını bildirerek, (taşınmazın bulunduğu yerdeki) icra dairesinden, ipoteğin çözülmesini ister.). Ancak icra dairesi, yetkili olup olmadığını kendiliğinden (re’sen) inceleyemeyeceği gibi taraflar ileri sürse dahi bu hususta değerlendirme yapamaz. Bu nedenle icra mahkemesinin ipoteğin terkini talebini incelemesi aşamasında, icra mahkemesi kamu düzenine ilişkin kesin yetki kuralı uyarınca icra dairesinin ve kendisinin yetkili olup olmadığını kendiliğinden incelemeli, eğer ipoteğin terkini başvurusu taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine (mahkemesine) yapılmamışsa mahkemece kendiliğinden yetkisizlik kararı verilmelidir.

3.3.İcra Dairesine Başvuru Usulü

İİK’nun 8/1. maddesinde “İcra ve iflas daireleri yaptıkları muamelelerle kendilerine vakı talep ve beyanlar hakkında bir tutanak yaparlar. Sözlü itirazlar ile talep ve beyanların altları ilgililer ve icra memuru veya yardımcısı veya katibi tarafından imzalanır.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm gereği İİK’nun 153.maddesi gereği ipoteğin kaldırılması beyanı (talebi) yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak uygulamada icra dairelerinin yoğunluğu sebebiyle, ilgililer sözlü olarak değil yazılı olarak başvuruda bulunmaktadırlar.

İpotek borçlusu taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinden başka bir yerde bulunmaktaysa, ipoteğin terkinine dair yazılı başvurusunu, bulunduğu yerdeki adliyenin ilgili birimi (varsa muhabere bürosu, yoksa nöbetçi icra müdürlüğü gibi) vasıtasıyla, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine muhabere yolu ile göndertmek suretiyle de yapabilir.

Bu başvuru (örnek no 1) takip talebi ile yapılmaz. Zira (örnek no 1) takip talebi alacaklı tarafından borçlu aleyhine doldurulur. Nitekim takip talebinin 9 nolu kısmında “alacaklının takip yollarından hangisini seçtiği”, “ yukarıdaki ( ) bentte yazdığım hakkımın alınmasını talep ederim” ve “Alacaklı veya Vekilinin imzası” kısımları bulunmaktadır. Bu yola borçlunun başvurması sebebiyle takip talebi, 153. madde uyarınca başvuruya uygun değildir.

İpoteğin terkini başvurusu İİK’nun 153. maddesi gereği anılan şartları sağlar şekilde düzenlenecek (aşağıdaki gibi) bir dilekçe ile (ipotek akit tablosu, ipotek resmi senedi vb.) ipotek (borç) belgesini de ekleyerek yapılır. Ancak icra dairesi ipotek borçlusunun sunduğu ipotek belgesi ile yetinmemeli, gerek dosya borcunun hesabı, gerekse borçlunun bildirdiği tarafların teyidi bakımından ilgili tapu müdürlüğünden borca konu ipotek akit tablosu ve ipotek resmi senedini istemelidir.

İpotek borçlusu (ya da taşınmaz maliki) öncelikle, ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu (bilinmediğini) veya borcu (alacağı) almaktan ve ipoteği çözmekten (terkin ettirmekten) imtina ettiğini (kaçındığını) beyan ederek icra dairesine (müdürlüğüne) başvurmalıdır. İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini ancak bu maddede öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde icra mahkemesinden istenebilir. Bunun dışındaki ifa veya borcun diğer sona erme sebeplerinden biri ile sona erdiği nedenlerine dayalı olarak, taşınmazın tamamen yok olduğu, ipoteğin geçersiz olduğu veya borcun olmadığı gibi gerekçeler ile ipoteğin kaldırılması ancak genel hükümler çerçevesinde talep edilebilir.

Eğer ipotek borçlusu (ya da taşınmaz maliki) İİK’nun 153. maddesi gereği “ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin (adresinin) meçhul bulunduğunu (bilinmediğini) veya borcu (alacağı) almaktan ve ipoteği çözmekten (terkin ettirmekten) imtina ettiğini (kaçındığını)” beyan etmeden sebep bildirmeksizin ya da bu manalara gelmeyecek (ipoteğin geçersizliği gibi) başka bir sebep bildirerek ipoteğin terkini talebinde bulunursa icra dairesi ipotek borçlusunun bu talebini reddetmeli ve ipotek alacaklısına muhtıra göndermemelidir.

İcra Müdürlüğüne Başvuruda Verilecek Dilekçe Örneği:

… İCRA MÜDÜRLÜĞÜ’NE

İPOTEĞİN TERKİNİNİ İSTEYEN

BORÇLU                               : Adı, Soyadı, TC Kimlik No ve adresi

İPOTEK ALACAKLISI       : Adı, Soyadı, (Biliniyorsa) TC Kimlik No ve adresi

KONUSU                               :İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini talebidir.

AÇIKLAMALAR                 :

İpotek alacaklısına olan borca karşılık … ili, … ilçesi, … ada, … parsel, … mahallesi, … cinsi taşınmaz üzerine alacaklı lehine ipotek konulmuştur.

Borcu ödemeye hazırım ancak ipotek alacaklısı gaip ve yerleşim yeri bilinmemektedir. / İpotek alacaklısı borcu (alacağını) almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınmaktadır.

TALEP                                   :

Bu nedenle İİK’nun 153. uyarınca ipoteğin terkini için ipotek alacaklısına muhtıra gönderilmesini talep ederim. Tarih.

       Borçlu

Ad, Soyad, İmza

EK      : İpotek akit tablosu ve ipotek resmi senedi

3.4.Alınması Gereken Harçlar ve Masraflar

İİK’nun153. maddesi uyarınca icra dairesine başvuruda, ipotek borçlusundan sadece başvurma harcı alınır. Cebri icra uygulanmak üzere borçluya karşı başlatılan bir takip bulunmadığından peşin harç, icranın yerine getirilmesi harcı, başvurma harcının yarısı kadar (maktu) cezaevi yapı harcı vb. harç alınmaz. Yine cebri icra uygulanmak suretiyle borçludan tahsil edilen bir para bulunmadığından ipotek alacaklısına ödenen paradan ise tahsil harcı ve cezaevi yapı harcı vb. harç kesilmez.

Başvurma harcı dışında ipotek alacaklısına tebliğ edilecek muhtıra için posta masrafı ve borç hesabı hususunda bilirkişi incelemesi yapılması gerekmekte ise bilirkişi ücreti ayrıca alınır.

3.5.İpotek Borcunu Kimin Hesaplayacağı ve Borcun Ne Zaman Ödeneceği

İcra ve İflas Kanununun 153. maddesinde borç miktarını kimin hesaplayacağı hususu açıkça düzenlenmemiştir. Uygulamada duraksama olmaksızın ipotek borcu icra dairesi tarafından hesaplanmakta (gereği halinde bilirkişiye hesaplatmakta) ise de öğretide farklı görüşler bulunmaktadır.

Bir görüşe göre, icra dairesi talep konusu alacak hakkında bir inceleme yapmak yetkisine sahip olmamakla birlikte (İİK m.61’e kıyasen), borçlunun talebi üzerine bir tutanak düzenleyerek ödenmesi gereken tutarı, varsa işlemiş ve işleyecek faizini de hesaplamak suretiyle tespit etmeli ve tespit edilen tutarın icra veznesine yatırılması için borçluya uygun bir süre vermelidir (BUDAK, Ali Cem: “İpotekli Borcun İcra Dairesine Tevdii Yoluyla İpoteğin Terkini”, Haluk Konuralp Anısına Armağan, 2. Cilt, s. 43-44.).

Diğer bir görüşe göre, İİK m. 153’e göre ödeme ve ipoteğin terkini imkanından yararlanmak isteyen borçlu, faiz ve giderleriyle birlikte borcun miktarını kendisi hesaplamalı ve borcun toplam tutarını beyan ederek icra veznesine yatırmalıdır. Kanuna göre, icra dairesinin borcun miktarını hesaplama ve belirlenen miktarın yatırılmasını isteme görevi ve yetkisi bulunmamaktadır. İcra dairesi borcun miktarını belirlemek için hesaplama yapmış veya bu hesaplamayı bilirkişiye yaptırmış olsa dahi daha sonra icra mahkemesi aşamasında icra mahkemesinin yeniden borcun miktarını hesaplama veya bu hesaplamayı bilirkişiye yaptırma yetkisi bulunmaktadır. Sonuç olarak icra mahkemesinde aynı süreç tekrar edileceğinden icra dairesinin borcun miktarını hesaplaması gerekli değildir (AKKAYA, Tolga: “İpotek Alacaklısının Adresinin Meçhul Olması Veya Borcu Almaktan ve İpoteği Çözmekten Kaçınması Sebebiyle İcra Mahkemesi Kararı İle İpoteğin Terkini”, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Akar Öcal Armağanı, Hukuk Fakültesi Yayını N.19, Eskişehir, 2016, s. 312.). Yine bu görüşe göre, ihbarnamenin gönderilebilmesi için borçlu tarafından ipotekle teminat altına alınan borcun tamamı icra dairesine yatırılmalıdır. Borcun miktarının belirlenmesi bakımından alacaklının beyanına da başvurmak gerekeceğinden, icra dairesinin borcun gerçek miktarını inceleme ve belirlediğini miktarın hesaba yatırılmasını emretme yetkisi bulunmamaktadır. Tevdi edilen borcun miktarının doğru olup olmadığı alacaklının tutumuna göre ve daha sona icra mahkemesinde yapılacak incelemeyle belirlenecektir. Alacaklı ihbar üzerine süresi içinde icra dairesine gelerek alacağını ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin alması halinde icra mahkemesinin dahi inceleme yapmasına gerek kalmayacaktır (AKKAYA, Tolga, a.g.e., s. 314.).

Ancak yukarıda bahsedildiği üzere uygulamada duraksama olmaksızın borç miktarı icra dairesi tarafından hesaplanmakta ya da hesabın detaylı olması halinde yine icra dairesi tarafından bilirkişiye hesaplatılmaktadır. Zira icra dairesi alacaklıya on beş gün içinde parayı (alacağını) almasını ve ipoteği kaldırmasını muhtıra ile tebliğ etmektedir. İpotek borçlusunun tek taraflı iradesi doğrultusunda belirleyeceği, belki de eksik hesaplanmış olan bir paranın alınarak ipoteğin kaldırılmasının muhtıra ile tebliğ edilmesi, alacaklının alacağını eksik almasına sebebiyet verebileceğinden borcun icra dairesi tarafından hesaplanması ( gereği halinde icra dairesi tarafından bilirkişiye hesaplatılması) gerektiği kanaatindeyim. Pek tabidir ki icra mahkemesi aşamasında icra dairesi işlemleri denetlendiğinden icra mahkemesince de hesaplama yapılacaktır. Ancak ipotek alacaklısının icra dairesi tarafından gönderilen muhtırada yazılı olan borç miktarına güvenerek ipoteği tapu müdürlüğüne başvurmak suretiyle kaldırması halinde icra mahkemesi aşamasına geçilmeyeceği için mahkemede hesaplama teyit edilemeyecek ve belki de alacağını eksik alan ipotek alacaklısı hak kaybına uğrayacaktır.

Uygulamada icra dairelerinin emanet, harç, cezaevi harcı ve vadeli banka hesapları bulunmaktadır. İcra Dairesince hesaplanan ipotek borcu, icra dairesinin ‘emanet’ banka ( İİK m. 9) hesabına depo edilir.

İcra ve İflas Kanununun 153. maddesinde borcun icra dairesi hesabına ne zaman ödeneceği hususu da açıkça düzenlenmemiştir.153. madde uyarınca ipotek borçlusunun icra dairesine başvurusu esnasında ipotek borcunu derhal (aynı gün) depo etmesi gerekmez. Yukarıda bahsedildiği üzere icra dairesi ipotek borçlusunun sunduğu ipotek belgesi ile yetinmemeli, gerek dosya borcunun hesabı, gerekse borçlunun bildirdiği tarafların teyidi bakımından ilgili tapu müdürlüğünden borca konu ipotek akit tablosu ve ipotek resmi senedini istemelidir. Nitekim uygulamada ipotek borcuna konu ipotek akit tablosu ve ipotek resmi senedinin ilgili tapu müdürlüğünden temin edilmesi ve özellikle de borcun bilirkişi marifetiyle hesaplanması gerektiği hallerde borcun hesaplanması vakit alabilmektedir. Ancak 153. madde uyarınca düzenlenecek muhtıra, borcun tamamen ödenmesi halinde tebliğe gönderilmelidir. Nitekim uygulama da duraksama olmaksızın bu yöndedir.

Her ne kadar 153. maddenin gerekçesinde “…Borçlunun bu hallerde icra dairesine müracaat ettiği sırada borcunu yatırması mecburiyeti ile takyit edilmemiştir(kısıtlanmamıştır). Sebebi de ekseriya(çoğunlukla) ipotekli gayrimenkullere haricen müşteri bulan borçluya gayrimenkulü aynı zamanda hem ipotekten kurtarmasına ve hem de bulduğu alıcıya ferağ takriri vermeğe(devretmeye) imkân verilmesi maksadına müstenittir(dayalıdır)…” denilmekte ise de ipotek borcunun ferileri dahil tamamı icra dairesi hesabına depo edilmeden alacaklıya muhtıra gönderilmemelidir. Zira 153. maddenin “…İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder.”; “Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde” ve “Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini (ödenmesini) deruhde eden (üstlenen,kabul eden) borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder.” hükmü ile icra dairesi alacaklıya on beş gün içinde icra dairesine gelerek parayı (ipotek alacağını) almasını muhtıra ile tebliğ eder. Dolayısıyla henüz depo edilmemiş bir paranın (ipotek alacağının) alınması alacaklıya tebliğ edilemeyeceğinden ve yine henüz depo edilmemiş bir paranın (ipotek alacağının) alınmasından imtina edilemeyeceğinden borcun fer’ileri dahil tamamının mutlaka muhtıra düzenlenmeden önce icra dairesi hesabına depo edilmesi şarttır. Yerleşik Yargıtay kararlarına göre de ipoteğin kaldırılabilmesi için borcun tamamının ödenmesi şarttır. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2016/12227 Esas, 2017/3025 ve 01.03.2017 tarihli ilamında “…Bu durumda İİK.nun 153.maddesi uyarınca ipoteğin kaldırılabilmesi için borçlu tarafından, ipotek akit tablosunda yer alan vade tarihinden talep tarihine kadar ana para ve eklentilerinin ödenmesi zorunlu olup, icra müdürlüğü tarafından borçluya çıkartılacak muhtırada bu hususların gözetilip gözetilmediği de icra hakimince denetlenmelidir…” denilmektedir.

Kanaatimce 153. madde uyarınca açılan dosyanın sürüncemede kalmaması için ipotek borçlusuna, başvurusu esnasında tebligat masrafı yatırtılmalı ve borç hesaplandıktan sonra hesaplanan borcun makul bir sürede icra dairesi hesabına depo edilmesi, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılacağı tebligat ile ihtar edilmeli, icra dairesince borçluya verilecek bu makul sürede borç depo edilmezse dosya işlemden kaldırılmalıdır.

3.6. İcra Dairesince Borcun Hesaplanması Usulü

İpotek borçlusu İİK’nun 153.maddesi uyarınca gerekli beyanda bulunursa icra dairesince ipotek borç belgelerine göre ipoteğin ana para ipoteği ya da üst sınır ipoteği olup olmadığı, faizi, varsa vade tarihi vb. hususlar gözetilerek borç hesaplanmalıdır. Eğer hesaplanan borç tamamen icra dairesi hesabına yatırılmazsa ipotek alacaklısına muhtıra gönderilmemelidir. Borcun eksik depo edilmesi halinde ipoteğin terkini talebi icra mahkemesince reddedilmelidir.

İcra dairesine depo edilmesi gereken borç miktarı, alacak miktarının ipoteğin kuruluşu esnasında belirli olup olmamasına göre, başka bir deyişle ipoteğin niteliğine göre hesaplanır. TMK'nun 851. maddesinden de anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması istenilen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara (kesin borç, karz, kapital) ipoteği, belirli değilse üst sınır (limit, azami meblağ, maksimal) ipoteği kurulur.

Alacak miktarı ipoteğin kuruluşu sırasında belli ve bu miktar tapu siciline tescil edilmişse bu durumda anapara ipoteği söz konusu olur. Örneğin (A), (B)’ den ödünç aldığı 500.000,00 TL’yi temin etmek üzere taşınmazı üzerinde (B) lehine 500.000,00 TL’lik bir ipotek kurmuşsa bu durumda anapara ipoteği söz konusu olur. Buna karşılık, alacağın miktarı ipoteğin kuruluşu sırasında belli değilse, bu durumda üst sınır ipoteği söz konusu olur. Örneğin (A)’nın doğmuş ve ileride doğabilecek tüm kredi borcunu temin etmek üzere taşınmazı üzerinde (B) Bankası lehine 500.000,00 TL’lik bir ipotek kurulmuşsa bu durumda üst sınır ipoteği söz konusu olur.

TMK’nun 875. maddesine göre, taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer: 1. Ana para, 2. Takip giderleri ve gecikme faizi, 3. İflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.

Anapara ipoteğinde alacaklı, ipoteğin kaldırılması için ana paranın dışında geçen günlerin faizlerini de isteyeceğinden bu durumda ipoteğin terkini talebi tarihine kadar ana para ve eklentilerinin ödenmesi halinde ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilir. Bu sebeple anapara ipoteğinde icra dairesince işlemiş faiz de hesaplanarak icra dairesi hesabına depo ettirilmelidir.

Üst sınır ipoteği ise TMK'nun emredici hükümlerinden olan 851. ve 881. maddelerinde düzenlenmiştir. Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. İşte bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç ile buna eklenecek faiz, icra takip giderleri ile yanlarca kararlaştırılan diğer ferileri, yani TMK'nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir. Bu özellik üst sınır ipoteğini kesin borç ipoteğinden ayıran önemli bir unsur olmaktadır. Zira kesin borç ipoteğinde ipotek akit tablosunda belirtilen ana alacaktan başka TMK'nun 875. maddesi uyarınca takip giderleri ile faiz ve diğer ferileri de teminat kapsamına girmektedir.

Üst sınır ipoteği kurulurken akit tablosuna üst sınır belirlenmesi yapıldıktan sonra “bu meblağa ilaveten” denilmek suretiyle ilave yapma olanağı bulunmamaktadır. Yapılsa da geçerli sayılmaz. Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/1246 Esas, 2021/4009 Karar ve 14.06.2021 tarihli ilamı.).  Bir diğer ifade ile, İpotek akit tablosunda limit miktarı saptandıktan sonra, "bu meblağa ilaveten ve ayrıca" ibareleri ile ipoteğin kapsamını genişleten kayıtların eklenmesinin, üst sınır ipoteği olarak tesis edilen ipoteğin türünü anapara ipoteğine dönüştürmesi mümkün değildir.
Zira, TMK'nın emredici nitelikteki 851, 881, 875 ve 876. maddeleri hükümlerini bertaraf etmeye yönelik bu kayıtların hukuki sonuç doğurmaları kabul edilemez (YHGK'nun24.05.1989 tarih ve 111-294 E., 378 K. sayılı ilamı bu yöndedir). Dolayısıyla üst sınır(limit) ipoteğinde faiz dahil borç miktarı limitten fazla ise“bu meblağa ilaveten” denilmek suretiyle limite ekleme yapılması halinde dahi sadece limite kadar olan kısım icra dairesi hesabına depo ettirilmelidir.

Vadesi henüz gelmemiş ipotek borcunu, ipotek senedine göre işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte ödeyen borçlu hakkında da bu hüküm uygulanır. Yine bu durumda da limit ipoteğinde faiz dahil borç miktarı limitten fazla ise sadece limite kadar olan kısım icra dairesi hesabına depo ettirilmelidir.

Limit ipoteği veren kimse bu sınırı aşan tutar ile sorumlu tutulamaz. Limit ipoteğinde teminat altına alınan asıl borç, faiz, icra takip ve giderleri ve ferilerden oluşan toplam borç miktarı bu limiti aşamayacağı için alacaklı limiti aşan miktar yönünden ayrıca ilamsız takip yapabilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2006/15017 Esas, 2006/19057 Karar ve 12.10.2006 tarihli ilamı.) ya da genel hükümlere göre dava açabilir.

Yargıtay, toplu ipotekte (MK m. 855), taşınmazlardan birini ipotekle yükümlü olarak iktisap eden üçüncü kişinin (MK m. 889/1), İİK’nun 153. maddesi uyarınca bu bağımsız bölüme isabet eden ipotek bedelini ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını sağlayabileceğine karar vermiştir (UYAR, Talih, Mart 2008,a.g.e., s.12646:12. HD 7.11.1995, E: 15141 K:15286.).

Hesabı incelik arz eden ‘Vadeli’ (Süreli),‘Faizsiz’ (Bilafaiz), ‘Fekki Bildirilinceye Kadar (FBK) Vadeli (Süreli)’ olarak ve ‘Eski Türk Lirası’ (ETL) üzerinden kurulan ipotek borçlarının hesabında Yargıtay kararlarındaki kriterlere uyulmalıdır.

İpotekle temin edilmiş borç, ipotek belgesinde belirtilen sürenin dolması ( tarihin ya da vadenin gelmesi) ile muaccel olur. İpotek alacaklısı bu tarihten itibaren gecikme (temerrüt) faizi isteyebilir. İpoteğin süresiz (vadesiz) olarak kurulması halinde ise borç, alacaklının ihtarı ile muaccel hale geleceğinden ihtar tarihinden itibaren gecikme faizi istenebilir.

İpotek bir vadeye bağlanmış ise, bu süre muacceliyet koşulunu ifade eder. Bir başka anlatımla konulan süre bu tarihten önce ipoteğe dayalı hakkın talep edilemeyeceğini, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılamayacağını, sürenin dolması ile takip hakkının kullanılabileceği anlamını taşır. Ayrıca faizsiz kurulan ipoteklerde, temerrüt faizi de belirtilen bu vade tarihinden başlar (Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 2012/13423 Esas, 2013/1048 Karar ve 31.01.2013 tarihli ilamı).

İpotek vadeli (süreli) ve faizsiz (bilafaiz) olarak kurulmuşsa, vade tarihinden ipoteğin terkini talebi tarihine kadar yasal faiz hesaplanmalıdır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2016/12227 Esas, 2017/3025 Karar ve  01.03.2017 tarihli ilamı). İpotek vadeli (süreli) ancak faizli olarak kurulmuşsa vade tarihinden ipoteğin terkini talebi tarihine kadar ipotek belgelerinde kararlaştırılan oranda faiz hesaplanmalıdır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2016/23200 Esas, 2017/472 Karar ve 17.01.2017 tarihli ilamı).

İpotek akit tablosunda (resmi senedinde) tarafların vade tarihinden ipoteğin kaldırılacağı tarihe kadar da faiz talep edilemeyeceği hususu kararlaştırılmışsa akit tablosunda yer alan bu hüküm adı geçenleri bağlar. İpotek akdinin faizsiz olarak kurulması halinde vade tarihine kadar faiz istenemeyeceği, ancak vadeden sonra faiz istenmesinin mümkün olduğu yolundaki ilke, taraflarca ipotek akit tablosunda vadeden sonraki dönem için bağlayıcı bir anlaşmanın bulunmaması halinde geçerlidir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2005/26399 Esas, 2006/3037 Karar ve 20.02.2006 tarihli ilamı). Dolayısıyla bu durumda vade tarihinden sonrası için de faiz hesaplanmaz.

İpotek akit tablosundaki ‘fekki bildirilinceye kadar süre ile’ açıklaması ise muacceliyet koşulu olmayıp, ipoteğin süresiz olarak yapıldığını göstermektedir. Bir diğer ifade ile bu açıklama, mevcut alacağa faiz istenebilmesinin bir bildirimle borçlunun temerrüde düşürülmesi gerektiği şartına bağlandığı anlamındadır. Borçlar Kanunu'nun 117/2.maddesinde yer alan borcun ifa edileceği gün (vade tarihi) sözleşmede yer almıyorsa, bu durumda borçlunun temerrüdünün ne zaman gerçekleştiğinin tespitinde Borçlar Kanunu'nun 117/2.maddesinin (818 Sayılı BK'nun101/1.maddesi) “muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla mütemerrit olur” hükmü dikkate alınmalıdır. Bu halde borçlu ihtar ile temerrüde düşeceğinden alacaklı ihtar tarihinden itibaren geçmiş günler faizini isteyebilecektir. Borçluya bir ihtarname tebliğ edilmişse işlemiş faizin ihtarnamenin tebliğ tarihinden (ihtarnamede ödeme süresi verilmişse sürenin bitiminden) itibaren hesaplanması gerekir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2020/6850 Esas, 2021/3147 Karar ve 18.03.2021 tarihli ilamı). Ancak borçluya anılan şekilde bir ihtarname tebliğ edilip edilmediğinin icra dairesince tespiti mümkün değildir. Bu sebeple ‘fekki bildirilinceye kadar süreli’ bir ipoteğin terkini için İİK’nun 153. maddesi uyarınca icra dairesine başvurulması halinde, ipotek borçlusundan kendisine anılan şekilde bir ihtarname tebliğ edilip edilmediği hususunda beyan (ve varsa ihtarname örneğinin dosyaya) alınması, tebliğ edilmişse ihtarnamenin tebliğ tarihinden (ihtarnamede ödeme süresi verilmişse sürenin bitiminden) itibaren faiz hesaplanması gerektiği kanaatindeyim. İpotek borçlusunun kendisine ihtarname tebliğ edilip edilmediği ve ihtarname içeriği hususunda yanlış veya eksik bir beyanda bulunması halinde ipotek alacaklısının kendisine tebliğ edilecek muhtıraya karşı bu hususta da icra dairesine beyanda (itirazda) bulunması mümkündür.

Uygulamada genellikle Eski Türk Lirası ile ipotek borcu için 153. madde uyarınca ipoteğin terkini yoluna başvurulduğundan Eski Türk Lirasının Yeni Türk Lirasına nasıl çevrilerek hesaplanacağı hususu da önem arz etmektedir.

5083 sayılı Türkiye Cumhuriyetinin Para Birimi Hakkında Kanunun 2. maddesi uyarınca, Türk Lirası değerler Yeni Türk Lirasına dönüştürülürken, bir milyon Türk Lirası (1.000.000 TL) eşittir bir Yeni Türk Lirası (1 YTL) değişim oranı esas alınır, hükmü nazara alınarak altı sıfır atılmak suretiyle Yeni Türk Lirasına dönüştürülür (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2014/31983 Esas, 2015/5940 Karar ve 16.03.2015 tarihli ilamı).

Uygulamada icra daireleri tarafından Eski Türk Lirası, Yeni Türk Lirasına çevrilirken ipotek bedelinin günümüz şartlarına güncellenip güncellenmeyeceği ve bu hususta bilirkişi raporu alınıp alınmayacağı hususunda bazen tereddütler yaşansa da Eski Türk Lirası, anılan kanun hükmü uyarınca Yeni Türk Lirasına çevrilmelidir. Zira ipotek bedelinin günümüz şartlarına güncellenmesi gerektiği ancak ipotek alacaklısı tarafından kanunen makbul bir sebep olarak ileri sürülebilir, bu husus re’sen nazara alınamaz.

3.7. İcra Dairesince İpotek Alacaklısına Gönderilecek Muhtıra Örneği

Borçlu yukarıda anılan şekilde hesaplanacak borcu icra dairesi hesabına tamamen öderse, icra dairesi alacaklıya (vefat etmiş olması halinde mirasçılarına) 15 gün içinde daireye gelerek ipotek bedelini almasını ve ipoteği çözmesini (terkin ettirmesini),Yargıtay kararlarındaki ve uygulamadaki adıyla (aşağıdaki gibi bir) “muhtıra” ile tebliğ eder, ödeme veya icra emri gönderilmez. 153. madde uyarınca icra dairesince düzenlenen yazı için Yargıtay kararlarında genellikle “muhtıra” ibaresi kullanılmakta ise de zaman zaman “ihbar” ibaresi kullandığı da görülmektedir.

… İCRA MÜDÜRLÜĞÜ

DOSYA NO                          :

İİK’NUN 153. MADDESİ UYARINCA MUHTIRA

İPOTEK ALACAKLISI        : Adı, Soyadı, (Biliniyorsa) TC Kimlik No ve adresi

İpotek borçlusu ... tarafından, … ili, … ilçesi, … ada, … parsel, … mahallesi, … cinsi taşınmaz üzerine lehinize ipotek tesis edilmiş olup borçlu tarafından … TL ipotek borcu müdürlüğümüz hesabına depo edilmiştir. İİK’nun 153. Maddesi uyarınca iş bu muhtıranın tebliğinden itibaren on beş (15) gün içinde dairemize (müdürlüğümüze) gelerek parayı (ipotek bedelini) almanız ve ipoteği çözmeniz (terkin ettirmeniz),

Bu müddet içinde gelmediğiniz veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediğiniz (kaçındığınız) taktirde icra mahkemesi kararıyla ipotek kaydının terkinine karar verileceği hususu tebliğ ve ihtar olunur. Tarih.

İcra Müdürü (veya Yardımcısı), Sicil no

                        İmza

3.8. İpotek Alacaklısına Gönderilecek Muhtıranın Tebliğ Usulü

7201 Sayılı Tebligat Kanununun 7/a maddesinde belirtilen gerçek ve tüzel kişilere tebligatın elektronik yolla yapılması zorunludur. Bunlar dışında kalan gerçek ve tüzel kişilere, talepleri halinde elektronik tebligat adresi verilir. Bu durumda bu kişilere tebligatın elektronik yolla yapılması zorunludur. TK. 7/a-1-2. fıkra hükümlerine göre elektronik yolla tebligatın zorunlu bir sebeple yapılamaması halinde bu Kanunda belirtilen diğer usullerle tebligat yapılır. Elektronik yolla tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.

Bu sebeple elektronik tebligat adresi mevcut olan kişilere tebligatın elektronik yolla yapılması zorunlu olduğundan 153. madde uyarınca düzenlenen muhtıra öncelikle ipotek alacaklısının varsa elektronik tebligat adresine gönderilir. Elektronik tebligat adresi bulunan ilgililerin bu adresi, icra dairesince tebligat hazırlanması esnasında gözükmekte ve uyap sistemi tarafından ilgilinin elektronik tebligat adresi bulunduğuna dair uyarı verilmektedir. Ancak gaip ve yerleşim yeri meçhul olan ipotek alacaklısının elektronik tebligat adresinin bulunması düşük bir ihtimaldir.

İpotek alacaklısının elektronik tebligat adresi bulunmuyorsa; 7201 Sayılı Tebligat Kanununun 10/1.maddesinde “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsa bilinen en son adresinde yapılır” hükmüne yer verilmektedir. Bu durumda 153. madde uyarınca düzenlenen muhtıra alacaklının (varsa) ipotek senedindeki (borç belgesindeki) adresine gönderilir.

Tebligat Kanununun 10/2.maddesinde “Bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması hâlinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresi, bilinen en son adresi olarak kabul edilir ve tebligat buraya yapılır” hükmüne yer verilmekte olup ipotek senedindeki (borç belgesindeki) adrese tebligat yapılamazsa veya ipotek senedinde alacaklının hiç adresi bulunmuyorsa, gerçek kişilerin adres kayıt sisteminde bulunan (varsa) adresine tebligat yapılır.

Tebligat Kanununun 21/2.maddesinde “Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adreste hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır” hükmüne yer verilmesi ve 20.04.2021 tarihli ve 31460 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 2019/2 Esas, 2020/3 Karar ve 20.11.2020 tarihli kararında “Muhatabın bilinen en son adresine çıkartılan tebligatın iade edilmesi ve adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresinin bu adresten farklı olması halinde; adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresine “Mernis adresi” şerhi verilerek Tebligat Kanunu’nun 21/2. maddesi uyarınca doğrudan tebligat çıkartılmasının yeterli olduğuna, öncelikle bu adrese normal bir tebligat çıkartılmasının gerekmediğine” karar verilmesi sebebiyle, ipotek senedindeki adrese tebligat yapılamazsa gerçek kişilerin adres kayıt sisteminde bulunan adresine doğrudan “mernis şerhli tebligat” yapılır.

Tüzel kişilerin ipotek senedindeki adresine tebligat yapılamazsa veya ipotek senedinde alacaklının hiç adresi bulunmuyorsa, Tebligat Kanununun 35/4. maddesinde “Daha önce tebligat yapılmamış olsa bile, tüzel kişiler bakımından resmî kayıtlardaki adresleri esas alınır ve bu madde hükümleri uygulanır” hükmüne yer verilmesi sebebiyle öncelikle tüzel kişinin resmi kayıtlardaki (şirketler için ticaret siciline, dernekler için dernek kütüğüne, vakıflar için vakıf siciline) adresine (normal) tebligat, tüzel kişinin resmi kayıtlardaki adresine de tebligat yapılamazsa, bu adrese “35.Maddeye Göre Tebligat” şerhi ile tebligat yapılır.

Bütün bunların yanı sıra, yukarıda anılan yollarla tebligat yapılamazsa,İİK’nun 21/2. maddesinde; “İlamda ve 38. maddeye göre ilam hükmünde sayılan belgelerle ipotek senedinde yazılı olan adresi değiştiren alacaklı veya borçlu, keyfiyeti birbirlerine noter vasıtası ile bildirmiş olmadıkça, tebligat aynı adrese yapılır ve bu adreste bulunmadığı takdirde Tebligat Kanunu'nun 35. maddesi uygulanır” yasal düzenlemesine yer verilmiştir. Buna göre; borçlunun adrese dayalı kayıt sisteminde kayıtlı adresinin bulunmaması halinde ipotek akit tablosunda yazılı adresine daha önce usulüne uygun tebligat yapılmamış olsa bile bu adrese Tebligat Kanunu'nun 35.maddesine göre tebligat yapılabilir.

İpotek alacaklısının elektronik tebligat adresi bulunmuyor, ipotek senedinde adresi bulunmuyor, gerçek kişi ise adres kayıt sisteminde (mernis adresi) adresi bulunmuyor, tüzel kişi ise resmi kayıtlarda adresi bulunmuyor veya adres bulunmakla birlikte tebligat yapılamıyorsa artık ilanen tebligat hükümleri uygulanır.

Adresi meçhul olanlara tebligat ilanen yapılır. Yukarıdaki maddeler mucibince tebligat yapılamayan ve ikametgahı, meskeni veya iş yeri de bulunamayan kimsenin adresi meçhul sayılır. Adresin meçhul olması halinde keyfiyet tebliğ memuru tarafından mahalle veya köy muhtarına şerh verdirilmek suretiyle tespit edilir. Bununla beraber tebliği çıkaran merci, muhatabın adresini resmi veya hususi müessese ve dairelerden gerekli gördüklerine sorar ve zabıta vasıtasıyla tahkik ve tespit ettirir. Yabancı memleketlerde oturanlara ilanen tebligat yapılmasını icabettiren ahvalde tebliği çıkaran merci, tebliğ olunacak evrak ile ilan suretlerini yabancı memlekette bulunan kimsenin malum adresine ayrıca iadeli taahhütlü mektupla gönderir ve posta makbuzunu dosyasına koyar (Tebligat Kanunum. 28). İlanen tebliğ, son ilan tarihinden itibaren yedi gün sonra yapılmış sayılır. İlanen tebliğe karar veren merci, icabına göre daha uzun bir müddet tayin edebilir. Ancak, bu süre 15 günü geçemez (Tebligat Kanunum. 31).

Tüzel kişi adreslerinin ilgili sicile (şirketler için ticaret siciline, dernekler için dernek kütüğüne, vakıflar için vakıf siciline) tescil edilmesi sebebiyle adresin meçhul olması daha çok gerçek kişiler yönünden söz konusudur.

Ayrıca belirtmek gerekir ki uygulamada sık görüldüğü üzere tebligat yapılmak istenen muhatabın bulunduğu binanın yıkılmış olması gibi sebeplerle gerçek kişinin mernis veya tüzel kişinin resmi adresi mevcut olmasına rağmen bu adreste tebligatın yapıştırılacağı-asılacağı bir kapı bulunmadığı için (yukarıda anılan diğer yollar ile de tebligat yapılamıyorsa)bu durumda da ilanen tebligat yapılır.

Uygulamada ipoteğin konulmasından uzun yıllar sonra ipoteğin terkini yoluna başvurulduğunda, ipotek alacaklısı şirketlerin ticaret sicilinden silinebildiği görülmektedir. Şirketlerin ticaret sicilinden terkini halinde tüzel kişiliği sona erer. Şirketin tüzel kişiliği  ticaret sicilinden terkini  üzerine son bularak davada taraf ve dava (takip) ehliyeti de bulunmaz. Tüzel kişiliği sona ermiş şirketin taraf gösterilmesi, Tebligat Kanunu 35. maddeye göre tebligat yapılmaya çalışılması ve İİK'nun 153.maddesindeki koşulları sağlanmaya çalışılması mümkün değildir. Taraf ehliyeti kamu düzeni ile ilgili olup bu hususun re'sen de göz önünde bulundurması zorunludur. Dolayısıyla tüzel kişiliği bulunmayan ipotek alacaklısı şirket taraf gösterilerek İİK'nun 153. maddesine göre ipoteğin fekki talep edilemez. İİK’nun153. maddesi uyarınca icra müdürlüğü tarafından alacaklı şirkete tebligat yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Şirketin münfesih durumda olması bu tebligat zorunluluğunu ortadan kaldırmayacaktır. Ticaret sicilinden terkin edilmiş şirket hakkında takip işlemlerine başlanması ve yürütülmesi tasfiye memuru ile ticaret sicile yöneltilecek dava sonucunda tüzel kişiliğin yeniden ihyası ile mümkündür. Bu durumda icra dairesince ipotek borçlusuna, alacaklı şirketin yeniden ihyası için görevli ve yetkili mahkemede dava açabilmesi için yetki belgesi verilmeli, şirketin ihya kararıyla yeniden tüzel kişilik kazanması durumunda ise şirkete usulüne göre tebligat yapılarak İİK’nun 153. maddesindeki prosedür işletilmelidir.

3.9. İİK’nun 153. Maddesi Uyarınca Tebliğ Edilen Muhtıra Karşısında İpotek Alacaklısının Durumu

İpotek alacaklısı bu muhtıra üzerine, icra dairesine gelerek (paranın adına kayıtlı banka hesabına ödenmesi talebiyle) alacağı tahsil edebilir ve ilgili tapu müdürlüğüne başvurmak suretiyle ipoteği terkin ettirebilir veya itirazı varsa kanunen makbul bir sebep bildirebilir (itirazda bulunabilir) ya da icra dairesine gelmeyebilir veya gelmesine rağmen kanunen makbul bir sebep bildirmeyebilir.

Bir görüşe göre, Alacaklı icra dairesine gelerek alacağı tahsil ederse, yani alacaklının kendisine yapılan bildirim üzerine icra dairesine gelerek parayı tahsil etmesi halinde, ipoteğin fekki için icra mahkemesine başvurulması gerekli olmayıp icra müdürünün ipoteğin kaldırılması için doğrudan doğruya tapu dairesine müzekkere yazması gerekir (BUDAK, Ali Cem, a.g.e., s. 44.). Ancak kanaatimce ipotek alacaklısı icra dairesine gelip itirazda bulunmaksızın alacağını tahsil etse, hatta icra dairesinden ipoteğin kaldırılmasını talep dahi ipotek icra dairesince kaldırılamaz (Aynı yönde: AKKAYA, Tolga, a.g.e., s. 315). Zira 153. maddeye göre ancak icra mahkemesi ipoteğin terkinine karar verebilir. Hal böyle olunca ipotek, ancak icra mahkemesi kararı ile ya da ipotek alacaklısının tapu müdürlüğüne müracaatı halinde kaldırılır. Nitekim 153. maddenin gerekçesinde de “…Tapu kayıtlarının ancak mahkeme kararı ile değiştirebilmesi esasına nazaran … ipotek kaydının terkinine tetkik merciince karar verilir” denilmektedir.

İİK’nun 153. maddesi uyarınca kendisine muhtıra tebliğ edilen ipotek alacaklısı, ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması için genel mahkemelerde dava açabilir ve böyle bir dava açtığını beyan ederek ipoteğin terkini talebine karşı icra müdürlüğüne itiraz edebilir. İpotek alacaklısı, böyle bir dava açmadan da, kanunen makbul bir sebep beyan ederek ipoteğin kaldırılması talebine karşı icra müdürlüğüne “itiraz” edebilir. Sebebin kanunen makbul olup olmadığı icra mahkemesince incelenir. Buradaki itiraz deyimi, İİK’nun 62. maddesinde düzenlenen itiraz kavramından içeriği, şekli, süresi, etkisi vb. yönlerden farklıdır. Zira 62. maddedeki (süresinde) itiraz, ödeme emrine karşı borçlu tarafından yapılır ve bunun üzerine icra dairesi takibi durdurur. Buradaki itiraz deyimi ise ipotek alacaklısının muhtıraya karşı kanunen makbul bir sebep beyan etmesi halidir. Nitekim bu beyan (itiraz) üzerine icra dairesi (takibin durdurulması gibi) bir karar da vermez, sebebin makbul olup olmadığını icra mahkemesi değerlendirir. 153.madde uyarınca icra dairesinin görevi, borcu hesaplayıp hesaba depo ettirmek ve alacaklıya muhtıranın tebliğini sağlamaktır.

İpotek alacaklısı muhtıranın tebliğinden itibaren 15 gün içinde icra dairesine gelmez veya gelip de “kanunen makbul bir sebep” beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ederse icra mahkemesi (yukarıda anılan şartların sağlanması halinde)ipotek bedelinin alacaklı adına saklanmasına(hıfzına) ve ipotek kaydının terkinine karar verir.

Alacaklının icra dairesine gelmemesinden kasıt yukarıda anılan muhtıraya sözlü ya da yazılı olarak itirazda (beyanda) bulunmamasıdır. Yukarıda izah edildiği üzere icra dairelerine sözlü beyan mümkün ise de önemle belirtmek gerekir ki muhtıraya karşı “kanunen makbul bir sebep” beyan eden (itiraz eden) alacaklının bu itirazını (beyanını)süresinde yapması ve icra dairesine yazılı olarak tutanak altına aldırması gerekir. İpotek alacaklısı muhtıra gönderen yer icra dairesinden başka bir yerde bulunmaktaysa, İİK’nun 153. maddesi uyarınca beyanını (itirazını) bulunduğu yerdeki adliyenin ilgili birimi (varsa muhabere bürosu, yoksa nöbetçi icra müdürlüğü gibi) vasıtasıyla, icra dairesine muhabere yolu ile göndertmek suretiyle de yapabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, Yargıtaya göre, icra dairesine muhtıraya karşı itiraz edilmeksizin, sadece icra mahkemesine verilen cevap dilekçesi ile ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanmasının talep edilmiş olması, İİK'nun 153. maddesi gereğince icra müdürlüğüne yapılmış itiraz sayılamaz. Bu durumda (diğer şartlarında sağlanması halinde) icra mahkemesi tarafından İİK'nun 153. maddesi gereğince ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/24357 Esas,2015/26172 Karar ve 27.10.2015 tarihli ilamı). Ancak Yargıtayın kanuni süresinden sonra itirazda bulunulsa dahi, ipoteğin kanuni ipotek olması halinde 153. madde uyarınca kaldırılamayacağına dair kararı da mevcuttur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/17104 Esas, 2015/28194 Karar ve 16.11.2015 tarihli ilamı). İpoteğin, tarafların özgür (serbest) iradeleri sonucu konulmuş olması,İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkin edilebilmesi için gerekli şartlardan biri olduğundan ipotek alacaklısı tarafından böyle bir itirazda hiç bulunulmasa dahi ipoteğin terkini şartlarının mevcut olup olmadığı icra mahkemesince re’sen incelenmesi gerektiğinden ipoteğin kaldırılamayacağı aşikardır.

Pek tabidir ki muhtıranın usulsüz tebliği halinde ipotek alacaklısı tarafından tebliğin usulsüz olduğu öne sürülerek icra dairesine itirazda bulunulabilir. Bu durumda tebliğin usulüne uygun olup olmadığı icra mahkemesince değerlendirilecektir.

3.10. İcra Dairesinin İİK’nun 153. Maddesi Uyarınca Yapacağı İş ve İşlemlere Karşı Şikayet Usulü

Şikayet, icra (ve iflas) dairelerinin, kanuna aykırı olan veya hadiseye uygun bulunmayan işlemlerinin iptali veya düzeltilmesi veya yerine getirilmeyen veya sebepsiz sürüncemede bırakılan bir hakkın yerine getirilmesi için başvurulan kendine özgü bir kanun yoludur (KURU, Baki, a.g.e., s. 103.). Bu kanun yolu, medeni usul hukukundaki kanun yollarına benzemez.

Şikayet, icra-iflas hukukunda (kendine özgü) bir kanun yoludur. Şikayet, dava da değildir ) KURU, Baki, a.g.e,, s. 103-104).

2004 Sayılı İcra ve İflas Kanununun Şikayet ve şartlar başlıklı 16. maddesinde “(1)Kanunun hallini mahkemeye bıraktığı hususlar müstesna olmak üzere İcra ve İflas dairelerinin yaptığı muameleler hakkında kanuna muhalif olmasından veya hadiseye uygun bulunmamasından dolayı icra mahkemesine şikayet olunabilir. Şikayet bu muamelelerin öğrenildiği tarihten yedi gün içinde yapılır. (2)Bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı her zaman şikayet olunabilir.” hükmüne yer verilmektedir.

Bu maddenin uygulanmasından kaynaklı uyuşmazlıklar (harcın yanlış alınması, borcun yanlış hesaplanmış olması, alacaklıya muhtıra tebliğ edilmemesi vb sebepler) için ilgililer icra dairesi (müdürlüğü) iş ve işlemlerine karşı icra mahkemesine (icra memur muamelesini) şikayet yoluna başvurabilir. Zira bu durumda ilgililerin şikayet yoluna başvurmasında hukuki menfaati vardır.

4. İKİNCİ AŞAMA: İCRA VE İFLAS KANUNUNUN 153. MADDESİ UYARINCA İCRA MAHKEMESİNCE YAPILMASI GEREKEN İŞ VE İŞLEMLER

153. madde uyarınca ipoteğin terkini için ikinci aşama, icra dairesince düzenlenen muhtıranın ipotek alacaklısına tebliğinden itibaren 15 günlük sürenin dolması sonrasında icra mahkemesince ipoteğin terkini aşamasıdır.

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini talebi, dava niteliği taşımayan yargı işi olduğundan arabuluculuğa başvurulmasına gerek yoktur.

4.1. Görevli Mahkeme

İcra ve İflas Kanununun 153.maddesinde “… icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir...” hükmü yer almakta olup bu madde uyarınca ipoteğin terkininde görevli mahkemenin icra mahkemesi olduğu aşikardır. İpoteğin niteliğinin görevli mahkemenin tayinine etkisi bulunmamaktadır (Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 2010/11727 Esas, 2011/2456 Karar ve 18.03.2011 tarihli ilamı).

4.2. Yetkili İcra Mahkemesi

İcra mahkemesine ipoteğin terkini başvurusu kural olarak her zaman yapılabilir. İpoteğin terkini başvurusu, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için, (kesin) yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir(HMK. m.12/I). Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2020/11655 Esas, 2021/1064 Karar ve 08.02.2021 tarihli ilamında “...Somut olayda, davacı taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını talep etmektedir. Taşınmazın aynına ilişkin davaların taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerektiği 6100 sayılı HMK'nın 12/1. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davaların, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması hakkındaki bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin ve kesin olduğu için, bu konuda yetki sözleşmesi yapılamaz ve yetki sözleşmesi ile başka yetkili mahkeme kararlaştırılamaz...” denilmektedir.

İİK'nun 4. maddesi gereğince ipoteğin terkini başvurusu hangi icra dairesine yapılmış ise bu başvuru ile ilgili işlemler (şikayetler, ipoteğin terkini talebi vs) başvurunun yapıldığı yer icra müdürlüğünün bağlı bulunduğu icra mahkemesinde çözümlenir. Her ne kadar icra dairesi yetkili olup olmadığını değerlendiremez ise de icra mahkemesi kamu düzenine ilişkin kesin yetki kuralı uyarınca icra dairesinin ve kendisinin yetkili olup olmadığını kendiliğinden (re’sen) değerlendirmeli, eğer ipoteğin terkini başvurusu taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine (mahkemesine) yapılmamışsa mahkemece kendiliğinden yetkisizlik kararı verilmelidir.

4.3. Dosyanın İcra Mahkemesine Geliş Usulü

İİK’nun 153. maddesi uyarınca bir karar verilmesi için dosyanın icra mahkemesine geliş usulüne ilişkin bir uygulama birliği bulunmamaktadır.

Öğretide ileri sürülen görüşe göre, “İcra dairesi on beş gün içinde icra dairesine gelerek ipoteği çözdürüp parayı (alacağını) almasını alacaklıya usulüne göre (özellikle ipotek senedindeki adresine; m.21,II) tebliğ eder (m.153,1 c.l). Alacaklı, (kendisine verilen) bu on beş günlük süre içinde icra dairesine gelmez veya gelip de kanunen geçerli bir mazeret bildirmeksizin ipoteği çözmekten ve parayı (alacağı) almaktan kaçınırsa, icra dairesi, dosyayı icra mahkemesine verir” (KURU, Baki, a.g.e., s.1032; UYAR, Talih, Mart 2008, a.g.e., s.12630). Yargıtaya göre de icra dairesi, ipotek borçlusunun talebi doğrultusunda bir karar verilmek üzere dosyayı icra mahkemesine gönderebilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2014/30189 Esas, 2015/5904 Karar ve 16.03.2015 tarihli ilamı).

Uygulamada da icra daireleri genellikle, ipotek alacaklısına muhtıranın tebliğinden itibaren başlayan 15 günlük sürenin dolmasından sonra talep halinde, (icra mahkemesine ipoteğin terkini başvurusu yapılmadığı halde) İİK’nun 153. maddesi uyarınca bir karar verilmek üzere dosyayı icra mahkemesine göndermektedir. Ancak bazı icra daireleri ise ipotek borçlusunun İİK’nun 153. maddesi uyarınca icra mahkemesine doğrudan ipoteğin terkini başvurusu yapması gerektiğinden bahisle dosyanın icra mahkemesine gönderilmesi talebini reddetmekte, bazı icra mahkemeleri ise(kendisine ipoteğin terkini başvurusu yapılmadığı halde) icra dairesi tarafından İİK’nun 153. maddesi uyarınca bir karar verilmek üzere kendisine gönderilen dosyaları, ipotek borçlusunun İİK’nun 153. maddesi uyarınca icra mahkemesine doğrudan ipoteğin terkini başvurusu yapması gerektiğinden bahisle icra dairesine iade etmektedir.

İcra ve İflas Kanununda icra müdürünün dava açılmaksızın (icra mahkemesine başvuru yapılmaksızın) dosyayı icra mahkemesine gönderebileceği haller sınırlı olarak sayılmıştır. Örneğin İİK’nun 121. maddesi gereği satışın nasıl yapılacağının icra mahkemesinden sorulması, İİK’nun 97. maddesi gereği istihkak iddiasına ilişkin karar verilmek üzere dosyanın icra mahkemesine gönderilmesi, İİK’nun 111/a maddesi gereği borçluya satış yetkisi verilmesi halinde satışın onayı ile malın devir ve teslim işlemlerinin yapılması için dosyanın icra mahkemesine gönderilmesi gibi. İİK’nun 153. maddesinde ise dosyanın bu usulde icra mahkemesine gönderileceğine dair ibare bulunmamaktadır. Nitekim uyap (avukat portal) sisteminde, icra mahkemesinde “İpoteğin kaldırılması (fekki)” adlı dava açma (başvuru) bölümü de mevcuttur. Kanaatimce, ipotek alacaklısına muhtıranın tebliğinden itibaren başlayan 15 günlük sürenin dolmasından sonra icra dairesi dosyayı bu usulde icra mahkemesine göndermemeli, ipotek borçlusu ipoteğin terkini talebiyle icra mahkemesine başvurmalı ve icra dairesi bu başvuruya istinaden dosyayı icra mahkemesine (mahkemenin istemi üzerine) göndermelidir.

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini başvurusu, HMK anlamında bir dava olmayıp İcra ve İflas Kanununa özgü bir hukuki yoldur. Ancak ipotek borçlusunun icra mahkemesinden ipoteğin terkini talebi için uygulamada ‘ipoteğin terkini davası’ tabiri de kullanılmaktadır.

4.4. Yargılama Usulü

İcra mahkemesi çekişmesiz yargı usulüne göre inceleme yapar (HMK m.382/2-f/1). Çekişmesiz yargı işlerinde aksine bir hüküm bulunmadıkça re’sen araştırma ilkesi geçerli olduğundan icra mahkemesi öncelikle (kesin yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğu için)yetkili olup olmadığını, ipoteğin terkini şartlarının mevcut olup olmadığını, bu kapsamda ipoteğin özgür irade ile kurulan bir ipotek olup olmadığını, halen devam eden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin (tapu kaydında İİK m.150/c şerhinin) mevcut olup olmadığını, ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olup olmadığını,15 günlük beyan (itiraz) süresinin dolup dolmadığını, (gereği halinde bilirkişi raporu alınarak) borcun tamamının icra dairesi hesabına depo edilip edilmediğini (borcun doğru hesaplanıp hesaplanmadığını),muhtıranın usulüne uygun olarak tebliğ edilip edilmediğini, varsa itirazın süresinde olup olmadığını ve itiraz sebebinin kanunen makbul bir sebep olup olmadığını re’sen incelemelidir. Özetle icra dairesinin tüm işlemleri 153. madde çerçevesinde denetlenmelidir.

Çekişmesiz yargı işlerinde, niteliğine uygun düştüğü ölçüde, basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 385/1). İcra mahkemesine arz edilen hususlar ivedi işlerden sayılır ve bu işlerde basit yargılama usulü uygulanır ( İİKm. 18/1). (Basit Yargılama Usulünde) Mahkeme, mümkün olan hallerde tarafları duruşmaya davet etmeden dosya üzerinden karar verir (HMK m. 320/1). Eğer muhtıraya karşı bir beyanda (itirazda) bulunulmamışsa (dosya kapsamına göre) duruşma açılmaksızın dosya üzerinden karar verilebilir. Ancak muhtıraya karşı bir beyanda bulunulmuşsa, bu beyanın “kanunen makbul bir sebep” kapsamında kalıp kalmadığının anlaşılması ya da icra dairesince hesaplanan miktara itiraz edilmesi halinde hesabın doğruluğunun tespiti bakımından icra mahkemesince, işin niteliği gözetilerek duruşma açılıp ipotek alacaklısı ve ipotek borçlusu duruşmaya davet edilerek, İİK’nun 153. maddesinde belirtilen ilke ve kurallar çerçevesinde, gereği halinde bilirkişi incelemesi yapılarak ipoteğin kaldırılması koşullarının oluşup oluşmadığı denetlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Yargıtay kararları, duruşma açılıp taraf teşkili sağlanarak ipotek alacaklısının iddia ve delillerinin araştırılması, ipotek belgelerinin celp edilmesi, İİK'nun 153.maddesi ve TMK’nun 875. ve devamı maddeleri hükümleri de nazara alınarak ipoteğin nevi (türü) belirlenerek ve gerektiğinde bilirkişiden de yararlanılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği yönündedir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2010/18430 Esas, 2010/30982 Karar, 21.12.2010 tarihli ilamı).

İcra mahkemesi genel hükümlere göre, işin esası hakkında inceleme yapmaz. İcra mahkemesi sadece 153. maddede belirtilen şekil şartlarının yerine getirilip getirilmediğine ilişkin sınırlı incelemekle yapmakla yetkilidir. Dar yetkili icra mahkemesinde ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması talebinde bulunulamaz (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2014/19592 Esas, 2014/26717 Karar ve 11.11.2014 tarihli ilamı).

4.5. Hangi Durumların Kanunen Makbul Bir Sebep Olarak Kabul Edileceği

İİK’nun 153. maddesi hangi durumların “kanunen makbul bir sebep” olarak kabul edileceği hususunu düzenlememiştir.

Uygulamada sık rastlandığı üzere ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanmadığı (Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 2016/24074 Esas,  2017/15029 Karar ve  04.12.2017 tarihli ilamı ) ve borçlular hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçildiği (Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 2016/19830 Esas, 2016/23276 Karar ve 10.11.2016 tarihli ilamı) gibi sebepler İİK'nun 153. maddesinde belirtilen "kanunen makbul bir sebep" niteliğindedir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki ipotek alacaklısının birden fazla mirasçısı varsa İİK’nun 153. maddesi uyarınca gönderilen muhtıraya alacaklılardan (mirasçılardan) birinin “kanunen makbul bir sebep” öne sürmesi halinde, bu itiraz muhtıraya itiraz etmeyen diğer alacaklı(lar) lehine de sonuç doğurur ve ipoteğin terkini talebinin reddi gerekir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/34077 Esas,  2016/5795 Karar ve 01.03.2016 tarihli ilamı).

İcra mahkemesi ileri sürülen sebebin kanunen makbul bir sebep olup olmadığını incelemeli, alacaklının parayı almaktan ve ipoteği kaldırmaktan kaçınma sebebi olarak alacakla ilgili maddi hukuka ilişkin bir uyuşmazlık ileri sürülmesi halinde, ihtilafın çözümlenmesi yargılama yapılmasını zorunlu hale getirdiğinden, sebebi “kanunen makbul bir sebep” olarak kabul etmeli, bu durumda ipoteğin terkini bu madde kapsamında sınırlı yetkili icra mahkemesinden talep edilemeyeceğinden ipoteğin terkini talebinin reddine karar vermelidir.

Uygulamada “kanunen makbul bir sebep” ibaresi geniş yorumlanmakta, neredeyse alacaklının her beyanı (itirazı) kanunen makbul bir sebep olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay (bozma) kararlarında da makbul olarak kabul edilmeyen bir sebebe rastlanılmamıştır. Bu sebeple İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini usulü daha çok ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olması halinde etkili olan bir yoldur. Zira uygulamada sıkça rastlandığı üzere bu durumda alacaklıya genellikle ilanen tebligat yapılmakta ve alacaklı genellikle (ilanen tebligattan haberi olmadığı için) itirazda da bulunmamaktadır.

4.6. İcra Mahkemesince Verilecek Karar

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkin edilebilmesi için ipoteğin, tarafların özgür (serbest) iradeleri sonucu konulmuş olması, ipotek bedelinin fer'ileri ile birlikte icra müdürlüğüne ödenmesi ve alacaklının da parayı almaktan kanunen makbul bir sebep ileri sürmeksizin kaçınmış olması gerekir. Eğer ipotek tarafların özgür (serbest) iradeleri kurulmamışsa, bir diğer ifade ile tarafların özgür iradesiyle düzenlenmiş bir ipotek akit tablosu bulunmuyorsa, İİK'nun 148 ve sonraki maddelerinde öngörülen nitelikte bir hukuki ilişkinin varlığından söz edilemeyeceği için İİK'nun 153. maddesinin uygulanması olanağı yoktur. Bu durumda mahkemece, duruşma açılarak, öncelikle ipotek akit tablosu getirtilmek suretiyle ipoteğin niteliği belirlenmeli ve oluşacak sonuca göre karar verilmelidir. İpotek tarafların özgür (serbest) iradesi ile konulmamışsa, borçlunun ipoteğin terkini talebinin reddi, ipotek alacaklısının başvurunun iptalini talep etmesi halinde ise İİK'nun 153/2. maddesi gereğince fekkine yönelik başvurunun iptaline karar verilmesi gerekir. Bu durumda Yargıtay’ın takibin iptaline karar verilmesi gerektiğine dair kararı da mevcuttur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2014/11960 Esas, 2014/15048 Karar ve 27.05.2014 tarihli ilamı).

İpotek alacaklısı borçluya (ve varsa ipotekli taşınmaz malikine) karşı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmış ise borçlu (veya ipotekli taşınmaz maliki)  borcu icra dairesi hesabına ödemek suretiyle icra dairesinden ipoteğin kaldırılması için tapu sicil müdürlüğüne yazı yazılmasını talep edebilecek olup bu durumda ipotek alacaklısı gaip ve yerleşim yeri meçhul olmadığı gibi borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina da etmediğinden 153. madde uyarınca ipoteğin terkini için gerekli şartların yokluğu sebebiyle borçlunun ipoteğin terkini talebinin reddi gerekir.

Eğer ipotek borçlusu (ya da taşınmaz maliki) İİK’nun 153. maddesi gereği “ipotek alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin (adresinin) meçhul bulunduğunu (bilinmediğini) veya borcu (alacağı) almaktan ve ipoteği çözmekten (terkin ettirmekten) imtina ettiğini (kaçındığını)” beyan etmeden sebep bildirmeksizin ya da bu manalara gelmeyecek (ipoteğin geçersizliği gibi) başka bir sebep bildirerek ipoteğin terkini talebinde bulunmuşsa 153. madde uyarınca ipoteğin terkini için gerekli şartların yokluğu sebebiyle borçlunun ipoteğin terkini talebinin reddi gerekir.

İİK’nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkin edilebilmesi için ana para ile onun fer'ilerinin de icra dairesi hesabına depo edilmesi gerekir. İcra dairesince borcun eksik hesaplanmış olması halinde Yargıtayın genel kararları “…mahkemece duruşma açılarak, ipoteğin fekki için ödenmesi gerekli tüm borcun gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle belirlenip (eksiklik varsa) icra müdürlüğüne bu doğrultuda işlem yapılması için talimat verilmesi yolunda karar verilmesi gerekir” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/18082 Esas, 2015/28889 Karar ve 20.11.2015 tarihli ilamı) yönünde ise de başka bir kararı “…ipotek akit tablosunda yazılı bonoların vade tarihlerinden itibaren işlemiş faizi bilirkişi vasıtası ile hesaplattırıp bu miktarın İİK'nun 153. maddesi uyarınca ödenmesi için borçluya süre vermesi ve sonucuna göre bir karar vermesi gerekir…” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2011/11356 Esas, 2011/29651 Karar ve 20.12.2011 tarihli ilamı) yönündedir. Kanaatimce borcun eksik hesaplanmış olması halinde icra dairesine eksikliğin tamamlatılması için talimat verilmesi yerine icra dairesi tekrar aracı kılınmaksızın eksik hesaplanan miktarın da icra dairesi hesabına ödenmesi için borçluya kesin süre verilmesi usul ekonomisine daha uygundur.

İcra mahkemesi ileri sürülen sebebin kanunen makbul bir sebep olup olmadığını incelemeli, alacaklının parayı almaktan ve ipoteği kaldırmaktan kaçınma sebebi olarak alacakla ilgili maddi hukuka ilişkin bir uyuşmazlık ileri sürülmesi halinde, ihtilafın çözümlenmesi yargılama yapılmasını zorunlu hale getirdiğinden, sebebi “kanunen makbul bir sebep” olarak kabul etmeli, ipoteğin terkini bu madde kapsamında sınırlı yetkili icra mahkemesinden talep edilemeyeceğinden ipoteğin terkini talebinin reddine karar vermelidir.

Yargıtayın ipoteğin koşula bağlı olarak kurulmuş olması halinde, bu koşulun gerçekleşip gerçekleşmediğinin yargılamayı gerektirmesi nedeniyle, İİK’nun 153. maddesi uyarınca, bu ipoteğin kaldırılmasının istenemeyeceğine dair kararı mevcuttur (12. HD. 7.10.1997 T. E:9842, K:10209: UYAR, Talih, Mart 2008, a.g.e., s.12644). Pek tabidir ki koşula bağlı bir ipoteğe ilişkin İİK’nun 153. maddesi uyarınca kendisine muhtıra gönderilen ipotek alacaklısı koşulun gerçekleşmediğini kanunen makbul bir sebep olarak da ileri sürebilir.

İpotek alacaklısı muhtıranın tebliğinden itibaren 15 gün içinde icra dairesine gelmez veya gelip de “kanunen makbul bir sebep” beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ederse, icra mahkemesi (yukarıda anılan şartların sağlanması halinde) ipotek bedelinin alacaklı adına saklanmasına (hıfzına) ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Şartların sağlanmaması halinde ise ipoteğin terkini talebinin reddine karar verir.

İcra ve İflas Kanununun 153. maddesi uyarınca, ipotek alacaklısının muhtıraya bir itirazı var ise bu itirazını, tebliğden itibaren 15 günlük yasal sürede icra dairesine bildirmesi gerekip, anılan sürede herhangi bir beyanda bulunmayan alacaklının, icra mahkemesinde sebep bildirmesinin sonuca etkisi olmayacaktır. Pek tabiidir ki, icra müdürlüğünce yapılan muhtıra tebliğ işleminin usulüne uygun olması gerekip, alacaklının, anılan tebliğ işleminin usulsüzlüğünü ileri sürmesi mümkündür. İpotek alacaklıları tarafından İİK'nun 153/1. maddesinde öngörülen yasal süreden sonra icra müdürlüğüne başvurularak ipotek bedeline itiraz edilmesi halinde icra mahkemesince (diğer şartlarında sağlanması halinde) ipoteğin terkinine karar verilmesi gerekir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/21463 Esas, 2015/27777 Karar ve 12.11.2015 tarihli ilamı).

İpoteğin terkini talebinin yargılamayı gerektirmesi halinde talebin reddi gerekir, görevsizlik kararı verilemez. Kaldı ki icra mahkemeleri önlerine gelen takip hukukuna yönelik şikayet, itiraz ve itirazın kaldırılmasına yönelik başvurular hakkında ya kabul ya da ret kararı verebilirler. Ancak görevsizlik kararı veremezler.

İcra mahkemesince ipotek kaydının terkinine (kaldırılmasına) karar verilirse, bu karar mahkemece tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir, yani ipotek kaldırılır. Uygulamada bazı icra daireleri, icra mahkemesinin ipoteğin terkini kararı gereği (icra mahkemesi kararını da ekleyerek) ipoteğin terkini hususunda ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazmakta ise de iş bu kararın (kesinleşme şerhi ile) icra mahkemesince ilgili tapu müdürlüğüne tebliği gerektiği, icra dairesinin tapu müdürlüğüne ayrıca bir yazı göndermesine gerek olmadığı kanaatindeyim.

4.7. İcra Mahkemesinin İpoteğin Terkini Kararının İnfazı İçin Kesinleşmesi Gerekip Gerekmediği

Kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan ve sınırlı bir ayni hak olan ipoteğin fekkine dair icra mahkemesi kararı bu özelliği ile taşınmazın aynına ilişkin bir karardır. İİK 364/3. maddesinde ''temyiz satıştan başka icra muamelelerini durdurmaz'' hükmü yer almakta ise de, maddede belirtildiği üzere icra muamelelerine etkili olacaktır. İİK'nun 153.maddesine göre, icra mahkemesince verilen ipoteğin fekkine dair kararlar bir takipten kaynaklı değildir. Bir  başka anlatımla alacaklının başlattığı  bir takip söz konusu olmayıp, borçlunun başvurusu üzerine anılan madde koşullarında bir değerlendirme yapılarak ipoteğin fekki talebinin kabulü  ya da reddine dair kararlardır. Bu nedenle anılan kararın infazı için kesinleşmesi gerekir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2014/1112 Esas, 2014/4539 Karar ve 18.03.2014 tarihli ilamı). Nitekim ipoteğin terkini kararı bir icra muamelesi ile ilgili olmadığından İİK’nun 363/4. ve 364/3. maddelerinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır. ( Ayrıntılı bilgi için bknz: KABADAYI, Fatih: “İcra Mahkemesi Kararlarının İstinaf ve Temyizinin İcra İşlemlerine Etkisi”, https://www.istanbulbarosu.org.tr/files/yayinlar/dergi/doc/ibd20203.pdf )

HGK'nun 2005/12-534 Esas, 2005/554 Karar ve 05.10.2005 tarihli ilamında da “…İpotek, sınırlı bir ayni hak olduğundan, ipoteğin fekkine ilişkin davanın taşınmazın aynına ilişkin olduğunun kabulü gerekir…” denilmektedir.

Bir görüşe göre ise mahkemenin bu kararı taşınmazın aynı ile ilgili olmadığından kesinleşmesi beklenmeden tapu dairesine tebliğ edilerek ipoteğin kaldırılması sağlanır (UYAR, Talih, Ekim 2012, a.g.e., s. 2086 (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 29.09.2005 T. 13501/18340); UYAR, Talih: “(Gerekçeli-İçtihatlı) İcra ve İflas Kanunu Şerhi”, 3.Baskı, Mart 2008, s.12630 (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 29.09.2005 T. 13501/18340).).

4.8. İpotek Bedelinin Nemalandırılıp Nemalandırılamayacağı

İcra ve İflas Kanununun 153. maddesinde ipotek bedelinin nemalandırılıp nemalandırılmayacağına dair açık bir hüküm bulunmamaktadır.

İİK'nun muhafazasına gerek kalmayan malların tasfiyesine ilişkin 88/a maddesinde tasfiye kapsamında dosyaya ödenen tutardan kalan tutarın nemalandırılacağı ve talep halinde nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödeneceği, İİK'nun ihalenin neticesi ve feshine ilişkin 134. maddesinde ihalenin feshine ilişkin şikayette bulunulması halinde şikayet sonunda verilecek karar kesinleşinceye kadar paranın bankada nemalandırılacağı ve ihalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedelinin nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödeneceğine ilişkin ‘istisnai’ olarak açık bir düzenleme mevcuttur.

Uygulamada Anayasa Mahkemesinin 2014/6577 başvuru numaralı ve 16/02/2017 tarihli kararına kadar,İcra ve İflas mevzuatında paranın nemalandırılacağına ilişkin açık bir hüküm yoksa icra dairesince nemalandırma işlemi yapılmamaktaydı. Yargıtay da önceden benzer durumlarda icra müdürlüğünün parayı nemalandıramayacağına, nemalandırsa bile nemanın hazineye ait olduğuna karar vermekte (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/4678 Esas, 2015/14165 Karar ve 25.05.2015 tarihli ilamı), Adalet Bakanlığı da aynı yönde görüş bildirmekteydi (Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün B030HİG000000-3-352-2005 sayılı, 2005 tarihli ve Bankada hesap açılması konulu yazısı). Son zamanlarda Bölge Adliye Mahkemelerinin benzer durumlarda, paranın nemalandırılıp nemalandırılmayacağına dair açıkça yasal bir düzenleme mevcut olmaması, ancak nemalandırılmamasını gerektirir yasal bir engel de mevcut olmaması, bir diğer ifade ile paranın nemalandırılmayacağına veya nemalandırılması halinde nemanın ilgilisine ödenmeyeceğine ilişkin de bir düzenleme olmaması, icra dosyasına yatan paranın nemalandırılmasının hem alacaklının hem de borçlunun menfaatine olması gerekçeleri ile paranın nemalandırılabileceğine ve ilgilisine ödenebileceğine karar verdiği de görülmektedir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 2018/1749 Esas, 2018/2240 Karar ve 23.10.2018 tarihli ilamı). Yargıtay da son kararında bir nema geliri varsa bunun hak sahiplerine ödeneceği yönünde görüş değişikliğine gitmiştir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2023/2343 Esas, 2023/8718 Karar ve 13.12.2023 tarihli ilamı).

Yukarıda bahsedildiği üzere, İİK’nun 88/a maddesindeki muhafazasına gerek kalmayan malların tasfiyesi kapsamında dosyaya ödenen tutardan kalan tutar ile 134. maddesindeki ihalenin feshine ilişkin şikayette bulunulması halinde ihale bedelinin nemalandırılacağına ilişkin ‘istisnai’ düzenleme haricindeki 'diğer' paraların nemalandırılacağına ilişkin İcra ve İflas Kanununda açık bir yasal bir düzenleme mevcut değildir.

Kanaatimce yasa koyucu 'diğer' paraların da nemalandırılmasını isteseydi (genel bir hüküm koyarak dahi) bu yönde bir düzenleme yapabilirdi. Böyle bir düzenleme bulunmadığına ve icra müdürlüğüne böyle bir görev verilmediğine göre geniş ve aşkın bir yorum ile icra müdürlüğüne görevi olmayan bir rol biçerek bu paranın nemalandırılmasını sağlamak yasal olmayacaktır. Hal böyle olunca, ‘mevcut hukuk’ bakımından ipotek bedelinin nemalandırılacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmadığından icra mahkemesinin ve icra dairesinin böyle bir görevi bulunmamaktadır. Bu sebeple ipotek bedeli nemalandırılmamalıdır. Nitekim uygulamada da ipotek bedeli nemalandırılmamaktadır. Ancak‘olması gereken hukuk’ bakımından tarafların menfaatleri mümkün olduğu kadar gözetilerek ipotek bedelinin nemalandırılacağı açıkça belirtilmek suretiyle 153. Maddenin yeniden düzenlenmesi gerektiği kanaatindeyim.

Bir görüşe göre ise özellikle alacaklının gaip veya ikametgahının meçhul olduğu hallerde alacaklı namına saklanan paranın alacaklıya veya mirasçılarına geçmesi uzun süre alabileceğinden İİK m. 134/5 hükmüne kıyasen paranın nemalandırılması gerekir (BUDAK, Ali Cem,a.g.e., s. 46.).

4.9. İcra Mahkemesinin İpoteğin Terkinine İlişkin Kabul veya Red Kararının İstinaf veya Temyiz Edilip Edilemeyeceği

İcra ve İflas Kanunu’nun 363. maddesinin birinci fıkrasına göre “İcra mahkemesince 85 inci maddenin uygulanma biçimi, icra dairesi tarafından hesaplanan vekâlet ücreti, 103 üncü maddenin uygulanma biçimi ve bu maddede düzenlenen davetiyenin içeriği, yediemin ücreti, yediemin değiştirilmesi, hacizli taşınır malların muhafaza şekli, kıymet takdirine ilişkin şikâyet, ihaleye katılabilmek için teminat yatırılması ve teminatın miktarı, satışın durdurulması, satış ilânının iptali, süresinde satış istenmemesi nedeniyle satışın düşürülmesi, 263 üncü maddenin uygulanma biçimi, iflâs idaresinin oluşturulması, icra mahkemesinin iflâs idaresinin işlemleri hakkında şikâyet üzerine verdiği kararlara karşı, iflâs idare memurunun ücret ve masrafları hakkındaki hesap pusulası ve 36 ncı maddeye göre icranın geri bırakılmasına ilişkin kararlarına karşı” istinaf yoluna başvurulamaz. İcra mahkemesinin bu kararları dışındaki kararlarına karşı istinaf yoluna başvurulabilir (Ait olduğu alacak, hak veya malın değer veya miktarının (2024 yılı için) 66.090,00 Türk lirasını geçmesi şartıyla.). İstinaf yoluna başvuru süresi tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren on gündür (İİK m. 363/1).

İstinaf yoluna başvurulabilen kararlara nazaran daha niteliksiz olması sebebiyle 363. maddede belirtilen kararlara karşı istinaf yolu kapalıdır. Kanaatimce, esasen kıymet takdirine ilişkin şikayet, ihaleye katılabilmek için teminat yatırılması ve teminatın miktarı, satışın durdurulması, satış ilânının iptali, süresinde satış istenmemesi nedeniyle satışın düşürülmesi gibi hususlar İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi gereğince açılacak ihalenin feshi davasında da ihalenin feshi sebepleri olarak ayrıca ileri sürülebileceğinden bu kararlara karşı istinaf kanun yolu kapatılmıştır.

İpoteğin terkini kararı, İcra ve İflas Kanunu’nun 363.maddesinde sayılan istinaf edilemeyecek kararlar arasında yer almadığından bu kararlara karşı istinaf yolu açıktır.

İİK'nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin terkini başvurularında, borçlu taraf maliki bulunduğu taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmasını talep ederken, şerhin kaldırılması karşılığında ödeyeceği ipotek bedelini düşük göstermek suretiyle başvuru yapmakta ve gösterdiği bedel üzerinden talebinin kabulünü talep ederken, alacaklı taraf da ipotek bedelinin günümüz koşullarına göre uyarlanması gerektiğini, dolayısıyla ipotek bedelinin çok daha yüksek olduğunu beyan etmektedir. Dolayısıyla ipotek bedeli belirli olmadığından ve hüküm altına alınan bedel aynı zamanda kanun yoluna başvuru sınırı değerini gösterdiğinden, bu değer taraflar arasında ihtilaflıdır.Zira uygulamada genellikle eski ipotek borçları için 153. madde uyarınca ipoteğin terkine yoluna başvurulmakta, icra dairesince yapılan (ya da bilirkişiye yaptırılan) hesaplamada, ipotek bedelinden altı sıfır atılıp faiz işletildiğinde dahi ipotek borcu çoğu zaman birkaç lira olarak hesaplanmaktadır. Ancak borcun günün koşullarına uyarlanmış miktarı genellikle istinaf ve temyiz sınırının üzerindedir. Bu sebeple icra mahkemesince ipoteğin terkini karalarında tarafların hak kaybına sebebiyet verilmemesi için miktar gözetilmeksizin içerik itibariyle istinaf yolu açık olmak üzere karar verilmelidir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 364. maddesinin birinci fıkrasına göre, Bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerince verilen ve miktar veya değeri (2024 yılı için) 378.290,00 TL’yi geçen Türk lirasını geçen nihaî kararlara karşı temyiz yoluna başvurulabilir. Miktar veya değeri bu miktarı geçmeyen kararlara karşı temyiz yoluna başvurulamayıp bu kararlar kesindir. Yukarıda belirtilen kararlara karşı temyiz yoluna başvurma ve incelemesi Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre yapılır. Buna göre temyiz yoluna başvuru süresi tebliğ tarihinden itibaren 2 haftadır (HMK m. 361/1).

İpoteğin terkini kararı, İcra ve İflas Kanunu’nun 363.maddesinde sayılan istinaf edilemeyecek kararlar arasında yer almayıp bu karara karşı istinaf yolu açık olduğundan temyiz yolu da açıktır.

Her ne kadar, çekişmesiz yargı işlerinde verilen kararlar temyiz edilemez (HMK m. 362, I, ç) ise de Yargıtayın genel uygulamasında temyiz başvuruları kabul edilmekte ve incelenmektedir. Zira İİK, HMK’ya göre özel bir kanun olup özel kanun (hüküm) varken genel kanun (hüküm) uygulanmaz.

Özel bir kanun olan İcra ve İflas Kanunundaki hükümlerin daha genel bir kanun olan HMK ile değiştirildiği söylenemez. Uygulamada da HMK'daki hükümlerin, açıkça bir yollama yapmadıkça İİK'da uygulanmayacağı kabul edilmektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2012/6-762 Esas, 2013/278 Karar ve 27.02.2013 tarihli ilamı).

Nitekim faiz dahil ipotek borcunun bir TL hesaplanmadığı başvurularda dahi Yargıtay temyiz başvurularına ilişkin olarak, ihtilaf konusunun ipotek alacağının miktarı olması, alacaklının talebi dikkate alındığında gerek miktar ve gerekse içerik itibariyle temyizin kabil olduğuna karar vermektedir. Kanaatimce Yargıtayın temyiz başvurularını miktar gözetmeksizin kabul etmesi hukuka uygundur. Zira yukarıda bahsedildiği üzere, ipotek bedeli belirli olmadığından ve hüküm altına alınan bedel aynı zamanda kanun yoluna başvuru sınırı değerini gösterdiğinden, bu değer taraflar arasında ihtilaflıdır. İpotek borcu çoğu zaman birkaç lira olarak hesaplanmakta ise de borcun günün koşullarına uyarlanmış miktarı genellikle temyiz sınırının üzerindedir. Bu sebeple tarafların hak kaybına sebebiyet verilmemesi için miktar gözetilmeksizin temyiz başvuruları kabul edilmelidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2021/(14)7-537 Esas, 2023/192 Karar ve 15.03.2023 tarihli ilamı).

4.10. İcra Mahkemesinin İpoteğin Terkini Talebinin Kabul ya da Reddi Kararının Maddi Anlamda Kesin Hüküm Teşkil Edip Etmediği

İcra mahkemeleri dar yetkili yargı yeri olup genel olarak icra ve iflas takibi sırasında doğan uyuşmazlıkları şekli olarak incelemeye ve karar vermeye yetkilidir.Genel mahkemeler gibi geniş yetkili bir mahkeme değildir. Bu sınırlandırılmış yetkisinden dolayı icra mahkemelerinin kararları kural olarak maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. İcra mahkemesinin takip hukukuna ilişkin kararları sadece yürütülen takip konusu bakımından tarafları bağlamakta ve sadece takip hukuku bakımından kesin hüküm teşkil etmektedir.İcra mahkemesinin takip hukukuna ilişkin kararları(istihkak davalarında verilen kararlar ile ihalenin feshi isteminin reddi kararları hariç) kural olarak maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Ayrıca, Kanunda aksine hüküm bulunmayan hallerde, çekişmesiz yargı kararları maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez (HMK m.388). Bu sebeple icra mahkemesinin ipoteğin terkini talebinin kabulü ya da reddi kararı maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez.

İcra mahkemesince ipoteğin terkini talebinin reddine karar verilmesi halinde, bu ret kararı maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden, red kararındaki eksikliğin giderilebilmesi mümkünse, borçlu İİK’nun 153. maddesi kapsamında tekrar başvuru yapabilir. Örneğin muhtıranın usulüne uygun tebliğ edilmediğinden bahisle ipoteğin terkini talebi reddedilmişse, borçlu icra dairesine eksikliği giderttikten sonra, tekrar ipoteğin terkinini talep edebilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2012/2872 Esas, 2012/4025 Karar ve 10.05.2012 tarihli ilamı). Kanaatimce, borçlunun eksikliğin giderilmesini mevcut icra dosyasından sağlaması usul ekonomisine daha uygundur.

Bununla beraber, İcra mahkemesinin ipoteğin terkini talebinin reddi kararı maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden, ipotek borçlusu veya ipotekli taşınmazın maliki, borcun ödenmiş olduğu, ipoteğin geçersiz olduğu gibi gerekçeler ile ipoteğin terkini için ipotek alacaklısına karşı genel hükümler çerçevesinde asliye hukuk mahkemesinde tapu sicilinin düzeltilmesi (uygulamadaki adıyla ipoteğin fekki/kaldırılması/terkini ) davası açabilir ( TMK m. 883, 884 ).

İcra mahkemesinin ipoteğin terkini talebinin kabulü kararı da maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden, tescil (ipotek) yolsuz olarak terkin olunmuş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen ipotek alacaklısı,ipoteğin yolsuz olarak terkin edildiği gerekçesi ile ipotek borçlusu ve ipotekli taşınmazın malikine karşı genel hükümler çerçevesinde asliye hukuk mahkemesinde tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Bununla beraber, İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.  ( TMK m. 1025 ).

İcra mahkemesinin ipoteğin terkini talebine ilişkin kararı maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmediğinden, bu karara karşı yargılamanın iadesi yoluna da başvurulamaz.

 

5. SONUÇ

Borçlu genel hükümlere göre mahkemeden tayin ettireceği tevdi yerine borcu yatırarak veya taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeye ipoteğin kaldırılması davası açarak da ipotekle temin edilmiş borcundan kurtulabilir. Fakat İİK 153. madde uyarınca ipoteğin terkini usulünde şekli ve sınırlı inceleme yapıldığından bu usul daha kolay ve seridir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki Türk Medeni Kanununun 883. Maddesinde “ (1) Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. (2) (Ek fıkra:4/7/2019-7181/19 md.) İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir” hükmüne yer verilmektedir. Buna göre, süreli olarak kurulan ipoteklerin, süresinin bitiminden itibaren otuz gün içinde, ipotekli taşınmaz üzerine İİK’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmamış olması şartıyla,taşınmaz malikinin talebi halinde tapu müdürlüğünce ( harcı da alınarak ) terkin edilmesi gerekmektedir. Bu sebeple şartları sağlayan süreli ipoteklerde ipoteğin terkin edilmesinin en kolay ve seri yolu tapu müdürlüğüne dilekçe ile başvuru usulüdür. Zira bu durumda icra dairesi (müdürlüğü) aracılığı gerekmediği gibi herhangi bir mahkeme kararına da ihtiyaç bulunmamaktadır.

Uygulamada nadiren başvurulan İİK’nun 153. maddesi kanaatimce daha açık, net ve detaylı olarak yeniden düzenlenmelidir. Kanaatimce, İcra dairesinin tüm işlemleri icra mahkemesince denetlendiğinden, 153. maddenin (birinci aşaması olan) icra müdürlüğü aracılığı kısmı kaldırılarak doğrudan icra mahkemesine başvurulacak, yetkili mahkemeyi, ödeme yeri ve zamanını, ipotek borcunu hesaplayacak kişiyi veya makamı, ipoteğin terkini için gerekli şartların tamamını, kararın kesinleşmesinin gerekip gerekmediğini, ipotek bedelinin nemalandırılıp nemalandırılamayacağını, sınırlara tabi olmadan istinaf veya temyiz edilip edilemeyeceğini, makbul sebebin hangi manaya geldiğini içerir şekilde ayrıntılı olarak düzenlenmesi uygulama farklılıklarını ortadan kaldıracaktır.