Taşınmaz malikinin sorumluluğu Türk Medeni Kanunu 730.maddede düzenlenmiştir. Bu madde şu şekildedir “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski haline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.” Taşınmaz malikinin sorumluluğu da bina ve yapı eseri malikinin sorumluluğu gibi kusursuz bir sorumluluktur. Malik kusuru olsa da olmasa da taşınmazında meydana gelen taşkınlıklardan sorumludur. Sadece illiyet bağını kesen durumlarda sorumluluktan kurtulabilir. İlliyet bağını kesen durumları, zarar görenin kendi kusuru, üçüncü kişinin kusuru ve mücbir sebep olarak sayabiliriz. Bir kişinin sorumluluğunun doğabilmesi için bir taşınmazı olması ve bu taşınmazı kanundan doğan yasal sınırlamalara aykırı kullanması bunun sonucunda da bir zarar doğması gerekmektedir diyebiliriz. Ancak taşkınlığın yerel adete uygun olması ve kaçınılmaz olması durumunda fedakârlığın denkleştirilmesi yoluna başvurulabilecektir. Zarara uğrayan kişiler kanunda açıkça belirtildiği üzere zararlarının eski hale getirilmesini ya da zararlarının maddi olarak giderilmesini isteyebileceklerdir. Yine zarar tehlikesiyle karşılaşan kimselerde bunun önlenmesini dava yoluyla isteyebileceklerdir.

Bir diğer sorumluluğumuz ise taşınmaz malikinin komşularına karşı olan sorumluluğudur. Komşu hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 737.maddesiyle düzenlenmiştir. Bu madde de “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.” Buradaki çizgi, komşuya karşı hoş görülebilecek dereceyi aşmamaktır. Yine Kanun 738.maddesinde “Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.” şeklindeki hükmüyle de komşuların sorumluluğuna değinmiştir. Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebileceğini de kanun bize söylemektedir. Yargıtay kararlarında da sıkça yer verildiği gibi “Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde yargıç gerek zararın saptanması gerekse zararı giderici önlemlerin alınması yönünde her somut olayın özelliğini gözetmek, tarafların yarar-zarar dengelerini değerlendirmek durumundadır. Bir toplumda birlikte yaşama olanağı sağlayan insancıl, gerçekçi, zorunlu temel hukuk kuralına göre, yargıç, somut olayın özelliğini, taşınmazların konumlarını, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, toplumun doğal ihtiyaç ve gerçeklerini göz önünde bulundurarak, komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın bulunup bulunmadığını saptama, zararı giderici önlemlerden en uygununu bulma, kaçınılmaz müdahaleleri yapmak suretiyle özverileri denkleştirme durumundadır.”

Komşu kavramı için evlerin bitişik olmasına ya da aynı binanın bağımsız bölümlerinde oturmasına gerek yoktur. Mesela bir evin bacasından çıkan duman bitişiğindeki evde yaşayanları rahatsız edebileceği gibi iki yanında yaşayanları da rahatsız edebilecektir. Yani diyebiliriz ki aşırı duman, kurum, toz, kötü koku ve zararlı kimyasalların ulaştığı yere kadar etraftaki her taşınmaz “komşu” olarak yasanın tanıdığı haklardan yararlanabilir.

Sorumluluk mülkiyet hakkına bağlanmıştır. İntifa hakkı sahibi zarara neden olmuşsa yine taşınmaz malikinin sorumluluğuna gidilecektir. Davacının dava konusunu temliki halinde devralan kişi, davalının onayına gerek olmaksızın davacının yerine geçip, onun hak ve yetkilerini kullanabilecektir. Kiracı zarar verdiyse yine taşınmaz malikinin sorumluluğuna gidilir. Fakat burada kiracıya karşı haksız fiil hükümlerine başvurmakta mümkündür. Özel mülkiyete tabi olmayan taşınmazlarda ise kural olarak idare hukuku uygulamaları uygulanacaktır. Taşınmaz malikinin sorumluluğu için o taşınmazın kullanılmasından doğan tehlikeler olması gerekir. Fakat hukuka uygun bir işletme varsa ve hukuka uygun faaliyette bulunuyorsa bunlara karşı eski hale getirme veya tehlikenin giderilmesi davası açılması uygun değildir. Hukuka uygun bir faaliyetten dolayı doğan bir zarar varsa bunun için denkleştirme tazminatı talep edilebilir. Yani bu durumda fedakarlığın denkleştirilmesi tazminatı isteyebilmektesiniz. Bir örnek verecek olursak çöplerin atıldığı yerin yanından ev aldığınızda artık o kokuya katlanmak zorunda kalabilirsiniz, zira bunu bilerek ve görerek alıyorsunuz. Fakat siz evi aldıktan sonra yan tarafınız çöplerin döküldüğü yer yapılırsa o zaman maddi tazminat davası açabilirsiniz. Ya da komşunuz her hafta mangal yapıyorsa tehlikenin önlenmesi davası açılabilecektir.

Komşu niteliğindeki kişiler dava açabilecektir. Yani komşuluk hukukundan kaynaklanan davaları, sadece malikler değil, kiracı ve ortakçı gibi sıfatlarla taşınmazı kullananlar da açabilirler. Fakat sınırlı ayni hak sahiplerini veya kiracıyı davalı olarak gösteremeyiz. Paylı mülkiyetlerde bütün paydaşlar müteselsilen sorumludur. Kat mülkiyetinde, çatıdan çıkan duman yüzünden kat malikleri diğer komşulara karşı yine müteselsilen sorumludur. Konuyla ilgili açılabilen davalar ise tehlikenin giderilmesi, tazminat davası ve eski hale getirme davası olarak sayılabilir. Bu sorumluluğun bina ve yapı malikinin sorumluluğundan farkı ise bir taşınmaz olması yeterlidir, üzerinde bina veya yapı olmak zorunda değildir. Yine aynı şekilde bina ve yapı malikinin sorumluluğunda binadaki yapım veya bozukluktan bir zarar meydana gelmesi gerekirken taşınmaz sorumluluğunda taşınmaz faaliyetinden bir zarar meydana gelmelidir. Binanın bağımsız bölümlerinde oturan komşular ise çıkan bir uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu’na başvurabilecektir. Kat Mülkiyeti Yasasının 18.maddesi hükmü uyarınca kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bir kısmı tamamlanmamış binalarda ise kat mülkiyeti kurulmuş sayılmaz. Apartmanda veya evin içinde ya da ortak alan olarak kabul edilen bahçede rahatsız edici gürültü yapmak, bahçeye çöp atmak, bağırarak konuşmak, telefondan yüksek sesle müzik dinlemek ve televizyonun sesini fazla açmak, özellikle dikey komşuluklarda sofra bezi veya halı silkmek, oturduğu konutu fuhuş, kumar gibi uygunsuz işlerde kullanmak, bütün bu saydıklarımız komşulara rahatsızlık verecek eylemlerdir. Bu sebeple yaptırım gerektirecek eylemlerdir.