I-KİRA SÖZLEŞMELERİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmaktadır.
Hem kiraya verenin hem de kiracının sözleşmeden doğan borç ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin borçlarına; “teslim borcu (m.301)”, “vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu (m.302)”, “yan giderlere katlanma borcu (m.303)”, “kiralananın ayıplarından sorumluluğu (m.304-308)” ve “üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk (m.309-312)” başlıkları altında yer verilmiştir.
Kiracının borçları ise “kira bedelini ödeme borcu (m.313-315)”, “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu (m.316)”, “temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu (m.317)”, “ayıpları kiraya verene bildirme borcu (m.318)”, “ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu (m.319)” başlıkları ile düzenlenmiştir.
II-KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCUNA AYKIRI DAVRANMASI
Eğer kiracı, kira bedelini ödeme borcunu ifa zamanı içinde yerine getirmezse temerrüde düşmüş olur. Bu durumda kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (m.315)
III-KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI
Türk Borçlar Kanunu, “kiralayanın hapis hakkı” adı altında kira sözleşmelerinde ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için özel bir koruma düzenleyip kanuni bir rehin hakkı tanımıştır. Bu rehin hakkı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen genel hapis hakkının özel bir düzenlemesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesinde ; “1- Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
2- Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
3- Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.” hükmü gereği kiraya verenin hapis hakkı için gereken hal ve şartlar düzenlenmiştir.
Temelde hapis hakkının işlevi, kiraya verenin kira alacağının tahsilini güvence altına almasıdır. Hapis hakkı kira alacağının teminatı olarak, kiralanana getirilen, haczi kabil taşınır eşya üzerinde kullanılabilir (İİK m. 270-271). Kiraya veren hapis hakkına dayanarak, kira alacağını ödenene kadar kiralanandaki menkul mallara el koyabilir ve bu menkul malların paraya çevrilmesi yoluyla alacağının karşılanmasını talep edebilir. Kiralanan taşınmaz, bir işyeri ise burada satılmak veya depolamak amacıyla bulunan taşınırlar üzerinde kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi mümkündür. Bu hükümler ürün kirasına (m.358 gereği bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.) ve konaklama yeri, garaj, otopark ve benzeri yerleri işletenlerin alacaklarına da uygulanır. (İşletenler, kendilerine bırakılan veya konaklama yerlerine, garaj, otopark ve benzeri yerlere konulan eşya veya hayvanlar üzerinde, ücretlerini veya saklama giderlerinden doğan alacaklarını güvenceye almak için hapis hakkına sahiptirler. Kiraya verenin hapis hakkına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla burada da uygulanır. (m.580)
Hapis hakkına ilişkin hükümler uygulamada ve doktrinde çok yer bulmamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nda hapis hakkına ilişkin çok az açıklama ve içtihada yer verilmiştir. Günümüzde mahkemelerde en fazla görülen uyuşmazlıklardan biri kiraya ilişkin uyuşmazlıklardır. Bu duruma hapis hakkını düzenleyen hükümlerdeki boşluk ve uygulamadaki eksiklikler neden olmuş olabilir.
IV-HAPİS HAKKINA KONU EDİLECEK MALLAR
Temel kural olarak hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz (TBK m.336/III). Kiracının haczedilemeyen malları, kiracının borçları nedeniyle alacaklılar tarafından icra yoluyla el konulamayan malları ifade eder. Kiracının temel eşyaları ve kişisel mal varlığı icra yoluyla haczedilemez. Bu tür malların korunması, insanların yaşam standardını muhafaza etmek ve mali durumlarının tamamen çökmesini önlemek amacıyla yapılmaktadır. Yani temel yaşamsal ihtiyaçlar olan yatak, giysi, tabak gibi elbise ve kişisel eşyalar, kişisel bakım eşyaları, bavulları, taşınabilir müzik ve spor aletleri üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Aynı zamanda Para, kıymetli evrak, altın, gümüş, değerli taş, antika ve süs eşyası hapis hakkına konu olamaz (İİK m. 82)
Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesine göre kiraya veren hapis hakkını, kiralanan taşınmazda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanabilir. Bu bağlamda, doktrin ve uygulamada genel olarak kabul edildiği üzere, kiralanan konutta bulunan halı, masa, koltuk, televizyon, tablo gibi taşınırlar, kiralanan işyerinde bulunan işyerinin faaliyetine yönelik, örneğin, imalatta kullanılan makineler, taşınır mallar hapis hakkının konusunu oluştururlar. Ancak özellikle, kira sözleşmesinin konusu bir “işyeri” ise kiralananda satılmak ya da depolanmak amacıyla bulunan taşınır eşyanın, hapis hakkının konusunu oluşturup oluşturmayacağı konusunda fikir ayrılığı bulunmaktadır. Bu konudaki hâkim görüşe göre, işyeri kiralarında, satılmak ve depolanmak amacıyla kiralananda bulunan taşınır eşya üzerinde de kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi mümkündür. Bu konudaki aksi görüşe göre, konusunu bir işyerinin oluşturduğu kira sözleşmelerinde, kiralananda satılmak üzere bulunan ya da depolanan taşınır mallar hapis hakkının konusunu oluşturamayacaklardır. (BECKER, Art. 272, N. 8; TANDOĞAN, age., s. 176; ARPACI, age., s. 64; BUDAK, age., s. 33; Yarg., 11. HD., 16.01.2007 T., E. 2005/13507, K. 2007/ 306 (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası))
Benzer bir görüş ayrılığı da faaliyeti kıymetli evrak ve paraya dayanan işyerlerinde, bunların hapis hakkının konusunu oluşturup oluşturamayacağı noktasındadır. Bazı yazarlar, para ve kıymetli evrak üzerinden faaliyetlerini yürüten işyerlerine ait kira sözleşmelerinde, kıymetli evrak ve hatta paranın da hapis hakkının konusunu oluşturacağını belirtmektedirler. Diğer bir görüş ise işyerinin faaliyetinin konusu para ve kıymetli evrak olsa bile, kiralanan işyerinde bulunan para ve kıymetli evrak üzerinde kiraya verenin hapis hakkını kullanamayacağını ifade etmektedir. Kira sözleşmesinin konusunu oluşturan işyerinde bulunan kıymetli evrak ve paranın da depolanan eşyadan bir farkı olmadığı, dolayısıyla bunlar üzerinde de kiraya verenin hapis hakkını kullanamayacağı ileri sürülmüştür. (TANDOĞAN, age., s. 174; FEYZİOĞLU, para ve alacak senetleri ile diğer kıymetli evrakın konut kirasında hapis hakkının kapsamı dışında kalacağını belirtmektedir. Bu hususta bkz., FEYZİOĞLU, age., s. 552.)
A-Alt Kiracılıkta Hapis Hakkı
Türk Borçlar Kanunu'nun 336. maddesi, asıl kiracının yanı sıra alt kiracının da malları üzerinde kiraya veren tarafından hapis hakkının kullanılmasına olanak sağlamaktadır. Dikkat edilmesi gereken husus ise kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamasıdır. Bu durumda alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsayacak şekilde hapis hakkı kullanılabilir. Kiraya verenin önceden alt kiradan haberdar olmaması bu sonucu değiştirmeyecektir.
B-Üçüncü Kişilere Ait Mallarda Hapis Hakkı
Türk Borçlar Kanunu madde 337’de; “Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş, veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış, eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.
Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş, olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.” Şeklinde düzenlenmektedir.
Kiralayanın hapis hakkını üçüncü kişilerin malları üzerinde de kullanılmasına bir engel bulunmamaktadır. Söz konusu malların kiracı veya alt kiracı tarafından getirilmiş olması arasında bir fark mevcut değildir. Ancak kanun tarafından bir sınırlama getirilmiştir. Bu maddenin birinci fıkrasında kiraya veren iyiniyetli olması şartıyla kiracının zilyetliğindeki üçüncü kişilere ait eşya üzerinde de hapis hakkını kullanabilir. Fakat kiraya veren bu hakkı kullandığı anda iyiniyetli olmalıdır. Yani kiraya verenin kiralanan taşınmazda bulunan malların, iyi niyetle üçüncü kişiye ait olduğunun bilmediği veya bilmesi gerekmediği hallerde hapis hakkı, üçüncü kişilere ait malları da kapsar. Ancak istisnası ise kiracının zilyetliğindeki taşınır eşya üçüncü kişinin elinden çalma, kaybolma veya başka bir sebeple rızası dışında çıkmışsa kiraya veren söz konusu taşınır eşya üzerinde iyiniyetli olsa bile hapis hakkını kullanamaz.
Maddenin ikinci fıkrası açısından dikkat edilmesi gereken husus ise eğer kiraya veren en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshetmezse o eşya üzerindeki hapis hakkının tamamını kaybetmez; sadece en yakın fesih ihbar anına kadar geçecek sürede doğmuş kira bedeli için hapis hakkını kullanabilir.
C-Hapis Hakkından Feragat
Kiraya verenin hapis hakkından feragat etmesi mümkündür. Bu feragat kira sözleşmesi ile önceden yapılabileceği gibi sözleşmeden sonra da gerçekleşebilir. Ayrıca feragatin açıkça olması zorunluluğu da yoktur. Hatta kiraya verenin hapis hakkına başvurmak yerine, hacizli takip başlatmasının veya iflas başvurusunda bulunmasının dahi zımni bir feragat olarak yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir.
Bunun yanı sıra haczedilemeyen mal ve hakların haczedilebileceğine ilişkin önceden anlaşma yapılamayacağından (İİK m. 83/a), kira sözleşmesinde hapis hakkının kapsamını genişletecek şekilde anlaşma yapılamaz, yapılsa bile geçerlilik arz etmez.
D-Hapis Hakkının Doğumu ve Sona Ermesi
Menkul malın kiralanan taşınmaza getirilmesiyle başlar ve borç doğduğu oranda hapis hakkı doğar. Kira alacağı ödendiği oranda sona erer. Kiraya verenin menkul malın getirildiğinden haberinin olup olmaması hapis hakkının doğumu açısından bir önem teşkil etmez. Menkul malın kiralanan taşınmazdan tamamen ayrılması halinde hapis hakkı sona erer fakat geçici olarak çıkarılması halinde hapis hakkını sona ermez devam eder. Bu kiraya verenin hapis hakkının sağladığı önceliğin bir sonucudur.
E-Hapis Hakkının Kullanılması
Kiraya verenin hapis hakkının kullanılması kanunun 338. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre kiracı başka bir yere taşınmak veya eşyaları başka bir yere taşımak istediğinde kiraya verenin; sulh hakiminin veya icra müdürünün kararıyla, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki menkul malı alıkoyabilmesi gibi seçimlik bir hakkı vardır. Kiraya veren ister Sulh hâkiminden, isterse de icra dairesinden defter tutulması yolu ile taşınırlar üzerinde hapis hakkının konulmasını isteyebilir. Ancak her türlü kararı uygulayacak olan icra dairesidir.
Eğer alıkoyma kararının konusu olan menkul mal kiracı tarafından gizlice veya cebirle götürülmüş ise götürülmesinden başlayarak 10 gün içinde kolluk gücünün yardımı ile kiralanan taşınmaza geri getirilmesi için ilgili talep icra dairesine yapılmalıdır. İcra dairesinin kararını kolluk gücü yerine getirmelidir. (İİK m.271 ve TBK m.338)
Kiraya veren hapis hakkını kullanmak için, yasa maddesi gereği bu seçimlik hakkını kullanıp icra dairesinden kiracıya ait taşınırlar üzerinde hapis hakkını kullanmak isterse, icra müdürü İİK 270 maddesi; “hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehnin paraya çevirme yolu ile takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.” gereği alacaklıya defter tutup, süre verir. Kiraya veren süresi içerisinde rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yaparsa takip sonucunda hapis konusu eşya üzerinden alacağını tahsil etme imkânına sahip olmaktadır.
V-DEFTER TUTULMASI
Kiraya veren daha önce bir icra takibinde bulunmadan, hapis hakkının muhafazası için sulh hâkimi veya icra müdürlüğüne tarafında defter tutulmasına karar vermesi için kiracının, taşınmak veya kiralanan taşınmazda bulunan menkul malları başka bir yere taşımak istemesi gerekir (TBK m.338/I). Eğer halihazırda süren bir tahliye davası varsa ve taşınmazın tahliye edilmesi kararı verilmişse bu da kiracının taşınması şeklinde yorumlanmalıdır. Kiraya veren, kiracının bu doğrultuda bir isteği veya eylemi yoksa sulh hâkimi veya icra müdürlüğünden hapis hakkının kullanımı için talepte bulunamaz.
Kiraya veren, icra dairesine kiracı ile aralarında bir kira sözleşmesi olduğuna dair bilgi vermekle yükümlüdür. İcra müdürünün kiralanan taşınmazın hapis hakkının mevcut olup olmadığını inceleme yetkisi yoktur. Kiraya verenin sunduğu belgelerden (örneğin kiranın ödendiğine dair makbuzlar) kira bedelinin ödendiği ve hapis hakkının mevcut olmadığı anlaşılıyorsa icra memuru bu durumda defter tutmaz. Ancak hapis hakkının şüpheli olduğu durumlarda icra memuru defter tutmak zorundadır.
Kiraya verenin geçmiş bir yıllık kira hakkındaki talebi, icra dairesince başka bir şart aranmaksızın yerine getirilir. İşlemekte olan altı aylık kira henüz muaccel olmadığından, burada kiralayanın talebinin yerine getirilebilmesi için, kiraya verenin, kiracının kiralanan taşınmazdan çıkmak yahut kiralanan taşınmazda bulunan şeyleri alıp götürmek teşebbüsünde bulunduğu (TBK m.338), yani hapis hakkının tehlikeye girdiği hakkında icra dairesine kanaat vermesi gerekir.
İcra dairesi, kiraya verenin bu talebini gerekli şartlara uygun bulursa, kiraya verenin üzerinde hapis hakkı bulunan menkul malların bir defterini tutar (İİK m.270, III). Kanunda bu defterin nasıl tutulacağı hususunda pek detaylı hükümler yoktur. Bu hususta taşınır haczine ilişkin İİK m. 79 vd. hükümlerinin kıyasen uygulanabileceği belirtilmektedir. Kiracının alacaklıları tarafından daha önce haczettirilmiş malları da hapis hakkı defterine geçirilir ve bu malların satışı halinde, kiralayanın satış bedeli üzerinde rüçhan hakkı vardır. Fakat defter tutulmaması, başka alacaklılar tarafından gerçekleştirilen haciz ve paraya çevirme işlemlerinde sıra cetveline rüçhanlı olarak dâhil olmayı engellemez. Yargıtay, kiralayanın hapis hakkını her zaman kullanabilecek bir hak olarak kabul etmekle beraber defter tutulmasının zorunlu olmadığı görüşündedir.
Kiracı, hapis hakkına tâbi menkul malların defterinin tutulmasına engel olmaya çalışırsa, icra müdürü zabıtadan yardım isteyebilir. Ayrıca icra dairesine başvurup yardım istemenin hapis hakkına tâbi menkul malların kiracı tarafından kaçırılmasını önleyemeyeceği (yani gecikmesinde tehlike olan) hallerde, kiraya veren kişi doğrudan zabıtaya başvurarak yardım isteyebilir (m.270, II). Bu halde, zabıta, hapis hakkına tâbi malların kaçırılmasına engel olur ve aldığı tedbiri icra dairesine bildirir. Malların defterini yapmak görevi sadece icra dairesine aittir. Deftere hangi taşınırların yazılabileceği icra memuru tarafından TBK m. 336/1 ve TBK m. 336/3 yollamasıyla İİK m. 82 hükümleri birlikte ele alınarak belirlenir ve taşınır mallardan kira alacağını karşılamaya yetecek mal deftere yazılarak aynı zamanda her bir malın kıymet takdiri yapılır. Hapis hakkının kullanılması için defter tutulması istemi harca tabi değildir (Harçlar Kanunu m. 13/g).
VI-REHNİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİP
Kiraya verenin hapis hakkına konu olan eşyanın defterinin yapılması geçici bir önlem olduğundan kiralayanın, bunun devam etmesi için icra takibinde bulunması gerekir. Defteri yapan icra müdürü, kiralayana icra takibinde bulunması için on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir (m.270, III). Defterin yapılmasının sonucu olarak kiraya veren rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilecektir. Ancak bunu yapabilmesi için icra dairesi tarafından kendisine verilen süre içerisinde harekete geçmiş olması gerekir. Ancak kiraya verenin rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte bulunması zorunlu değildir, haciz (veya iflâs) yolu ile takipte de bulunabilir. Hapis hakkı taşınır rehni sayıldığından (m.23, II) kiraya verenin kendisine verilen bu süre içinde başvuracağı yol, taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoludur (m. 145-147). Yalnız, kiraya veren kendisine verilen süre içerisinde rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte bulunmazsa, hapis hakkı defteri hükümsüz kalır; müddetinde takip yapılırsa, takibin neticesine kadar defter hükmünü muhafaza eder. Takip başlatılırsa ödeme emrinde tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmez ve on beş gün içinde borç ödenmezse rehnin satılacağı bildirilir (İİK m. 146). Kiracı yedi gün içinde takibe itiraz etmezse takip kesinleşir ve on beş gün içinde borç ödenmezse hapis hakkına konu mallar satılabilir. Alacaklı takibin kesinleşmesinden itibaren altı ay içinde hapis hakkına konu malların paraya çevrilmesini talep etmelidir. Altı aylık süre içinde taşınırların paraya çevrilmesi talep edilmezse defter hükümsüz hale gelir ve takip düşer.
Defterin yapılmasının kiracı bakımından hukuki sonucu, deftere kaydedilen taşınır eşya üzerinde kiracının tasarruf yetkisinin sınırlanmış olmasıdır. Bir başka anlatımla kiracı, defterin yapılması ile artık belirli hale gelen hapis hakkına konu eşyayı, taşınmazdan uzaklaştıramayacak, fakat paraya çevirme amacıyla kendisinden alınıncaya kadar onları kullanmaya devam edebilecektir. Kiracının hapis hakkına konu olan ve defteri yapılan eşyayı kiralanandan uzaklaştırmaması gerekir. Fakat buna rağmen uzaklaştırırsa, kiraya veren söz konusu eşyanın kiralanan taşınmaza iadesini icra dairesinden talep edebilir. Bu talep TBK m. 338/f. II ve İİK m. 271/f. I’e tâbi olarak yapılmalıdır.
Son olarak; paraya çevirme ve süreci ise icra vasıtasıyla gerçekleştirilecektir. İİK m.150/e vd., Paraya Çevirme), Sıra cetvelinde ise İİK m.140 hükümleri uygulanacaktır.
Keyifli Okumalar…
Av. Mustafa SİNCAR
Stj. Av. Mustafa BİLGEN
KAYNAKLAR
1) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
2) 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu
3) BECKER, Art. 272, N. 8; Tandoğan,.; Yargıtay, 11. HD., 16.01.2007 T., E.2005/13507, K. 2007/ 306 (https://karararama.yargitay.gov.tr/)
4) TANDOĞAN, FEYZİOĞLU
5) AKARTEPE,Yrd. Doç. Dr. Alpaslan, Kiraya Verenin Hapis Hakkı.
