ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI NEDİR?
Paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşın payını paydaş olmayan üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaş veya paydaşlar şufa hakkını (önalım hakkı) kullanmak üzere dava açma hakkına sahiptir. Davacı şufa hakkını elinde bulunduran kişi, bu dava aracılığıyla taşınmazı alan üçüncü şahsın tapuda ödediği bedeli hakimin belirlediği hesap numarasına yatırarak önalım hakkını kullanabilir. Şufa davası inşai (yenilik doğurucu) davadır. Zira davacı şufa hakkı sahibi dava açarak hakkını kullandığında yargılama sonucunda verilen mahkeme kararının kesinleşmesiyle mülkiyet davacıya geçeceğinden yeni bir durum ortaya çıkmaktadır. Diğer taraftan şufa hakkı şahsa bağlı değil paya dayalı bir haktır yani paydaş payını devir ettiğinde şufa hakkını kaybederken o payı devralan kişi bu hakkı elde edecektir. Bu dava ile kanun koyucu; mevcut paydaşlar arasında mülkiyetin devam etmesini, üçüncü kişinin pay sahibi olmasını zorlaştırmayı ve böylece paydaşlar arasında düzen ve istikrarı korumayı hedeemiştir.
Şufa Hakkı Ne Zaman Kullanılır?
Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirlenmiş süre hak düşürücü niteliktedir. Hak düşürücü süre içinde şufa hakkı kullanılmazsa, bu hak sona erer ve bir daha kullanılamaz. Taşınmazın satışı şufa hakkı sahibine noter vasıtasıyla bildirilmiş ise; bildirim tarihinden itibaren 3 AY içinde alıcıya karşı dava açarak bu hak kullanılabilir. Taşınmazın satışı şufa hakkı sahibine bildirilmemişse; taşınmazın tapuda devir tarihinden itibaren 2 YIL içinde alıcıya karşı dava açarak bu hak kullanılabilir. Unutulmamalıdır ki şufa hakkı malı satın alana üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılabilir.
Şufa Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir
En çok merak edilen konulardan biri satış bedelinin nasıl belirleneceği hususudur. Üçüncü kişinin taşınmazı tapuda aldığı bedeli şufa hakkı sahibi ödeyerek mülkiyet hakkını elde edecektir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şufa davasında davalı, taşınmazı tapuda gösterilen satış bedelinden daha yüksek bir bedelle satın aldığını iddia etse de; bu iddia mahkeme tarafından tapuda kayıtlara geçen değere itibar edildiğinden, muvazaa nedeniyle kabul edilmeyecektir. Şufa davasında hakim tarafından belirlenen süre ve yerde, taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu masrafından müteşekkil şufa bedelini davacı nakden yatırmakla yükümlüdür. Şufa hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla taşınmazın değerinin çok üzerinde bir bedelle alıcıya tapuda devri yapılabilir. Bu durumda şufa hakkı sahibi davacı bedelde muvazaa iddiasını yazılı delilin yanında tanık, yemin, telefon mesaj metinleri, görüntü kaydı gibi her türlü hukuka uygun delil ile ispatlayabilir.
Şufa Hakkı Hangi Mülkiyet İçin Kullanılabilir?
Taşınmazda paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) var ise şufa hakkı kullanılabilir ancak taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti var ise şufa hakkı kullanılamayacaktır. Şufa hakkının kullanılacağı taşınmazın arsa, tarla ya da ev olup olmadığı önemli değildir. Önemli olan taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyet olmasıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için payın tamamının satılması da şart değildir, payın bir kısmı satılmış olsa bile şufa hakkı kullanılabilir.
Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Nedir?
Taşınmazın satılarak devri dışında bağış, trampa, satış vaadi işlemlerine konu edildiği zaman şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmaz ölüme bağlı tasarrufa konu edildiği zaman da şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı sahibi bu haktan feragat ettiği takdirde bu hakkı kaybetmiş olacağından kullanamayacaktır. Paydaşlar kendi aralarında taşınmazı ili taksim yaparak paylarını belirleyip, kullanabilirler. Fiili taksim var iken; paydaşın payını üçüncü kişiye satarak devrettiğinde diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamaz. Aksi durumun kabulü dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.
Şufa Hakkı Türleri Nedir?
Şufa davası kanundan veya sözleşmeden doğabilir.
Kanundan Doğan Şufa Hakkı
Müşterek mülkiyetli olan taşınmazda paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda paydaşın veya paydaşların bu payı önalma hakkı Türk Medeni Kanun’un 732. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanundan doğan önalım hakkı yalnızca taşınmazlarda söz konusu iken sözleşmeden doğan önalım hakkı hem taşınmaz hem de taşınırlarda uygulanabilmektedir.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
Taşınır veya taşınmaz mal üzerinde payı olan malikin payını üçüncü bir kişiye satması halinde aynı koşullarda sözleşme ile şufa (önalım ) hakkı verdiği kişinin malı öncelikle satın alma hakkının olduğu durumdur. Sözleşmeden doğan şufa hakkı bir sözleşmeye dayanır ve bu sözleşmenin taraarına karşı ileri sürülebilir. Bu sözleşmenin geçerli olması için yazılı yapılmış olmalıdır. Şufa hakkı sözleşme ile en fazla 10 yıllık süre için verilebilmektedir. Bu hak tapuya şerh edildiği takdirde sözleşmenin taraarı haricinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Sözleşme ile kazandığınız şufa hakkını tapuya şerh vermenizi öneririz. Taşınmaz sahibi taşınmazı devir ettiğinde şufa hakkı sahibinin taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı şufa hakkını bu şerh sayesinde ileri sürebilmektedir.
Av. Melek ACU
