Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda birden fazla kişinin sahip olduğu mal, paydaş sayısına bölünerek aynen taksim edilecek veya malın bölünmesi mümkün değilse, satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaşılacaktır. Ortak mülkiyetten şahsi mülkiyete geçilmesini sağlayan aynı zamanda tüm paydaşların hakkını eşit koruyan davadır. Özellikle gayrimenkuller açısından açılacak bu davalarda gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi önerilir.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyetine veya paylı mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paydaşlar arasındaki ortaklığa son vererek, kişisel mülkiyete geçilmesini sağlar. Bu dava mala ortak olan yani payı olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davasını açmak için genel anlamda haklı bir sebep aranmaz. Paydaşın ortaklığa son verme isteği dava açmak için yeterlidir.
Dava açıldıktan sonra taraflardan birinin ölümü halinde veraset ilamında (mirasçı olduğunu gösteren belge) adı geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Bir paydaş bile davaya dahil edilmez ise ortaklığın giderilmesi mümkün olmayacaktır. Tüm tarafların davadan haberdar olması için davaya dahil edilmesi zorunludur. Davaya dahil edildikten sonra davalı taraf dilerse, davayı takip etmeyebilir.
Özel hukukta davacı taraf davasından feragat ederse veya davayı takip etmezse dava son bulur ancak ortaklığın giderilmesi davasında taraflardan biri davadan feragat etse veya davayı takip etmezse bile davayı takip edeceğini bildiren taraf varsa yargılama devam edecektir. Davayı takip eden taraf davanın sonuçlanmasını sağlayabilir. Davayı takip eden taraf, ortak mülkiyetin son bulması ile şahsi mülkiyete yani ortaklıktaki hakkına kavuşur.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklıkta en küçük pay sahibi dahil tüm paydaşlardan biri veya birkaçı birlikte ya da ayrı olarak bu davayı açabilirler. Pay sahibi küçükse velisi, vesayet altındaysa vasisi hakimden alacağı izinle onun adına davayı açacaktır.
Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak olan intifa hakkı sahibinin ortaklığın giderilmesi davası açması mümkün değildir. Çünkü intifa hakkı sınırlı ayni hak olup mülkiyet hakkı ile aynı hak değildir.
Taşınmaz malda tapu dışında haricen pay satın alan veya noterde yapılmış satış vaadi sözleşmesi ile pay satın alan kişi, tapuda malik görünmediğinden ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi yoktur.
Elbirliği mülkiyeti olan malın ortağının alacaklısı İcra Hakimliğinden alacağı izin ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Yeni paydaşın, kendisine bu payı satanın açtığı yada davalı olduğu ortaklığın giderilmesi davasını takip hakkı vardır.
İflas Memuru, İcra Hakimliğinden alacağı izin ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Diğer alacaklardan farklı olarak Hazine alacağından dolayı izin belgesi alınmaksızın dava açılabilir. Devlet, vilayet, özel idare ve belediyeler; 6183 sayılı kanunun 63. maddesi uyarınca bu kanunun 1.maddesinde düzenlenen vergi, harç vs. kamu alacaklarının tahsili amacıyla borçlunun elbirliği mülkiyeti olan malı için ortaklığın giderilmesi yoluyla satılıp paraya çevirme hakkı vardır. Bunun için idarelerin icra hakimliğinden izin almalarına ihtiyaç yoktur.
Bir taşınmazı ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile iktisap eden şahıs, tapu ile malik olduğundan bu mala ait ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.
Tapudaki evin veya ağaçların 3.şahsa aidiyeti konusundaki şerh var ise, bu şerhe dayanılarak paydaş olmayan şahıs tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Çünkü bu ev ve ağaçlar taşınmazın bütünleyici parçası olduğundan taşınmaz sahipleri dava açabilir. Ev ve ağaç sahipleri taşınmazın ortaklığın giderilmesi suretiyle satışından sonra ‘‘sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre paydaşlar aleyhine alacak davası açabilirler.
Miras kalan taşınmaz mallar için mirasçılar, tapuda intikal işlemini yaptırmamış olsa bile ortaklığın giderilmesi davasını açma hakları vardır. Kanuni mirasçılar yanında murisin tayin ettiği mirasçılar da bu hakka haiz olabilirler. Mirası reddeden kimse, mirastan feragat eden kimse ve mirastan ıskat olunan kimse ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı yoktur. Ancak “feragat, ıskat, red” işlemleri şahsi sonuç doğuracağından bu kısıtlama onların mirasçılarına geçmeyecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, mal taşınmaz ise; taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Mal taşınır ve tereke ile ilgili (miras malı) değil ise; o taşınır mala zilyet bulunan davalılardan birinin ikametgahı mahkemesinde açılması gerekir.
Taşınır mal tereke ile ilgiliyse davanın, murisin son ikametgahı mahkemesinde açılması gerekir. Taşınmaz mallara dair davalar için kanun koyucu kesin yetki kuralını düzenlediğinden; ortaklığın giderilmesi davasının açılacağı yer hususunda paydaşların kendi aralarındaki anlaşmaları geçersiz olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Haller Nelerdir?
Kanun koyucu aşağıdaki hallerde ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağını düzenlemiştir:
Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyete devam edilme zorunluluğunun olduğu durumlar.
Taraflar dilerse paylaşmayı isteme hakkını bir sözleşmeyle sınırlandırabilirler. Bu sınırlamayı resmi şekilde sözleşme ile ve en çok 10 yıl süre ile yapabilirler.
Uygun olmayan zamanlarda paylaşma istenemez. Uygun olmayan zaman dürüstlük kuralına göre belirlenecektir. Örneğin inşaat devam ederken ortaklığın giderilmesi istenilemez.
Taşınmaz mal üzerinde yer alan binada kat mülkiyeti kurmak mümkün iken; sadece taşınmaz hakkında satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilemez. (Kat Mülkiyeti Kanunun 7. Madde)
Kamulaştırılan taşınmazlarda kamulaştırma kararı ilgililere tebliğ edildikten sonra o taşınmazın devir ve temliki yapılamayacağı için bu durumdaki taşınmazların satış yoluyla ortaklığının giderilmesi istenemez.
Taşınmaz malları tapuda kayıtlı olmayanlarının ortaklığının giderilmesi davası ile istenmesi mümkün değildir.
Ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olur. Taşınmazın belirli bir kısmının ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.
Tapu kaydında, maliklerce ortaklığın idame mükellefiyeti veya kooperatiflerin yaptığı binalar için Kooperatif Tüzüğüne devir yasağı konmuşsa, bu taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi istenemez.
Kamu mallarının ortaklığının giderilmesi talep edilemez. Bu nedenle dava konusu taşınmazlarda okul, hastane gibi kamu malı varsa kamu malının ifrazı (ayrılması) için davacı tarafa süre verilmesi ondan sonra geri kalan kısım için davanın yürütülmesi gerekir.
Hazinede bulunan ve kamu malı niteliğinde olmayan, ayrıca özel mülke konu olan taşınmazdaki paydaşlığı o malın ortaklığının giderilmesine engel değildir.
Başkasının arsasına yapılan bina, M.K.md.654’e girmeyen temelli yapı ise taşınmazdan ayrı olarak o yapının ortaklığının giderilmesi istenemez.
Bir konutta aile konutu şerhi varsa bu şerh terkin edilmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemeyecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kullanılan Yöntemler
Ortaklığın giderilmesi / izale-i şuyu davasında iki yöntem kullanılır: Birinci yöntem malın aynen taksimi yöntemiyle ortaklığın giderilmesidir. Aynen taksim yöntemi malın yapısı gereği mümkün olmadığı takdirde, malın satışı suretiyle ortaklık giderilecektir. İkinci yöntem ise satış sureti ile ortaklığın giderilmesidir.
Aynen Taksim Nedir?
Aynen taksim malın fiziki olarak bölünmesi demektir. Ortaklığın giderilmesi davasında taraflar malın aynen taksimi ile paylaşılması hususunda anlaşabilirler. Bu anlaşmayı mahkemeye verdiklerinde hakim ortaklığın giderilmesine yasal mevzuat açısından bir engel bulunmadığı takdirde karar verebilir. Ancak taraflar anlaşamazlar ise mahkeme yargılama yaparak uyuşmazlığı çözecektir.
Aynen Taksim Şartları Nelerdir?
Davada malın aynen taksimi için taraflardan bir kişinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesini istediğinde, hakim öncelikle aynen taksim koşullarının var olup olmadığını araştıracaktır.
Mahkeme; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazisi ise niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirleyecektir. Aynen taksim yapılması halinde taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması veya imar kanununa aykırı bir durum oluşacak ise aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez. Aynen taksim edilerek paylaştırmanın mümkün olması durumunda taksim edilen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya bedel (para) eklenerek denkleştirme sağlanır.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Hakim, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verecektir. Hakim, tarafların talebi doğrultusunda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararının infazı için satış memuru görevlendirir. Satış işlemi, mahkeme tarafından görevlendirilen satış memuru genellikle yazı işleri müdürü veya icra dairesidir. Ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılacak satış tarafların menfaatine uygun olarak genellikle açık arttırma yoluyla yapılır.
Fakat tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde; satış yalnızca ortaklar arasında yapılacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bina, yapı, ağaç gibi bütünleyici parçalar var olabilir. Bu durumda taşınmazın bunlarla birlikte satılması gerekir. Bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların bir kısım paydaşlara ait olduğu hususunda tapuda şerh varsa veya diğer paydaşlar bu hususta ittifak halinde ise; bütünleyici parçaların değeri ve taşınmazın değeri dava tarihi itibariyle ayrı ayrı tespit edilecektir. Bütünleyici parçaların bedeli, salt taşınmazın bedeli toplamı bize taşınmazın tüm değerini verir.
Bu değerin ne kadarı salt taşınmaza ait olduğu, ne kadarının da bütünleyici parçalara ait olduğu oran kurulmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın satışı sonucunda elde edilen bedel bu oranlar doğrultusunda paylaştırılacaktır. Taşınmaz üzerinde yer alan bina bir kısım paydaşlara ait ise; taşınmazın tamamı satıldığında satış bedelinden tespit edilen bu oran doğrultusunda paylaştırılacaktır.
Ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için talep edilir. Taşınmazda belirli bir payın ortaklığının giderilmesi kabul görmez.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhtesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme
Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında ittifak yok ise, bu uyuşmazlık ayrı bir davanın konusudur. Bu uyuşmazlık için bütünleyici parçaların aidiyetinin tespiti davası açılması gerekir. Bu dava açıldığı takdirde, ortaklığın giderilmesi davası yargılamasında, bütünleyici parçaların aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması bekletici mesele yapılır. Bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyet hakkının kime ait olduğu tespit edildikten sonra ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazlar bütünleyici parçalar ile birlikte değerlendirilerek ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.
Bütünleyici parçalar üzerinde hak iddia eden paydaşa, görevli mahkemede dava açması için uygun bir süre verilecektir. Paydaş bu süre içerisinde bütünleyici parçanın aidiyetinin tespiti davası açarsa mahkeme bu davanın sonucunu bekleyecektir. Paydaş verilen sürede söz konusu davayı açmaz ise; mahkeme bu konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam ederek ortaklığın giderilmesi kararını verecektir.
Paydaş bütünleyici parçanın aidiyeti davasını açtı, yargılama sırasında bütünleyici parçanın paydaşa değil üçüncü şahsa ait olduğu anlaşılır ise; üçüncü kişi ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilerek ona satış bedelinden pay vermek mümkün olmayacaktır. Bu kişi sebepsiz zenginleşme şartları kapsamında paydaşlara bu hakkı ile ilgili ayrıca dava açması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yabancı uyruklu kişi bu davayı açmak isterse; vatandaşı olduğu devletin uluslararası anlaşmaya göre devletimiz ile anlaşması yoksa davayı açarken teminat göstermesi gerekir.
Kişi birden çok taşınmaz malda paydaş ise; tüm taşınmazları için bir dilekçeyle ortaklığın giderilmesi davası açması mümkündür.
Tapuda bir kısım pay sahipleri gaip iseler, bu şahıslara kayyım tayin ettirilerek onların huzuruyla davaya devam olunur.
Davalı paydaşın yaşı 18 den küçük ise velisi, vesayet altında ise vasisi davalı olarak gösterilecektir.
Veli veya vasinin temsil ettiği kimse ile menfaat çatışması varsa, bu halde küçük veya kısıtlıya kayyım tayini icap eder.
Tapuda paydaş olmayanlar davada olamaz. Örneğin başkasının arsasına kaçak inşaat yapan kimse tapuda malik görülmediği için davaya katılmayacaktır.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin mahkeme kararları kesinleşme tarihinden itibaren on yıl içinde infaz edilmezse o karar zaman aşımına uğrar.
Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesine ait kararların, zamanaşımına uğraması söz konusu değildir.
Eşler arasında mal ayrılığı rejimi var ise birlikte sahip oldukları malların ortaklığının giderilmesini isteme hakları vardır.
Mahkeme ortaklığın giderilmesi kararını istinaf yolu açık olmak üzere verir. Taraflar dilerse ortaklığın giderilmesi kararına karşı istinaf yoluna başvurabilirler. İstinaf sonucunda verilen karar temyize tabidir. Taraflar isterse temyiz yoluna da gidebilirler. Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra satış kararı verilmişse taşınmazın satışı aşamasına geçilir. Taşınmazın satışını yapması için mahkeme, satış memuru görevlendirir. Satış memuru taşınmazın satışında icra iflas kanunundaki açık artırma usulünü uygulayacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Ücretleri
Bu dava maktu harca tabidir. Davayı açacak paydaş maktu harcı ve yargılama giderlerini ödemesi gerekir. Hukuksal süreçlerde haksız çıkan taraf haksız çıktığı derecede yargılama giderlerini ödemek zorundadır. Ortaklığın giderilmesi davası kendine özgü bir davadır. Bu davanın haklı veya haksız bir taraf bulunmamaktadır. Davayı açan taraf masrafları ödese bile dava sonunda tüm masraflar paylarına göre taraflara veya kişilere yükletilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarlar Arasında Satış
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paydaşların, hisselerini satıp satamayacakları hep sorulan sorulardandır. Paydaşların hisselerini satması hususunda kanunen bir engel yoktur. Yargıtay içtihatları da aynı yöndedir. Paydaşlar dava devam ederken hisse satışı yapabileceklerdir. Ancak mahkemece dava açıldığında izalei şüyu şerhi konmuşsa alan kişi bu şerhi bilerek almış olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Kararında Satış Nasıl Yapılır?
Mahkeme yaptığı keşif sonucu taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığını tespit edince, taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Kararda taşınmazın cins, miktar, mevkii, hudutları ait olduğu tapu gösterilir. Hakim satışın aleni olarak yapılmasına karar verir. Kesinleşen mahkeme kararı üzerine paydaşlardan biri satış memuruna dosyanın gönderilmesi için mahkemeye başvurur ve mahkeme dosyayı satış memuruna gönderir. Atanan satış memuru satış işlemlerine başlar. Satış memuru öncelikle taşınmazın tapu kaydı ve çap örneğini alır. Taşınmazın kıymeti her ne kadar mahkemece tayin edilmişse de, satış memuru, yeniden kıymet takdir etmeye ve buna ilişkin bilirkişi raporunu ilgililere tebliğ etmeye mecburdur. Bu kıymet tayini üzerinden 2 yıl geçtiği halde taşınmazın satışı yapılmamış ise satış memuru yeniden bilirkişi yoluyla taşınmaz için kıymet takdiri yaptırır. Bu konuda verilecek rapor taraflara tebliğ edilir. İtirazlar varsa şikayet yoluyla satışa karar veren mahkeme tarafından karar verilir.
Satış memuru, satış ilanını, İİK.’nun ilgili maddelerine uygun şekilde hazırlayıp ilan ettirir, satış ilanının gazete ile yapılmasında bir zorunluluk yoktur.
Satış ilanının satış gününden en az 1 ay önce yapılması gerekir.
Satış ilanı taşınmaz malın tüm paydaşlarına, bu mal üzerinde ipotek ve haciz var ise, ipotek ve haciz koyduran alacaklılara, mal üzerinde irtifak hakkı var ise, irtifak hakkı sahiplerine ayrı ayrı tebliğ edilir.
Adresi bulunamayan paydaşın öncelikle savcılık bünyesinde adresi araştırılır, bulunamazsa bu ilan gazete ile yapılır.
Satışa tayin edilen saatte başlanır ve bu husus memur tarafından kayıt altına alınır. Satışlar UYAP sisteminde yapılmaktadır. Satış memuru elektronik satış portalında ihale yapıldıktan sonraki gün artırma sonucuyla ilgili bir tutanak düzenler ve bu tutanağı satış portalında ilan eder. Bu tutanakta ihalenin yapıldığı tarih ve saat bilgisi, en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, ihale bedelinin bu ilandan itibaren 7 gün içinde hesaba yatırılması gerektiği anlatılır.
İİK.’nun 124. maddesi uyarınca kıymet takdirinde belirtilen bedelin %20 sini teminat olarak (pey akçesi) nakit veren veya milli bir bankanın bu miktardaki teminat mektubunu tevdi eden herkes ihaleye iştirak eder. Satış konusu mal üzerinde hakkı olan alacaklının veya paydaşın bu maldaki hissesi tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazla ise teminat vermesine gerek yoktur.
İhalede en yüksek bedeli veren ve ihale üzerinde kalanla, ondan bir önceki artıranın bu tutanağı imzalaması gerekir. İlanda gösterilen saatin sonunda başka artıran yoksa son pey sahibine ihale edilir.
Birinci artırmada satış, ancak tahmin edilen kıymetin %60’ını bulması ile mümkündür. Artırmada bu miktarı verecek alıcı olmazsa, ikinci artırma, birinci artırma gününden 10 gün sonra yapılır.
İkinci artırma sonunda tahmin edilen kıymetin %40’ını bulursa satış yapılır. Aksi halde ikinci satış düşer.
Ortaklığın giderilmesine konu olan malın ilk alıcısı ihale bedelini süresinde ödemezse, teminat yatırana iade edilmez. Bu teminattan öncelikle satış masrafları mahsup edilir. Satış memuru, ertesi günü tutanakta ihale edilen bir önceki artırana ileri sürdüğü pey üzerinden taşınmazı alıp almayacağını yazı ile sorar ve 3 gün içinde cevaplandırılmasını ister.
Bu kişi satın almayı isterse taşınmaz ihale edilir. Talep edildiği durumda bedel için 20 günlük bir süre verilmesi söz konusu olabilir. Eğer şahıs almak istemezse, adresi bulunulamadığı için tebligat yapılamaz ise veya 3 günlük sürede cevaplamazsa satış memuru, tekrar taraflara tebligat yapmadan satıştan 7 gün önce ikinci kez satış ilanı çıkarır.
İİK.129. maddesinin 2.fıkrasının koşulları gerçekleşirse ihaleyi yapar. Aksi halde satış talebi düşer.
İki ihale arasındaki ihale bedeli farkı ve diğer zararlardan ilk alıcı sorumludur. İlk alıcının depo ettiği teminattan bu fark ve zararlar karşılanıyorsa buradan alınır. Ancak teminat yeterli olmadığından karşılanmıyorsa icra yolu ile ilk alıcıdan tahsil edilir.
Taşınmazı tüm paydaşlar birlikte belirli bir süre bir şahsa kiralamışlarsa kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.
Av. Melek ACU