1. Genel Tanım ve Hukuki Dayanaklar

1.1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-iŞuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınır veya taşınmaz malın, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete çevrilmesini sağlayan bir hukuk davasıdır.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların kapsamını paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır, taşınmaz mallar ve haklar oluşturmaktadır. Birden fazla malikin paydaş olduğu bu tür mal veya haklar üzerindeki ortaklığın giderilmesi hususunda tarafların anlaşamamaları hâlinde ortaklık ancak dava yoluyla sona erdirilebilir (AYM, E.2023/178, K.2024/125, 27/06/2024, § 26). 

Bir başka ifadeyle ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallar ile haklarda, paydaş ya da ortaklar arasında yürürlükte olan tapulu mülkiyet ilişkisini sora erdirip bireysel mülkiyete geçişi sağlayan çift yönlü, yanlar için benzer sonuçlar doğuran davalardır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05/07/2017 tarihli ve E.2015/15195, K.2017/5681 sayılı kararı).

1.2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının İki taraflı Dava Olması Neyi İfade Eder?

Ortaklığın giderilmesi davalarında davacı tarafın yanında davalıların da menfaati olduğundan anılan dava, iki taraflı dava olarak kabul edilir. Bu bağlamda bu davaların niteliği gereği davacı; dava açtıktan sonra davadan feragat etse, davayı takip etmese bile diğer davalılardan birisi dahi davaya devam edeceğini bildirdiği takdirde mahkeme tarafından davaya devam edilmekte ve karar verilmektedir. Bunun yanı sıra ortaklığın giderilmesi davası kabul edildiğinde yargılama giderlerine davacı da dâhil bütün hissedarlar hisseleri oranında katlanmaktadır (AYM, Elif Yaylı, B. No. 2022/31465, 22/5/2024, § 49).

Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 11/05/2023 tarihli ve E.2023/1857 K.2023/3305 sayılı kararında ortaklığın giderilmesi davasının bu özelliğini şu şekilde ifade edilmiştir: “7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 39. maddesi… gereğince kendisine tebligat çıkarılan kişi ile, bu kişi adına tebligatı alan arasında menfaat çatışmasının bulunması halinde, tebliğ işleminin hasma tebliğ nedeniyle TK'nun 39. maddesi hükmüne aykırı olmakla usulsüz olduğundan bahsedilecektir. Ancak ortaklığın giderilmesi davaları, müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi menkul ya da gayrimenkul mallardaki ortaklığın sona erdirilmesine ilişkindir ve bu davalarda usul hukukunun öngördüğü anlamda bir husumet bulunmayıp, her paydasın payı oranında davanın sonucu üzerinde hakkı vardır. Bu cümleden olmak üzere somut uyuşmazlığın incelenmesinde; ..., ..., ..., ... ve ...’nün, ortaklığın giderilmesi davasında davalı tarafta yer alan Celal Tütüncü’nün mirasçıları oldukları, adı geçenlerin, ihalenin feshi davasında da aynı tarafta davacı olarak yer aldıkları, alacaklı ya da borçlu sıfatlarının da bulunmadığı anlaşılmakla, buna göre davacılar ..., ..., ... ve ... ile adı geçenlere çıkartılan satış ilanı tebligatlarını alan davacı ... arasında menfaat çatışmasının bulunduğundan söz edilemez.”

1.3. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Hangi Kanun’da Düzenlenmiştir?

Ortaklığın giderilmesi davaları, temel olarak Medeni Kanun’da düzenlenmiştir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen parsellerin satışı ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

1.4. Hangi Hukuk Kuralları Bu Davayı Düzenler?

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698-699 hükümleri ile düzenlenmiş olup, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) usul kuralları çerçevesinde davada uygulama imkânı bulmaktadır.

Paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi konusu, 4721 sayılı Kanun’un 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir. Medeni Kanun’un paylı mülkiyetin sona ermesini düzenleyen 698. maddesi, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşların her birinin bir zamanda malın paylaşılmasını isteyebileceğini öngörmektedir.

1.5. Adi Ortaklık Sona Erdiğinde Mal Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Adi ortaklığın sona ermesi halinde ortaklar, taşınmaz üzerindeki paylarını hukuken ispatlamakla yükümlüdür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06/07/2023 tarihli ve E.2022/6649, K.2023/2050 sayılı kararı şöyledir: “Gizli adi ortaklıkta, ortakların mülkiyet hakkı şeklen dışa karşı görünen ortağa aktarılmaktadır. Her ne kadar adi ortaklığa ilişkin yazılı bir sözleşme mevcut değilse de, davacılar murisleri ile kardeşi olan davalı arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğunu tanık delili ile ispatlama hakkına sahiptir.”

1.6. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zamanaşımı Süresi Var Mıdır?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası yenilik doğurucu bir dava olduğundan zamanaşımı süresine tabi değildir.

Bu konuda Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 12/12/2017 tarihli ve E.2016/24719, K.2017/15441 sayılı kararında “Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımını kesen dava niteliğinde olmayıp, anılan davanın devamı süresince zamanaşımı işlemeye devam eder”, denilmiştir.

1.7. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Evet, 6325 sayılı Kanuna 28.3.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile eklenen 18/B maddesinin 1 no.lu fıkrası gereği, taşınır ve taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Davacının, arabuluculuk sürecinin başarısızlıkla sonuçlandığını gösteren belgeyi mahkemeye sunması gerekir.

Anayasa Mahkemesi (AYM) ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle arabulucuya başvurulma şartını öngören kuralın Anayasaya (mahkemeye erişim hakkına) aykırılığı itirazını incelediği kararında şu değerlendirmeyi yapmıştır: “Dolayısıyla kuralla ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüş olmakla birlikte Kanun’da özellikle arabulucuya taraf teşkilinin sağlanmasına yönelik çeşitli yetkilerin tanındığı, böylelikle arabuluculuk sürecinin sağlıklı yürütülmesine yönelik Kanun’da yeterli güvencelere yer verildiği anlaşılmaktadır. Bu güvencelerle birlikte Kanun’da arabulucunun taraflara ulaşamaması durumunda arabuluculuk faaliyetini her zaman sonlandırabilmesine imkân tanınmıştır. Ayrıca arabuluculuk süreci en fazla dört hafta süreyle sınırlandırılmak suretiyle dava açılmasındaki belirsizlik de ortadan kaldırılmıştır. Arabuluculuk sürecinden sağlanabilecek faydalar ile söz konusu uyuşmazlıkların niteliği dikkate alındığında dört haftalık sürenin de makul olmadığı söylenemez.” (AYM, E.2023/178, K.2024/125, 27/06/2024, § 29). 

1.8. Paydaşlardan Biri Diğerine Devretmek İsterse Ne Olur?

Taraflar kendi aralarında anlaşarak rızai paylaşım yoluna gidebilir. Aksi takdirde, mahkeme aracılığıyla satış gerçekleşir.

2. Hangi Tür Mülkiyet İlişkileri Ortaklığın Giderilmesine Konu Olabilir?

İki tür birlikte mülkiyet türü bu davaya konu olabilir:

• Paylı mülkiyet: Her paydaşın belirli bir hissesi vardır.

• Elbirliği mülkiyeti: Paylar belirli değildir, ortaklar malın tamamına birlikte sahiptir.

2.1. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Nasıl Sona Erer?

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri uyarınca paylaşma yoluyla sona ererken; elbirliği mülkiyeti, TMK 703. maddesi gereğince malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçiş ile sona erer.

2.2. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesinde Yasal Dayanak Nedir?

Paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi konusu, 4721 sayılı Kanun’un 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir. 698. maddeye göre, “(1) Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. (2) Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. (3) Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

Dolayısıyla bu dava taşınmaz üzerinde hak sahibi olan hissedarlardan herhangi birinin istemiyle açılabilir, diğerlerinin buna karşı çıkıyor olması davanın açılmasını engellemez. Ancak ortaklar, aralarında yapacakları bir anlaşma ile ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesini en çok on yıla kadar sınırlayabilirler. Bu anlaşma, resmi şekle bağlıdır ve tapuda şerh edilebilir.

Paylaşma biçimi ise Medeni Kanun’un 699. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre; “(1)  Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. (2) Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. (3) Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

2.3. İştirak Halinde Mülkiyette Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesinin Yasal Dayanağı Nedir?

4721 Kanun’un 642. maddesi “Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir” hükmünü ihtiva etmektedir. Aynı Kanun’un 703. maddesinin son fıkrası ise elbirliği mülkiyetinde paylaşmanın, aksine hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılacağını hüküm altına almıştır. Üstelik Kanun’un 644. maddesi de elbirliği mülkiyetinde bulunan varlıklar için paylaşma davası açılabileceğinden bahsetmektedir.

2.4. Tapu Kaydında Aile Konutu Şerhi Olan Taşınmaz İçin Ortaklığın Giderilmesine Karar Verilebilir mi?

Bir taşınmaz ile ilgili tapu kaydında aile konutu şerhi varsa bu şerh ortaklığın giderilmesine engel oluşturur: “Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir (TMK m.194) …Somut olayda; dava konusu taşınmazın taraflar adına 1/2'şer pay ile kayıtlı olduğu, Antalya 4. Aile Mahkemesinin …sayılı hükmü ile dava konusu taşınmaz üzerine 'aile konutu' şerhi konulduğu, hükmün 22.12.2015 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulduğuna göre artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün olmadığından mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05/07/2017 tarihli ve E.2015/15195, K.2017/5681 sayılı kararı).

Ancak AYM, kamu makamlarının yaptığı parselasyon işlemi sonucu oluşan ortaklığın giderilmesi için açtıkları ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan birinin payı üzerinde aile konutu şerhi bulunduğu gerekçesiyle reddedildiği için mülkiyet hakkının ihlal edildiği şikayetini içeren Feridun Çalışkan ve diğerleri kararında (B. No. 2017/32275, 16/9/2020, § 61-66); bu ret kararının ortaklığın giderilmesini talep eden başvuruculara -diğer tarafın menfaatlerine nazaran- orantısız bir külfet yüklenmesine yol açtığı, bu reddin tasarruf yetkisini tamamen ortadan kaldırmasa da aşırı derece zorlaştırdığı, bu durumda kamu makamlarının her iki tarafın menfaatleri arasında adil bir denge kurabildikleri ve eşit ilgi gösterme yükümlülüklerini ifa edebildiklerinin söylenemeyecekleri belirtilerek ihlal kararı vermiştir. Dolayısıyla bir taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi olması otomatik olarak ortaklığın giderilmesi davasının reddi sebebi olmamalı, devletin pozitif yükümlülüğü kapsamında özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda, mahkemelerin her iki tarafın menfaatlerini mümkün olduğunca dengelemesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması için gereken kararları alması gerekir. 

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar

3.1. Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açar?

Ortaklar (paydaşlar) bu davayı açabilir. Paylı mülkiyette hissedarlar, elbirliği mülkiyetinde ise ortaklar, ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Ayrıca, paydaşlardan birinin alacaklısı da cebri icra yoluyla bu davayı açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu alacaklının da icra mahkemesinden alacağı yetkiye dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabileceğini vurgulayarak aksi yöndeki 6. Daire’nin kararını bozmuştur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11/05/2005 tarihli ve E.2005/6-314, K.2005/321 sayılı kararı).

Hukuk Genel Kurulu’na göre İcra ve İflas Kanunu’nun 94 ve 121. maddeleri, Türk Medeni Kanunu’nun hükümleri birlikte değerlendirildiğinde açılmış mirasta, bir mirasçının payını devralmış veya haczettirmiş olan ya da elinde mirasçıya karşı alınmış borç ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklı tarafından da ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür. Kanun koyucu borçlunun kendi aleyhine dava açmayacağını düşünerek özel bir yöntem benimsemiş ve alacaklıya dava açma hakkını vermiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02/04/2003 tarihli ve E.2003/6-253, K.2003/270 sayılı kararı). Elbette ki sulh hukuk hakimi tarafından atanan kayyım da alacaklının kendisine başvurması üzerine paylaştırma davası açabilecektir. Ancak kanun koyucunun bu davayı sadece atanan kayyımın açacağını kabul ettiğini ileri sürmek mevcut yasal düzenleme karşısında mümkün değildir (Aynı karar).

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 14/04/2014 tarihli ve E.2014/2896 K.2014/5008 sayılı kararında bu içtihadını teyit eder: Elbirliği mülkiyetinde borçlu ortağın alacaklısı, yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Paylı mülkiyette ise, borçlu paydaşın alacaklısı, borçlunun bağımsız payının haczini ve satışını isteyebileceğinden yetki belgesine dayanarak taşınmazın paydaşlığının giderilmesini istemesi yasa koyucunun amacına uygun değildir.

3.2. Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarının, tapuda paydaş bulunanların tamamına husumet yöneltilerek yürütülmesi gerekir. Müşterek mülkiyet üzere olan taşınmazda, bir paydaşın ölümü sonucu yalnızca onun iştirak halinde mülkiyet durumuna dönüşen payı ile ilgili olarak, ortaklığın giderilmesi mümkün değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16/02/1994 tarihli ve E.1993/809 K.1994/59 sayılı kararı).

Ortaklığın giderilmesi davalarında da taraf teşkilinin sağlanması, savunma hakkının kısıtlanmaması açısından gereklidir. Ortaklığın giderilmesi davalarında da verilen karar tüm tapu paydaşlarını etkileyeceğinden ve paydaşların tamamı açısından tapu değişikliği sonucu doğuracağından, tapu paydaşlarının tamamının, paydaş görünen kişiler ölmüş iseler onların mirasçılarının da taraf olarak gösterilmesi gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19/03/2014 tarihli ve E.2013/6-558 K.2014/382).

3.3. Ortaklık Giderme Davasında Feragat Eden Taraf, Yeniden Dava Açabilir Mi?

Evet. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 20/02/2014 tarihli ve E.2013/16592 K.2014/2229 sayılı kararında feragatin kesin hüküm teşkil etmediğini belirtmiştir. Feragat edilen davadan sonra taraflar yeniden ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20/02/2014 tarihli ve E.2013/16592 K.2014/2229 sayılı kararı ise şöyledir: “Önceden açılmış bulunan davadan feragat, yeniden dava açılmasına engel olmaz. Bu nedenle, mahkemenin 2012/38 Esas sayılı dosyasında feragat nedeniyle davanın reddine ilişkin verilen kararın kesin hüküm teşkil ettiği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

3.4. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflardan Biri Vefat Ederse Ne Olur?

Miras yoluyla intikali mümkün hakların dava konusu olduğu bir davada, davacının ölümü hâlinde HMK’nın 55. maddesi gereğince mahkemece, davacının mirasçılarının tamamı tespit edilerek davadan haberdar edilmeleri, bunların davaya katılımı ile taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilmesi gerekir: “Dava konusunun, müteveffa davacının mirasçılarının haklarını etkileyecek nitelikte ve miras yoluyla intikali mümkün bir malvarlığına ilişkin hakkın kapsamı içerisinde olması nazara alındığında; davacının yargılama sırasında vefatı üzerine HMK’nın 55. maddesinde belirtildiği üzere davacının mirasçıları davadan haberdar edilip taraf teşkili sağlanmaksızın esas hakkında karar verilemez. O hâlde mahkemece, HMK’nın 55. maddesinde gösterilen şekilde müteveffa davacının mirasçılarını tebligat yoluyla davadan haberdar ederek mirasçıların tamamının davaya katılımının sağlanması, bunun mümkün olmaması hâlinde tüm mirasçılardan izin alınması veya terekeye temsilci atanması yoluyla taraf teşkilinin sağlanması sonrasında yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması gerekir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19/10/2021 tarihli ve E.2017/11-3008, K.2021/1264 sayılı kararı)

Kaldı ki aksine bir tavır, bireyin sonucu itibarıyla menfaatini etkileyen bir davadan haberdar edilmeyerek davaya katılımının sağlanmaması ve mahkeme önünde argümanlarını öne sürme imkânından yoksun bırakılması sebepleriyle mahkemeye erişim hakkının ihlaline yol açabilir (AYM Aslan Günay ve diğerleri, B. No. 2022/82421, 28/11/2024, § 26).

3.5. Ortaklığın Giderilmesi Sürecinde Önalım hakkı Kullanılabilir mi?

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.12.2015 gün ve 2014/6-324 – 2015/2787 sayılı onama ilamında da açıklandığı üzere; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26/12/2016 tarihli ve E.2015/6448, K.2016/10863 sayılı kararı) “Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 27/2/2018 tarihli ve E.2017/4874, K.2018/1459 sayılı kararı).

Öte yandan Yargıtay içtihatlarında taşınmazın değerinde meydana gelen objektif değer artışları ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin yargılama sürecinde dikkate alınması gerektiği, bedele yönelik itirazların yargılamanın her safhasında ileri sürülebileceği ifade edilmektedir (Bkz., Oktay Ulaş, B. No. 2017/17782, 3/12/2020, § 57-58)

4. Davanın Açılması ve Yargılama Süreci

4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

• Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

• Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).

• Birden fazla taşınmaza yönelik olarak açılması halinde, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir (HMK'nın 12/3. M) (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 02/07/2015 tarihli ve E.2014-6831 K.2015-9667 sayılı kararı).

•  “Ortaklığın giderilmesi davaları yenilik doğurucu nitelikte olduğundan, bu tip davalara bakmak Kadastro Mahkemesinin görevi dışındadır.” (Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 12/6/2000 tarihli ve E.2000/2634 K.2000/2552 sayılı kararı).

4.2. Davanın Aşamaları Nelerdir?

1. Dava dilekçesi sunulur.

2. Ön inceleme yapılır.

3. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerçekleştirilir.

4. Tarafların talepleri değerlendirilerek hüküm kurulur.

4.3. İzale-İ Şüyu Davalarında Hangi Deliller Kullanılır?

İzale-i şüyu davalarında esas olarak takdiri deliller kullanılır. Mahkeme, keşif yaparak taşınmazı inceler ve bilirkişi raporu alarak ortaklığın nasıl giderileceğine karar verir. Tapu kayıtları, kadastro ve imar kayıtları da önemli delillerdendir. Senet delili ise bu davalarda kullanılmaz.

4.4. İzale-i Şüyu Davasında Islah Yoluyla Dava Konusu Değiştirilebilir mi?

İzale-i şüyu davasında ıslah yoluyla bazı değişiklikler yapılabilir, ancak dava konusunun genişletilmesi veya yeni taşınmazların eklenmesi mümkün değildir. Basit yargılama usulü uygulandığı için dava dilekçesi sunulduktan sonra iddia değiştirilemez, ancak karşı tarafın rızasıyla veya ıslah yoluyla bazı düzeltmeler yapılabilir.

Örneğin, dava sebebi olarak gösterilen paydaşlardan birinin ahlaka aykırı eylemlerde bulunduğu iddiası gibi hususlar değiştirilebilir. Ancak, başka taşınmazların ıslahla davaya dahil edilmesi Yargıtay kararlarına göre mümkün değildir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03/05/2011 tarihli ve E.2011/4258, K.2011/5793 sayılı kararı).

4.5. İzale-İ Şüyu Davasında Dava Konusunun Devri Mümkün Müdür?

Evet, mümkündür. İzale-i şüyu davası çift taraflı bir dava olduğu için davalı ve davacı arasında sembolik bir ayrım vardır. Paydaşlardan biri, dava devam ederken payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu durumda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi uygulanır ve yeni malik davaya dahil olabilir. Ancak, izale-i şüyu davasının tazminat davasına çevrilmesi mümkün değildir.

4.6. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bekletici Meseleler

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 29.3.2007 tarihli ve E.2007/2542, K. 2007/3548 sayılı kararında “Davacı, dava dilekçesinde sekiz adet taşınmazda ortaklığın giderilmesini talep etmiştir. Davalı Medeni Kanununun 669. maddesi gereğince mirasta denkleştirme davası açtıklarını ve bu davanın yargılamanın sonucunu etkileyeceğinden bekletici mesele yapılmasını istemiştir. Mahkemece taşınmazların aynen paylaştırmak suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmiştir. Davalılar A. ve N.Ü., davacı A.Ü. aleyhine Manavgat Asliye Hukuk Mahkemesinde 2005/169 Esas sayılı dosya ile mirasta denkleştirme davası açmıştır. Açılan bu dava görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu etkileyeceğinden denkleştirme davasının sonuçlanmasının beklenmesi gerekir. Mahkemece açılan bu davanın sonucunun beklenilmesi gerekirken, yazılı şekilde taşınmazların teker teker dağıtımının yapılmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır” demiştir.

Yargıtay bir diğer kararında (6. Hukuk Dairesinin 07/11/2012 tarihli ve E.2012/12273, K.2012/14393 sayılı kararı) “Dava; taşınmazda ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Tapu iptali ve tescil davasının kabul edilmesi durumunda, davaya konu taşınmazın pay ve paydaş durumunun değişeceği kuşkusuzdur. Öte yandan taşınmazla ilgili olarak ihtiyati tedbir kararı da varlığını sürdürmektedir. Bu nedenle mahkemece, tapu iptali ve tescil talebine ilişkin dava dosyasının sonucunun beklenerek, sonucu dairesinde işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir” ifadelerine yer verilmiştir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19/11/2001 tarihli ve E.2001-8782 K.2001-8899 sayılı kararında ise “Taşınır malların ortaklığının giderilmesinde malı elinde bulunduran onun maliki sayılır. Zilyet olmayan paydaş o mal üzerinde hak iddia ettiğine göre hakkı olduğunun ispatı görevli mahkemeye dava açması gerekiyorsa o davayı açma külfeti zilyet olmayan paydaşa ait olacaktır. Tabiatıyla HUMK:nun 567.maddesindeki sürede o paydaşa verilecektir.

Olayımızda: Davacı vekili dava dilekçesinde 21.6.2001 tarihinde tespiti yapılan taşınır mallardan, davalının elinde bulunan davacıya teslim edilmeyen tarafların ortak katılımı ile birlikte aldıkları koltuk takımı, yatak odası takımı, karyola yatağı, beşli sehpa takımı, fiskos masası, simtel marka çamaşır makinesinin ortaklığının taksim veya satış suretiyle giderilmesini istemiştir. Taşınır malların halen davalının zilyetliğinde bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda yukarıda açıklandığı gibi taşınır malların kıymeti itibariyle davacıya Asliye Hukuk Mahkemesinde mülkiyet uyuşmazlığının giderilmesi amacıyla dava açması için süre verilmesi, dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.” demiştir.

4.7. İzale-İ Şüyu Davalarında İhtiyati Tedbir veya İhtiyati Haciz Uygulanabilir Mi?

Evet, uygulanabilir. İhtiyati tedbir, dava konusunun korunması için alınan bir önlemdir ve izale-i şüyu davalarında özellikle taşınır malların başkalarına devrini önlemek veya taşınmazlarda değişiklik yapılmasını engellemek amacıyla uygulanabilir. Örneğin, bir paydaşın dava konusu taşınmaz üzerine inşaat yapmasını engellemek için ihtiyati tedbir kararı alınabilir.

Ancak ihtiyati tedbirin uzun süre devam etmesi mülkiyet hakkının ihlalini gündeme getirebilir. AYM bireysel başvurunun inceleme tarihi itibarıyla ihtiyati tedbirin yaklaşık 13 yılı aşkın bir süredir devam ettiğini tespit ettiği Hatem Nar kararında mülkiyet hakkını sınırlandıran bir tedbirin uygulanmasının ölçülü olabilmesi için kapsamı ve süresi itibarıyla orantılı olarak uygulanması gerektiğini ve tedbirin makul olmayan bir süre devam etmesinin mülkiyet hakkının tanıdığı yetkilerin kullanılmasını belirsiz olacak şekilde ötelemesi suretiyle mülk sahibine orantısız bir külfet yüklediğini kabul etmiş, mülkiyet hakkı ihlaline karar vermiştir (Hatem Nar, B. No: 2019/31017, 28/2/2024, § 2-3).

Öte yandan, ihtiyati haciz, alacaklının para alacağının güvence altına alınması için borçlunun mal varlığına geçici olarak el konulmasını sağlar. Ancak, izale-i şüyu davaları genellikle para alacağına dayalı olmadığı için ihtiyati haciz uygulaması pek mümkün görülmemektedir. Bununla birlikte, dava konusu tereke içinde nakit para bulunuyorsa, ihtiyati haciz talebi gündeme gelebilir.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Karar

5.1. Ortaklığın Hangi Yollarla Giderilmesi Mümkündür?

Ortakların aralarında sulh ederek ortaklığı gidermeleri de söz konusu olabilir. Ancak sulhen çözüm için ortakların ortak bir irade sergilemeleri, paylarını kılı kırk yarar tarzda ya da bir kuyumcu terazisinde tartar gibi değerlendirmemiş olmaları beklenir. Ancak genellikle paydaşlar arasında bu tavır gözlemlenmemektedir. Herkesi tam tatmin eden bir çözüm hiçbir şekilde mümkün olmadığından ortaklığın giderilmesinde sıklıkla dava açılması yoluna gidilmektedir.

Bu noktada taşınmazda payı bulunan paydaşlardan her biri diğer paydaşlara karşı ortaklığın giderilmesi talebinde bulunabilir. Yeterli büyüklük, ekonomik değerini koruma, imar durumu ve mevzuatın uygun olması gibi şartların varlığı hâlinde taşınmazın aynen ve bunun mümkün olmaması hâlinde satışından elde edilen bedelin paydaşlar arasında taksimi ile ortaklığın giderilmesine karar verilir. Taşınmazın aynen taksimine karar verilmesi hâlinde ortakların payına karşılık gelen arazi parçası fiziki olarak ana taşınmazdan ayrılarak yeni bir parsel numarasıyla ayrı bir taşınmaz olarak tapuya tescil edilirken, satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde satış bedeli ortaklar arasında payları oranında dağıtılır (Bkz., Mustafa Doğan ve diğerleri, B. No: 2014/15320, 4/4/2018, § 26).

Bu çerçevede ortaklığın giderilmesi için başlıca yöntemler şunlardır:

1. Aynen taksim (malın bölünerek paylaşımı)

2. Satış suretiyle paylaşım (nakdi paylaşım)

3. Kat mülkiyetine çevirerek paylaşım

5.2. Mahkeme, Aynen Taksim mi Yoksa Satış Yoluyla mı Paylaşım Yapacağına Nasıl Karar Verir?

• Eğer taşınmazın bölünebilir olduğu tespit edilirse, mahkeme aynen taksim yoluna gider.

• Bölünmenin taşınmazın değerini düşüreceği veya fiilen mümkün olmadığı durumlarda, satış suretiyle paylaşım tercih edilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 03/11/2015 tarihli ve E.2014/14598 K.2015/9620 sayılı kararına göre “Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.” (Bkz., benzer yönde Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23/06/2014 tarihli ve E.2014/5045 K.2014/8420 sayılı kararı).

Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasında öncelikli çözümün aynen taksim olduğu görülmektedir. Davacı ortaklığın satış yoluyla sonlandırılmasını istemiş olsa da mahkeme aynen taksim ihtimalini bilirkişi marifetiyle araştırmak buna göre davayı sonuçlandırmak durumundadır.

5.3. Mahkeme, Aynen Taksim Kararı Verirken Hangi Kriterleri Göz Önünde Bulundurur?

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 17/09/2014 tarihli ve E.2014/6319 K.2014/10044 sayılı kararı). Paydaşlardan birisi satış talep ederse Mahkeme bu hususu değerlendirmek zorundadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre davacının yalnız satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemesine karşın eğer davalı aynen taksim talep eder ve koşullarının da mevcut bulunduğu anlaşılırsa mahkemece taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebileceği kuşkusuzdur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30/01/1991 tarihli ve E.1990/520 K.1991/11 sayılı kararı).

Mahkeme, taşınmazın yüz ölçümü, pay ve paydaş sayısı, imar durumu gibi hususları dikkate almalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 05.04.2005 tarihli ve E.2005/2149, K.2005/3765 sayılı kararında taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiğini vurgulamıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05/04/2005 tarihli ve E.2005/2149 K.2005/3765 sayılı kararı ise şöyledir: “Mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.”

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile belirlendiğinde mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10/06/2014 tarihli ve E.2014/4203 K.2014/7743 sayılı kararı).

Dava konusu taşınmazların ifrazının (aynen paylaşmanın) mümkün olduğuna/olmadığına ilişkin Belediye Encümeninin kararının iptali istemiyle açılan dava, görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele teşkil eder (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22/09/2021 tarihli ve E.2018/161 K.2021/1063 sayılı kararı).

5.4. Paydaşlardan Biri Paylaşmanın Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Yapılmasını İsteyebilir mi?

Evet, paydaşlardan biri böyle bir talepte bulunursa, mahkeme öncelikle bu seçeneği değerlendirmelidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 15/09/2008 tarihli ve E.2008/5986, K.2008/9177 sayılı kararında bu hususu açıkça ifade etmiştir: “Kat Mülkiyeti Yasası’nın 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, bu doğrultuda araştırma yapmalı.”

6. Mahkeme Kararı Nasıl Uygulanır?

• Aynen taksim kararı verilirse, tapu kaydı buna uygun şekilde değiştirilir.

• Satış suretiyle paylaşım kararı verilirse, taşınmaz icra yoluyla açık artırma ile satılır ve satış bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır.

6.1. Aynen Taksim Nasıl Uygulanır?

Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 14/05/2014 tarihli ve E.2014/3824 K.2014/6395 sayılı kararı).

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12/02/2014 tarihli ve E.2013/16337 K.2014/1848 sayılı kararı).

6.2. Kat Mülkiyeti Tesisi Suretiyle Aynen Paylaşma

Ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, Kat Mülkiyeti Yasası’ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E.2014/9200 K.2014/15083 sayılı kararı).

Üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan gayrimenkullerdeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçı veya ortak maliklerden birisi, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakimin o gayrimenkulün mülkiyetinin, aynı kanunun 12. maddesinde yazılan kat mülkiyeti belgelerine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölüm ortaklarına ayrı ayrı tahsisine karar vermesi gerekir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 28.03.2002 tarihli ve E.2002/1552 K.2002/3262 sayılı kararı)

6.3. Satış Kararı Nasıl Uygulanır?

Sulh hukuk mahkemesince ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verildiğinde satış işlemleri sulh hakiminin atayacağı satış memuru tarafından 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır. Satış memurluğu aracılığıyla taşınmaz ihaleye çıkarılır. Bu amaçla taşınmazın satışına esas olmak üzere kıymet takdiri yapılır. Belirlenen bedele itiraz edilmesi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesince yeni bir kıymet takdiri yapılır ki bu kesindir. Mahkemece belirlenen bu bedel üzerinden ilana çıkılır ve ilanda belirtilen gün ve saatte ihale gerçekleştirilir. İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde yapılan açık ihalede taşınmazın en çok pey süren katılımcıya satışı gerçekleştirilir.

Satışına karar verilen taşınmaz; a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında, b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında, c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/01/2016 tarihli ve E.2014/15632 K.2016/291 sayılı kararı).

Mahkeme kararında satışın nasıl yapılacağı, bedelin nasıl dağıtılacağı açıkça belirtilmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 07/02/2017 tarihli ve E.2015/7690, K.2017/771 sayılı kararında satışın detaylarının açıklanması gerektiğini vurgulamıştır.

Medeni Kanun hükümlerine göre, ortaklığın giderilmesi davalarında açık artırmanın (satışın) sadece hissedarlar arasında yapılması mümkündür. Ancak, Medeni Kanun’un 699. maddesinin üçüncü fıkrasına eklenen ikinci cümle ile, satışın paydaşlar arasında artırma ile yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlı tutulmuştur. Yani satış işleminin yalnızca paydaşlar/mirasçılar arasında gerçekleşmesi, bütün paydaşların buna rıza göstermesi ile ancak mümkündür. Kaldı ki bu yöndeki talebin mahkeme önünde, dava aşamasında iken dile getirilmesi, mahkemenin bütün taraflara sorup onların onayı ile bu konuda bir sonuca varması gerekir. Satış aşamasında dile getirilen talebin bir etkisi yoktur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 07/02/2017 tarihli ve E.2015/7690 K.2017/771 sayılı kararına göre “Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir. Satışına karar verilen taşınmaz;

• Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,

• Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,

• Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.”

Ortaklığın satış yolu ile giderilmesi halinde satış işlemlerine karşı 2004 sayılı Kanun'un 16. maddesi uyarınca şikâyet yoluna müracaat edilmesi mümkün olup bu şikâyetleri incelemekle görevli olan yargı yeri, icra hukuk mahkemesi değil, ortaklığın, taşınmazın satışı suretiyle giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesidir (Mustafa Ozgan ve diğerleri, B. No: 2014/17682, 8/3/2017, § 45).

 “6100 sayılı HMK'nun 4/b maddesi uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarına sulh hukuk mahkemesince bakılır ve aynı Kanun'un 322/2. maddesi gereğince de, taşınır ve taşınmaz malların satışı, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. HMK'nun 322/2. maddesine göre satış memuru, davaya bakan sulh hukuk mahkemesince tayin edildiğinden, onun işlemlerine karşı şikayetlere ve açılacak ihalenin feshi davalarına da sulh hukuk mahkemesince bakılması gerekmektedir.” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 26/9/2016 tarihli ve E.2016/15882, K.2016/19723 sayılı kararı). Dolayısıyla Sulh Hukuk Mahkemesinin şüyuun satış suretiyle giderilmesi kararı üzerine satışa ilişkin şikayetler (icra mahkemesi tarafından değil) şuyuun giderilmesine karar verilmiş olan sulh hukuk mahkemesi tarafından incelenir. (HUMK’un 571. m. göre) sulh hukuk mahkemesi satışa ilişkin şikayetleri İİK’na göre ve icra mahkemesi sıfatıyla inceler (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 25/2/2008 tarihli ve E.2008/460, K.2008/3343 sayılı kararı).

Ortaklığın giderilmesinin satış suretiyle gerçekleşmesi halinde, mülkiyet hakkı açısından ilgili hissedarlara taşınmazın gerçek değerinin ödenmesi önem taşımaktadır. Bu çerçevede ilgililerin satış sürecinde değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazlarının incelenmiş olması gerekir. Mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülülüğü değerlendirilirken, müdahale için seçilen aracın ulaşılmak istenen amaçla kıyaslandığında bireye orantısız bir külfet yüklemiş olup olmadığının saptanması yoluna gidilir. Usule ilişkin güvencelerin varlığı orantılılık değerlendirmesinde önemli bir rol oynayabilir. Bu bağlamda müdahalenin hukuka aykırılığının ileri sürülebileceği veya müdahale nedeniyle oluşan maddi ve manevi zararların tazmin edilmesinin istenebileceği hukuk yollarının olmaması da bazı durumlarda kişiye yüklenen külfeti ağırlaştıran bir unsur olarak görülebilir. Örneğin AYM F. E. kararında, başvurucunun değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazlarının incelenmemesinin hakka müdahalenin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda uygulanmadığını gösterdiğini söylemiş ve başvurucunun mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında dengelenmenin yapılamadığına hükmetmiştir (AYM, F. E., B. No: 2018/16483, 14/9/2021, § 55-56, 67).

6.4. Ortaklığın Giderilmesinin Satış Suretiyle Gerçekleşmesi Sonrası İlgiliye Ödemenin Yapılmasına Kadarki Sürede İhale Bedelinin Nemalandırılması Gerekmekte midir?

AYM ilgilinin paydaşları arasında olduğu taşınmazların açık artırma yolu ile satılarak ihale bedelleri ödendiği, ancak ilgili hissesine düşen miktarın ödenmesine kadar geçen sürede ihale bedellerinin nemalandırılmamış olduğu bir başvuruda, taşınmazların satışının gerçekleştiği tarih ile ödemenin yapıldığı tarih arasında geçen sürede gerçekleşen enflasyon oranının %11,42 olduğunu tespit etmiş;  icra sürecinde devletin hâkimiyeti ve kontrolü altında bulunan borçlu veya alacaklıya ait mal ve hakların ekonomik değerini koruyucu ve idareye normal idari işleyişin dışında bir külfet yüklemeyecek tedbirlerin alınmamasının somut olayın şartları çerçevesinde koruma yükümünün ihlaline yol açtığını söylemiştir (AYM, Yaşar Kaya, B. No: 2019/16575, 5/6/2024, § 15, 19).

6.5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Verilen Karar İnfaz Edilemezse Ne Olur?

Mahkeme kararının infaza elverişli olması zorunludur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 15/01/2018 tarihli ve E.2017/5372, K.2018/284 sayılı kararında hükümde dava konusu taşınmazın bilgilerinin eksik olması ve satış şeklinin belirtilmemesi nedeniyle kararın infaza elverişli olmadığını belirtmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 15/01/2018 tarihli ve E.2017/5372, K.2018/284 sayılı kararı şöyledir: “Mahkemece, her ne kadar davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş ise de hükümde dava konusu taşınmaza ait bilgilere yer verilmemiş ve satışın genel açık artırma sureti ile yapılacağına hükmedilmemiştir. Dolayısıyla, karar bu haliyle infaza elverişli değildir.”

6.6. Ortaklığın Giderilmesine Konu Taşınmazda Muhdesat Varsa

Ortaklığın giderilmesi davasına konu mal üzerinde mülkiyete ilişkin bir uyuşmazlık bulunması hâlinde, ortaklığın giderilmesi davasının sonlandırılmasından önce mülkiyet konusundaki uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekir. Böyle bir durumda uyuşmazlık konusu sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giriyorsa uyuşmazlık dava içinde çözümlenecek, aksi hâlde başka mahkemede açılan/açılacak olan dava 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 165/1. maddesi gereğince görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.06.2021 tarihli ve E.2017/2791 K.2021/875 sayılı kararı).

6.7. İmar Uygulaması Nedeniyle Şuyulandırılan Arsalar Arasında Değer Farkı Varsa

İmar uygulaması nedeniyle şuyulandırılan arsalar arasında değer farkı varsa paydaşlarım payları oranında dağıtım yapılması halinde değerli olan taşınmaz malikleri olan paydaşlar aleyhine hukuki olmayan sonuç doğacağı açıktır; bu durumda her bir parselin değeri ayrı ayrı tespit edilip oran kurularak elde edilen paranın dağıtımının buna göre yapılması gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.06.2017 tarihli ve E.2017/2196 K.2017/1112 sayılı kararı).

6.8. İzale-İ Şüyu Davasında Yargılama Giderleri Nasıl Belirlenir ve Kim Tarafından Karşılanır?

İzale-i şüyu davalarında yargılama giderleri, başvurma harçları, karar ve ilam harçları, keşif harçları, tebligat masrafları ve vekâlet ücreti gibi çeşitli kalemlerden oluşur. Çift taraflı dava niteliğinde olduğu için tüm yargılama giderleri, tarafların dava konusu üzerindeki payları oranında paylaşılır.

Özellikle taşınmazlarda yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri nedeniyle keşif harçları önemli bir yer tutar. Mahkeme, hisseler oranında giderleri taraflara yükler ve gerekçeli kararda hangi masrafın kime ait olacağını açıkça belirtir. Eğer bir taraf avukatla temsil edilmişse, vekalet ücreti de pay oranına göre taraflara dağıtılır.

AYM Ahmet Baş kararına konu olayda; 1136 sayılı Kanun'un 169. maddesi uyarınca bağlayıcı olan AAÜT ile konu hakkındaki Yargıtay içtihatları gözetildiğinde; ortak bir sebebe dayanılarak reddedildiği anlaşılan davada davalılar lehine ayrı ayrı ve davanın reddedilen kısmını aşar şekilde vekâlet ücretine hükmedildiği, ayrıca vekâlet ücreti dışındaki yargılama giderlerinin neye göre belirlendiğinin açıklanmamış olduğu tespitini yapmış, dava neticesinde vekâlet ücretine ve yargılama giderlerine hükmedilmesinin mahkemeye erişim hakkına bir müdahale olup eldeki olayda bu müdahalenin kanuni dayanağının gösterilmediği gerekçesiyle ihlal kararı vermiştir (Ahmet Baş [GK], B. No: 2019/42746, 17/5/2023, § 50, 56-63).  

7. Ortaklığın Giderilmesinin Mümkün Olmadığı Durumlar

7.1. Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Talep Edilemez?

1. Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin vakıf malı).

2. Ortaklar arasında bağlayıcı bir sözleşme olması.

3. Davanın açıldığı zamanın uygun olmaması (örneğin, ekonomik kriz döneminde taşınmaz değer kaybedecekse).

4. Kat mülkiyetinden doğan sınırlamalar.

7.2. Ortaklığın Giderilmesi Kararı İntifa Hakkı Sahibini Nasıl Etkiler?

İntifa hakkı sahibi, malın aynen bölünmesi veya satılması halinde öncelikli yararlanma hakkına sahiptir. Ancak malın niteliği gereği bölünememesi durumunda, intifa hakkı sınırlamalarla devam edebilir.

8. Yargıtay Kararları Işığında Önemli Hususlar

8.1. Yargıtay, Aynen Taksim Taleplerini Nasıl Değerlendiriyor?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05.04.2005 tarihli kararına göre, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceği konusunda bilirkişi raporunun dikkate alınması gerekir.

Eğer taksim, taşınmazın önemli ölçüde değer kaybetmesine neden olacaksa, mahkeme satış yoluyla paylaşmaya karar vermelidir.

8.2. Paydaşlardan Biri Satış Yerine Öncelikli Alım Hakkı Talep Edebilir Mi?

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2019 tarihli kararına göre, ortaklardan biri satış bedelini peşinen ödemeyi taahhüt ederse, mahkeme bu paydaş lehine öncelikli alım hakkı tanıyabilir.

8.3. Kat Mülkiyetine Çevirme Talebi Nasıl Değerlendirilir?

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 15.09.2008 tarihli kararına göre, taraflardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını isterse, mahkeme bu seçeneği öncelikle değerlendirmelidir.

8.4. İcra Takibi Başlatılmış Paylı Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Mümkün Mü?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 12.12.2017 tarihli kararına göre, icra takibi başlatılmış olsa bile, ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımını kesen bir dava niteliğinde değildir.

8.5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 26.11.2015 tarihli, E. 2015/4966, K. 2015/11810 sayılı kararında yetki kuralının kesin olduğunu belirtmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 26.11.2015 tarihli ve E.2015/4966, K.2015/11810 sayılı kararında “Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın aynına ilişkin dava olup, HMK’nın 12/1 maddesi hükmüne göre taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkinin kesin olmasına göre ...ilçesi sınırları içinde bulunan taşınmazlar yönünden yetkili mahkeme Karşıyaka Sulh Hukuk Mahkemeleridir." denilmiştir.

9. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyetin bireyselleşmesini sağlayarak uyuşmazlıkları çözen bir mekanizmadır. Ancak, uygulanacak paylaşım yönteminin doğru belirlenmesi için taşınmazın fiili ve hukuki durumu titizlikle incelenmelidir. Mahkemeler, ortak menfaati koruyarak hakkaniyete uygun bir çözüm üretmek zorundadır.

Av. Gökhan BİLGİN

Av. Volkan ERKAN

Hukuk Öğrencisi Burcu Simay DEMİR

Hukuk Öğrencisi Burak Alp SAĞLAM