Giriş
Paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, ortaklardan birinin veya birkaçının talebiyle “ortaklığın giderilmesi” davası (hukuki literatürde bilinen adıyla izale-i şüyu davası) açılabilir. Bu dava, ortaklığın sona erdirilmesini ve her ortağın müstakil malvarlığına kavuşmasını hedefler. Ancak taşınmaz üzerinde bir ortağın tek başına yaptığı yapı, diktiği ağaç ya da benzeri eklentilerin varlığı hâlinde, paylaşım ya da satış işlemleri karmaşıklaşır. İşte bu noktada “muhtesatın aidiyeti” konusu önem kazanır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın birden fazla kişi adına paylı veya elbirliği mülkiyetiyle kayıtlı olması durumunda, ortaklardan birinin istemiyle açılan ve taşınmazın ortaklar arasında fiilen bölünmesi veya mümkün değilse satış yoluyla paraya çevrilip bedelin paylaşılması suretiyle ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan bir dava türüdür.
- Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa: Aynen taksim yapılır.
- Taşınmaz bölünemiyorsa: Satış yoluna gidilir ve bedel ortaklara payları oranında dağıtılır.
Ancak taşınmaz üzerinde yer alan ve sadece bir ortağa ait olan yapılar (muhtesat) bu paylaşımın adil yapılabilmesi açısından ciddi önem arz eder.
Muhtesatın Aidiyetinin Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Rolü
Taşınmazın ortaklarından biri, kendi imkânlarıyla taşınmazın bir kısmına ev, depo, sundurma gibi bir yapı inşa etmiş ya da ağaç dikmiş olabilir. Bu tür yapı ve eklentiler hukuki olarak “muhtesat” olarak adlandırılır. Ortaklığın giderilmesi sırasında bu yapıların hangi ortağa ait olduğunun tespiti yapılmaksızın taşınmaz satılırsa, bu durum söz konusu ortağın mağduriyetine neden olabilir.
Bu nedenle, muhtesat üzerinde hak iddia eden ortak, ortaklığın giderilmesi davası sırasında mahkemeden, söz konusu muhtesatın kendisine ait olduğunun tespitini talep edebilir. Uygulamada bu tür talepler “yan talep” olarak değerlendirilir.
Yargıtay Uygulaması ve İçtihatlar
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ortaklığın giderilmesi davası görülürken taşınmaz üzerindeki muhtesatın kime ait olduğu ön sorun (ön mesele) olarak değerlendirilmelidir. Bu kapsamda:
- Mahkeme, öncelikle muhtesatın aidiyetine ilişkin bir değerlendirme yapar.
- Eğer muhtesatın kime ait olduğu tespit edilemiyorsa, ilgili ortağa ayrıca bir aidiyet davası açması için süre verilir.
- Gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılır ve yapının mahiyeti, yapım tarihi, kim tarafından inşa edildiği gibi hususlar araştırılır.
Bu yaklaşımın amacı, ortakların haklarının korunması ve adil bir paylaşımın sağlanmasıdır.
Uygulamada Süreç Nasıl İşler?
1. Ortaklardan biri, taşınmaz üzerindeki bir yapının ya da eklentinin kendisine ait olduğunu iddia eder.
2. Mahkeme, bu iddiayı ön mesele olarak değerlendirir ve gerekli incelemeleri yapar.
3. Gerekirse, keşif ve bilirkişi raporu ile muhtesatın aidiyeti tespit edilir.
4. Muhtesatın hangi ortağa ait olduğu belirlendikten sonra taşınmazın paylaşımı veya satışı gerçekleştirilir.
5. Mahkeme, muhtesatın sahibi olan ortağa taşınmazı bedel üzerinden öncelikli satın alma hakkı (örneğin ihaleye girme hakkı) tanıyabilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davalarında muhtesatın aidiyeti meselesi, adil bir çözümün sağlanabilmesi için kritik bir öneme sahiptir. Bu nedenle, taşınmaz üzerinde kişisel yapı, dikili ağaç veya benzeri eklentilerin varlığı söz konusuysa, ilgili ortak bu unsurların kendisine ait olduğunu mahkemeden talep ve ispat edebilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları da bu tür taleplerin dava kapsamında değerlendirilebileceğini ve gerektiğinde ayrı bir tespit davasına yönlendirilebileceğini ortaya koymaktadır. Bu sayede hem ortaklığın hakkaniyete uygun şekilde sona erdirilmesi hem de tarafların bireysel mülkiyet haklarının korunması sağlanmaktadır.
Av. Ayşe Beyza AYDIN
Mersin Barosu
