2014 senesinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun bazı maddeleri değiştirilmiştir. Yeni kanun ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti devredici nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde de önemli değişiklikler yapılmıştır. 5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile tarım arazileri belirlenen büyüklüklerin altında; ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.
Peki, bu Kanun kapsamında miras kalan tarımsal araziler ile yeterli gelirli tarımsal arazilerin devri nasıl olacak?
Öncelikle mirasçılar arasında anlaşma sağlanması halinde[1], mülkiyeti devir işlemleri açılmasından itibaren 1 yıl içerinde tamamlanacak. Devir işlemlerinin bu 1 yıl içerisinde tamamlanmaması ve mirasçılardan herhangi birinin yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açmaması halinde[2], herhangi bir kamu kurum veya kuruluşu ile finans kurumu tarafından öğrenilmesi halinde Bakanlığa bildirilecek. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması ve tarım arazisinin tek bir elden yönetilebilmesini sağlamak ve tarım arazisinin bölünmemesi adına mirasçılara 3 ay daha süre verecek. Verilen süre sonunda yine devir olmaması halinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine, bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri[3], aksi halde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilecektir.
Sulh Hukuk Hakimi, ehil olan mirasçıya mülkiyetin devrini uygun bulduğunda, mirasçılara ödeme nasıl yapılacak?
Sulh hukuk hakimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verecek. Mirasçı tarafından talep edilmesi halinde ayrıca altı ay ek süre verilebilir. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda ise sulh hukuk hakimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verecek.
Aile Malları Ortaklığı kuruldu ancak ortaklardan biri payının üçüncü bir kişiye sattı, bu durumda ön alım hakkı kullanılabilir mi?
Bu gibi durumlarda yeni yasa mirasçıları korumaktadır nitekim, 5403 sayılı Kanunu’nun 8.maddesinin ‘i’ bendinde, diğer ortakların ön alım hakkına sahip olduğunu belirtmiştir.
Tüm mirasçılar anlaştı ve miraslı tarlayı üçüncü bir kişiye sattılar. Bu durumda sınırdaş tarımsal arazi maliki ön alım hakkı kullanabilir mi?
Aynı şekilde 5403 sayılı Kanunu’nun 8.maddesinin ‘i’ bendinde belirtildiği üzere, sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön anlım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
6537 sayılı Kanun değişikliğinde ÖNCEKİ ölümlerde ne olacak?
15 Mayıs 2014 tarihinden önceki ölümlerde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış arazilerin devir işlemleri, bu Kanundan önceki kanun hükümlerine göre yapılacak. 5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 15.05.2014 tarihinden önceki tarihli ölümlerde intikal taleplerinin elbirliği halinde mülkiyet veya paylı mülkiyet olarak yapılması mümkün olup, intikal işleminden sonra mirasçılar arasında yapılacak olan miras payı temliki, miras taksimi vb. taleplerin kabul edilmesi; mirasçıların üçüncü kişilere olan devir taleplerinin ise 6537 sayılı Kanun uyarınca il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilmesi gerekmektedir.
5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 15.05.2014 tarihinden sonra tarım arazilerinin intikalleri, tüm mirasçıların birlikte talepleri olsa dahi elbirliği(iştirak) mülkiyet olarak yapılacağından il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinin olumlu görüşü alınmadan müşterek mülkiyete dönüştürülmeyecek ve ifrazen taksimlere yönelik talepler karşılanmayacaktır. 15.05.2014 tarihinden önceki ölümlere dayalı olarak yapılacak intikallerde ise paylı(müşterek) mülkiyet olarak tasarruf edilen tarım arazilerinin paylı (müşterek) mülkiyet olarak tespiti mümkündür.
Getirilen işbu Kanun değişikliği, tarımsal mekanizasyonun kullanılamaması ve mülkiyet sorunlarından kaynaklı kaybın yıllık ortalama 17 milyar dolar olduğu göz önüne alınınca mutlaka derecede gerekli olduğu herkesin malumdur. Ancak bir o kadar gayrimenkul sektörünün pratik sahasına zarar vermiştir, bu sebeple gayrimenkul sektöründeki birçok kişi ve arazi malikleri hukuki sorunlarla karşılaşmaktadır.
Bizce son derece mühim olan bu Kanunun ve değişikliklerinin, elbette ki bir makaleye sığdırılabilmesi düşünülemez, bu sebeple ana detayları açıklamaya gayret ettim. Yukarıda karşımıza gelmesi kuvvetle muhtemel olan pratiğe dönük soruları cevaplandırıp, konuyla ilgili öz bilgi vermeye özen gösterdim. Önümüzdeki süreçte bu Kanun ve şu anki makalede değinmediğim ifraz vb. konularda birçok hukuki sorun yaşanacağı aşikardır. Birçok hukukçunun dahi yorumlamakta güçlük çektiği ve pratik etmediği bu süreç içerisinde hak kaybı yaşanmaması adına arazi maliklerinin konusunda uzman avukatlardan destek alması zaruridir.
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
---------------------------------------------
[1] a) Bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devrini,
b) Türk Medeni Kanunu çerçevesinde kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devrini,
c) Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kuracakları limited şirkete devrini,
ç) Mülkiyetin üçüncü kişilere devrini,
kararlaştırabilirler.
[2]Dava açılması halinde, sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin;
a) Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması halinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması halinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir.
b) Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hakim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir.
c) Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır.
Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hakimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir.
[3] Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda; devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir.
Peki, bu Kanun kapsamında miras kalan tarımsal araziler ile yeterli gelirli tarımsal arazilerin devri nasıl olacak?
Öncelikle mirasçılar arasında anlaşma sağlanması halinde[1], mülkiyeti devir işlemleri açılmasından itibaren 1 yıl içerinde tamamlanacak. Devir işlemlerinin bu 1 yıl içerisinde tamamlanmaması ve mirasçılardan herhangi birinin yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açmaması halinde[2], herhangi bir kamu kurum veya kuruluşu ile finans kurumu tarafından öğrenilmesi halinde Bakanlığa bildirilecek. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması ve tarım arazisinin tek bir elden yönetilebilmesini sağlamak ve tarım arazisinin bölünmemesi adına mirasçılara 3 ay daha süre verecek. Verilen süre sonunda yine devir olmaması halinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine, bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri[3], aksi halde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilecektir.
Sulh Hukuk Hakimi, ehil olan mirasçıya mülkiyetin devrini uygun bulduğunda, mirasçılara ödeme nasıl yapılacak?
Sulh hukuk hakimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verecek. Mirasçı tarafından talep edilmesi halinde ayrıca altı ay ek süre verilebilir. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda ise sulh hukuk hakimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verecek.
Aile Malları Ortaklığı kuruldu ancak ortaklardan biri payının üçüncü bir kişiye sattı, bu durumda ön alım hakkı kullanılabilir mi?
Bu gibi durumlarda yeni yasa mirasçıları korumaktadır nitekim, 5403 sayılı Kanunu’nun 8.maddesinin ‘i’ bendinde, diğer ortakların ön alım hakkına sahip olduğunu belirtmiştir.
Tüm mirasçılar anlaştı ve miraslı tarlayı üçüncü bir kişiye sattılar. Bu durumda sınırdaş tarımsal arazi maliki ön alım hakkı kullanabilir mi?
Aynı şekilde 5403 sayılı Kanunu’nun 8.maddesinin ‘i’ bendinde belirtildiği üzere, sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön anlım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
6537 sayılı Kanun değişikliğinde ÖNCEKİ ölümlerde ne olacak?
15 Mayıs 2014 tarihinden önceki ölümlerde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış arazilerin devir işlemleri, bu Kanundan önceki kanun hükümlerine göre yapılacak. 5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 15.05.2014 tarihinden önceki tarihli ölümlerde intikal taleplerinin elbirliği halinde mülkiyet veya paylı mülkiyet olarak yapılması mümkün olup, intikal işleminden sonra mirasçılar arasında yapılacak olan miras payı temliki, miras taksimi vb. taleplerin kabul edilmesi; mirasçıların üçüncü kişilere olan devir taleplerinin ise 6537 sayılı Kanun uyarınca il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilmesi gerekmektedir.
5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 15.05.2014 tarihinden sonra tarım arazilerinin intikalleri, tüm mirasçıların birlikte talepleri olsa dahi elbirliği(iştirak) mülkiyet olarak yapılacağından il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinin olumlu görüşü alınmadan müşterek mülkiyete dönüştürülmeyecek ve ifrazen taksimlere yönelik talepler karşılanmayacaktır. 15.05.2014 tarihinden önceki ölümlere dayalı olarak yapılacak intikallerde ise paylı(müşterek) mülkiyet olarak tasarruf edilen tarım arazilerinin paylı (müşterek) mülkiyet olarak tespiti mümkündür.
Getirilen işbu Kanun değişikliği, tarımsal mekanizasyonun kullanılamaması ve mülkiyet sorunlarından kaynaklı kaybın yıllık ortalama 17 milyar dolar olduğu göz önüne alınınca mutlaka derecede gerekli olduğu herkesin malumdur. Ancak bir o kadar gayrimenkul sektörünün pratik sahasına zarar vermiştir, bu sebeple gayrimenkul sektöründeki birçok kişi ve arazi malikleri hukuki sorunlarla karşılaşmaktadır.
Bizce son derece mühim olan bu Kanunun ve değişikliklerinin, elbette ki bir makaleye sığdırılabilmesi düşünülemez, bu sebeple ana detayları açıklamaya gayret ettim. Yukarıda karşımıza gelmesi kuvvetle muhtemel olan pratiğe dönük soruları cevaplandırıp, konuyla ilgili öz bilgi vermeye özen gösterdim. Önümüzdeki süreçte bu Kanun ve şu anki makalede değinmediğim ifraz vb. konularda birçok hukuki sorun yaşanacağı aşikardır. Birçok hukukçunun dahi yorumlamakta güçlük çektiği ve pratik etmediği bu süreç içerisinde hak kaybı yaşanmaması adına arazi maliklerinin konusunda uzman avukatlardan destek alması zaruridir.
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
---------------------------------------------
[1] a) Bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devrini,
b) Türk Medeni Kanunu çerçevesinde kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devrini,
c) Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kuracakları limited şirkete devrini,
ç) Mülkiyetin üçüncü kişilere devrini,
kararlaştırabilirler.
[2]Dava açılması halinde, sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin;
a) Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması halinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması halinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir.
b) Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hakim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir.
c) Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır.
Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hakimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir.
[3] Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda; devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir.
