Gayrimenkulün öngörülen biçim şartına uyulmadan satılmasına haricen satım denir. Burada tescil yapılmamış olmakla beraber, alacaklı gayrimenkule zilyet olmuştur[1]. Tapuda kayıtlı bir gayrimenkul, borçlandırıcı ve tescil işlemlerinin yapılması esnasında yasanın aradığı şartlara uyulmadan, noterden bir satış vaadi ile veya adi yazılı şekilde gerçekleştirilmiş bir akit ile tescil işlemi de yapılmadan satılmış olabilir[2].
Yargıtay uygulamada çok rastlanması sebebiyle haricen satımlarla ilgili pek çok İçtihadı Birleştirme Kararları vermiştir. 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; haricen satış sözleşmesi ile semeni ödeyip gayrimenkulü teslim alan alıcı, sözleşmenin geçersizliği hasebiyle gayrimenkulü geri vermeye mecburdur. Bir taraf geri verme borcunu yerine getirmedikçe diğer tarafı geri verme borcunu yerine getirmeye davet edemeyeceği gibi alıcı ödediği bedel kendisine geri verilinceye kadar, gayrimenkulü muhafaza edebilir[3]. Böylelikle taraflar karşılıklı ödemezlik defi ileri sürebilecekleri gibi yine satıcı aldığı bedeli alıcıya geri verinceye kadar alıcının gayrimenkulden yararlanmasına rıza göstermiş sayılır. Bu sebeple de tazminat ve ecri misil talep edemez[4].
Yine Yargıtay vermiş olduğu kararlarda gayrimenkulü haricen satın alan alıcının gayrimenkul üzerine bina inşa etmiş olması veya ağaç dikmesi halinde satıcının rızasının varlığını kabul etmektedir. Hatta eğer binanın ya da dikilen ağaçların değeri gayrimenkulün değerini aşıyorsa o vakit alıcının gayrimenkule zilyet olması sebebiyle 4721 sayılı Medenin Kanunun 724.maddesine dayanarak gayrimenkulün mülkiyetini talep edebileceğini kabul etmiştir[5].
Tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullerin haricen satımının geçerli olup olmadığı konusunda doktrinde çeşitli görüş ayrılıkları mevcuttur. Bir görüşe göre; haricen satımda sadece zilyetlik değil gerçek anlamda gayrimenkulün satımı söz konusudur. Bu gayrimenkul satış sözleşmesi ise biçim şartına uygun olmadığından geçersizdir. Satıcının zilyetliğini kaybettiği ya da zilyetlik hakkından vazgeçtiği iddia edilemeyeceği için satıcı, alıcıya teslim ettiği gayrimenkulünü, masrafları ve bedeli iade ederek geri almaya hakkı vardır[6]. Yargıtay başlarda bu görüşü benimserken daha sonraları görüşünü tamamen değiştirmiş ve tapusuz gayrimenkulün satımında satıcının zilyetliğini devrettiğini kabul etmiştir[7]. Daha sonraki kararlarında ise zilyetli devredenin malik olup olmadığının dahi araştırılmasına gerek olmadığını kabul etmiştir.
Bir diğer görüş ise tapusuz gayrimenkul üzerindeki zilyetli devredenin malik veya zilyet olup olmadığını inceleyen görüştür. Bu görüşe göre; tapusuz gayrimenkule zilyet bulunan kişi malik ise ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesine uygun olarak gayrimenkulünü satabilir. Aksi halde yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi geçersizdir. Bu gayrimenkul satım sözleşmesi zilyetliğin devri vaadi olarak da kabul edilemez[8].
Yargıtay, tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullerin zilyetliğinin hükmen veya havale ile de devredilebileceğini kabul etmiştir[9].
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13.maddesine göre tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullere zilyet bulunanların, kadastro esnasında şekle uygun gayrimenkul satım sözleşmeleri olmasa bile adlarına tescil imkanı sağlanmıştır[10]. Buna göre; zilyet gayrimenkul malı satın aldığını kayıt malikinin, mirasçılarının veya mümessillerinin beyanı veya bir belge, tanık ifadesi ile ispat ederse ayrıca en az on yıldır aralıksız ve çekişmesiz malik sıfatı ile kullandığını kanıtlarsa adına tescil işlemi yapılır[11].
Haricen satımlarda alacaklı gayrimenkule zilyet olmamış ancak gayrimenkulün bedelini satıcıya ödemiş ise o zaman alıcı, ödemiş olduğu semenin iadesi için satıcıya karşı ya borç olmayan şeyin ödenmesi sebebiyle ya da gerçekleşmemiş bir nedene dayanan bir sebepsiz zenginleşme davası açacaktır[12]. Ancak haricen gayrimenkul malın satımında biçime aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olgusunu oluşturuyorsa devralan tarafından açılan ifa davasında gayrimenkulün tesciline dahi karar verilebilir[13].
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
------------------------------------
[1] Oğuzman-Seliçi,s.281.
[2] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.553.
[3] Oğuzman-Seliçi, s.281.
[4] Oğuzman-Seliçi,s.281.
[5] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[6] Tandoğan,s.260.
[7] Tandoğan,s.260.
[8] Tandoğan,s.262.
[9] Tandoğan,s.265.
[10] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[11] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.554.
[12] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[13] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.554.
Yargıtay uygulamada çok rastlanması sebebiyle haricen satımlarla ilgili pek çok İçtihadı Birleştirme Kararları vermiştir. 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; haricen satış sözleşmesi ile semeni ödeyip gayrimenkulü teslim alan alıcı, sözleşmenin geçersizliği hasebiyle gayrimenkulü geri vermeye mecburdur. Bir taraf geri verme borcunu yerine getirmedikçe diğer tarafı geri verme borcunu yerine getirmeye davet edemeyeceği gibi alıcı ödediği bedel kendisine geri verilinceye kadar, gayrimenkulü muhafaza edebilir[3]. Böylelikle taraflar karşılıklı ödemezlik defi ileri sürebilecekleri gibi yine satıcı aldığı bedeli alıcıya geri verinceye kadar alıcının gayrimenkulden yararlanmasına rıza göstermiş sayılır. Bu sebeple de tazminat ve ecri misil talep edemez[4].
Yine Yargıtay vermiş olduğu kararlarda gayrimenkulü haricen satın alan alıcının gayrimenkul üzerine bina inşa etmiş olması veya ağaç dikmesi halinde satıcının rızasının varlığını kabul etmektedir. Hatta eğer binanın ya da dikilen ağaçların değeri gayrimenkulün değerini aşıyorsa o vakit alıcının gayrimenkule zilyet olması sebebiyle 4721 sayılı Medenin Kanunun 724.maddesine dayanarak gayrimenkulün mülkiyetini talep edebileceğini kabul etmiştir[5].
Tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullerin haricen satımının geçerli olup olmadığı konusunda doktrinde çeşitli görüş ayrılıkları mevcuttur. Bir görüşe göre; haricen satımda sadece zilyetlik değil gerçek anlamda gayrimenkulün satımı söz konusudur. Bu gayrimenkul satış sözleşmesi ise biçim şartına uygun olmadığından geçersizdir. Satıcının zilyetliğini kaybettiği ya da zilyetlik hakkından vazgeçtiği iddia edilemeyeceği için satıcı, alıcıya teslim ettiği gayrimenkulünü, masrafları ve bedeli iade ederek geri almaya hakkı vardır[6]. Yargıtay başlarda bu görüşü benimserken daha sonraları görüşünü tamamen değiştirmiş ve tapusuz gayrimenkulün satımında satıcının zilyetliğini devrettiğini kabul etmiştir[7]. Daha sonraki kararlarında ise zilyetli devredenin malik olup olmadığının dahi araştırılmasına gerek olmadığını kabul etmiştir.
Bir diğer görüş ise tapusuz gayrimenkul üzerindeki zilyetli devredenin malik veya zilyet olup olmadığını inceleyen görüştür. Bu görüşe göre; tapusuz gayrimenkule zilyet bulunan kişi malik ise ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesine uygun olarak gayrimenkulünü satabilir. Aksi halde yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi geçersizdir. Bu gayrimenkul satım sözleşmesi zilyetliğin devri vaadi olarak da kabul edilemez[8].
Yargıtay, tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullerin zilyetliğinin hükmen veya havale ile de devredilebileceğini kabul etmiştir[9].
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13.maddesine göre tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullere zilyet bulunanların, kadastro esnasında şekle uygun gayrimenkul satım sözleşmeleri olmasa bile adlarına tescil imkanı sağlanmıştır[10]. Buna göre; zilyet gayrimenkul malı satın aldığını kayıt malikinin, mirasçılarının veya mümessillerinin beyanı veya bir belge, tanık ifadesi ile ispat ederse ayrıca en az on yıldır aralıksız ve çekişmesiz malik sıfatı ile kullandığını kanıtlarsa adına tescil işlemi yapılır[11].
Haricen satımlarda alacaklı gayrimenkule zilyet olmamış ancak gayrimenkulün bedelini satıcıya ödemiş ise o zaman alıcı, ödemiş olduğu semenin iadesi için satıcıya karşı ya borç olmayan şeyin ödenmesi sebebiyle ya da gerçekleşmemiş bir nedene dayanan bir sebepsiz zenginleşme davası açacaktır[12]. Ancak haricen gayrimenkul malın satımında biçime aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olgusunu oluşturuyorsa devralan tarafından açılan ifa davasında gayrimenkulün tesciline dahi karar verilebilir[13].
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
------------------------------------
[1] Oğuzman-Seliçi,s.281.
[2] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.553.
[3] Oğuzman-Seliçi, s.281.
[4] Oğuzman-Seliçi,s.281.
[5] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[6] Tandoğan,s.260.
[7] Tandoğan,s.260.
[8] Tandoğan,s.262.
[9] Tandoğan,s.265.
[10] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[11] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.554.
[12] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[13] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.554.
