EXAMINATION OF THE PROVISIONS ENTERING INTO FORCE ON 01.07.2020 IN SCOPE OF UNDER TURKISH CODE OF OBLİGATIONS NUMBERED 6098
ÖZET
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun[1] (“TBK”) kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinin yürürlüğü, kiracısı tacir sayılan veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmiş bulunmaktadır. Hangi hükümlerin ertelemeye tabi olduğu, hükümlerin hangi koşullar doğrultusunda erteleme kapsamında değerlendirildiği, ilgili hükümlerin ertelenmesi durumunda meydana gelen hukuki boşluğa hangi hükümlerin uygulandığı ve erteleme süresinin bitmesi halinde hükümlerin uygulanması ve kiracıya yararlarının tespit edilmesi faydalı olacaktır.
ABSTRACT
The enforcement of the rental agreement related provisions of the Turkish Code of Obligations numbered 6098 which entered into force on 01.07.2012 has been postponed for 8 years in regard to the commercial rentals whose lessee is a tradesman or a legal entity. Which provisions are subject to postponement, in scope of which conditions these provisions are postponed, which provisions are applied when the legal gap occured and in case the postponement period expires, determining the implementation of the provisions and benefits to the tenant will be useful.
GİRİŞ
01.07.2020 tarihi, kiracısının Türk Ticaret Kanunu’ na[2] (“TTK”) göre tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralama sözleşmeleri için önemli bir tarih olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bilindiği üzere 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe TBK’ na göre kira ilişkilerinde kiralayan ile kiracının aynı durumda olmadığı kabul edilerek, kiralayanın ekonomik durumu ve pazarlık gücü gibi nedenlerle daha avantajlı durumda olduğu noktasından hareket ile kiracıyı koruyan bazı düzenlemeler bulunmaktadır. Kiracıları koruyan düzenlemeler, TBK’ nın Geçici 2. maddesi kapsamında, kiracının TTK’ da tacir olarak sayılan kişiler ile, anonim şirketler, limited şirketler, komandit şirketler, kollektif şirketler, kooperatifler, dernekler ve vakıflar gibi özel hukuk tüzel kişileri ve kamu idareleri ve kamu kurumları gibi kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralamalarında, TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin 9. maddesinin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmiş bulunmaktadır.
Ekonomik gücü elinde bulunduran kiraya veren konumundaki sujelerin istekleri doğrultusunda yapılan anılı düzenlemeyle TBK’ nın ilgili hükümleri genel anlamda kiracının tacir ve kiralananın işyeri olduğu kira sözleşmeleri bakımından 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacaktır. Yukarıda bahsedilen hükümlerin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi ile beraber işyeri kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracı aleyhine olan birtakım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.
GEÇİCİ MADDE VE DEĞİŞİKLİKLER
Bahsetmek gerekir ki, TBK ile getirilen bazı maddelerin uygulaması öncelikle 31.03.2011 tarihli ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’ un[3] Geçici 2. maddesi ile 5 yıl ertelenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.”
Daha sonra, 12.07.2012 tarihli ve 28351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un[4] 53 üncü maddesi ile yukarıdaki Geçici 2. Madde değiştirilerek, bu erteleme süresi 8 yıla çıkartılmıştır.
“MADDE 53 – 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
TBK metninde ilgili düzenleme dipnot olarak belirtildiği gibi, “6098 Sayılı Kanuna İşlenemeyen Hükümler” olarak “31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanunun hükmüdür” açıklamasıyla, Geçici Madde 2 başlığı altında da ayrıca belirtilmiştir.
Görüleceği üzere Kanun ile dokuz maddenin uygulanması ertelenmiş olup 01.07.2020’de Kanun’un Geçici 2. Madde ile tanıdığı 8 yıllık süre dolacak ve kiracının TTK’ da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın bu tarihe kadar belirtilen işyeri kiraları için uygulanmayan kira ilişkisinin devri, erken fesih, olağanüstü fesih, bağlantılı sözleşme, kiracının güvence vermesi, aleyhe değişiklik yasağı, kira bedelinin belirlenmesi, aleyhe düzenleme yasağı ve dava sebeplerinin sınırlılığına ilişkin olan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri işler hale gelecektir.
Geçici 2. madde hükmü doğrultusunda bu tarihten önce sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olacak ve taraflar sözleşme ile bağlı olacaktır. Sözleşmede yer almayan hususlar için ise TBK yerine Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu[5] (“Mülga TBK”) uygulanacaktır.
01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan hükümler aşağıda genel hatlarıyla incelenecektir.
Kira İlişkisinin Devri (TBK Madde 323): Haklı bir neden olmadan kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin devrine engel olunması mümkün olamayacaktır.
Madde 323 ile kira ilişkisinin devri hususları düzenlenmiştir. Belirttiğimiz üzere, kira ilişkisinin devri ile ilgili olarak TBK’nın 323. madde hükmü, kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri için 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Maddeye göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir. Diğer yandan kiraya veren ise işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Burada; önemli olan kısım, kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçamayacağıdır.
TBK’nın 323/2 ve 3 maddelerine göre ise kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçmekte ve devreden kiracı da kiraya verene karşı borçlarından kurtulmaktadır. Ancak kira sözleşmesinin devrinden itibaren devreden kiracı ile devralan kiracı arasında müteselsil sorumluluk olacağı düzenlenmiştir. Nitekim, işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.
Görüleceği üzere devir bakımından kiraya veren aleyhine bir durum söz konusudur, kiracıya kira sözleşmesini ve kiralananı devir hakkı tanınmıştır. Maddenin uygulamasıyla 01.07.2020 tarihi öncesi dönemin aksine kiracıya kira sözleşmesini ve kiralananı devir noktasında önemli bir hak tanınmıştır. Bahsetmek gerekir ki, kira sözleşmesinde kefil belirlenmişse devralacak kişinin de bir kefil belirlemesi ön koşulu ortaya konularak bu kefil verilmedikçe kira sözleşmesinin devredilemeyeceğinin ileri sürülebileceği düşünülmektedir.
“MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi – Erken fesih (TBK Madde 325): Erken fesih halinde sözleşme sonuna kadar değil ancak makul süre kadar kira ödenmesi gerekecektir.
Madde 325 ile kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralananın geri verilmesi hususları düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralananın geri verilmesi, kira sözleşmesinin erken feshi olarak değerlendirilebilir. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının elinde olmayan sebeplerden ötürü kiralananı erken tahliye etmesi ya da işyeri kiraları bakımından kiracının elde etmesi beklenen karı elde edememesi gibi durumlar sebebiyle kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi halini düzenlemektedir.
Bu düzenlemeye göre, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı teslim ettiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları bir süre için devam edecektir. Nitekim, TBK’nın 325. maddesine göre; kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder denilmiştir.
Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Ancak bu hüküm ile kiracının bu yükümlülüğü makul süre ile sınırlandırılmıştır. Hüküm ile ayrıca kiracıya, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sözleşmeden doğan borçlarından kurtulma imkânı tanınmış bulunmaktadır.
İlgili maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen kiracının, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği, kiralananı depo olarak kullanmak gibi, veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirme hakkı, Mülga TBK uygulamasında da bulunduğu için 01.07.2020 tarihine kadar uygulamada ilgili fıkraya ilişkin erteleme ile bir değişiklik yaratılmamıştır. 01.07.2020 tarihi ile ertelenen hüküm yürürlüğe gireceğinden aynı uygulama devam edecektir. Anlatılanlar doğrultusunda, kiracı, kiralananın tahliye edilmesinden sonra makul bir süre ile kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumlu bulunmaktadır. Bu makul sürenin belirlenmesi de olası bir uyuşmazlıkta mahkemece tespit edilebilecektir.
“MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Olağanüstü fesih ile önemli sebepler (TBK Madde 331): Önemli sebepler bulunduğunda sözleşmenin feshi mümkün olacaktır.
TBK, olağanüstü fesih sebeplerini önemli sebepler, kiracının iflası (madde 332) ve kiracının ölümü (madde 333) olmak üzere üç başlık halinde ele almış, önemli sebepler başlığındaki düzenlemenin ise 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe gireceğini düzenlemiştir. Buna göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Bu durumda, taraflar için çekilmez hale gelen hususlar bakımından da yasal fesih süresine uyulması gerekmektedir.
Bir sözleşmenin feshinde karşımıza çıkan en önemli sorulardan biri olarak, tarafların parasal sorumlulukları konusunda ise, 331. Maddenin ikinci fıkrasında hakimin, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı düzenlenmiştir. Feshin parasal sonuçlarını belirlemede takdir yetkisi hakime bırakılmış bulunmaktadır. Ayrıca; önemli sebep hususunun belirlenmesi de, uyuşmazlık durumunda mahkemece yapılacak bir değerlendirme ile anlaşılacaktır.
“MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Bağlantılı Sözleşme (TBK Madde 340): Bağlantılı Sözleşme Yapılamayacaktır.
Madde 340 ile bağlantılı sözleşme hususları düzenlenmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
Bu madde ile kiracının, sırf kira sözleşmesinin kurulması veya devamı için kiralananı kullanımıyla ilgisi olmayan, örnek olarak kiralamayla birlikte kiracının kiraya verenden bir mal alacağının kararlaştırılması, herhangi bir borç altına girmesini zorunlu kılmanın önüne geçilmek istenmiştir. Bu gibi durumlarda, kiraya bağlı olan sözleşme geçersiz olacaktır. Kiraya verene göre ekonomik açıdan zor durumda bulunan kiracının korunması için önemli bir düzenlemedir.
“MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”
Kiracının Güvence Vermesi (TBK Madde 342): 01.07.2020 tarihinden sonra depozito bedelinin bankaya yatırılması zorunlu olacaktır. Depozito tutarları üç aylık kira bedelini geçmeyecektir.
Madde 342 ile kiracının güvence vermesine ilişkin hususlar düzenlenmiştir. Bu madde ile kiraya veren tarafından alınması kararlaştırılan bir güvence bedeli olması halinde güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeline kadar güvence bedeli talep edebilecektir. Mevcut durumda taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelini özgürce belirleyebilmektedir. Ancak hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte güvence bedeli miktar olarak sınırlanacaktır.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Bu halde, depozitonun nakit olarak kiraya verene teslimi yerine vadeli bir hesapta gerekli şartlar oluşmadan çekilmemek üzere depo edilmesi mümkün kılınmıştır. Kiracının depozito bedelini bankada vadeli bir hesaba yatırması veya kıymetli evrakın muhafaza edilmek üzere bankaya depo edilmesi halinde, banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya veren veya kiracı diğer tarafın rızası olmaksızın güvence bedelini kullanamayacaktır. Ancak, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Hüküm gereğince kiracının güvence bedeli garanti altına alınmaya çalışılmıştır. Eklemek gerekir ki, güvence bedeli olarak teminat mektubunun da depo edilebileceği düşünülmektedir.
“MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı (TBK Madde 343): Kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapılamayacaktır.
343. maddede genel bir düzenleme yapılarak, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmü getirilmiştir. Kira bedelinin belirlenmesi dışında başkaca aleyhe bir değişiklik yapılamayacağı belirtilmiş dolayısıyla kira bedelinin belirlenmesi dışındaki hususlar aleyhe belirleme yasağı kapsamına alınmıştır. Kiralama hükümlerinin en azından sözleşmenin kuruluşunda anlaşılan hususlarla devam ettirilmesi kiracı lehinedir. Tabii ki, sözleşme devamında kiracı lehine değişiklikler yapılabileceği aşikardır. Konuyla alakalı olarak kiracı aleyhine düzenleme yasağına dair 346.maddeden de aşağıda ayrıca bahsedilecektir.
“MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK 344): Madde ile kira bedelinin artışında üst sınır uygulanacağı kararlaştırılmıştır.
Kira sözleşmesi kurulurken, taraflar bir kira bedeli belirlemekte ve yenilenen dönemlerde kira artış oranının ne şekilde olacağını düzenlemektedir. Nitekim kira bedelinin ödenmesi kira sözleşmesinin ana borçlarından biridir. 01.07.2020 tarihinden itibaren, kira sözleşmelerinde düzenlenen yenilenen kira döneminde uygulanacak olan değişim oranlarının geçerli olabilmesi için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Aksi halde düzenlenen artış oranları geçersizdir. Bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kararlaştırılmıştır.
Tarafların kira artışına ilişkin bir düzenleme yapmamış olduğu hallerde ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlecektir.
Tarafların bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Bu doğrultuda, kanun koyucu beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de hakime takdir yetkisi vermiş ve oniki aylık değişim oranı ile birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini değerlendireceğini düzenlemiştir.
Görüleceği üzere, TBK’nın 344/1 maddesi ile yenileme dönemlerindeki artış için yasal bir üst sınır getirilmiştir. Aynı fıkranın son cümlesi ile ise “Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklinde bir hüküm getirilerek üst sınırın belirli süreli kira sözleşmeleri için de uygulanacağını söylemiştir. Buna göre kira sözleşmesinde taraflar kira bedeli artışı kararlaştırabilecek, ancak bu artış “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı”nı geçemeyecektir. Dolayısı ile tüketici fiyat endeksini aşan oranlar bakımından nisbi hükümsüzlük durumunun oluştuğu düşünülmektedir. Nitekim maddede de “...tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.
Anlatılanlar doğrultusunda madde 01.07.2020’de belirli kiracıları olan işyeri kiraları için uygulanmaya başlayacaktır. Bu sebeple işyerleri kiraları için 01.07.2020 sonrasındaki ilk kira yılı sonunda kira artış oranı yasal orana çekilecektir. Nitekim, TBK’nın konut ve çatılı iş yerlerini düzenleyen ve kiracıyı koruyan hükümleri kamu düzeninden olup emredicidir. Dolayısıyla her ne kadar 01.07.2020’ye kadar sözleşmedeki yüksek artış oranına ilişkin maddeler geçerli olsa da 01.07.2020 tarihinde geçici madde koruması kalkınca bu hükümler zorlayıcılığını kaybedecektir.
“MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK Madde 346): Kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü konulamaz.
346. madde ile kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir. 01.07.2020 tarihinden itibaren özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu tarihten itibaren kira sözleşmesinde, kiraya veren kiracının kira bedelini ödememesi halleri için diğer ayların muaccel olacağına ilişkin düzenleme yapılamayacak, yine aynı şekilde kira bedelinin ödenmemesi halinde cezai şart hükümleri sözleşmelere yazılamayacaktır. Böyle bir anlaşma yapılması halinde dahi cezai şart ve muacceliyete ilişkin düzenlemeler geçersiz sayılacaktır.
Görüleceği üzere madde iki temel sınır koymuş bulunmaktadır. İlk olarak kiracıya, kira ve yan giderler dışında başka herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Kira sözleşmelerinde, bakım ve tamir giderleri ve asansör masrafları gibi çok sayıda farklı ödeme talep edilmesi bu şekilde önlenebilecektir. İkinci olarak ise, kira bedelini ödememe ve/veya geç ödeme durumunda kiracının cezai şart ödemek zorunda kalması veya gelecekteki tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenleyen hükümler sıklıkla yer verilen hükümler olup maddenin yürürlüğe girmesi ile anılı şekildeki hükümler geçersiz olacaktır.
Mevcut durumda yargı kararlarında, kiracıya ek bir yükümlülük getirilemeyeceğine dair TBK’nın 346. maddesinin kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına 2020 yılına kadar uygulanamayacağı belirtilerek tacirlerin açtığı cezai şartların bu maddeye dayanılarak iptal edilmesi talepleri reddedilmiş bulunmaktadır. Dolayısıyla, 01.07.2020’den itibaren bu madde kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama imkanı bulacak ve cezai şart maddeleri geçersiz sayılacaktır.
“MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK Madde 354): Kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesi uygulanacaktır.
Yine yürürlüğe girecek olan 354.madde ile yapılan düzenlemeye göre dava yoluyla dahi kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin sebepler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesi olarak ifade edilen bu ilke 01.07.2020 tarihinden itibaren kiracılar lehine uyguanmaya başlayacaktır. Kiraya verenler tarafından farklı şekillerde sona erdirme sebeplerinin türetilmesi engellenmiş olacaktır.
“TBK Madde 354: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
SONUÇ
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK’ na göre kira ilişkilerinde kiralayan ile kiracının aynı durumda olmadığı kabul edilerek kiracıyı koruyan bazı düzenlemelere yer verilmiştir. Ancak, kiracının TTK’ da tacir olarak sayılan kişiler ile, özel hukuk tüzel kişileri ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralamalarında, TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin kiracıyı koruyan 9. maddesinin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmiş bulunmaktadır.
Kiracı lehine düzenlemeleri öngören maddelerin erteleme süresi 01.07.2020 tarihinde sona erecek olup yürürlüğe girecek maddelerle birçok ticari işyeri kira sözleşmelerinde kiracılar lehine önemli değişiklikler ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla, önümüzdeki dönemde birçok hukuki uyuşmazlık özellikle tacir kişiler tarafından öne sürülebilecektir. Uyuşmazlıkların hukuka uygun şekilde çözülebilmesi çalışmamızda yer verdiğimiz maddelerin uyuşmazlık konusu maddelere en iyi şekilde uygulanmasını gerektirmektedir.
Özellikle tacir kiracılara ek ödeme yükümlülüklerinin getirilemeyeceğine dair hüküm tarafımızca önemli görülmektedir. 01.07.2020 tarihinden itibaren anılı maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte, çok sayıda kira sözleşmesinde bu yönde uyuşmazlıklar meydana gelebilecektir. Uygulamanın nasıl gelişebileceği henüz merak konusu olup taraflar arasında basiretli tacir hükümlerinin uygulanması gerektiğinin ileri sürülmesi kuvvetle muhtemeldir .
Av. Can AYAN
KAYNAKÇA
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6102.pdf
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2011/04/20110414-1.htm
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/07/20120712-11.htm
https://www.tim.org.tr/files/downloads/mevzuat/borclar_kanunu.pdf
-------------------------
[1] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
