Kira sözleşmelerindeki en önemli sorunlarından biri olan kira bedelinin artışı ev sahipleri ile kiracıları çok defa karşı karşıya getirmektedir. Ülkedeki ekonomik gelişmeler vb. durumlardan dolayı ev sahipleri sözleşmede belirlenen artış miktarıyla bağlı kalmak istememekte, bunun yanında kiracı da anlaşmış olduğu artış miktarının devam etmesini istemektedir. Veya tam tersi bir durum olan kiracı kira bedelinin indirilmesini isterken kiraya veren buna yanaşmamaktadır. Bu yazıda sözleşmede taraflarca belirlenmiş kira artış oranının ev sahipleri tarafından değişen koşullar nedeniyle değiştirilmek istendiği durum anlatılacaktır.

Şunu baştan belirtmek gerekir ki taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedeli döviz cinsinden belirlenmişse istisnaları olmakla birlikte ilk beş yıl kira bedelinde artış yapılamaz. Kaynağımız 6098 sayılı kanunun 344. maddesinin son fıkrasıdır:

“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.”

Kira bedelinin Türk lirası olarak kararlaştırıldığı durumda ise önemli olan artış miktarının taraflar arasında belirlenip belirlenmediğidir. Yukarıda belirtildiği gibi bu yazının konusu sözleşmede belirlenmiş kira artışının değiştirilmesi olsa da artış oranının belirlenmemiş olması durumunu da kısaca açıklarsak; 6098 sayılı kanununun 344. maddesinin 2. fıkrasında:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklindedir. Yani sözleşmede artış miktarı belirlenmemiş ve artış zamanı geldiğinde taraflar aralarında da anlaşamamışlarsa hakime başvurmaları halinde (Sulh hukuk mahkemesi) hakim kanunda belirtilen şekilde bir arttırım sağlayacaktır. Bu artışın üst sınırı aşılamayacak olup hakimin bu konuda takdir hakkı bulunmamaktadır.

Esas konuya gelirsek taraflar arasında belirli bir artış miktarı belirlenmesi durumunda aslolan bu miktardır. Kanun koyucu genel olarak kiracıyı korur nitelikte olduğundan burada da bir üst sınır koymuştur. 6098 sayılı kanununun 344. maddesinin 1. fıkrasında:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Görüldüğü üzere taraflar arasında belirlenen artış miktarı kanununun belirttiği üst sınırı geçmemek şartıyla geçerli olacaktır. Sınır bu olmakla birlikte ve anılan kanunun temel prensiplerinden birinin sözleşmeyle bağlılık ilkesi (Ahde vefa ilkesi-Pacta Sund Servanda) olsa da bazı zamanlarda öngörülemeyen olağanüstü durumlar meydana gelmekte ve sözleşmeyi temelinden sarsabilmekte ve sözleşmeyle bağlılık artık dürüstlük kuralına aykırı bir durum yaratmaktadır. (TMK md.2 dürüstlük kuralı, bona fides) Bu olağanüstü durum kiracının aleyhinde olabileceği gibi ev sahiplerinin de aleyhine olabilir. Dolayısıyla artış oranının ve dolayısıyla kira bedelinin değiştirilmesini (Uyarlama) farklı hallerde iki taraf da isteyebilecektir. İlgili düzenleme 6098 sayılı borçlar kanunumuzun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü başlıklı olarak düzenlenmiştir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Yukarıda belirtildiği üzere öncelikle uyarlama istenebilmesi için olağanüstü bir durumun meydana gelmesi gerekmekte, bu durumun borçludan kaynaklanmaması gerekmekte ve sözleşmeyle bağlılık dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmelidir. Olağanüstü durumlara örnek olarak savaş, ekonomik krizler, enflasyonda ciddi artış, devalüasyon verilebilir. (Yargıtay 13. HD, 6347-8266, 4.7.2002 tarihli karar) Bu davayı kiraya veren de açabileceği gibi kiracı da açabilir. Uyarlama davası açıldığında ispat yükü davacıda olacaktır. Konut kira sözleşmeleri bakımından değişen ekonomik koşullar yüzünden (Kira artış oranının enflasyon oranının altında kalması gibi) uyarlamanın genellikle ev sahipleri tarafından yapılmak istendiği gözlenmektedir. Bu halde yukarıda da belirtildiği gibi öncelikli olan kanunun koyduğu üst sınırı (Tüfe ortalaması) aşmaması koşuluyla sözleşmede kararlaştırılmış olan miktardır. Fakat olağanüstü durum ve koşulların varlığı halinde (İspatlaması şartıyla) ev sahipleri zamanaşımı veya hak düşürücü süre olmaksızın her zaman açabileceği uyarlama davasıyla kira artışını sözleşmedeki miktarın üzerinde bir şekilde belirlenmesini sağlayabileceklerdir. Bu davanın kabulü halinde hüküm dava tarihinden ileriye doğru uygulanacaktır. (Yargıtay 13. HD, 1979-2831, 22.03.2001 tarihli karar) Ayrıca uyarlama davaları kesinleşmeden icra edilemeyeceğinden hükmün kesinleşmesinden itibaren faiz işletilecektir.