Son dönemlerde artış gösteren kira bedelinin %25 oranında arttırılması hususundaki uyuşmazlık sayısının oldukça yükselişe geçtiğini görmekteyiz. Ne yazık ki yanlış anlaşılmalar hem olumsuz dava sonuçlarına hem de hak kayıplarına yol açabilmekte. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ na eklenen %25 zam sınırlamasına ilişkin düzenleme kiracının haklarını koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Ancak kanun koyucu belirli koşulların mevcudiyetinde kiraya verene de daha fazla bir kira bedeli talep etme imkânı tanımıştır.
Uygulamada en çok yanılgıya düşülen konulardan biri Türk Borçlar Kanunu’na eklenen “Geçici Madde-1” ile düzenlenen “%25 Zam Sınırlaması” nın 5 yıldan uzun süreli kiracılar için de geçerli olduğu hususu. Söz konusu madde uyarınca konut kiraları bakımından maddenin yürürlüğe girdiği tarih olan 11/06/2022 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır. Ayrıca bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz kabul edilmiştir.
Bununla birlikte Geçici Madde-1’in son cümlesinde “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” ifadesi yer almaktadır.
TBK md. 344/2 incelendiğinde ilgili düzenleme uyarınca “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” denilmiştir.
Ancak söz konusu Geçici Madde-1’ in TBK 344/3 uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar için herhangi bir kısıtlama getirmediğini görmekteyiz. Zira TBK 344/3, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlendiğinden bahsetmektedir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedelinin, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceğini de eklemiştir. Söz konusu düzenleme ile tarafların “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açma hakları kapsam altına alınmıştır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasını Kimler Açabilir?
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilmektedir. Kiralayan kira bedelinin arttırılması amacıyla davası açabileceği gibi kiracı da fazla bulduğu kira bedelinin düşürülmesine ilişkin dava yoluna gitme hakkına sahiptir.
Yargıtay Tarafından Kira Bedelinin Tespiti Yapılırken Aranan Kriterler
Söz konusu uyuşmazlıklara ilişkin yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi, bedel tespitini gerçekleştirirken Yargıtay’ın aradığı kıstaslar çerçevesinde bir değerlendirme yapmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5480 E. , 2019/79 K. nolu kararında “…kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir. Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” denilerek bedel tespiti yapılırken uygulanması gereken yöntemleri belirtmiştir.
Mahkemece Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerli Olacaktır?
Bedel tespiti davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olması halinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Söz Konusu Düzenlemenin Sadece Konut Kiralarını Kapsadığı Hususu
Geçici Madde-1’in uygulama alanı yalnızca konut kiraları ile sınırlandırılmış olup, iş yeri kiralarına dair herhangi bir husus kapsam altına alınmamıştır. Dolayısıyla iş yerleri bakımından yeni dönemde yapılacak kira artışları konusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin hükümleri aynen uygulanmaya devam edecektir.
Sonuç
Bu çerçevede, mülk sahiplerinin 5 yıldan uzun süreli kiracıları için TBK’da yer alan düzenlemelere uygun bir şekilde “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açmaları ve hakim takdirinde belirlenecek bedelin %25’den fazla olmasının önünde gereken koşullar sağlandığı takdirde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Av. Lara Banu EKER