Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterlidir. Kiralananın kiracıya verilmesi sözleşmenin kurulması için şart değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliği de hiçbir şekil şartına bağlı değildir.
Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması gerekmez. Kiraya verenin malik dışında bir kişi olması durumunda, artık malik, kiraya verenin haklarını kullanamaz.
Kiraya veren, kiracıya, kiralananın kullanımını bırakmış olmalıdır. Diğer yandan kiraya verenin bir karşılık elde etmesi gerekir. Kira bedelinin para olarak ve para cinsi itibariyle Türk Lirası olarak kararlaştırılması mümkün olduğu gibi, yabancı bir para üzerine de kararlaştırılabilir. Para dışında misli şeyin de kira bedeli olarak kararlaştırılması mümkündür. Kira bedelinin bir defada ödenmek üzere kararlaştırılması mümkün olduğu gibi, dönemlik edimler halinde ödenmesinin de kararlaştırılması mümkündür.
Kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Bununla beraber kira süresinin sözleşmede belirtilmemesi kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bir kira sözleşmesinin belirli süreli olabilmesi için; tarafların bu konuda anlaşması, kira ilişkisinin “belirli” bir süreyle sınırlandırılması ve tarafların kira ilişkisinin belirledikleri zamanın gelmesiyle kendiliğinden sona ereceğini açıklığa kavuşturmaları gerekir.
Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir.
- Genel olarak kiracının hakları:
- iralanan, kiracı ve kiraya verenin kararlaştırdığı tarihte, kira kontratında amaçlanan kullanıma elverişli bir halde kiraya veren tarafından kiracıya teslim edilmeli ve sözleşme süresi dahilinde bu halde bulundurulmalıdır. Dolayısıyla, kiracı, kiralananı talep etme hakkına sahiptir.
- Kiraya veren, kiralananla ilgili mecburi sigorta, vergi ve benzer yükümlülüklere (aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse) katlanmak durumundadır. Bir diğer ifadeyle kiracı, kiraya verenden vergi ve benzer yükümlülüklere katlanmasını talep etme hakkını haizdir.
- Kiracı, kiraya verenden yan giderlere katlanmasını isteme hakkını sahiptir. Bir başka deyişle, kiraya veren, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak kaydıyla, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak durumundadır.
- Kira sözleşmesine konu malın önemli ayıplarla teslim edilmesi durumunda kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna dair hükümlere başvurma hakkına sahiptir. Kira sözleşmesine konu malın önemli olmayan ayıplarla teslim edilmesi durumunda ise kiracı, kiralanan malda daha sonradan meydana gelen ayıplar nedeniyle kiraya verenin sorumluluğuna dair hükümlere başvurma hakkını haizdir.
- Kiracı, kiralanan malın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda ayıpların giderilmesini veya kira tutarından ayıpla orantılı bir indirime gidilmesini ya da zararın giderilmesini kiraya verenden isteme hakkına sahiptir. Özellikle belirtmekte fayda var ki, önemli ayıp halinde kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkı mevcuttur.
- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın makul bir süre zarfında giderilmesini talep edebilir. Buna karşın, kiraya verenin bu süre zarfında ayıpları gidermemesi halinde kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bu durumdan doğan alacağını kira tutarından düşürebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir
- Kiralanandaki ayıbın, kiralanan malın kullanıma elverişliliğine mani olması ya da büyük ölçüde engel olması ve öngörülen sürede kiraya veren tarafından giderilmemesi durumunda kiracı, kira sözleşmesini feshetme hakkını haizdir. Bu tür bir durumda, kiraya veren, kiralanandaki mevcut ayıbın giderilmesi yerine, makul bir süre zarfında ayıpsız bir benzeri ile de değiştirebilir.
- Kiracının bir diğer hakkı ise kiralananın kullanımına etkisi bulunan ayıpların mevcudiyeti halinde, söz konusu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira tutarından ayıpla orantılı bir indirime gidilmesini talep etme hakkıdır.
- Özellikle vurgulayalım ki, kiraya veren, kusuru bulunmadığını kanıtlamadığı takdirde, kiralananın ayıbından doğan zararları kiracıya ödemek durumundadır.
- Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkı ile uygun düşmeyen bir hak ileri sürdüğü takdirde kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının maruz kaldığı zararları gidermek durumundadır.
- Kira sözleşmesi tesis edildikten sonra kiralanan el değiştirdiği takdirde, yeni malik önceki kira sözleşmesinin tarafı olur. Yine sözleşme kurulduktan sonra bir üçüncü kişi, kiralanan üzerine kiracının hakkına etki eden bir ayni hakka sahip olduğu takdirde, kiralananın el değiştirmesi ile alakalı hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
- Kiracı, taşınmaz kiralarında, kira sözleşmesi ile kiracılık hakkının tapu siciline şerh düşülmesini talep etme hakkına sahiptir.
- 1 Temmuz 2023 yılı itibariyle uzatılan geçici kanun maddesi gereği mahkeme kararı bulunmaksızın %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı.
- Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunmadığı Durumlarda Kiracı Hakları
Kira sözleşmesinin kurulması için karşılıklı irade beyanları yeterli olup herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Her ne kadar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı kira sözleşmeleri önem arz etse de, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de tıpkı yazılı kira sözleşmelerinde olduğu gibi Türk Borçlar Kanunu kapsamında korunmaktadır. Dolayısıyla taraflar aralarında sözlü kira sözleşmesi yapmış olsa dahi, kiracı yazılı kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenden talep edebileceği hakları sözlü kira sözleşmesi yapılması halinde de talep edebilecektir.
Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılır. Fakat bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yoktur. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. Kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik unsuru olmadığı gibi kira sözleşmesinin bitiminden sonra tarafların rızası varsa kira sözleşmesini bir yıl daha yenilenir. Kiracı hakları arasında yer alan bu durum evden çıkarılmasını önler.
- Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Halinde Kiracı Hakları
Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre öngörülerek düzenlenmektedir. Ancak 6 ay ya da daha uzun konut veya işyeri kiralarında sözleşmede kararlaştırılan süre sona erse dahi kiraya verenin kendiliğinden kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. Bunun için kira, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Örnek olarak; 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiraya veren; kiracıya süre bitti evi veya işyerini tahliye et diyemez. Ancak sözleşme bitiminden 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmektedir.
- Kira Artışında Kiracının Hakları
Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl kendiliğinden sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır.
Taraflar arasında bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Fakat bu oran hiçbir şekilde %25’i geçemez.
Kira bedeli konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık çıkarsa kiracı, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Hakim, tarafların bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde bir kira bedel belirler.
Aynı şekilde kira sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat daha sonrasında olağanüstü bir koşul meydana gelmiş ve bu koşul altında kiracıdan sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu gibi durumlarda kiracı açacağı kira uyarlama davası ile kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmasını talep edebilir.
- Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkaramaz?
- Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz çıkarması için sözleşmenin başlamasından itibaren 10 yıllık uzama süresi gerekmektedir.
- Eğer kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirir ancak kiraya veren 2 haklı ihtar çekmezse kiracıyı evden çıkartamaz.
- Eğer ev sahibinin eve ihtiyacı yoksa veya aynı çevrede başkaca bir evi bulunuyorsa kiracıyı ihtiyaç nedeniyle evden tahliye edemez.
- Eğer geçersiz bir tahliye taahhüdü varsa yine tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracı evden çıkarılamaz.
Bu örnekler sınırlı sayıda olmamakla birlikte somut olayın şartlarına göre değerlendirilmelidir.
- Tahliye Taahhütnamesi Varsa Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Kiracı tahliye taahhütnamesi mevcut ise taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Eğer kiracı bu tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren hukuki imkanlara başvurarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir:
Kiraya veren, kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiraya veren, kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde icra dairesinde tahliye talepli icra başlatabilir.
Peki Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçerli Olur?
Türk Medeni Kanununun 352. maddesine göre kira tahliye taahhütnamesi geçerliliği için aşağıda sayılan şartlar mevcut olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Taraflar isterse düzenleme şeklinde veya noter onaylı tahliye taahhütnamesi yapabilirler.
- Bizzat kiracı tahliye taahhüdünde bulunmalıdır.
- Kira sözleşmesinin yapılmasından özellikle de kiralanın tesliminden sonra tahliye taahhüdü verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü kiralananı boşaltma tarihini içermelidir.
Peki Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumda Geçersiz Olur?
- Tahliye taahhütnamesi yazılı yapılmalıdır; eğer yazılı olarak yapılmamışsa geçersiz olur. Çünkü yazılılık şekli, geçerlilik şartıdır.
- Tahliye taahhüdünde bulunan bizzat kiracının kendisi olmalıdır. Kiracının yakınları, eşi veya çocuklarının kiracı taahhütnamesi verirse, geçersizdir. Kiracının vekilinin tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için açıkça vekaletnamede özel yetki gerekir. Bu halde kiracının vekili de tahliye taahhüdünde bulunabilir. Kiracılar birden çoksa tahliye taahhüdü hepsi tarafından verilmelidir.
- Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya sözleşmenin yapılmasından önce verilmiş ise geçerli değildir. Bunun sebebi konut ve işyeri ihtiyacında bulunan kiracının kiraya verenin baskısı altında özgür iradesini kullanmadan tahliye taahhüdü vermiş olmasıdır. Dolayısıyla işyeri veya konut tahliye taahhütnamesi kiralananın tesliminden sonra yapılmış olmalıdır.
Yargıtay, kiraya verenin her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde sonraki yıllar için aldığı kiracı tahliye taahhütnamesine dayanmasını hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmektedir.
- Tahliye taahhüdünde boşaltma tarihi belirtilmelidir eğer tarih belirtilmemişse tahliye taahhütnamesi geçersiz olur. Yargıtay, boşaltma tarihi olarak herhangi bir ayın gösterilmesi halinde bundan ayın son günü anlaşıldığını belirtmiştir.
- İrade sakatlığı ile tahliye taahhütnamesi verilmesinin yaptırımı iptal edilebilirliktir. Tahliye taahhütnamesi hata, hile veya korkutma halleri nedeniyle irade sakatlığı ile verilmişse iradesi sakatlanan kiracı yanılma veya aldatmayı öğrendiği tarihten ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içerisinde taahhüt ile bağlı olmadığını bildirmez ise tahliye taahhütnamesi geçerli olur. Kiracı kira taahhütnamesini iptal ettiğini 1 yıl içerisinde bildirirse tahliye taahhütnamesi geçersiz olurken bu süre içinde bildirmezse geçerli olacaktır.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi kiraya veren ve kiracının anlaşması ile hükümsüz hale getirilebilir.
- Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları
Kira sözleşmesine ilişkin hususlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemeleri esastır. TBK m.351’de kiralanan taşınmazın el değiştirmesi hususu, örneğin evin satılması durumu düzenlenmiştir. Buna göre, evin yeni sahibi, konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Bahse konu düzenlemeye göre kiralananın yeni maliki, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma mecburiyeti mevcutsa kiralananı edindiği tarihi takiben 1 ay süre ile durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek suretiyle kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile sonlandırabilir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın yalnızca satılması nedeniyle sona ermez. Sözleşmenin sonlanması için yeni malikin veya kanunda öngörülen kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması ve tahliye davası açılması gerekir.
- İşyeri Kiracı Hakları Nelerdir?
İşyeri, işverence mal ya da hizmet üretimi için maddi ya da maddi olmayan ögelerle işçilerin birlikte teşkilatlandığı/örgütlendiği ünitedir.
İş Kanunu m.2’ye göre;
“İşyeri, işyerine bağlı yerler, eklentiler ve araçlar ile oluşturulan iş organizasyonu kapsamında bir bütündür.”
TBK’da düzenlenen işyeri kirası, yalnızca çatılı işyerlerine yönelik bir düzenlemedir. Bu sebeple çatılı işyeri kapsamına girmeyen işyerleri, TBK’nın genel hükümlerine tabi olacaktır. İşyerinin niteliğinin belirlenmesinin önemi Yargıtay 6.HD., 2013/11011, K.2014/4128, T.1.4.2014 kararında şu ifadeler ile belirtilmiştir;
“…kiralananın TBK m.330’da düzenlenen taşınır kirası hükümlerine mi yoksa TBK m.339 vd. düzenlenen çatılı işyeri kirası hükümlerine mi tabi olduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece, öncelikle kiralanan yerin (park içindeki kafeterya) nitelik ve vasfının araştırılarak (gerektiğinde yerinde keşif yapılarak) ile TBK’nın taşınır kirası hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine tabi bir yer olup olmadığının tespiti, daha sonra hasıl olacak sonuca göre davalının kira süresi dolmadan akdi feshinin haklı olup olmadığı belirlenmesi, feshin haklı olduğu kanaatine varılır ise davacının tazminat istemi ile ilgili bir hüküm verilmesi gerekir…”
İşyeri kiracısının depozito (güvence) verme sorumluluğu olmasına rağmen bu sorumluluk, kiracı hakları kapsamında depozitonun 3 aylık kira bedeliyle sınırlı olması hakkı (TBK m.342) ile harmanlanmıştır. Kira bedelinin yabancı para üzerinden ödenmesi kararlaştırılmış ise kiracının, kiralanan taşınmazda 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik olmadan bulunabilme hakkı vardır.
Kiracı haklarından bir diğeri de sözleşmede kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde bir ödeme zorunluluğu getirilememesidir. (örneğin; ceza koşulu, sonraki kira bedellerinin muaccel olması…).
Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınmasına ilişkin kiracı hakları, Yargıtay’ın bir kararında da açıkça ifade edilmiştir. Yargıtay 3.HD., E.2017/4599, K.2018/12416, 5.12.2018 tarihli bu karara göre;
“…6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir…”
Kiracı haklarından bir diğeri ise TBK343’te düzenlenen, kira bedeli dışındaki konularda kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamamasıdır. Kira bedeli belirlenirken “hak ve nesafet indirimi” adı altından indirim yapılması, uygulamada da karşılaşılan bir yöntemdir.
Şöyle ki, Yargıtay 3. HD., E.2017/3644, K.2017/17900, T.20.12.2017 göre;
“…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu taşınmazın 01.01.2015 tarihinde başlayan kira döneminde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin yıllık brüt 60.000 TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet indirimi yapılmadan tespit kararı verilmesi doğru değildir. Bu durumda davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle kira parasının belirlenmesi gerekirken hak ve nesafet indirimi yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir.”
Çatılı işyeri ve konut kiralarında kiraya verenin sözleşme süresi bittikten sonra derhal sözleşmeyi feshedememesi kiracının lehine olan bir durumdur. Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesinin koşulu, 10 yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır. Geçerli bir fesih bildirimi ise, bu bildirimin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
- Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Av. Şehriban GÜZEL EREN
KAYNAKÇA
(1) YILDIRIM, U. ,’’ Kiracı Hakları Nelerdir?’’
https://kadimhukuk.com.tr/makale/kiraci-haklari-nelerdir//08.09.2023
(2) DENKTAŞ, P. ,‘’ Kiracı Hakları’’https://denktas.av.tr/kira-hukuku/kiraci-haklari//08.09.2023
(3) ÇETİNKAYA, O. ,‘’ Kira Sözleşmesi’’ http://www.cetinkaya.av.tr//08.09.2023
(4) DENKTAŞ, P. ,‘’ Tahliye Taahhütnamesi< https://denktas.av.tr/kira-hukuku/tahliye-taahhutnamesi//08.09.2023
(5) SAATÇİ ,M.(2023),‘ KİRACI HAKLARI NELERDİR? 2023 GÜNCEL’’ https:// https://www.melihsaatci.av.tr/kiraci-haklari/// 08.09.2023
(7) SAMGAR, L. (2023) , ‘’ Kiracı Hakları https://leventsamgar.com/kiraci-haklari-nelerdir//08.09.2023
(8) www.mevzuat.gov.tr// 08.09.2023
(9) https://karararama.yargitay.gov.tr// 08.09.2023
