Kira hukukunda kiraya verenin yükümlülüklerinin yanı sıra kiracının da birtakım yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının sona ermesi için yalnızca taşınmazı tahliye etmesi yeterli değildir. Aynı zamanda anahtarı usulüne uygun şekilde kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı anahtarı teslim etmediği taktirde anahtar teslim tarihine kadar kira borcunu ödemek zorundadır ve anahtar tesliminden sonra ise kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul bir tarihe kadar kira ödeme borcu altına girmektedir.

Anahtar teslimi hukuki bir işlem olup bunun ancak kesin delille kanıtlanması gerekmektedir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Anahtar teslimi önemli bir husus olup usulüne uygun anahtar teslim şartları ve ispat hususu aşağıda başlıklar halinde incelenecektir. Anahtarların usulüne uygun teslimi birkaç şekilde gerçekleştirilebilir.

1-ANAHTARI BİZZAT KİRAYA VERENE TESLİM ETMEK VE TUTANAK DÜZENLEMEK

Kiracı her ne kadar taşınmazı fiilen boşaltsa da anahtarı kiraya verene teslim etmek ve bunu kesin delille kanıtlamak zorundadır. Aksi taktirde kira yükümlülüğü devam edecektir. Anahtar teslimi kira sözleşmesinin feshi sonucunu doğurduğu için önem arz etmektedir. Kiralananın fiilen boşaltılması yetmez aynı zamanda muhakkak bir anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi gerekmektedir. Anahtarın teslim edildiğine dair düzenlenen ve imza altına alınan tutanak yazılı ve kesin delil niteliği taşımaktadır. Anahtarın kiraya verene teslim edildiğine dair her iki tarafın imzasını taşıyan tutanak tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olarak kabul edilir. Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda tevdi mahalli tayini, icra dosyasına teslim ya da notere teslim şeklinde alternatif hukuki yollara başvurulabilir.

2- TEVDİİ MAHALLİ TAYİNİ TALEP ETMEK

Karaya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması halinde sulh hukuk mahkemesinden tevdii mahalli tayin ettirilip anahtarları tevdii mahalline teslim etmek gerekir. Tevdii mahalline anahtarın tutanakla teslim edilmesinden sonra bu tutanağın davacıya tebliğ tarihi anahtar teslim tarihi olarak kabul edilir.

Kiraya verene yapılan tebligatın usulüne uygun şekilde gerçekleşmesi gerekmektedir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Yargıtay, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının işgalinde olduğu ve kiracının usulünce anahtarın teslim edildiği tarihe kadar olan kira borcundan ve ortak giderlerden sorumlu olacağını kabul etmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7726 E, 2015/10472 K.)

3- NOTERE YA DA İCRA DOSYASINA TESLİM ETMEK

Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması durumunda kiracının başvurabileceği bir diğer yöntem anahtarı notere ya da icra dosyasına teslim etmektir. Anahtarın teslim tarihi kira sözleşmesinin hukuken sona erdiği tarihtir. Yine bu usulde de tebliğ tarihi esas alınmakta olup Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7726 E, 2015/10472 K. sayılı kararı “…Davalı tarafından dosyaya sunulan Beşiktaş 6. Noterliği'nin 03.11.2014 tarihli anahtar teslim tutanağına göre, anahtarın notere tevdi edildiği anlaşılmakta ancak davacı kiraya verene yapılan tebligat şerhi dosyada bulunmamaktadır. Mahkemece anahtarın notere teslim edildiğine ilişkin tebligatın davacı alacaklıya hangi tarihte tebliğ edildiği tespit edilerek ona göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” şeklindedir.

Tahliye tarihini sonradan öğrenmek veya tahliye tarihini bildiği halde, tahliyeden çok sonra düzenlenen anahtar teslim tutanağında tahliyenin gerçekleştiğini önceden bildiğini beyan etmek anahtar tesliminin gerçekleşmesi olarak kabul edilmemektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/8929 E, 2011/134 K. Sayılı kararında “…Taşınmazın 26.11.2005 tarihinde tahliye edildiği halde taşınmazın anahtarlarının 22.11.2006 tarihinde teslim edildiği taraflar arasında düzenlenen 22.11.2006 tarihli teslim "tesellüm belgesi" başlıklı belgeden anlaşılmaktadır. Davalı her ne kadar taşınmazı 26.11.2005 tarihinde tahliye ettiklerini ve davacının taşınmazın boşaltıldığını gördüğünü anahtarın teslimi için davacıya haber verdikleri halde teslim almaya gelmediğini tutulan tutanakta belirtmiş ise de bu durum anahtar teslimi için yasal bir işlem değildir. Davalı anahtarı ne şekilde teslim aldı ise o şekilde yasal olarak kiralayanın kendisine veya yasal temsilcisine teslim etmek zorundadır…” diyerek yazılı belgenin imzalandığı tarihi esas almıştır.

ANAHTARIN TESLİM EDİLDİĞİNİN İSPATI

Yukarıda izah edildiği üzere anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edildiğinin ispatı kiracıya aittir. Anahtarın teslimi gerçekleşmediği müddetçe kiracı teslim tarihine kadar olan kira borçları ve ortak giderler ile teslim tarihi sonrası kiraya vermek için geçecek makul süre için kira borçlarından sorumlu olacaktır. Anahtarın teslim edildiğinin ispat açısından en kolay yolu anahtar teslim tutanağı düzenlemektir.

Anahtar teslimi tanıkla da ispat edilebilir ancak belli şartlar sağlanmak zorundadır. Anahtarın teslim edildiğinin tanıkla ispat edilebilmesi için yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının altında olması ve kiralayanın açık muvafakati olması gerekmektedir buna ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.03.2019 Tarihli 2017/5821 E, 2019/1857 K. Sayılı kararında açıkça “…yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.” demek suretiyle senetle ispat sınırının aşılıp aşılmadığına bakılması gerektiğini belirtmiştir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmaktadır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.12.2023 Tarihli 2023/2972 E, 2023/3825 K, sayılı konuya ilişkin “…Davacı kiracı, kiralananın anahtarının emlakçıya bırakılarak kiralananın tahliye edildiğini iddia etmiştir. Emlakçıya anahtarın teslimi, usulüne uygun bir teslim olarak kabul edilemez. Bunun yanı sıra, usulüne uygun teslim olmasa bile, kiralananın, kiraya verenin hakimiyetine girmesi halinde tahliyenin gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Davalı kiraya veren anahtar tesliminin usulüne uygun olmadığını ileri sürmekle birlikte kiralananda tadilat yaptırdığını beyan etmiştir. Davalı kiraya veren tarafından dosyaya sunulan 20.06.2021 tarihli ... teklif bilgi formuna göre bu tarihte kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyeti altında bulunduğu anlaşılmakta olup kiralananın 20.06.2021 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir.” şeklinde kararı mevcuttur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yöndedir.

Anahtar teslimine ilişkin ihtilaf yaşanması durumunda yemin deliline de başvurulabilir. Yemin delili, HMK'nın 225. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiş olup, yemin kesin delil niteliğindedir. Bir vakıayı ispat yükü kendisine düşen taraf, o vakıayı başka delillerle ispat edemezse, diğer tarafa yemin teklifinde bulunabilir. Mahkeme, ispat yükü üzerine düşen tarafın, iddiasını yazılı delillerle ispat edemediği kanaatine vardığı takdirde, ispat yükü üzerine düşen tarafa, yemin teklif etme hakkı bulunduğunu hatırlatmakla yükümlüdür ancak yemin deliline açıkça dayanılmış olması gerekmektedir. Yine Yargıtay’ın bu yönde verilen bir kararı “…mahkemece; davalının cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline dayandığı dikkate alınarak, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davalı kiracıya, kiralananın tahliye tarihi hususunda davacı tarafa yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklindedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5738 E, 2019/2154 K.)

Sonuç olarak taşınmazın tahliyesi kira sözleşmesini ve kira ilişkisini bitirmek için tek başına yeterli değildir. Nitekim anahtar teslimi konusu da kira hukukunun önemli bir noktası olup anahtarların teslim edilmesi ve diğer hukuki prosedürleri usulüne uygun şekilde yerine getirmek kiracının daha sonra yaşayacağı mağduriyetlerin önüne geçmektedir.