I. Mevcut Yargıtay İçtihatlarının Özeti: Hakkaniyet = Kiracı Lehine İndirim
TBK m. 344/3'e göre açılan kira bedelinin tespiti davalarında, bilirkişilerce serbest piyasa koşullarında boş kiraya verilmesi halinde taşınmazın getirebileceği rayiç kira belirlendikten sonra uygulamada "eski kiracı indirimi" olarak da adlandırılan hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Bu indirim, kiralananın serbest piyasa koşullarında boş kiralanabileceği fiyat belirlendikten sonra halihazırda kiracı olan kişiye, eski kiracı olması sebebiyle uygulanan bir indirimdir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2021 tarihli, 2021/5455 E. ve 2021/8864 K. sayılı kararında; hak ve nesafete uygun kira belirlenirken, en son ödenen aylık kira bedeline TÜFE oranında artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 ile %20 oranında hakkaniyete uygun indirim yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/4780 E., 2018/11917 K. sayılı, 22.11.2018 tarihli ilamında; mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun indirim yapılmaksızın tespit kararı verilmesinin doğru görülmediği ve kararın bu sebeple bozulduğu ifade edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/4407 E., 2013/15048 K. sayılı 07.11.2013 tarihli ilamında ise "yerleşik Yargıtay kararları uyarınca bilirkişilerce belirlenen brüt kira bedelinden mahkemece kiracının uzun süreden beri oturduğu, eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK m. 51 ve 52 gereğince kiracı lehine %20 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken indirim yapılmaksızın bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedeline hükmedilmesinin hatalı olduğu" belirtilmiştir.
II. Salt Takdiri (Gerekçesiz) İndirim Yapılması Doğru Mudur?
Hayır. Yargıtay, yalnızca indirim yapılmasını yeterli görmemekte; indirim oranının neden seçildiğinin kararda gerekçelendirilmesini de aramaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2021 tarihli, 2017/974 E. ve 2021/1058 K. sayılı kararında; mahkemece bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarının yeterli olmadığı ve bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye kararda yer verilmediği saptanarak bozma yapılmıştır. Karar, "davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesinin doğru olmadığını" açıkça ifade etmektedir.
Aynı kararda mahkemece uygulanan %5 oranındaki indirim Yargıtay tarafından az bulunmuş ve bozulmuştur; dolayısıyla Yargıtay hem indirim oranının gerekçesiz bırakılmasını hem de somut koşullara uymayan düşük oranları denetim konusu yapmaktadır.
Yargıtay HGK, 05.10.2021 tarihli 2017/977 E. ve 2021/1168 K. sayılı kararında ise hakkaniyet indiriminin davacının talep ettiği miktar üzerinden değil bilirkişi raporunda belirtilen emsal kira bedeli üzerinden yapılması gerektiğini, ancak yapılan indirimin ardından ulaşılan bedelin davacının talep ettiği miktarı aşması halinde taleple bağlılık ilkesi gereği davacının talep ettiği miktara hükmedilmesi gerektiğini karara bağlamıştır.
III. TBK 344/3'teki "Hakkaniyet" Gerçekte Ne Anlama Gelir?
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken; tarafların tüm delilleri ve emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsal taşınmazlar tek tek görülüp incelenmeli, dava konusu yer ile emsaller ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli ve tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlara uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Kanun metninde "hakkaniyete uygun biçimde belirlenir" denilmekte; ne "indirimlir" ne de "artırılır" denmektedir. Hakkaniyet, teknik olarak her iki tarafın menfaatini de gözeten dengeli bir belirleme yükümlülüğüdür. Ancak Yargıtay, bu kavramı tarihsel süreç içinde neredeyse tek yönlü biçimde "kiracı lehine indirim" şeklinde yorumlamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 16.03.2017 tarihli, 2017/2781 E. ve 2017/3178 K. sayılı kararında, %0 hakkaniyet indirimi uygulayan hâkimin kararı gerekçesiz bulunarak bozulmuştur; indirim oranını "fahiş" olarak nitelendiren kararlar da mevcuttur.
IV. Hakkaniyet HER ZAMAN İndirim Anlamına Mı Gelir? Kritik Soru
Yargıtay içtihadı bu yönde yerleşmiş olsa da bu yaklaşımın iki önemli zafiyeti vardır:
A) İçtihadın Kökenindeki Sorun
Yargıtay'ın "hakkaniyet = eski kiracı indirimi" yorumu, 18.11.1964 tarihli 2/4 sayılı YİBK'a dayanmaktadır. Bu karar, 1960'lı yıllarda—yüksek enflasyonun ve kira bedellerindeki derin uçurumların olmadığı dönemde—geliştirilmiştir. Günümüz ekonomik koşulları, özellikle 2021-2024 döneminde yaşanan yüksek enflasyon, bu içtihadın uygulanma mantığını tartışmalı kılmaktadır.
B) Tespit Kararının Gecikmiş Etkisi ve Kiraya Veren Mağduriyeti
İşte burada sorunun asıl odak noktasına geliyoruz:
Yargıtay'ın çeşitli kararlarında bu zorunluluk aranmakta; kesinleşmeden icraya konulamayacak olan kira bedelinin tespiti kararında yer alan yargılama giderleri, vekalet ücreti ve kira alacağının faizinin de, kira bedelinin tespit hükmü kesinleşmedikçe icra edilemeyeceği açıkça belirtilmektedir.
Yargıtay HGK'nın 30.05.2001 tarihli, 2001/12-423 E. ve 2001/456 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere "kira tespit kararları kesinleşmeden infaz olunamaz; kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi kararda yazılı yargılama gideri ve vekalet ücreti taleplerinin de karar kesinleşmedikçe infazı istenemez."
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 24.11.1995 tarihli ve 1994/2 E., 1995/2 K. sayılı kararı ile, kira tespiti kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine hükmedilmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2019/3890 E. ve 2019/7466 K. sayılı 12.09.2019 tarihli kararında açıkça ifade edildiği üzere; kira tespitine esas kararda istenen fark alacağı, kira tespit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez.
Kira tespit davası kararının icraya konulabilmesi için kesinleşmesi şarttır; kararın kesinleşmemesi halinde ilamsız takip de yapılamayacaktır. Ortalama dava süreci 1-2 yıl arasında değişmekte, istinaf aşamasıyla birlikte bu süre daha da uzayabilmektedir.
V. Hükmün Kesinleşmesinin Gecikmesi: İndirim mi Artış mı Hakkaniyete Daha Uygun?
Bu, mevcut Yargıtay içtihadının en büyük açığıdır ve doğrudan eleştiriye açık bir sorundur.
Diyelim ki, kiraya veren, Ocak 2024’ten itibaren, 5000 TL olan kira bedelinin arttırılması talepli kira tespiti davası açmış olsun. Bilirkişi kira bedelini aylık 20.000 TL olarak belirlesin. Mahkeme %10 hakkaniyet indirimi yaparak 18.000 TL'ye hükmetsin. Karar istinaf aşamasından geçerek Ocak 2026’da kesinleşsin.
Bu süre zarfında kiraya veren:
- Kesinleşmeden icraya koyamamıştır.
- Kesinleşmeden faiz isteyememiştir.
- Kiracı eski (düşük) bedeli ödemeye devam etmiştir.
- Emsal değerler enflasyon nedeniyle daha da yükselmiş olabilir.
Mevcut içtihadın yarattığı paradoks:
Hakkaniyet indirimi, bilirkişinin tespit ettiği dava tarihi emsali üzerinden yapılmaktadır. Oysa tespit kararı 2 yıl sonra kesinleştiğinde bu emsal bedeli zaten eskimiştir ve kiraya veren bu 2 yılın kaybına ayrıca katlanmaktadır. Faiz de ancak kesinleşmeden itibaren işleyeceği için geçmiş dönem için hiçbir telafi yoktur.
Ocak 2024’te için 18.000 TL olarak tespit edilen kira bedeli, TÜFE oranında arttırılarak Ocak 2025 için 28.531,80 TL, Ocak 2026 için 38.483,70 TL olacaktır. Ancak kiraya veren 24 aylık kira farkını ancak Ocak 2026’da toplu olarak talep edilecektir.
Ocak 2024’te alamadığı 18.000 TL kiranın Ocak 2026’daki karşılığı 38.483,70 TL’dir.
Bu durum kiracılar tarafından da bilindiği için, neredeyse tüm kira tespit davalarında kiracılar istinaf kanun yoluna başvurarak durumu suistimal etmekte ve kiraya verenin kira alacağının erimesine neden olmaktadır.
Yargıtay bu sorunu ele almış mıdır?
Mevcut içtihat, bu dengesizliği tartışmamaktadır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 13.04.2016 tarihli, 4721/6720 sayılı ilamında "kira tespit ilamları, kira alacakları yönünden eda hükmü içermediğinden, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi ferileri dışında, ilamlı icra takibi konusu yapılamaz" denilmiştir.
Bu durum uygulamada ciddi sorunlara yol açmaktadır.
Eleştirel Değerlendirme:
İçtihadın "hakkaniyet = indirim" kalıbı, dava türünün yapısal özellikleriyle çelişmektedir. Şöyle ki:
1. Gecikmeli etki: Tespit kararı geçmişe yönelik sonuç doğursa da icra edilebilirlik ancak kesinleşmeyle başlar. Bu yapı kiraya vereni fiilen dezavantajlı kılar.
2. Faizsiz yoksunluk: Kiracı, tespit kararı kesinleşene kadar düşük bedeli ödemeye devam eder ve bu düşük ödemelerin farkına faiz işlemez. Bu kayıp doğrudan kiraya verene yüklenmektedir.
3. Enflasyonun emsal değeri aşındırması: Yüksek enflasyon dönemlerinde dava açıldığındaki emsal, karar kesinleştiğinde gerçek değerin altında kalabilir; üstelik bir de üzerinden %5-20 indirim yapılmaktadır.
4. İndirim ile artış arasındaki hakkaniyet dengesi: TBK m. 344/3 metninde "hakkaniyete uygun biçimde belirlenir" ifadesi, hem kiraya verenin hem kiracının menfaatini gözetmeyi emretmektedir. Özellikle kısa süreli kiracılık (5 yılı yeni tamamlamış) ve yüksek enflasyon dönemlerinde, salt indirim yerine emsale tam yakın ya da bazı koşullarda emsal değerde tespit yapılması da hakkaniyete aykırı değildir. Nitekim Yargıtay 3. HD, 2017/2781 E. ve 2017/3178 K. sayılı kararında, indirim yapılmamasını "gerekçesizlik" gerekçesiyle bozmuş; ancak teorik olarak çok kısa süreli kiracılıkta indirim oranının sıfıra yaklaşabileceğini de zımnen kabul etmiştir.
VI. Sonuç ve Temel Kararlar Özeti
Özetle: Yargıtay içtihadında hakkaniyet her zaman kiracı lehine indirim anlamında uygulanmaktadır. Ancak bu yaklaşım; tespit kararının kesinleşmeden icraya konulamaması, geçmiş dönem için faiz işlememesi ve istinaf süreciyle birlikte 2 yılı aşan kesinleşme gecikmesi gözetildiğinde, kiraya veren aleyhine yapısal bir dengesizlik yaratmaktadır.
Hakkaniyet ilkesinin gerçek amacına uygun bir yorumla, özellikle kısa süreli kiracılık ve yüksek enflasyon koşullarında, mahkemenin emsal değere daha yakın ya da minimal indirimle tespit yapması ya da Yargıtay'ın bu gecikme mağduriyetini "hakkaniyet" kapsamında değerlendirmesi çok daha adil bir sonuç yaratacaktır. Ne var ki mevcut içtihat bu yönde henüz bir adım atmış değildir.
|
Karar Künyesi |
İçerik |
|
Yargıtay İBK, 18.11.1964, 2/4 |
Kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi zorunluluğunun temel kaynağı |
|
Yargıtay İBK, 12.11.1979, 1/3 |
Kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. |
|
Yargıtay İBK, 24.11.1995, 1994/2 E., 1995/2 K. |
Faiz ancak kesinleşme tarihinden itibaren işler. |
|
YHGK, 30.05.2001, 2001/12-423 E., 2001/456 K. |
Vekalet ücreti ve yargılama giderleri de kesinleşmeden icraya konamaz.. |
|
%5 indirim az bulunup bozuldu; gerekçe zorunluluğu vurgulandı. |
|
|
İndirim, davacı talebi üzerinden değil bilirkişi raporu üzerinden yapılmalıdır. |
|
|
Yargıtay 3. HD, 22.09.2021, 2021/5455 E., 2021/8864 K. |
%5-20 arası indirim bandı; emsal kira belirlenirken metodoloji. |
|
Yargıtay 6. HD, 07.11.2013, 2013/4407 E., 2013/15048 K. |
İndirim yapılmaması bozma sebebidir. |
|
Yargıtay 8. HD, 13.04.2016, 4721/6720 K. |
Kira tespit ilamı eda niteliği taşımadığından ilamlı icraya konu edilemez. |
|
Yargıtay 8. HD, 12.09.2019, 2019/3890 E., 2019/7466 K. |
Kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez. |
