1- GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu geçici madde 2’nin yürürlüğe girmesiyle kira sözleşmeleri yeniden gündeme gelmiştir. İlgili kanun maddesinin doğru anlaşılması ve uygulanması açısından kira sözleşmeleri hususunun irdelenmesi gerekmektedir.

2- TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENEN KİRA SÖZLEŞMESİ TÜRLERİ

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde düzenlenmiştir. Kanunda; adi kira, konut ve çatılı iş yeri kirası ile ürün (hasılat) kirasına açıkça yer verilmiştir. Kira türlerinin tümü için ortak uygulanan kurallar ve kira türlerine özgü hükümler yine kanunda belirtilmiştir.

A- ORTAK HÜKÜMLER

a- TANIMI

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

b- SÜRESİ

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona eren kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

c- KİRAYA VERENİN BORÇLARI

Kiraya verenin borçları; teslim, vergi ve benzeri yükümlülükler ile yan giderlere katlanma ve ayıp ile üçüncü kişinin (kira sözleşmesine taraf olmayan kişinin) ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk, kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirme şeklinde kategorize edilebilir.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Genel işlem koşulları bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir.

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. “Önemli ayıp, kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanılma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan ayıptır. Önemli olmayan ayıp ise kiralananın kullanılma elverişliliğini azaltmayan, azaltsa bile tamamen ya da esaslı biçimde ortadan kaldırmayan ayıptır.”[1]

Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde kiraya verenin sorumluluğu devam eder. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, kiracıya seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin olarak örnek vermek konuyu daha açık hale getirecektir. Örneğin, kiralanan konutta tuvalet bulunmaması önemli ayıptır çünkü konutun içinde tuvalet bulunması zorunluluk derecesinde önem arz eder. Konutta tuvalet bulunup karolarından birkaç tanesinin çatlak veya kırık olması önemli olmayan ayıptır. Kira ilişkisi kurulmasının ardından tuvalet giderinin tıkanması ise sonradan ayıplı hale gelme durumudur. Bu takdirde kiracı onarım yaptırtıp giderin kiradan düşülmesini talep edebilir ya da doğrudan kiraya verenden ayıbın onarılmasını talep edebilir. Kiraya veren, kiracının kusuru sonucu ayıbın ortaya çıktığını kanıtlayamazsa giderleri karşılamak zorundadır. Sonradan ortaya çıkan ayıp sonucu tuvalet bir daha kullanılamaz hale gelirse kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir.

Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2020 tarihli, 2017/7679 esas ve 2020/2167 karar sayılı ilamında “Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Zapttan sorumluluk’ başlığı altında düzenlenen 309. maddesinde … hükmü getirilmiştir. Kiraya veren, kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin ayni bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler kiraya verenin tekeffülü altındadır. Kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Kiraya verenin sorumluluğu, kira bedelini geçmemek üzere kiracının ödediği ecrimisil bedeliyle sınırlıdır.” ifadesine yer vermiş ve ilgili düzenlemeye atıf yapmıştır.

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin özel düzenlemeler mevcuttur. Ek olarak; sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılması da mümkündür. Nispi haklardan olan kira hakkı bu yolla etkisi kuvvetlendirilmiş nispi haklardan biri haline gelip taşınmazın sonraki maliklerine ya da şerhten sonra hak sahibi olan kişilere karşı da ileri sürülebilir nitelik kazanır.

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

d- KİRACININ BORÇLARI

Kiracının borçları; kira bedeli ile temizlik ve bakım giderlerini ödeme, özenle kullanma, komşulara saygı gösterme, ayıpları kiraya verene bildirme ve ayıpların giderilmesine katlanma, kiralananı geri verme ve kiralananın gösterilmesine katlanma şeklinde sıralanabilir.

Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda (ayın son günü) ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az on günlük (konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz günlük) süre verip, bu sürede de ödenmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Temerrüt, sebep olmaksızın yükümlülüğün yerine getirilmemesidir. Kiracının temerrüde düşmesi için mevcut kira borcunun bulunması yeterlidir. Temerrüt sebebiyle sözleşmenin feshedilebilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması, kiracının mevcut kira borcunun olması ve kiraya verenin yazılı bildirimde bulunması yani ihtar çekmesi gerekir.

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır. Taşınmazın bulunduğu bölgede aksine bir adet olmadığı takdirde örneğin aidat gideri kiracıya aittir.

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.  Ek olarak kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Örneğin konutta tadilatı gerektiren bir hal olması durumunda kiracı konuta girilmesine engel olmamalıdır.

Kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Aynı şekilde kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

e- ÖZEL DURUMLAR

Kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması, alt kira, kullanım hakkının ve kira ilişkisinin devri, kiralananın kullanılmaması, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi ve takastan feragat yasağı kira sözleşmelerinde özel durum olarak değerlendirilebilir.

Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Örneklendirmek gerekirse, kiracı konuttaki balkonu cam balkon yapmak isterse kiraya verenin rızasına ihtiyaç duyar.

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Alt kiracı (kira konusu eşyayı asıl kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından kiralayan), kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen (devreden kiracı ve devralan kiracı birlikte) sorumlu olur.

Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 23.03.2017 tarihli, 2017/1842 esas ve 2017/3761 karar sayılı kararında “Öte yandan, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Somut olayda kiralananın usulüne uygun tahliye edilip anahtarlarının teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Bu itibarla ve kiracının kiralananın kullanılmaması halinde dahi kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu da gözetilmek suretiyle, davacının talebinin değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” ifadesine yer vererek kiralananın kullanılmamasının kira bedeli ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığının altını çizmiştir.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 16.10.2019 tarihli, 2018/3415 esas ve 2019/8030 karar sayılı kararında makul süreyle ilgili olarak “Bununla birlikte, yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ifadesine yer vermiştir. Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne ait olan 15.03.2017 tarihli, 2017/1898 esas ve 2017/3140 karar sayılı kararında “Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumdadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.” diyerek erken tahliye halinde kiracının sorumluluğuna dikkat çekmiştir.

Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler. Takas, hukuk terminolojisinde sözlük anlamıyla kullanılmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 139’da “İki kişi, karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise her biri alacağını borcuyla takas edebilir.” hükmüne yer verilerek takas açıklanmıştır.

f- SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

Sözleşme; belirli sürenin sona ermesi, fesih, olağanüstü fesih, kiracının iflası ve ölümü sebebiyle sona erebilir.

Açık veya örtülü (zımni) biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.  Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 27.10.2015 tarihli, 2015/7331 esas ve 2015/9163 karar sayılı kararında “Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir.” şeklinde kira ilişkisini çekilmez hale getiren sebeplere örnek vermiştir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 29.01.2015 tarihli, 2014/13612 esas ve 2015/975 karar sayılı kararında “ …iflasına karar verildiği, hükmün davacı ve müdahil tarafından temyiz edilmesi üzerine … davanın derdest olduğu anlaşılmıştır… dosyasının bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde karar vermiş ve kesinleşmeyen iflas kararının feshe esas teşkil etmemesi yönünde görüş bildirmiştir.

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

g- KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

“Kira sözleşmesinin konusu bir ‘işyeri’ ise kiralananda satılmak ya da depolanmak amacıyla bulunan taşınır eşyanın, hapis hakkının konusunu oluşturup oluşturmayacağı konusunda fikir ayrılığı bulunmaktadır. Bu konudaki hâkim görüşe göre, işyeri kiralarında, satılmak ve depolanmak amacıyla kiralananda bulunan taşınır eşya üzerinde de kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi mümkündür.”[2]

“Kiraya veren işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli alacağını güvence altına almak üzere, kiralanan taşınmazda bulunan ve ondan yararlanılmasına ve kullanılmasına yönelik taşınır eşya üzerinde bir hapis hakkına sahiptir. Kiraya veren bu hapis hakkını, doğrudan doğruya kiracının söz konusu hakka tâbi mallarına kendiliğinden el koyarak kullanamaz.”[3]

h- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE AİT OLAN EŞYA

Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.

i- HAKKIN KULLANILMASI

Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hakiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.

----------------

[1] “Kiralananda Ayıp Türleri Nelerdir”, Kapital Hukuk.

[2] Alparslan Akartepe, “Kiraya Verenin Hapis Hakkı”, Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, C. VIII, Yıl 2013, s.58.

[3] A.g.e. s.58