Kira bedelinin belirlenmesi kamu düzenine ilişkindir. Çünkü kira bedelinde yapılacak artışlar toplumun tamamını etkileyen, ülke ekonomisinde dengeleri değiştirebilen sonuçlar doğurabilmektedir. Kira bedelindeki artışların yüksekliği enflasyonun da artmasına yol açabilmektedir. Bunun önlenebilmesi için kanuni düzenlemeyle sınırlandırılmasına ihtiyaç duyulmuştur. Buna ilişkin Yargıtay içtihatları aşağıdaki şekildedir:
Y. HGK. 21.09.2021 T., E.2017/6-974, K.2021/1058, ‘’17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. 18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulana ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısını da uygun düşmeyecektir.’’, Y. 3. HD. 15.10.2019 T., E.2019/1914, K.2019/7955.’’…Türk Borçlar Kanunun kira artışına ilişkin 344. Maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.’’, (kazanci.com)
Kira tespitinde kira bedeli için geçerli olup yan giderlere uygulanamaz. (AYDOĞDU/KAHVECİ,603;İNCEOĞLU,C.2,126;YAVUZ,N., Kira Hukuku,4. Baskı, Ankara,2015,454.) giderleri ve benzeri için yapılan giderler yan gider niteliği taşımaktadır Yan gider kapsamına giren konut veya çatılı işyerinin olduğu binanın ortak ısıtma için yapılan yakıt gideri, ortak alanlarının aydınlatılması, asansör bakım ve işletme masrafları, merkezi sıcak su, merkezi klima bakım ve işletme masrafları, ortak alanların temizliği ve onarımı, ortak alan niteliğindeki bahçenin bakım giderleri, güvenlik giderleri ve benzeri için yapılan gider yan gider niteliği taşımaktadır.(İNCEOĞLU,91;GÜMÜŞ,Kira,92;GÜMÜŞ, Kısa Ders Kitabı, 215.) Bunlar kira bedeline dahil olmadığı için kira tespitine de konu oluşturmazlar.
Kiraya veren emlak vergisi ve kiralanana yönelik sigorta primlerinin yükümlüsüdür. Bunlar kira bedeline dahil değildir. Ayrıca hesap edilemez ve kira tespitinde dikkate alınması istenemez. Gelir vergisinden kiraya veren mükelleftir, kira bedelinden ödenmesi gerekir. Gelir Vergisi Kanununun 70. Maddesi uyarınca kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır. Bunun yıllık toplam değeri üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. Bu verginin mükellefi kiraya veren, kesinti yaparak vergi dairesine ödeme sorumlusu ise kiracıdır. (Gelir Vergisi Kanunu m. 70 vd., 94)
Kira bedelinin tespitinde, tarafların sözleşmede yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelindeki artış konusunda anlaşma yapıp yapmadıkları önem taşımaktadır. Kanun koyucu , sözleşmede artışın belirlenmesine de sınırlama getirmiştir. Artışa ilişkin anlaşma olmayan durumlarda ise dava yoluyla kira bedelinin tespitinin istenmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde artışa ilişkin anlaşma olsa da olmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hakim tarafından belirleneceği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5480 Esas- 2019/79 Karar sayılı kararı ( Corpus Mevzuat & İçtihat ) uyarınca kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğunda, kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344/3. maddesi uyarınca hak ve nesafet ilkelerine göre rayice uygun şekilde belirlenmesi için kira bedelinin tespiti davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Ancak, taşınmazın işyeri değil de konut olarak kullanılması durumunda, dava açılırken kira bedelinin brüt değil, net olarak tespitinin istenmesi gerektiğine dikkat edilmelidir.
Rayiç kira bedelinin tespitinde esas alınacak kıstaslar Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasında. ‘’hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.’’ denilerek belirlenmiştir. Rayiç kira bedelinin belirlenmesinde esas alınan kıstaslar tüfe artış oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyettir. Rayiç kiranın tespitinde esas alınacak kıstaslardan ilki, tüketici fiyat endeksindeki artıştır. Hakim rayiç kirayı tespit ederken tüketici fiyat endeksindeki artışı göz önünde tutar ancak artışı onunla sınırlı yapmak zorunda değildir. Rayiç kira bedeli tespiti beş yılda bir yapılacağı için bu süre zarfında hiç artış yapılmamışsa veya yapılan artışlar tüketici fiyat endeksindeki artışın çok altında kalmışsa, emsal kiralar tüketici fiyat endeksindeki artıştan yüksek olmuşsa, kira bedelinin güncellenmesi söz konusu olmaktadır. Hakim yenilenen kira dönemi için kira bedelini belirlerken göz önünde tutacağı ikinci ölçüt kiralanan durumudur. Kiralanan durumunda anlaşılması gereken kiralananın nitelikleridir. Bu çerçevede kiralananın yapımında kullanılmış malzeme, yaşı, yüz ölçümü, oda sayısı, eklentileri, çok katlı bir bina ise bulunduğu kat, cephesi, yalıtımı, ısınma sistemi, güvenliği, spor salonu, havuzu, saunası ve benzeri ortak kullanım alanlarının varlığı, sıcak su imkanı, binada asansör bulunup bulunmadığı dikkate alınmalıdır. Bunlardan her biri kiralananın değerini belirleyen unsurlar olup kira bedeli belirlenirken de etkili olur. Kira bedelini belirlerken göz önünde tutacağı üçüncü ölçüt emsal kira bedelleri belirli bir dönemde ve belirli bir çevrede özellikle aynı veya benzer olan kiralananlara ilişkin olan şartlarda düzenli olarak yapılan kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira bedelini ifade eder. Yakın tarihlerde akledilmiş kira sözleşmeleri olmalı. Kiralananla aynı veya yakın bölgedeki taşımazlara ilişkin akledilmiş kira sözleşmeleri olmalı. Özelliklere aynı veya benzer olan kiralanlara ilişkin sözleşmeleri olmalı özellikleri aynı veya benzer olan kiralanlara ilişkin sözleşmeleri olmalı. Olağan şartlar altında yapılmış sözleşmeler olmalı . Kanun koyucu 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitinin hakkaniyete göre yapılmasını öngörerek hakime takdiri yetkisi tanımıştır. Böylece hakimin ilk defa kiraya veriliyor gibi bir kira bedeli belirlemesinin uygun olmayacağı ortaya konmuş eski kiracı olması sebebiyle kiralarının durumuna göre belirlenen kira bedelinden indirim yapılmasına imkan tanınmıştır. Bununla birlikte ki hakimin belirleyeceği kira bedeli kiracının yeni kira dönemi için kabul ettiği veya teklif ettiği kira bedelinden daha düşük miktarda olmamalıdır. Bu yetkiyle hakime emsal kiraları, kiralanın bulunduğu yere uygun bir kira bedeli belirleme görevi verilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (Y.İ.B.K.) ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri sunulmalıdır. Varsa, emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bu belgeler mevcut değilse mahkeme resen emsal araştırması yapmalıdır. Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve tarafların sunduğu emsaller tek tek görülüp incelenmelidir. Böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yerin konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süresi gibi kira bedelini etkileyen tüm nitelikleri karşılaştırılmalıdır.
Emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmelidir. Dava konusu yerin bu şekilde getirebileceği kira bedeli usulüne uygun şekilde belirlendikten sonra, bu husus dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre hâkim tarafından uygun bir kira bedeli takdir edilmelidir. Kiracının eski kiracılığı da göz önünde bulundurularak bu tespit yapılmalıdır.
Bu durumda, mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda keşif yapılarak, uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli ve bu kira bedeli de dikkate alınarak, hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile verilen yazılı karar, Yargıtay tarafından bozulacaktır.
Av. Derya Deniz DALGIN
