Ülkemizdeki kentsel dönüşüm düzenlemeleri, büyük oranda yapı malikleri ile sınırlı aynı hak sahipleri etrafında hükümler içermektedir. Bu durum, kentsel dönüşümün yapısı ve ruhuna da uygundur. Zira kentsel dönüşüm kararı ile birlikte, yapı maliklerine ait arsa üzerinde bulunan, fiziki olarak sağlığını kaybetmiş binanın yıkılması ya da yıkılarak yerine yenisinin yapılması gerekmektedir. Ancak, kira sözleşmesi ile söz konusu binanın bağımsız bölümlerinde, belirsiz ya da belirli süre kullanma ve faydalanma hakkı bulunan kiracı da, kentsel dönüşüm sürecinden oldukça etkilenmektedir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde kiracının rolü, kiracının hakları ve kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağının ortaya konulması, riskli yapılarda ikamet etmekte olan kiracılar açısından oldukça önemlidir.
KİRACI RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSU YAPABİLİR Mİ?
Öncelikli olarak ele alınması gereken mesele, kiracıların riskli yapı tespiti yaptırıp, kentsel dönüşüm sürecini başlatma hak ve yetkilerinin bulunup bulunmadığı meselesidir. Kimlerin riskli yapı tespiti yaptırabilecekleri, 6303 sayılı yasanın 3. Maddesi ile bu yasaya istinaden çıkarılan Uyguluma Yönetmeliği’nin 7. Maddesinde, açıkça düzenlenmiştir. Buna göre, riskli yapı tespitini, riskli yapı malikleri ve yasal temsilcileri ile bakanlık(Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) ve bakanlığın yetki verdiği idareler(Büyükşehir ve İlçe Belediyeleri) yaptırabilmektedir. Bu anlamda, kiracıların doğrudan riski yapı tespiti yaptırma yetkileri bulunmamaktadır. Ancak, kiracılar, kira sözleşmesi ile oturmakta oldukları yapının riskli yapı kapsamında olduğunu düşünmekte iseler, bu durumda, ilgili bakanlık ve idareye ihbarda bulunmak suretiyle, söz konusu birimleri harekete geçirmek imkânına sahiptirler.
KİRACININ RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ HAKKI VAR MIDIR?
6303 sayılı Afet Riski Altında Bulunan Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince yaptırılan riskli yapı tespiti işlemi, sürece katılan ya da katılmayan diğer maliklere tebliğ edilerek, söz konusu tespite karşı on beş gün içerisinde, itiraz edebilecekleri bildirilir. Riskli yapı tespiti işlemi yalnızca yapı malikleri ile sınırlı ayni hak sahiplerini bildirilir, kiracılara ise bildirilmez. Dolayısıyla, kiracıların hiçbir şekilde riskli yapı tespiti işlemine, on beş günlük süre içerisinde itiraz hakları bulunmamaktadır. Söz konusu kararın tebliğinden itibaren on beş gün geçtikten sonra itiraz edilmeksizin ya da itiraz üzerine kesinleşmesi ile birlikte yıkım işlemleri için müdürlük, ilgili idareden(büyükşehir ya da ilçe belediyesinden) yıkım işlemlerine başlanmasını ve bu durumun maliklere tebliğini ister. İlgili idare ise, maliklere tebliğ yaparak, altmış gün içerisinde riskli yapıyı tahliye etmelerini ayrıca kiracıları bulunması halinde de, bu durumun kiracılara bildirilmesini ister. Malik tarafından kiracıya bildirim yapılmaması halinde ise, bu bildirim ilgili idare tarafından yapılır.
KİRACININ YIKIM VE TAHLİYE KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI AÇMA HAKKI VAR MIDIR?
Yukarıda izah ettiğimiz üzere, kiracıların, riskli yapı tespitine karşı, yasal olarak yapı maliklerine tanınan, on beş günlük süre içerisinde, itiraz etmek hakları bulunmamaktadır. Yine, kural olarak, kiracıların, yapı maliki ya da ilgili idare tarafından kendilerine tebliğ edilen yıkım ve tahliye kararına karşı da, iptal davası açma hakları, yasa da açıkça düzenlenmemiştir. Ancak, Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu, 2016/2365 Esas, 2018/4175 Karar sayılı, 17.10.2018 tarihli kararı ile kiracıların da menfaatlerinin ihlal edilmesi nedeniyle, yıkım ve tahliye işlemine karşı dava açma haklarının bulunduğu tespit ve ifade edilmiştir. Bu bağlamda, kendilerine yıkım ve tahliye işleminin tebliğinden itibaren otuz(30) gün içerisinde, kiracılarında yetkili ve görevli idare mahkemesinde, riskli yapı tespiti/yıkım ve tahliye kararlarına karşı, iptal davası açmak hakları bulunmaktadır.
MEVCUT KİRA SÖZLEŞMESİNİN AKIBETİ NE OLACAKTIR?
Çatılı konut ve işyerlerinin tahliyesine ilişkin hükümler, bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanun’un 299-378 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Burada, kentsel dönüşüm özelinde kiracıların tahliyesine ilişkin doğrudan bir düzenlenme bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının tahliyesine ilişkin hükümler 6303 sayılı yasa’da özel olarak düzenlenmiş olup, yukarıda izah edilmiştir. Bunun yanında kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanun’un 136 maddesi gereğince, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer, hükmü gereğince kendiliğinden sona erecektir. Bu durumda, kira sözleşmesinin ifa imkânsızlığı nedeniyle sona ermesi halinde, kiracının ne gibi haklarının olduğunu incelemek gerekmektedir. Türk Borçlar Kanun’un 355 maddesi’nin ikinci fıkrasında:” yeniden imar ve inşa sebebiyle boşaltılan taşınmazların yeniden imar ve inşa edilmesi halinde, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda eski kiracının öncelik hakkının bulunduğu, yeniden imar ve inşa durumunda kiraya vereni imar ve inşanın bittiğini, yeni kira miktarını kiracıya bir ay içerisinde bildirmesi gerektiği, kiraya verenin bu yolu kullanmadıkça, üç yıl boyunca başkasına kiraya veremeyeceği” düzenlenmiştir. Kiraya verenin bu hükme aykırı davranması halinde ise, eski kiracısına son kira bedeli üzerinden bir yıllık kira miktarından az olmamak üzere, tazminat sorumluluğu olacaktır.
KİRACININ KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDENİYLE YARDIM ALMA HAKKI VAR MIDIR?
Kentsel dönüşüm sürecinde, kural olarak, kira desteği, 18 ay süresince yapı maliklerine yapılmaktadır. Kiracılara ise, bir defaya mahsus iki aylık kira desteği yapılmaktadır.
Av. Cihat BİNGÖL