Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açıklanan verilere göre, ülkemizdeki,    6,5 Milyon binanın, riskli yapı sınıfında olduğu belirtilmektedir. 2012 yılında yürürlüğe giren, 6306 sayılı yasa kapsamında, özellikle, rant değeri yüksek bölgelerde, kentsel dönüşüm çalışmaları büyük bir hızla ilerlemektedir. Kentsel Dönüşüm uygulamalarının önümüzdeki yirmi yılda, mahkemelerde temel ihtilaf konularından biri haline geleceği tahmin edilmektedir. Kanaatimizce, ileride bu konuda ihtisas mahkemeleri oluşturulması zorunlu hale gelecektir. Yazımızda, 6306 sayılı yasa kapsamında bir binanın yıkılıp yeniden yapılma sürecinin lokomotifi sayılan, “Riskli Yapı” tespitinin ne şekilde yapıldığını ve sürecin hukuki sonuçlarını açıklayacağız.
 
1. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI :
 
Riskli  Yapı,  6306  sayılı  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanunun,  2/D.  Maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre ; “Riskli yapı, Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan, ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayalı olarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.”
 
Riskli binanın ne şekilde tespit edileceği, uygulama yönetmeliğinin 6. Maddesinde açıklanmıştır. Riskli yapıyı tespit etme yetkisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Belediyeler, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Bakanlık tarafından yetkilendirilen Üniversiteler ve Bakanlık tarafından lisanslandırılan Özel Firma ve Kuruluşlara aittir.
 
Yönetmelikte, 25.07.2014 tarihinde yapılan, değişiklik ile, Bakanlıkça lisanslandırılan özel firmalarda, riskli yapı tespit raporlarında görev alacak mühendislerin ; “İlgili meslek odalarında üyeliklerinin devam ediyor olması ve meslekte en az beş yıl fiilen çalışmış olmaları, Bakanlıkça veya Bakanlığın uygun gördüğü kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları, eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda yüz üzerinden en az yetmiş puan alarak katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Bakanlık tarafından verilen lisans 5 yıl süreyle geçerli olup, süre sonunda Bakanlık tarafından yenilenmesi gerekmektedir.” Uygulamada, riskli yapı tespitini ağırlıklı olarak, Bakanlıkça lisanslandırılan özel firmaların yaptığı görülmektedir.
 
RİSKLİ YAPI MÜRACAATINI KİMLER YAPABİLİR  ?
 
-  Binadaki kat maliklerinden herhangi biri tarafından yapılabilmektedir. Riskli yapı tespit müracaatı için çoğunluk kararına ihtiyaç yoktur.
 
-  Yapı üzerinde, çeşitli nedenlerle kat mülkiyeti kurulmamışsa, arsa vasıflı gayrimenkulde bulunan binanın sahibi tarafından, riski yapı tespit müracaatı yapılabilir.
 
-  Arsa üzerindeki binanın, arsa sahibinden başkasına ait olması ve bu hususun tapuda belirtilmiş olması halinde, tapu kütüğünde lehine şerh bulunan bina sahibi de riskli yapı müracaatı yapabilir.
 
-  Apartman dairesinde hissesi bulunan veya müşterek mülkiyet niteliğindeki arsa üzerinde bulunan binadaki pay sahiplerinin, riskli yapı müracaatı hakkına sahip olup olmadığı, yasada belirtilmemiştir. Ancak, kamu düzenini ilgilendiren kentsel dönüşüm uygulamasında, riskli yapı niteliğindeki apartman dairesinde cüzi bir hissesi bulunan hak sahibinin dahi riskli yapı müracaatı yapabileceği kanaatindeyiz. Kaldı ki, yönetmeliğin, 7/2-b maddesi gereğince, riskli yapı tespitini, Bakanlık kendiliğinden yapma hakkına da sahip olduğundan, tüm hissedarların riskli yapı müracaatı yapma hakları olduğu düşünülmektedir. 
 
RİSKLİ YAPI MÜRACAATI NEREYE YAPILIR VE TESPİT MASRAFLARI NASIL KARŞILANIR ?
 
Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş, Belediyeler, Üniversiteler, Yapı Denetim Kuruluşlarına ve diğer Özel firmalara riskli yapı tespit müracaatı yapılabilir.
 
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığını temsilen Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine,
 
- Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyelerine,
 
- Bakanlığın Yetkilendirdiği Üniversitelere (Bakanlık internet sitesinde listesi mevcuttur),
 
- Yapı Denetim Kanununca Bakanlıktan izin almış Yapı Denetim Kuruluşlarına,
 
- Bakanlıkça Lisanslandırılan, Özel Firmalara risk tespiti müracaatı yapılabilir.
 
Uygulamada, riskli yapı müracaatı ağırlıklı olarak, Bakanlık tarafından lisanslandırılan, özel firmalara yapıldığından, bu konuyla ilgili olarak, özel firma seçiminde, yukarıda açıklanan yönetmelik hükmünün dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre, riskli yapıyı tespit edecek mühendisin, en az, “5” yıl tecrübeli olması, bağlı olduğu odaya ilişkin kaydının halen aktif devam ediyor olması gerekmektedir. Vatandaşın, özel firmalara riskli yapı müracaatı yaparken, ilgili firmanın lisans belgesini kontrol ederek başvurması tavsiye edilmektedir.
 
Yönetmeliğin, 7/2-a maddesi gereğince, riskli yapı tespiti masrafları, yapı malikleri tarafından karşılanacaktır. Bu durumda, riskli yapı tespit masrafının müracaat eden malik tarafından karşılanacağı öngörülmektedir. Bu masraf, kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde sarfedilen bir gider olmadığından, apartmandaki diğer daire sahiplerinden istenemeyeceği kanaatindeyiz.
 
RİSKLİ YAPI TESPİTİ MÜRACAATINDA İBRAZ EDİLECEK BELGELER NELERDİR ?
 
Yönetmeliğin, 7/2-a maddesinde, riskli yapı tespiti müracaatı için, Tapu Belgesi ve başvurucunun Kimlik Fotokopisi yeterlidir. Başvuru, vekaleten yapılacaksa, vekaletnamede, 6306 sayılı yasaya göre, riskli yapı müracaatı yapma yetkisi olması gerekmektedir. Riskli yapı müracaatında, vatandaşın, mimari proje gibi belgeleri ibraz etmesi zorunlu değildir. Riskli yapı incelemesi yapmaya yetkili özel firma ve diğer kuruluşlar, ilgili Tapu ve Belediyelerden, gayrimenkule ilişkin proje ve belgeleri talep etme hakkına sahip olduğundan, söz konusu belgeler, ihtiyaç duyulduğu takdirde, riskli yapıyı tespit etme yetkisine sahip özel firmanın yetkili personeli tarafından, ilgili resmi kurumlardan istenerek, yerinde incelenebilir. Riskli yapı tespitinin pratik uygulaması bu şekildedir.
 
RİSKLİ YAPI TESPİT TEKNİĞİ NEDİR  ?
 
Riskli yapıların tespit usulü, 6306 sayılı Kanunun Uygulanmasına ilişkin Yönetmeliğin Geçici 3. Maddesinde belirtilmiştir. Riskli yapıların tespit yöntemi, 25.07.2014 tarihinde yapılan yönetmelik değişikliği ile yeniden belirlenmiştir.
 
Daha önce, riskli yapı tespiti, Deprem Yönetmeliğine uygun olarak, binanın tüm katlarındaki taşıyıcı sisteminden örnek alınmak suretiyle yapılırken, yönetmelik değişikliğinden sonra, sadece kritik kattan örnek alınmak suretiyle risk tespiti yapılabileceği belirtilmiştir. Riskli yapı tespitinin, daha hızlı ve ekonomik şekilde yapılabilmesi için, teknik kurallar sadeleştirilmiştir. İlgili düzenlemenin 1.3. Maddesine göre, “Kritik Kat” esas alınarak yapılacak riskli yapı tespiti, maksimum “25” metre yüksekliğinde ve “8” katlı binalar için geçerli olacaktır. Daha yüksek katlı binalarda yapılacak risk tespiti için, Deprem Yönetmeliğindeki hükümler geçerli olacaktır.  
 
Deprem yönetmelikleri ve ilgili mevzuatın yürürlükte olmadığı, 2000’li yıllardan önce yapılan binaların büyük bir çoğunluğu riskli yapı olarak kabul edilmektedir. Yine, halihazırda yapılan yeni binalarda beton standardı, C30 seviyesinde olmasına rağmen, 2000 yılından önce yapılan binaların ortalama C10 sınıfında olduğu görülmektedir. Yani, 2000 yılından önce yapılan binaların büyük bir kısmında, kullanılan malzemelerin kalitesi, ideal teknik ölçülerin 1/3’ü seviyesindedir. Bu tespit kapsamında, resmi kayıtlara göre, İstanbul’daki binaların, %60’lık bölümünün, depreme dayanıksız olduğu anlaşılmaktadır.
 
GECEKONDU NİTELİĞİNDEKİ YAPILAR VE İNŞAAT RUHSATI BULUNMAYAN BİNALARDA DA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI YAPILABİLİR :
 
6306 sayılı yasanın amacı, içerisinde yaşamsal faaliyet olan bütün binaların deprem riskine karşı korunmasıdır. Bu sebeple, kat mülkiyeti bulunmayan, gecekondu niteliğindeki yapılar ve inşaat ruhsatı alınmadan inşa edilen kaçak yapı vasfındaki binalarda, 6306 sayılı yasa kapsamında risk tespiti yaptırılarak, bina yenileme çalışması başlatılabilir. Yani, yasaya göre uygulama yapılabilmesi için, riskli binanın, ruhsatlı olması zorunluluğu yoktur. Kentsel dönüşüm yasasında, riskli yapılar için belirlenen bütün kolaylıklar ve vergisel avantajlar, gecekondu vasfındaki yapılar ve kaçak nitelikli binalar için de aynen geçerlidir. Aynı parselde birden çok gecekondu bulunması halinde, gecekondu sahiplerinden birinin riskli yapı tespit müracaatı yapması yeterlidir. Ancak, riskli alanlardaki gibi, proje bütünlüğü açısından, riskli alanda bulunan bütün binaların projeye dahil edilmesi esası burada söz konusu değildir. Gecekondunun bulunduğu parseldeki binaların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmemesi halinde, parsel maliklerinin üçte ikisinin çoğunluğunun vereceği karar ile kentsel dönüşüm uygulama süreçlerinin yürütülebileceği düşünülmektedir.
 
Gecekondu niteliğindeki yapıların veya kaçak binaların, 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak değerlendirilebilmesi için, metruk ve harabe vaziyette olmaması gerekmektedir. İnşaat halinde olan veya harabe nitelikli kullanılmayan binalarda, İmar Kanunu’nun 32. Maddesine göre işlem yapılması gerektiği belirtilmektedir. Konu, aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.
 
Ahşap, kerpiç ve taşıyıcı özelliği olmayan yapılarda risk tespitinin ne şekilde yapılacağı, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Yönetmeliğin 1.5 maddesinde belirtilmiştir. Buna göre ; “Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca, teknik gerekçeleri belirtilerek, ahşap, kerpiç ve taşıyıcı özelliği olmayan malzeme ile yapılan yapıların riskli olduğu yönünde rapor düzenlenmesi halinde, bu yapılar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kabul edilir.”
 
Bakanlar Kurulu tarafından alınan, 21.03.2016 tarih ve 2016/8663 tarihli Karar uyarınca, Gecekondu Sahiplerinin, 6306 sayılı yasadan faydalanabilmesi için çeşitli imkanlar tanınmıştır. Bakanlar Kurulu Kararında, gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedeli ödenmesinin esasları detaylı olarak açıklanmıştır. Ayrıca, anlaşma yoluyla gecekondusunu tahliye eden kişilere, uygulama yönetmeliğinin 16. Maddesi uyarınca, 18 ay boyunca kira yardımı yapılabileceği belirtilmiştir. Bakanlar Kurulu Kararının 4/4. Maddesinde ; “Gecekondu sahiplerine konut ve işyeri verilmesi, uygulamayı yapan kurumun takdirine bırakılmıştır.” Bu husus riskli alan edilen bölgeler için geçerli olup, riskli yapı uygulamasında ne şekilde hareket edileceği belirtilmemiştir. Bakanlar Kurulu Kararı, gecekondu sahiplerinin işyeri ve konut elde etmesini sağlayacak nitelikte bir düzenleme değildir. Daha çok, enkaz bedeli ödemeleri ve kira ödemesi konularına açıklık getirmiştir. Bu sebeple, hak sahiplerinin beklentilerini tam olarak karşıladığı söylenemez.
 
METRUK VE KULLANILMAYAN YAPILAR RİSKLİ BİNA SINIFINA GİRMEZ :
 
Kentsel dönüşüm yasasının temel amacı, depreme riskine karşı binaları güçlendirmek ve can kayıplarını önlemektedir. Bu sebeple, inşaat halinde olan, terkedilmiş, yıkıntı vaziyette ve kullanılmayan metruk nitelikli yapılarda, 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı çalışması yapılamaz.
 
Yasanın, 7/9. maddesine göre, riskli yapının yeniden inşa edilmesinde ciddi derecede vergisel avantajlar ve kolaylıklar getirilmiştir. Riskli olduğu tespit edilen yapılar, neredeyse tüm vergi ve harçlardan muaftır. Bunları sıralamak gerekirse, İnşaat Sözleşmesi Noter Harcı, Tapu Harçları, Belediyelerce Alınan Tüm Harçlar(İnşaat Ruhsat Harcı, İskan Harcı vs), Damga Vergisi ve Veraset İntikal Vergisi muafiyet kapsamındadır.
 
Bu derece avantaj sağlandığı için, kullanılmayan, metruk nitelikteki binaların, harçsız ve vergisiz bir şekilde yenilenmesinin önüne geçilmesi amacıyla, metruk binaların bu kanun kapsamı dışında olduğu ifade edilmiştir.
 
Konuya ilişkin takip ettiğimiz bir davada, kullanılmayan, harabe niteliğindeki metruk yapı ile ilgili olarak verilen riskli yapı kararına karşı, İdare Mahkemesinde dava açılmıştır. İstanbul 2. İdare Mahkemesi, talebimizi uygun görerek, metruk binalarda riskli yapı raporu düzenlenemeyeceği gerekçesiyle, Riski Yapı Kararının Yürütmesinin Durdurulmasına karar vermiştir. 
     
RİSKLİ YAPI ŞERHİNİN TAPU KÜTÜĞÜNE İŞLENMESİ :    
   
Riskli Yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespiti yapan kurum veya özel firma tarafından, tespit tarihinden itibaren on gün içerisinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilir. Raporlar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, Müdürlük tarafından incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmemesi halinde, gerekli düzeltmeler yapılmak üzere, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yapılan incelemede, herhangi bir eksiklik tespit edilememesi halinde, en geç on gün içerisinde, ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirimde bulunularak, tapu kütüğünün beyanlar hanesine, “Riskli Yapı Şerhi” işlenmesi istenir.
 
Her yapı için tek bir riskli yapı şerhi düzenlenir ve tapuda tek belirtme yapılabilir. Birden çok riskli yapı tespit raporunun tapu siciline işlenmesi mümkün değildir. Tapu Müdürlüğü, riskli yapı şerhini tapu kütüğüne işledikten sonra, tapuda kayıtlı tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yoluyla bildirimde bulunmak zorundadır. Bu açıklamadan, anlaşıldığı üzere, riskli yapı tespit raporu, mülk sahiplerinin yanında, ipotek lehdarlarına, intifa hakkı sahiplerine ve hatta kira şerhi lehdarına da bildirim yapılma zorunluluğu söz konusudur. Ayrıca, tapu sicilinde bulunan ve temliki tasarrufları kısıtlayan İhtiyati Haciz niteliğindeki şerhlerin, taşınmazın yeni oluşacak bağımsız bölüm kütüğüne aktarılacağı belirtilmiştir. Bu hususun hukuken tartışmalı mağduriyete açık olduğunu düşünüyoruz.
 
Riskli Yapı Tespit Raporuna karşı, maliklerin, aşağıda açıklanacak itiraz hakları vardır. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün yaptığı yüzeysel incelemenin, itiraz yolu sonrasında yapılacak teknik incelemeyi kapsamadığı açıktır. Bu sebeple, riskli yapı tespit raporunun henüz kesinleşmeden tapu kütüğüne işlenmesinin genel hukuk kavramlarıyla örtüşmediği kanaatindeyiz. Çünkü, mülk sahiplerinin, riskli yapı kararına itiraz ederek, kararı idari yoldan değiştirme ve kaldırma imkanları vardır.
 
RİSKLİ YAPI ŞERHİ, GAYRİMENKULÜN DEVİR VEYA SATIŞINA ENGEL DEĞİLDİR  :
 
Tapu kütüğüne işlenen, “Riskli Yapı Şerhi”, gayrimenkulün devir ve temlik işlemlerine engel teşkil etmez. Hak sahipleri, tapu kütüğünde riskli yapı şerhi bulunmasına rağmen, gayrimenkullerini satabilir veya kanunda yer alan diğer temlik işlemlerini veya ipotek tesisi işlemlerini yapabilirler.
 
Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 24.09.2014 tarih ve 62716 sayılı Genel Duyurusu gereğince, tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenecek riskli yapı kaydı sadece bir “Belirtme” mahiyetindedir. Yasada, bu belirtmenin temliki tasarrufları kısıtlayacağına dair bir hüküm yoktur. Bu sebeple, yasa ve ilgili uygulama yönetmeliklerinde aksine bir düzenleme olmadığından, gayrimenkullerde her türlü tapu işlemi yapılabilcektir.
 
Bazı Tapu Müdürlüklerinin, vatandaşın bu konudaki taleplerine tereddüt ile yaklaştığı ve riskli yapı şerhinin devir işlemlerine engel olduğu iddia edilmektedir.  Ancak, bunun hiçbir yasal bir dayanağı yoktur. Tapu Müdürlükleri, riskli yapı şerhi olan gayrimenkullerde vatandaşın alım-satım veya temliki tasarruf gibi taleplerini yerine getirmek zorundadır. İşlemlerin yapılmaması halinde, vatandaşın Tapu Bölge Müdürlüklerine itiraz hakları vardır.
 
Burada şu hususu vurgulamak gerekmektedir. Riski yapı şerhinin tapu kütüğüne işlenmesi, 6306 sayılı Kanun gereğince, tatbik edilecek harç ve vergi muafiyetleri açısından önem arz etmektedir. Tapu Sicil Müdürlükleri, Belediyeler ve Noterlerin harç muafiyetini uygulaması için, gayrimenkulün  tapu sicilinde riskli yapı şerhi olması şarttır. Yukarıda da açıklandığı gibi, riskli yapı tespit raporu bulunan binalar, tüm tapu harçlarından ve Belediye tarafından talep edilecek her türlü harçtan muaftır.
 
RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ ENGELLEYENLERİN CEZAİ SORUMLULUĞU VAR MIDIR ?
 
Yukarıdaki bölümde, riskli yapı tespitinin geri dönülmez sonuçları açıklanmıştır. Peki, haklarının verilmediğini düşünen, bina çoğunluğu tarafından dışlanan ve yeni projede hakkaniyete uygun olmayan teklifler sunulan, “mağdur” azınlık ne yapacaktır.       Riskli yapı tespiti, değerleme çalışmaları, tahliye ve yıkım sürecini engelleme şansı var mıdır ? Sürecin hukuka aykırı yöntemlerle engellenmesinin mümkün olmadığı yasada belirtilmiştir. Kanunun 8. Maddesinde, riskli yapı tespitini, tahliye ve yıkım işlemlerini, değerleme çalışmalarını engelleyenler hakkında, Türk Ceza Kanunu gereğince suç duyurusunda bulunulacağı ifade edilmektedir. Ancak, bu maddenin, ceza hukuku anlamında açık bir müeyyide içermediği kanaatindeyiz. Çünkü, bahse konu eylemlerin, Türk Ceza Kanunundaki sevk maddeleri belirtilmemiştir. Yani, kentsel dönüşüm çalışmalarını engelleme eyleminin, Türk Ceza Kanununda yer alan, hangi suça karşılık geldiği, yasada açıkça yer almamaktadır.
 
Ceza Kanunumuzda, bu şekilde tanımlanmış bir suç yoktur. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 2. Maddesinde yer alan, “Suçta ve Cezada Kanunilik İlkesi” gereğince ; “Kanunun açıkça suç saymadığı bir fiil için kimseye ceza verilemez.” Anayasa’nın 38. Maddesinde de ; “Kimse, işlendiği zaman yürürlükte bulunan kanunun suç saymadığı bir fiilden dolayı cezalandırılamaz” hükmüne yer verilmiştir. Bu sebeple, söz konusu yasa maddesinin caydırıcılık sağlaması amacıyla ihdas edildiği, ancak ceza hukuku anlamında ciddi bir kafa karışıklığına yol açtığı kanaatindeyiz.
 
Anayasa Mahkemesi, 6306 sayılı Kanunun bazı hükümlerine yönelik iptal davasına ilişkin olarak verdiği, 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı kararında ; 6306 sayılı kanunda tanımlanan “Engelleme” eyleminin, Türk Ceza Kanunu’nun 265. Maddesinde belirtilen; “Kamu Görevlisine Karşı Görevi Yaptırmamak İçin Direnme” suçuna karşılık geldiğini, yasada suç tanımı yapılmadığını sadece suç duyurusu hükmünü düzenlediğini iddia belirtmiştir.
 
Anayasa Mahkemesi’nin yukarıda yer alan tespitinin hukuka aykırı olduğunu düşünüyoruz. Çünkü, Türk Ceza Kanunu’nun 265. Maddesi, “Kamu Görevlisine” karşı işlenebilecek, “Direnme” eylemlerini kapsamaktadır. Oysa, 6306 sayılı yasanın uygulanmasında görev alan kişilerin tamamı kamu görevlisi değildir. Örneğin, riskli yapı tespiti yapacak özel şirket çalışanları, kamu görevlisi sayılamaz. Yine, değerleme işlemlerini icra eden, özel şirket personelinin de kamu görevlisi olmadığı açıktır. 6306 sayılı yasada, bu kişilerin görevlerini yaparken kamu görevlisi sayılacaklarına dair bir hüküm de yoktur. Bu durumda, kamu görevlisi olmayan bu kişilere yönelik eylemlerinin, TCK 265. Maddesi kapsamına nasıl dahil edileceği merak konusudur. Bu nedenle, Anayasa Mahkemesi’nin eksik değerlendirme yaptığı ve ceza hukuku mantığını esas almadan tespit yaptığı kanaatindeyiz.
 
Bununla birlikte, mağdur olduğunu düşünen Hak Sahiplerinin, 6306 sayılı yasa kapsamında yapılan tüm işlemlere karşı, hukuki müracaat hakları saklı olup, işleyen tüm süreçlerde ve kamu kurumları tarafından konuya ilişkin alınan her türlü kararlara karşı yargı yolu açıktır. Ancak, bu noktada, başvurulması gereken yargı yollarının (Adli-İdari), doğru belirlenmesi önem arz etmektedir.
 
2- RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ       :
 
Yönetmeliğin, 7/4. Maddesine göre, riskli yapı tespit raporu, Tapu Müdürlüğü tarafından, gayrimenkulün malikine ve tapu sicilinde bulunan diğer tüm ilgililere (ipotek,intifa, irtifak, kira şerhi ve diğer tüm hak sahiplerine) 7201 sayılı, Tebligat Kanununda yer alan hükümler doğrultusunda tebliğ edilir. Kanun koyucu, kentsel dönüşüm yasasının uygulanmasında, sadece bu aşamada Tebligat Kanunu hükümlerine riayet edilmesini öngörmüştür. Diğer hükümlerin tatbikinde, örneğin, toplantı daveti, ortak karar protokolü ve satış ihalesine ilişkin bildirim gibi hususlarda, tebligat kanununun uygulanması gerektiğinden bahsedilmemiştir.
 
Riskli yapı tespit raporu, ilgili maliklerin hangi adreslerine tebliğ edilecektir ? Tebligat Kanunu’nun 10. Maddesi gereğince, Tebligat, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresine yapılır. Tebligatın bilinen adrese yapılamaması halinde, adres kayıt sisteminde (Nüfus kaydından görünen Mernis adresi) bulunan adrese yapılır. Yani, tebligat işlemi öncelikle, ilgilinin bilinen son adresine gönderilecektir. Bilinen adres kavramı içerisine, resmi mercilerde bulunan adresler veya tarafların kendilerinin resmi başvurularda bildirdikleri adreslerin dahil olduğunu düşünüyoruz.
 
Tebligatların direkt olarak, kişinin nüfus kaydında yer alan adrese (Mernis adresi) gönderilmesi yasaya aykırı olacaktır. Nitekim, 6306 sayılı yasanın 5/10. Maddesinde yer alan ; “Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır” ifadesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, kararında, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak tebligatların hak kaybına neden olunmaması için, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmesi gerektiğini tespit etmiştir.
 
Tapu Dairesi Başkanlığı’nın konuya ilişkin, 24.09.2014 tarih ve 62716 sayılı Genel Duyurusu uyarınca, Riskli Yapı Tespit Raporu, ayni ve şahsi hak sahiplerinin ;
 
- Tapu Müdürlüğü’ne bildirilen son adreslerine,
 
- Tapu Kayıtlarında adres yok ise, Mernis Sisteminde yer alan adreslere,
 
- Adresinin tespiti mümkün olmayan hak sahiplerine ise İlanen Tebligat yapılır denmiştir.
 
Tapu Kayıtlarında görünen kişinin ölü olması veya kimliğinin tespit edilememesi halinde, Tapu Müdürlüğü durumu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirir. Riskli yapı tespit raporu, kentsel dönüşüm uygulamasını başlatan ana unsur olduğundan, hak kayıplarına neden olunmaması ve tebligatın doğru adrese yapılabilmesi için, vatandaşın, özellikle, Mernis Sistemindeki (adrese dayalı nüfus kayıt sistemi) adreslerini güncellemesinde fayda vardır. Çünkü netice olarak, diğer adreslere tebligat yapılamaması halinde, riskli yapı tespit raporu, nihai olarak, Mernis sistemindeki adrese gönderilecektir.
 
Riskli yapı tespit raporunu tebliğ alan hak sahibi, risk tespit raporuna karşı, 15 gün içerisinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne itiraz edebilir. Yeni uygulamaya göre, artık birçok İlçe Belediyesinde, kentsel dönüşüm birimleri kurulduğundan, riskli yapı tespit raporlarına itiraz dilekçeleri, Belediyelerdeki kentsel dönüşüm temsilciliklerine de verilebilmektedir. İtirazlar, Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından incelenmektedir. İtiraz, sadece teknik yönden değerlendirilmektedir. İtirazın, kat maliklerinden biri tarafından yapılması yeterlidir. Riskli yapı kararına karşı, her kat maliki ayrı ayrı itiraz etmiş olsa dahi, itirazı incelemeye yetkili kuruluş aynı teknik heyet olacağından, rapora sadece bir kat maliki tarafından itiraz edilmesi yeterlidir. Örneğin, hak sahiplerinden biri yurt dışında olduğu için, riskli yapı tebligatı 6 ay sonunda tamamlanmış olursa ve bu kişiye tebligat ulaştıktan önce, riskli yapı kararı, diğer hak sahiplerinin itirazı üzerine teknik heyet tarafından, karara bağlanarak kesinleşmişse, riskli yapı tebligatı kendisine sonradan ulaşan hak sahibinin yapacağı itiraz dikkate alınmayacaktır. Çünkü, riskli yapı tespitine ilişkin itiraz prosedürü daha önce tamamlanmış olacaktır.
 
Ülkemizde, binaların yapı standardının oluşturulması ve depreme dayanıklılık esasının mevzuat olarak belirlenmesi, 1999 Marmara depreminden sonra yayınlanan, Deprem Yönetmeliklerine dayanmaktadır. Bu yönetmeliklerin fiili uygulaması, 2007 yılından itibaren başlanmıştır. Dolayısıyla, 2000’li yıllardan önce yapılan binaların riskli yapı olarak tespit edilmesi ihtimali oldukça yüksektir. Tespit raporlarına itirazlarda bu hususun dikkate alınması gerekmektedir. Zira, itirazları incelemeye yetkili teknik heyet, riskli yapı tespit raporunu deprem yönetmeliklerinde yer alan yapı standardını esas alarak karar vermek zorundadır.
 
RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZIN İNCELENMESİ :
 
Riskli yapı tespit raporu, kentsel dönüşüm yasasının uygulanması süreçlerinin temelini teşkil etmektedir. Bu sebeple, belirleyici konumda olan riskli yapı tespit raporlarına yönelik idari itirazların hukuka ve tekniğe uygun şekilde değerlendirilmesi önem arz etmektedir.
 
Yasa gereğince, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapı tespit raporlarını incelemek üzere, yeterli sayıda teknik heyet oluşturmak zorundadır. Teknik Heyet, üniversitelerden “4” temsilci, Bakanlık bünyesinde görevli, “3” teknik uzmandan oluşmaktadır. Yönetmeliğin 9. Maddesi gereğince, üniversitelerden teknik heyete katılacak üyeler, en az yardımcı doçent seviyesinde olacaktır. Bakanlık teşkilatından teknik heyete katılacak üyelerin ikisi de inşaat mühendisleri arasından seçilecektir. Bakanlıkça iki yılda bir teknik heyet üyelikleri yenilenir.
 
Yönetmeliğe göre, teknik heyet ayda en az bir defa toplanır. Teknik heyet, üyelerin en az, 5’inin katılımıyla toplanır ve kararlar üyelerin çoğunluğu tarafından alınır. Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen, itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın, Riskli Yapı Tespit Raporunun, Kanuna ve Yönetmeliğe uygun olarak düzenlenip düzenlenmediğini inceler. Teknik heyet kararı gerekçeli olmak zorundadır. Teknik heyetin verdiği kararlar, itiraz eden ilgiliye ve idareye gönderilir. Uygulama Yönetmeliği’nin 11. Maddesinden anlaşılacağı üzere, teknik heyet, riskli yapıyı yerinde inceleme yetkisine de sahiptir. Teknik heyet, uygun bulduğu takdirde, binayı bizzat inceleyerek, gerekirse örnek almak suretiyle itiraz hakkında karar verebilir. İtiraz sonucu, riskli yapı tespit raporunun yerinde olmadığına karar verildiği takdirde, durum tapu müdürlüğüne bildirilerek riskli yapı şerhi kaldırılacaktır.
 
RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI :
 
Riskli yapı tespit raporuna itirazın sonuçsuz kalması halinde, tebliğ tarihinden itibaren, 30 gün içerisinde, İdare Mahkemesi’ne dava açılarak, riskli yapı tespit raporunun iptali istenebilir. Fakat, yargı sürecinin sağlıklı ilerleyebilmesi için, riskli yapı tespit raporuna karşı, delil niteliğinde, çok ciddi belge ve argümanların bulunması gerekmektedir. Riskli yapı tespit raporlarına karşı yürütülecek dava ve itirazlarda, binanın yapılış tarihinin önemli olduğunu yukarıda belirtmiştik. Normal şartlarda, idari işlemlere karşı dava açma süresi, “60” gün iken, 6306 sayılı yasa uygulamalarında dava açma süresi, “30” gündür.
 
İdari Yargılama Usulü Kanunu’nu 27. Maddesine göre, idari işleme karşı dava açılması, işlemin yürütmesini durdurmaz. Bu sebeple, riskli yapı kararına karşı açılacak iptal davası, kararın uygulanmasını durdurmayacaktır. Dava açılmış olsa dahi, yasada tanımlanan, 60 + 30 günlük sürelerden sonra, binanın yıkılması söz konusu olabilir. Bu sebeple, açılan davanın bir anlam ifade edebilmesi için, İdare Mahkemesi’nin, davada ileri sürülen delilleri esas alarak, “Yürütmenin Durdurulması Kararı” vermesi gerekmektedir.
 
Yasaya göre, İdare Mahkemesi ancak, “Telafisi Güç ve İmkansız Zararların Doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi” hallerinde, riskli yapı kararının yürütmesinin durdurulmasına karar verebilir. Mevcut yasal düzenleme dikkate alındığında, riskli yapı kararının uygulanmasının Mahkemece durdurulabilmesi için, çok ciddi delillerin bulunması şarttır. Riskli yapı tespiti, tamamen teknik bir konu olduğundan, tespitin yönetmeliğe aykırı yapılmış olması halinde, bu husus belgelendirilerek veya yeni bir riskli yapı tespit işlemi yaptırılarak, İdare Mahkemesine dayanak belge ile müracaat edilmelidir. Herhangi bir belge ibraz edilmeden, sadece yüzeysel gerekçelerle riskli yapı kararına itiraz edilmesi halinde, İdare Mahkemesi’nin yürütmenin durdurulması kararı vermesi mümkün olmayacaktır. Riskli yapı tespit raporu, yüzlerce sayfadan oluşan, son derece teknik verilerle dolu uzun bir dokümandır. Riskli yapı şerhi bildirimi, Tapu Müdürlüğünce ilgililere tebliğ edilmekte ancak, raporun bir örneği taraflara tebliğ edilmemektedir. Ancak, yasa gereği, riskli yapı raporunun bir örneği her durumda, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne ibraz edilmek zorunda olduğundan, riskli yapı tespit raporunun bir örneği, dilekçe ile müracaat edilerek Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden temin edilebilir. 6306 sayılı Yasada yer alan, riskli yapı kararlarına karşı, İdare Mahkemeleri tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesini yasaklayan kanun maddesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile İptal edilmiştir. 6306 sayılı Kanunun, 6/9. Maddesinde yer alan; “Yürütmeyi Durdurma Kararı verme Yasağı” Anayasa Mahkemesi tarafından kaldırılmıştır.
 
Kanun gereğince, Bakanlığın veya Belediyelerin düzenlediği, yıkım kararları, riskli yapı veya riskli alan kararları, çoğunluğun kararıyla yapılabilecek satış işlemleri ve diğer her türlü İdari tasarrufa karşı açılan davalarda İdare Mahkemesi’nin “Yürütmenin Durdurulması” kararı verme yetkisi yoktu. Yani, İdarece alınan kararlar, açıkça hukuka aykırı dahi olsa, bu yanlışlığın düzeltilmesi için, ortalama, “5” yıl süren yargılama sürecinin sonucunun beklenmesi gerekiyordu. Anayasa Mahkemesi, Evrensel Hukuk Prensiplerine, Anayasa’ya ve Mülkiyet Hakkına ilişkin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine açıkça aykırı olan bu madde hükmünü haklı olarak İptal etmiştir. Anayasa’nın 11. Maddesinde, Yargı yetkisinin bağımsız Mahkemelerce kullanılacağı düzenlenmiştir. İdare Mahkemelerine tanınmış, “İdari İşlemin Yürütmesinin Durdurulması” yetkisi, bu kanun ile Yargı erkinin elinden alınmak istenmiştir. Yasama ve Yürütme organının bu tasarrufu, “Kuvvetler Ayrılığı” prensibiyle de örtüşmemektedir. Yargı yetkisinin icrasını imkansız hale getirecek veya bu yetkinin içinin boşaltılmasına neden olacak söz konusu yasa maddesi, esas itibariyle, Anayasa’nın 36. Maddesinde belirtilen ; “Hak Arama Hürriyetine” de engel teşkil etmektedir. Bununla birlikte, Anayasa’nın 125/5. Maddesi uyarınca ; “Telafisi imkansız zararların doğacağı durumlarda, Yargı Makamınca Yürütmenin Durdurulması kararları verilebileceği” düzenlenmiştir. Anayasa ile açıkça Yargı Makamına tanınmış bir yetkinin kanun yoluyla kısıtlanması, yasanın ilgili hükmünün Anayasaya ve Kuvvetler Ayrılığı prensibine aykırıdır. Bu sebeple, Anayasa Mahkemesi, kanunun ilgili hükmünü iptal ederek, yürütmesinin durdurulmasına karar vermiştir.
 
Anayasa Mahkemesi’nin iptal ve yürürlüğü durdurma kararı gereğince, halihazırda Belediyeler veya Bakanlığın bu yasa kapsamında aldığı yıkım kararları, riskli yapı, riskli alan, rezerv alan ve çoğunluk kararı ile satış gibi her türlü kararlara karşı açılacak iptal davalarında, İdare Mahkemeleri, gerekli hallerde, yürütmenin durdurulması kararı vererek, hak kayıplarını engelleme ve telafisi imkansız zararları önleme imkanına sahiptir.
 
Riskli yapı tespit raporuna karşı dava açma süresi, riskli yapı tespitine itirazı inceleyen, teknik heyetin verdiği kararın ilgililere tebliğinden itibaren “30” gündür. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre, genel olarak, idari işlemlere karşı dava açma süresi 60 gün iken, 6306 sayılı yasanın, 6/9. Maddesinde yer alan özel düzenleme uyarınca, riskli yapı tespit raporuna ve 6306 sayılı yasa kapsamında idarenin aldığı tüm kararlara karşı, dava açma süresi, 30 gün olarak belirlenmiştir. Söz konusu yasa maddesi, dava açma süresinin kısaltılması nedeniyle hak kayıplarına neden olacağı bu durumun anayasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, iptal istemiyle Anayasa Mahkemesi’ne taşınmıştır. Ancak, Anayasa Mahkemesi, kentsel dönüşün uygulamalarının seri şekilde ilerleyebilmesi açısından, dava açma süresinin kısaltılmasının gerekli olabileceğini, 30 günlük sürenin makul olduğunu ve hak kaybı yaratmayacağını belirterek iptal istemini reddetmiştir.
 
6306 sayılı Yasada, Riskli yapı tespit raporuna karşı dava açılmadan önce, idari itiraz işleminin yapılmasının zorunlu olduğu belirtilmemiştir. Yasanın 3. Maddesinde, “15 gün içerisinde itiraz edilebilir” hükmü mevuttur. Bu ifade, emredici hüküm olarak tanımlanamayacağından, riskli yapı tespit raporuna karşı idare nezdinde itiraz edilmeden de dava açılabileceği düşünülmektedir. Dava açmadan önce, idari itirazın zorunlu olduğu işlemlerde, bu mecburiyet yasada açıkça tanımlanmaktadır. Ancak, 6306 sayılı yasada böyle bir hüküm yoktur. Riskli yapı tespit raporunda yönelik iptal davası, riskli yapının bulunduğu ildeki yetkili İdare Mahkemesi’dir. Riskli yapı tespit raporu, yasa gereğince, özel kuruluşlar tarafından da düzenlenebilmektedir. Bu durumda, tespit raporunun idari işlem olup olmadığı noktasında tereddüt yaşanabilir. Ancak, riskli yapı tespit raporunu inceleyen Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, raporda eksiklik bulunmaması halinde, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirimde bulunarak, tapu kütüğüne, “Riskli Yapı” şerhinin işlenmesini sağlar. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün bu kararından itibaren, riskli yapı tespit raporu, resmi olarak, idari işleme dönüşmüş olmaktadır.
 
Riskli yapı tespit raporuna itiraz davası, Çevre Bakanlığı aleyhine açılacağından,  binadaki çoğunluk tarafından uygun bulunan riskli yapı tespit raporunun dava konusu yapılması karşısında, davanın sonucunda haklarının olumsuz yönde etkileneceğini düşünen mülk sahipleri, idare mahkemesinde açılan davaya, müdahale talebinde bulunarak, idarenin yanında haklarını savunma imkanına sahiptirler. Bu durumda, feri müdahale talebine ilişkin usul kuralları uygulanacaktır.
 
YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ :
 
Riskli yapı kararına yönelik idari itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi veya riskli yapı tespit raporuna süresi içerisinde itiraz edilmemesi halinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, ilgili İlçe Belediyesi’ne yazı göndererek riskli yapının yıktırılmasını ister. Riskli yapı tespit raporuna karşı, İdare Mahkemesinde dava açılması halinde, İdare Mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmediği takdirde de aynı süreç işleyecek ve yıkım işlemleri yapılacaktır.
 
Maliklerden birinin talebi üzerine, Belediye tarafından yıkım ruhsatı düzenlenebilir. Bunun için, binanın tahliye edildiği, elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının kapatıldığına dair ilgili kurumlardan belge alınması ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi gerekir. Bu şekilde düzenlenecek yıkım ruhsatı için diğer maliklerin muvaffakati aranmaz.
 
Belediye tarafından verilen, “60” günlük süre içerisinde, riskli yapı yıkılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıkılacağı belirtilerek, maliklere, “30” gün ek süre verilir. Bu bildirim, tebligat yoluyla tüm maliklere ulaştırılır. 6306 sayılı Yasanın 4/3. maddesi gereğince verilen, toplam “90” günlük süre içerisinde bina yıkılmadığı takdirde, riskli yapıya ait, elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının kesilmesi ilgili kuruluşlardan istenir. Belediyenin talebi üzerine, riskli binanın tüm elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilebilir. Bu hükümle, riskli yapının bir an evvel yıkılması için malikler üzerinde tazyik oluşturulması amaçlanmıştır.  
 
Verilen süreler içerisinde malikler tarafından yıkılmayan riskli yapı, İdare tarafından yıktırılır. Yönetmeliğe göre, yıkım masraflarının dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacağı belirtilmiştir. 6306 sayılı yasada, yıkım masraflarının karşılanması için, kat maliklerinin arsa payları üzerine müşterek ipotek tesis edilmesini öngörmüştür. Ancak, yasanın bu maddesi, Anayasa Mahkemesi’nin, 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Böylelikle, vatandaşın yıkım masraflarını kanun zoruyla ödemesi zorunluluğu kaldırılmıştır.
 
3- YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR ?
 
RİSKLİ YAPININ GÜÇLENDİRİLMESİ YIKIM İŞLEMİNİ DURDURUR :
 
Kentsel dönüşüm yasasının temel amacı, binaların deprem riskine karşı dayanıklı hale getirilmesidir. Riskli yapı olduğu tespit edilen binanın deprem riskine karşı korunması için, binanın yıkılmasından başka çözüm yok mu dur ? Teknik açıdan bakıldığında, riskli yapının usulüne uygun şekilde güçlendirilmesi halinde, depreme karşı koruma sağlayacağı açıktır. Bu durumda, amaç deprem riskine karşı korunmak ise, binanın yıkılması yerine, güçlendirilmesi, daha pratik bir yol olarak değerlendirilebilir.
 
Nitekim, çok fazla bilinmiyor olsa da, riskli yapının güçlendirmesinin ne şekilde yapılacağı, 6306 sayılı yasaya bağlı, Uygulama Yönetmeliği’nin 8/5. Maddesinde belirtilmiştir.
 
Buna göre, yıkımın önüne geçmek amacıyla güçlendirme yapılabilmesi için ;
 
-  Öncelikle, binanın güçlendirme işlemine uygun olup olmadığının teknik olarak tespit edilmesi gerekir.
 
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. Maddesi gereğince, güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınır.
 
- Kat malikleri tarafından alınan güçlendirme kararı sonrasında, güçlendirme projesi yaptırılarak, ilgili Belediye’den güçlendirme ruhsatı alınması gerekmektedir.
 
- Yönetmeliğe göre, Güçlendirme Projesinin, yıkım için maliklere verilen, “90” günlük süre içerisinde alınması gerekmektedir.
 
- Güçlendirme giderleri, arsa payları oranında, kat maliklerince karşılanacaktır.
 
Güçlendirme işlemi konusunda, yasal sürenin oldukça kısıtlı olması, uygulama zorluğuna neden olabilir. Güçlendirme çalışması yapmak isteyen bina sakinleri, “90” gün içerisinde; 1) Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile kararı alacak, 2)Güçlendirme projesi hazırlatacak, 3)Güçlendirme projesini belediyeden tasdik ettirecektir. Bütün bu işlemlerin, “90” gün içerisinde yapılması pratikte pek mümkün görünmemektedir. Bu sebeple, binada güçlendirme yaptırmak isteyen kat malikleri, riskli yapı tespit raporunun kendilerine tebliğinden itibaren yukarıdaki işlemlere başlamalıdır. Riskli yapı tespitine yönelik idari itirazda geçecek süre içerisinde yukarıdaki işlemlerin tamamlanması mümkündür. Aksi durumda, riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, 60+30 günlük süre içerisinde, bina yıkım süreci başlayacağından, güçlendirme işlemine başlanması halinde, sürecin sağlıklı yürütülmesi zor görünmektedir. Ancak, yıkım kararına karşı, güçlendirme raporu dayanak yapılarak, İdare Mahkemesinde iptal davası açıldığı takdirde, Mahkemenin, yıkım kararının yürütmesini durdurma kararı verme ihtimali vardır.
 
Ülkemizdeki bütün binaların yıkılarak yenilenmesi, her açıdan oldukça zor bir uygulamadır. Binaların tamamının yıkılması yerine, güçlendirme yönteminin denenmesi pratik açıdan düşünülebilecek alternatif bir çözümdür. Gelişen teknoloji nedeniyle, insanlar binalarını tahliye etmeden güçlendirme imkanına sahiptir. Bu konuda uzmanlaşmış pek çok kuruluş bulunmaktadır. Bina güçlendirme maliyetlerinin daire başına, 40-80 bin TL olduğu bilinmektedir. Güçlendirme işlemi, ortalama, 4-6 ay arasında tamamlanmaktadır. Burada yapılması gereken, konusunda uzman ve deneyim sahibi bir firma ile, yükümlülüklerin açıkça belirtildiği ve süreye bağlandığı bir sözleşme yapmaktır. Yıkılıp yeniden yapılan binalarda, müteahhit payı nedeniyle, çoğu yerde dairelerin, yarı yarıya küçüldüğü görülmektedir. Güçlendirme sayesinde, hak sahipleri mevcut dairelerini koruyarak, depreme dayanıklı hale getirmektedir. Böylelikle, insanların, uzun yıllara dayalı maddi ve manevi birikimlerini içerisinde barındıran evlerinin yıkılmasının önüne geçilmiş olacaktır.
 
Güçlendirme işlemi, 6306 sayılı, kentsel dönüşüm yasası kapsamında bir faaliyet olduğundan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca güçlendirme projeleri kapsamında alınacak kredilere faiz desteği verilmektedir. Faiz desteği dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı internet sitesinde yayınlanan faiz desteği esasları aşağıda yer almaktadır. Faiz desteği, 13.09.2012 tarihli, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı, Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği hükümleri uyarınca sağlanmaktadır.
   

(Bu köşe yazısı, sayın Av. Şenol SALTIK tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)