Kamulaştırma davalarında arsa ve arazi ayrımı oldukça önem arz etmektedir. Taşınmaz arsa olarak nitelendirildiğinde değeri artacaktır. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU’nun 22.12.1976 tarih ve E.1976/5-2835, K.1976/3053 sayılı kararında arsa niteliğindeki bir taşınmaz ile arazi niteliğindeki bir taşınmazın aynı değerde olamayacağını belirtmiştir. Bu nedenle öncelikle arsa ve arazi vasfının değerlendirilmesi taşınmaz malikinin hak kaybına uğramaması için dikkat edilmesi gereken bir husustur.
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanununun 12/2 maddesi arsayı “belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi” olarak tanımlamaktadır.
Bazı durumlarda taşınmazlar tapu kaydında arazi olarak belirtilebilir. Bu taşınmazlar belediye imar planları dışında olsa bile belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş ise arsa niteliği taşımaktadır. Belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunan bu taşınmazlar belli şartların bulunması halinde Yargıtayca arsa olarak nitelendirilmektedir.
YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ 2016/8978 ESAS-2017/24214 KARAR SAYILI KARARINDA “…öncelikle dava konusu taşınmazın ARSA mı, ARAZİ mi olduğunun belirlenmesi gerektiğinden, taşınmazın değerlendirme tarihi… gününde belediye 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde olup olmadığı, değilse belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun mahal olup olmadığı, en yakın yerleşim birimlerine, kamu kurum ve kuruluşlarına olan uzaklığının ne olduğu hususları Belediye Başkanlığından sorulup, alınacak yazı cevabına göre, taşınmazın vasfı belirlendikten sonra taşınmazın niteliğine göre oluşturulacak bilirkişi eşliğinde mahallinde keşif yapılır…” olduğunu belirterek bu durumu açıklığa kavuşturmuştur.
Yine uygulama imar planı dışında nazım imar planı içerisinde bulunan bir taşınmaz kural olarak arsa sayılır. Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk Dairesi bir kararında;”…Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 Sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle, iskan amacına yönelik yapılaşma olanakları da değerlendirilmek üzere araştırma yapılmalıdır.” diyerek bu doğrultuda bir araştırma yapmanın gerekli olduğunu vurgulamaktadır.(3194 Sayılı İmar Kanunu 5. Maddesinde nazım imar planı ve uygulama imar planı tanımlaması yapılmıştır. Bu konuda görülen davalarda ilgili Belediyeye yazılan yazı cevaplarında dava konusu taşınmazın imar planında olup olmadığı ile ilgili ayrıntılı bilgiler istenilmesi gerekir).
Arsa niteliğindeki taşınmazın değeri özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanmaktadır. YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ 2017/26089 ESAS-2017/27739 KARAR SAYILI KARARI EMSALDİR. Dava konusu taşınmazın emsal satış örneklerinin ise gerçek değerini gösterebilecek nitelikte olması gerekir.
Arazi vasıflandırması kısaca imar uygulaması geçmeyen taşınmazlara yapılır. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değeri net geliri esas alınmak suretiyle belirlenir.
Arazi niteliğindeki bir taşınmazın bedelinin tespitinde ziraat mühendislerinin;
Arsa niteliğindeki bir taşınmazın bedelinin tespitinde inşaat mühendisi veya mimar bilirkişinin yer alması gerekir.
Yukarıda kısaca değindiğimiz üzere kamulaştırma davalarında arsa ve arazi vasfının ve taşınmazın değerinin belirlenmesi davanın seyri bakımından önem arzetmektedir.
