İnşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren sebeplerin başında tarafların üzerlerine düşen borçları ifa etmeleri gelir. Bu anlamda, müteahhit yapımını üstlendiği inşaatı, sözleşmeye uygun olarak zamanında teslim eder; arsa sahibi de ücreti (tapu devri) öderse inşaat sözleşmesi ifa sebebiyle kendiliğinden sona ermiş olur.[1]
 
Ancak; (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, taraflar yükümlülüklerini yerine getirmeksizin yani ifa dışı nedenlerle de sona erebilmektedir.

Bu çalışmamızda, inşaat sözleşmelerinin ifa dışı nedenlerle sona erme hallerini ele alacağız. Başlıklara ayırarak konumuzu incelemeye başlayalım.
1.  TARAFLARIN ANLAŞMASIYLA (İKALE) SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
 
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının karşılıklı anlaşma yoluyla sözleşmeyi sona erdirmeleri mümkündür. Taraflar yaptıkları anlaşma ile, sözleşmenin sona erdirilmesi anına kadar yapılmış olan inşaa işinin bedeli ve bunun yanında bir tazminat ödenip ödenmeyeceğini, ödenecekse miktarı ve kapsamının ne olacağını açıkça belirleyebilirler.
 
Eğer yapılan anlaşmanın içeriğinde bu yönde bir hüküm bulunmuyorsa, iyi niyet kuralları çerçevesinde yorum yapılarak inşaat bedeli ve tazminatın ödenip ödenmeyeceği tespit edilmelidir.
 
Yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi;  müteahhidin inşa işini görmeye başlamış ve kayda değer bir ilerleme sağlamış olduğu durumlarda, sona ermenin ileriye etkili olacağı kabul edilerek yapılan kısmın bedelinin arsa paylarının devri suretiyle ödenmesi gerekir.
 
Buna karşılık; aksi kararlaştırılmış olmadıkça tarafların, böyle bir sona erme ile uğradıkları zarar nedeniyle tazminat talep edemeyecekleri kabul edilmelidir.[2]
2.  SÖZLEŞMENİN, BORÇLUNUN SORUMLU OLMADIĞI SONRAKİ İMKÂNSIZLIK SEBEBİYLE SONA ERMESİ
 
İmkânsızlık; sözleşme konusu edimin ifasının hiçbir şekilde mümkün olmaması halinde ortaya çıkan sonuçtur.[3] Bu durumda edimin ifa edilemez olması veya ifa edilemez hale gelmesi söz konusu olur.[4]
 
Edimin ifasının mümkün olmaması, maddi (fiili) imkânsızlık, hukuki (ve idari) imkânsızlık veya ekonomik imkânsızlık gibi farklı sebeplerden kaynaklanabilir. İfası gereken edimin maddi olarak temininin mümkün olmadığı hallerde maddi imkânsızlık, edimin ifasının bir hukuk kuralı sebebiyle mümkün olmaması halinde hukuki imkânsızlık, edimin ifasının ekonomik ve mali açıdan mümkün olmaması halinde ise ekonomik imkânsızlığın varlığından bahsedilir.[5]
 
Burada bahse konu olan, Kat Karşılığı (Arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinin sona ermesine neden olan imkânsızlık, borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkânsızlıktır.
 
TBK madde 136, fıkra I hükmüne göre, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.”
 
Sonraki imkânsızlık hali, sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Ancak borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkânsızlığın sözleşmenin devamına etkisi vardır. Bu imkânsızlık geçerli olarak doğmuş borcun ifasının artık mümkün olmadığını ifade eder ve bu sebeple “ifa imkânsızlığı”olarak da anılır.
 
İfa imkânsızlığının doğal sonucu, sözleşmeden doğan borcun sona ermesidir.
 
Ancak, ifa imkânsızlığı borçlu temerrüde düştükten sonra ortaya çıkarsa, temerrüt hükümlerinin uygulanmasına devam edileceğini belirtmemiz gerekir[6]
 
Hukuki süreçleri takip eden tarafların ve özellikle taraf avukatlarının sözleşmeyi kurarken ve uyuşmazlık meydana geldiğinde bu ayrıntılara dikkat etmesi gerekmektedir.
 
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesine neden olan kusursuz imkânsızlık hali; sözleşmeye konu arsa üzerinde veya inşaat üzerinde olabileceği gibi, arsa sahibi veya müteahhidin kişiliği ile ilgili hususlarda da ortaya çıkabilir.
 
Ancak belirtmek gerekir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin kişiliği nedeniyle ifa imkânsızlığından söz edilebilmesi için, borçlunun, örneğin müteahhidin hiçbir zaman inşa işini bitiremeyecek durumda bulunması gerekir.
 
Müteahhidin yalnızca işi zamanında yetiştiremeyeceğinin anlaşılması halinde, işin bitmesi ne kadar zaman alacak olursa olsun imkânsızlık hükümleri uygulanmaz. Bu durumda borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurmak gerekir.[7]
 
Sözleşme ile ortaya çıkan imkânsızlık genellikle hukuki imkânsızlık niteliğinde olur. Hukuki imkânsızlık, müteahhidin sorumluluğu sonucunu doğurmaz. Bu nedenle müteahhidin inşaatı tamamlama borcu sona erer ve tazminat ödeme yükümlülüğü doğmaz. Bu suretle, arsa sahibinin belirlenen arsa paylarının müteahhide devretme borcu sona erer. Tarafların ifa etmiş oldukları edimleri sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri almaları mümkündür.
 
Yargıtay 15. HD., 21.10.2002 T., 2002/ 4195 E., 2002/ 4758 K. sayılı kararı: “…İmar durumu kesinleşmeyen bir yere ilgili belediye inşaat için izin veremeyeceğinden böyle bir inşaat yapılmasını öngören sözleşme konusu da hukuken imkânsızdır. Hükümsüz sözleşmeye dayanarak gecikme tazminatı ve yoksun kalınan kâr adı altında istemde bulunulmayacağı gibi, geçen uzunca süre nedeniyle feshedilmiş sözleşmenin aynen ifası da istenemez. Ancak taraflar, nedensiz zenginleşme kuralları çerçevesinde birbirlerine verdikleri şeyleri veya malvarlıklarına kattıkları değerleri geri alabilirler …”[8]
 
Borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkânsızlık halinde, borçlunun imkânsızlıktan sorumlu olmadığını ispat etmesiyle, hiçbir tazminat ödemeden borçtan kurtulması sonucu doğar.
 
Ancak borçlu, sonraki imkânsızlığın ortaya çıkmasından sorumlu olmadığını ispat edemezse, yani somut olayda borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık hali mevcutsa, borçlu, borca aykırılığın genel hükmü niteliğindeki TBK. Madde 112 gereğince, alacaklının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü olur.[9]
 
İnşaat sözleşmesinin sona ermesi ile ilgili olarak düzenlenmiş olan:  TBK 483 (Sözleşmenin, yapılan inşaatın yok olması sebebiyle sona ermesi), 485 (Sözleşmenin arsa sahibi nezdinde gerçekleşen bir sebepten dolayı ifanın mümkün olmaması sebebiyle sona ermesi) ve 486’ inci (Sözleşmenin Müteahhidin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi Nedeniyle Sona Ermesi) maddelerinin, arsa sahibi veya müteahhidin kusurları olmaksızın sözleşme konusu edimin yerine getirilmesinin imkânsızlaşması sonucunu doğuruyor olmaları nedeniyle, borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık kapsamında incelenmeleri mümkündür.[10]
 
2.1 Sözleşmenin, yapılan inşaatın yok olması sebebiyle sona ermesi
 
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu, arsa sahibi tarafından sağlanan arsa üzerine müteahhit tarafından sözleşmeye uygun olarak bir inşaat yapılması oluşturur.
 
TBK madde 483 hükmü asıl olarak, inşaat sözleşmesinde hasarın geçmesine ilişkin olan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine kıyasen uygulanan bir düzenlemedir. Kural olarak hasar, yapılan inşaatın arsa sahibine teslimi anına kadar müteahhide aittir. Bu sebeple TBK madde 483, fıkra I uyarınca, yapılan inşaatın teslimden önce beklenmedik bir olay sonucu yok olması halinde, müteahhit ne gördüğü inşa işi için ne de yaptığı giderler için karşılık talep edemeyecektir.
 
İnşaatın yeniden yapılarak tamamlanmasının kesinlikle mümkün olmaması durumunda ise, borcun imkânsızlaştığının ve bu nedenle sona erdiğinin kabul edilmesi gerekir. Bu durumda müteahhit TBK madde 483 gereğince meydana gelen zarara katlanmak durumunda kalır. Bu durum, müteahhit için çok ağır bir sonuçtur.
 
Ancak arsa sahibi, müteahhidin tamamlanan inşaatı teslim etmek istemesine rağmen teslim alma konusunda temerrüde düşerse, temerrüde ilişkin hükümlerin uygulanmasına devam edilir.
 
Burada göz önünde bulundurulması gereken husus, sözleşme konusu borcun ifasının imkânsız hale gelmesine neden olan beklenmeyen olayın müteahhidin kusurundan kaynaklanmaması gerektiğidir.
 
Meydana getirilen inşaat,  müteahhidin kusuru ile yıkılmışsa, müteahhit inşaatı tekrar yapmak zorunda kalır. Ancak, müteahhidin kusurundan kaynaklanan imkânsızlık inşaatın yeniden yapılmasını engelleyecek nitelikte ise, müteahhit TBK. madde 112 çerçevesinde sorumlu olur.
2.2 Sözleşmenin, arsa sahibi nezdinde gerçekleşen bir sebepten dolayı ifanın mümkün olmaması sebebiyle sona ermesi
 
Arsa sahibinin nezdinde gerçekleşen ve sözleşmenin ifasını imkânsız hale getiren sebeplere; arsa sahibinin müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği arsanın kamulaştırılması, toprak kayması, sel, deprem gibi doğal afetler nedeniyle arsanın üzerine inşaat yapılmaya elverişli olmaktan çıkması, arsa sahibinin istediği yapı sistemine yetkili makamlarca izin verilmemesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.
 
Söz konusu imkânsızlık hallerinin ortaya çıkmasında müteahhidin hiçbir etkisi bulunmadığı için, herhangi bir sorumluluğu da doğmaz. Aksine, imkânsızlık arsa sahibinin hâkimiyet alanında meydana geldiği için, müteahhidin bazı taleplerde bulunmasına imkân tanınmaktadır.[11]
 
Arsa sahibinin hâkimiyet alanında meydana gelen olay yüzünden inşaatın yapılmasının imkânsız hale gelmesi durumunda, müteahhidin yaptığı işin karşılığını ve bu karşılığa girmeyen masrafları arsa sahibinden talep etme hakkı vardır. Ayrıca; inşaatın yapılması, arsa sahibinin kusuru sonucu imkânsız hale gelmişse, müteahhit arsa sahibinden “müspet zararının” tazminini isteyebilir.[12]
 
Arsa sahibi nezdinde gerçekleşen imkânsızlık sonucu sözleşmenin sona ermesi için, ayrıca fesih beyanında bulunulmasına gerek yoktur.
 
Bu durumda sözleşme kendiliğinden geçersiz hale gelir. Ancak, müteahhidin belirtilen haklarını kullanabilmesi için, TBK madde 472 fıkra III çerçevesinde, sözleşmenin ifasının imkânsız hale gelmesine neden olacak tehlikeyi arsa sahibine bildirmekle yükümlü olduğu kabul edilmektedir. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen müteahhit, arsa sahibinin TBK. madde 485 fıkra I hükmü uyarınca sorumluluğu yoluna gidemez. Bu halde, TBK. Madde 485, fıkra II uyarınca talep edilecek tazminat miktarından da indirim yapılması gerekecektir.[13]
2.3 Sözleşmenin Müteahhidin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi Nedeniyle Sona Ermesi
 
İnşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir başka sebep, müteahhidin ölümü yahut Yeteneğini Kaybetmesi (ehliyetsizliği)dir. Müteahhidin şahsının önem taşıdığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin ölümü ya da kendisine yüklenemeyecek bir sebep dolayısıyla sözleşme kurulduktan sonra inşaatı tamamlama yeteneğini kaybetmesi inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirir (TBK m.486).
 
TBK. madde 486 hükmünün uygulanabilmesinin ilk şartı; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin kişisel nitelikleri ve özelliklerinin dikkate alınarak yapılmış olmasıdır.
 
Müteahhidin sözleşme kurulurken göz önünde bulundurulacak kişisel niteliklerinin başlıcaları; özel meslek bilgisi ve uzmanlığı, tecrübesi, dürüstlüğü, şöhreti, güven vermesi ve özel krediye layık bulunmasıdır.
 
Hükmün uygulanmasının ikinci şartı ise; müteahhidin ölümü veya inşaatı yapamayacak duruma düşmesidir.
 
Belirtilen şartlar alternatif şartlar olmayıp; sözleşmenin müteahhidin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi halinde kendiliğinden sona ermesi için ikisinin bir arada bulunması gerekir.
 
Zira, müteahhidin kişisel nitelikleri ve özelliklerinin önemli olmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin ölmesi veya yeteneğini kaybetmesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
 
Yargıtay 15. HD., 12.11.1990 T., 1990/ 1503 E., 1990/ 4707 K. Sayılı kararı: “...İnşaatın şahsi maharet ve özelliği gerektirmeyen durumlarda, müteahhidin ölmesi akdin sona ermesini gerektirmez.” [14]
 
Müteahhidin aciz haline düşmesi durumunda, arsa sahibinin müteahhidden teminat veya daha önce verilmiş bir teminat varsa ek teminat talep etmesi mümkündür.
 
Yargıtay 15. HD., 29.02.1988 T., 1988/ 4249 E., 1988/ 806 K. sayılı kararı: “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle geciktirici sebeplere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, özellikle Borçlar Kanunu 82’inci madde hükmü gereğince yüklenicilerin acze düşmeleri halinde arsa sahiplerinin ilave teminat istemeye hakları olup, olayda davalıların böyle bir talepleri bulunmadığına …”[15]
 
TBK. Madde 486 2. Cümlede açıkça ifade edildiği üzere; müteahhidin vefatı veya yeteneğini kaybetmesi anında inşaatın tamamlanan bölümü arsa sahibinin kullanabileceği nitelikteyse, arsa sahibi bu bölümü kabule ve kabul ettiği kısmın bedelini ödemeye mecburdur.
 
Müteahhidin iflas etmesi durumunda sözleşmenin kendiliğinden sona erip ermeyeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanununda bir düzenleme yoktur.
 
Ancak iflas, müteahhit yönünden ekonomik anlamda bir ifa imkansızlığı olarak değerlendirilebilir. Böyle bir durumda genellikle kabul edilen iflas masasının oluşup sözleşmeye devam kararı almasına kadar imkansızlık sebebiyle sözleşmenin sona ermemesidir. İflas masasının bu yönde bir karar almadığı hâllerde sözleşme iflas dolayısıyla müteahhidin ekonomik olarak edimini ifa etmesi imkansızlaştığı için kendiliğinden sona erecektir.[16]
 
2.4 Türk Borçlar Kanunu madde 136 hükmü kapsamında sözleşmenin sona ermesi
 
İnşaat sözleşmesinin sona ermesi ile ilgili olarak, özel olarak düzenlenmiş, müteahhidin sorumlu olmadığı imkânsızlık hallerinden herhangi birine girmeyen durumlar için, genel hüküm niteliğindeki TBK. Madde 136 hükmü uygulanır.
 
Örneğin, arsa sahibinin belirlenen arsa paylarını müteahhide önceden devretmiş olduğu hallerde, arsanın bir doğal afet sonucu inşaat yapımına elverişli olmaktan çıkması durumunda TBK.  Madde 136 hükmünün uygulanmasına ihtiyaç olur.[17] Çünkü bu durumda, tehlikenin arsa sahibinin hâkimiyet alanında gerçekleştiği ya da diğer sona erme nedenlerinin bulunduğu söylenemez. Bunun dışında, sözleşmenin sona ermesi kim tarafından kaynaklanırsa kaynaklansın, hiçbir durumda TBK. Madde 136 hükmü uygulanmaz.
 
TBK. Madde 136 uyarınca borcundan kurtulan borçlunun, sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde önceden aldıklarını iade etme yükümlülüğü doğar ve henüz ödenmeyen karşılığı talep etme hakkı ortadan kalkar.[18]
 
Ancak müteahhit, sözleşmenin sona erme tarihine kadar geçen dönemde meydana getirdiği inşaat için yaptığı masrafı ve inşaat nedeniyle arsa sahibinin malvarlığında ortaya çıkan haksız zenginleşmeyi arsa sahibinden talep edebilir.
3. SÖZLEŞMENİN, ÖNCEDEN ÖNGÖRÜLMEYEN VE BEKLENİLMEYEN HAL NEDENİYLE FESHİ
 
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin üstlenmiş olduğu, belirlenen arsa paylarını müteahhide devri borcu, götürü bedelli ücret borcu niteliğini taşımaktadır.
 
Ancak bazı durumlarda, TBK. Madde 480 gereğince mahkemeye yapılan bir taleple, sözleşmenin feshi veya ücretin arttırılması sağlanabilir. Bu suretle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine anılan hükmün uygulanabileceğini söylemek mümkündür.
 
TBK. Madde 480 fıkra  I hükmünde, sözleşmeye bağlılık anlamına gelen “Ahde Veda=Pacta Sund Servanda”ilkesinin tekrar edilmiş olduğu görülmektedir. Buna göre; müteahhit, inşaat tahmin edilen ve kararlaştırılan bedelden daha fazla gideri gerektirse de kendisine devredilecek arsa payı miktarının arttırılmasını isteyemez.
 
TBK. Madde 480 fıkra II hükmünde ise Pacta Sund Servanda ilkesine bir istisna getirilerek, sözleşmenin değiştirilmesine olanak tanıyan “Umulmazlık=Clausula rebus sic Stantibus”ilkesi ile ilgili bir düzenlemeye gidilmiştir. Buna göre, daha önce tahmin edilmeyen veya taraflarca kabul edilen şartlara göre imkânsız olan olağanüstü haller, işin yapılmasına engel olur veya yapılmasını son derece zorlaştırırsa, hâkim sahip olduğu takdir hakkı çerçevesinde kararlaştırılan bedeli yükseltmeye veya sözleşmeden dönmeye izin verebilir.
 
Bu bakımdan, anılan hükmün uygulanabilmesi için aşağıdaki dört şartın gerçekleşmesi gerekir.[19]:
 
3.1 Önceden Öngörülmeyen ve Beklenilmeyen Bir Halin Bulunması
 
Beklenilmeyen hal kavramının içine, öncelikle mücbir sebep niteliğini taşıyan olaylar girer. Buna göre, deprem, su baskını gibi durumlar beklenilmeyen hal kapsamındadır. Önceden öngörülmeyen fakat mücbir sebep de sayılmayan diğer olayların da beklenilmeyen hal kavramı kapsamına dahil edilmesi gerekebilir.
 
Buna göre, çok soğuk bir kış, çalışma araçlarının bulunmaması, hammadde fiyatlarının aşırı yükselmesi, üzerine inşaat yapılacak arsanın durumu gibi nedenler beklenilmeyen hal kapsamında değerlendirilebilir. [20]
 
3.2 Önceden Görülmeyen ve Beklenilmeyen Hal Nedeniyle İnşa İşinin Görülmesinin Aşırı Derecede Güç Olması
 
TBK. Madde 480 fıkra II hükmünün somut olaya uygulanıp uygulanmayacağının tespiti için hâkim, işin yapılmasının güçleşmesi sonucu artan masrafların rizikosunun müteahhide ait olup olmadığını iyi niyet kuralları çerçevesinde takdir etmelidir.
 
Sözleşmenin beklenilmeyen hal nedeniyle uyarlanması veya feshi yoluna gidilebilmesi için, normal bir rizikonun değil, aşırı bir rizikonun ortaya çıkması aranır. Bununla birlikte, gider fazlası ile götürü ücret arasındaki farkın, edimin ifası halinde müteahhidin ekonomik yönden yıkılmasına neden olacak derecede büyük olmasına gerek olmadığını belirtmemiz gerekir. [21]
 
3.3 Önceden Görülmeyen ve Beklenilmeyen Halin Ortaya Çıkmasında Tarafların Kusurunun Bulunmaması
 
TBK. Madde 480, fıkra II hükmünün uygulanması için aranan üçüncü şart, ifa güçlüğünün taraflardan birinin ihmal ve tedbirsizliği ya da temerrüdü yüzünden meydana gelmemiş olmasıdır. Bu şart, inşa işinde uzman durumunda olduğu için, özellikle müteahhit bakımından aranır.
 
Kusurun varlığı ve kapsamının belirlenmesi bakımından Türk Ticaret Kanunu madde 18 fıkra II hükmünde geçen, “basiretli iş adamı gibi hareket etme” ilkesinin göz önünde bulundurulması gerekir. Tedbirli bir tacir gibi davranması gereken müteahhidin tedbirsizliği sonucunda ortaya çıkan aşırı güçlük, beklenilmeyen hal sayılmayacaktır.
 
3.4 Müteahhidin Önceden Görülmeyen ve Beklenilmeyen Hali Arsa Sahibine İhbar Yükümlülüğü
 
TBK. Madde 480 fıkra II hükmünün uygulanması için aranmakta olan son şart, müteahhidin, olağanüstü halin ortaya çıkması üzerine durumu derhal arsa sahibine bildirme yükümlülüğünü yerine getirmiş olmasıdır. Müteahhidin bu yükümlülüğü, TBK. Madde 472, fıkra III hükmünden kaynaklanır. Bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyerek inşa işini görmeye devam eden müteahhidin, iyi niyet kuralları gereğince TBK.  Madde 480, fıkra II hükmünden yararlanamayacağı kabul edilmelidir. [22]