MAKALE

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI UYGULAMA YÖNETMELİĞİNE İLİŞKİN MÜLKİYET HAKKI YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

5/12/2024 TARİHLİ 7534 SAYILI KANUNLA DEĞİŞTİRİLEN 3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN EK 8 İNCİ MADDESİ VE BU MADDEYE İSTİNADEN YÜRÜRLÜĞE GİREN İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI UYGULAMA YÖNETMELİĞİNE İLİŞKİN MÜLKİYET HAKKI YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

27.11.2025 - 13:33 27.11.2025 - 15:01 Okunma Süresi: 8 Dk

KONU: Çalışma kapsamında değer artış payını düzenleyen kanun ve yönetmelik ile değer artış payının hukuki niteliği ile anayasal güvenceler ve mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmesi yapılmıştır.

5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununun Ek 8 inci maddesi değiştirilmiştir.

Düzenlemeyle taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilen uygulama imar planı değişiklikleri sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının (%90) kamuya kazandırılması amaçlanmıştır.

Söz konusu Kanun hükmünün uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) 22/11/2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yönetmeliğin amaç ve kapsamı taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce onaylanan uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşacak değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, uygulama imar planı değişikliğine ilişkin başvuru esasları, değer artış payının hesaplanması ve tahsiline ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Yönetmeliğe göre değer artış payı; plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ını ifade eder.

Değer artış payı, Büyükşehir olan illerde, büyükşehir belediyesi ve ilçe belediyesi, diğer illerde, belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde belediyeler, dışında il özel idareleri ve plan onama yetkisine sahip diğer kamu kurum ve kuruluşları bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonlarınca tespit edilir. Bu tespit yapılırken 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşundan taşınmaza dair değerlerin analiz edilmesi istenir. İdare, gayrimenkul değerleme kuruluşlarından alınan değerleme raporlarına göre değer artış payını tespit eder.

DEĞER ARTIŞ PAYI HUSUSUNDA TAŞINMAZIN TAPU KAYDINA ŞERH KONULUR

Uygulama imar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince tapu müdürlüğünden tapuya şerh konulması istenir. İstem üzerine ilgili tapu müdürlüğünce taşınmaza ait tapu kaydına;

“Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının tamamının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payının tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.” şeklinde şerh konulur. Bu durumda değer artış payı tamamen ödenmeden taşınmazın satış, devir, bağış gibi tasarruflara konu edilebilmesi mümkün olmayacaktır.

DEĞER ARTIŞ PAYININ ÖDENMESİ

· Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir.

· Değer artış payının peşin ödenmesi halinde %10 indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenir.

· Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde toplamda dört taksit olmak üzere; ilk taksit ödemesi en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde faizsiz olarak, sonraki taksit ödemeleri ise son açıklanan aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) dikkate alınarak; ilk ödemeden sonraki altıncı ayda ödenecek taksite 6 aylık, on ikinci ayda ödenecek taksite 12 aylık, on sekizinci ayda ödenecek taksite 18 aylık TÜFE artışları toplamında artırılarak yapılır.

· Taksitlerin veya tahakkukun kalan kısmının erken ödenmesi halinde; TÜFE artışları, ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dâhil edilecek şekilde hesaplanır.

· Taşınmaz maliki tarafından tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde ödeme yönteminin bildirilmemesi veya süresi içerisinde peşin veya taksitle ödeme yapılmaması halinde; %10 indirim uygulanmaksızın, ödeme yapılmayan miktar üzerine ödeme yapılan tarihe kadar olan TÜFE aylık değişim oranlarında artış uygulanır.

· TÜFE artışları; tahakkuk tarihinden itibaren her ay açıklanan TÜFE aylık değişim oranları ile ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dikkate alınarak yapılır. Bu fıkradaki ödemeye ilişkin hükümler, komisyonca değer artışının belirlenerek değer artış payı sistemine girilmesini müteakip sistem üzerinden otomatik olarak gerçekleşir.

DEĞER ARTIŞ PAYI VE TAPUYA VERİLEN ŞERHİN HUKUKİ NİTELİĞİ

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 839.maddesine göre; Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.

TMK’nın 840.maddesine göre; Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.

Taşınmaz yükü, özel hukuk ilişkilerinden doğabileceği gibi kamu hukuku ve prensiplerinden de doğabilir (ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret, Eşya Hukuku, 7.Baskı, Ankara, 2017, s.479).

3194 Sayılı İmar Kanununun Ek 8 inci maddesi ve bu maddeye istinaden çıkarılan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenen değer artış payının, bir taşınmaz yükü niteliğinde olduğunu değerlendirmekteyiz. (Taşınmaz yükü hakkında emsal olabilecek ayrıntılı açıklamalar için Yargıtay İBK, T: 02.04.2004, E: 2003/1, K: 2004/1)

DEĞER ARTIŞ PAYININ ANAYASA VE MÜLKİYET HAKKI YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRİLMESİ

Anayasamızda mülkiyet hakkını düzenleyen 35.maddeye göre herkes, mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Aynı maddeye göre mülkiyet hakkı ancak, kanunla sınırlanabilir. Anayasa’nın anılan maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır (AYM, E.2015/39, K.2015/62, 1/7/2015).

3/10/2001 tarihli 4709 sayılı Kanunla Anayasamızda genel sınırlandırma sınırlandırma sebeplerine yer verilmesinden vazgeçilmiştir (ÖZBUDUN, Ergun, Türk Anayasa Hukuku, 21.baskı, Ankara 2021, s.112). 4709 sayılı Kanunla Anayasanın “Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması” başlıklı 13.maddesi yeniden düzenlenmiştir. Değişiklik sonrasında 13.maddenin yeni metni: “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.” şeklindedir.

Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanmasında kanunilik ve ölçülülük ilkeleri önemli anayasal güvencelerdir.

Değer artış payı, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilen uygulama imar planı değişiklikleri sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılmasını ifade eder. Bu anlamda değer artış payına ilişkin düzenlemeler mülkiyet hakkına sınırlama ve müdahale içermektedir. Konunun, 3194 sayılı İmar Kanununun Ek 8 inci maddesinde düzenlenmesi nedeniyle anayasal olarak kanunilik ilkesine uyulduğunu söyleyebiliriz.

Mülkiyet hakkına yönelik sınırlamanın Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca ölçülü olması gerekir. Ölçülülük ilkesi; elverişlilik, gereklilik ve orantılılık olmak üzere üç alt ilkeden oluşmaktadır. Elverişlilik öngörülen sınırlamanın ulaşılmak istenen amacı gerçekleştirmeye elverişli olmasını, gereklilik ulaşılmak istenen amaç bakımından sınırlamanın zorunlu olmasını, diğer bir ifadeyle aynı amaca daha hafif bir sınırlama ile ulaşılmasının mümkün olmamasını, orantılılık ise hakka getirilen sınırlama ile ulaşılmak istenen amaç arasında makul bir dengenin gözetilmesi gerekliliğini ifade etmektedir (AYM, E.2011/111, K.2012/56, 11/4/2012; E.2016/13, K.2016/127, 22/6/2016).

Yukarıdaki açıklamalar ışığında değer artış payı müessesesi değerlendirildiğinde;

· İmar planı değişiklikleri sonrası meydana gelen değer artışının %90’ının kamuya kazandırılmasının öngörüldüğü,

· Değer artış payının tapu şerh verilmek suretiyle koruma altına alındığı ve maliklerin söz konusu ödemeyi yapmadan taşınmazları üzerinde temlik, satış vs. yoluyla tasarruf etmelerinin mümkün olmadığı,

· Taşınmaz maliklerinin bu cebri durum karşısında mülkiyet haklarını kullanabilmek adına ödeme yapmak zorunda olduğu, ödeme yapmadan belli tasarruflarda bulunamadıkları,

· Bu durumda yapılan düzenlemenin, kişilere/maliklere aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malikler aleyhine bozarak orantısız bir sınırlamaya neden olduğu sonucuna ulaşmaktayız (Bkz. AYM, E. 2025/29, K.2025/102, 22/4/2025).

Netice olarak, İmar Kanunu Ek 8 inci maddede ve ilgili Yönetmelikte yer alan yüzde 90 oranında değer artış payı ödenmesine yönelik düzenlemenin Anayasanın 13 ve 35. maddelerine aykırı olduğunu değerlendirmekteyiz.