Türk Borçlar Kanun’da Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında sözleşmenin sonra erme halleri sınırlı sayıdadır. Bu sınırlı sayıdaki sözleşmenin sona erme hallerinden biri de kiraya verenin Gereksinimi (İhtiyaç) Sebebiyle kira sözleşmesini açacağı dava yoluyla sona erdirmesidir. Ancak belirtmek gerekir ki kanun koyucu gereksinim sebebiyle açılacak tahliye davasında taraf sıfatı ile ilgili ikili bir ayrıma gitmiştir. Bunlardan ilki hali hazırda kira sözleşmesinin tarafı olan malik kiraya veren, diğeri ise kiraya verenden evi satın alarak sözleşmenin tarafı olan yeni malik.
1) Kiraya Verenin Gereksinimi Sebebiyle Açacağı Tahliye Davası
Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle açacağı tahliye davasının kanuni dayanağı TBK m. 350’dir.
TBK m.350:
‘’ Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
……
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. ’’
Kanunda açıkça sayılan kişilerin (kendisi, eşi, çocukları veya anne-babası) ihtiyacı sebebiyle, kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilmektedir.
Dava Açma Süresi
Madde metninde davanın açılacağı süre ile ilgili genel hükümlere atıf yapılmıştır. Tahliye davalarının ne zaman açılacağı konusunda uygulamada avukat meslektaşlarımız dahi sıklıkla hataya düşmektedirler.
Gereksinim sebebiyle tahliye davası, genel hükümlerde belirtilen fesih bildirim sürelerine uyularak açılabilir. Peki nedir bu fesih bildirim süreleri? Kanun koyucu kira sözleşmesini 6 aylık dönemlere ayırarak ele alır. Bir kira yılı iki altı aylık dönemden oluşmaktadır; ilk altı aylık dönem ve ikinci altı aylık dönem.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası için iki türlü süre sınırı vardır;
1) Belirli süreli kira sözleşmesinde; kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren, kiracıya herhangi bir bildirim yapmaksızın 1 ay içinde bu davayı açabilir.
2) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, her altı aylık kira döneminde, dönemin bitmesinden en az 3 ay öncesinde çekeceği ihtarla, 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde, tahliye davasının ne zaman açılacağına ilişkin kafa karışıklığı mevcuttur. Bunu gidermek adına bir örnekle konuyu açıklayalım. Örneğin; 01.01.2022 yılında bir yıl süreli olarak yapılan kira sözleşmesinin taraf iradeleri ile devam ettiğini farz edelim. 01.01.2023 tarihinden itibaren bu kira sözleşmesi bir sene daha uzamaktadır. Bu kira sözleşmesinin ilk altı aylık dönemi 01.06.2023 tarihine kadar, ikinci altı aylık dönemi ise 31.12.2023 tarihine kadardır. Ev sahibi, uzama yılının ilk altı aylık döneminde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isterse 01.06.2023 tarihinden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı, ardından birinci altı aylık dönemin sonundan yani 01.06.2023 tarihinden itibaren 1 ay içinde gereksinim sebebiyle tahliye davası açmalıdır.
İspat Yükü
Davacı, davasında ve ihtiyacında haklı olduğunu ispatlamakla mükelleftir. Kiraya verenin taşınmaza gerçekten ihtiyacı olduğunu mahkeme nezdinde ispatlaması gerekmektedir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tüm kira uyuşmazlıklarında olduğu gibi tahliye davalarında görevli mahkeme de sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetki yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
2) Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu m. 352’inci maddede yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası düzenlenmiştir.
TBK m.352:
‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’
Madde metninde açıkça belirtildiği üzere yeni malik, kiracıdan, kiralanan konut veya çatılı işyerini; kendisi, eşi, anne babası veya çocuklarının ihtiyacı sebebiyle tahliye etmesini isteyebilir.
Dava Açma Süresi
Yeni malik, kiralananı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmelidir. Bu yazılı bildirimden sonra yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 6 ay sonrasında açacağı dava yoluyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
İspat Yükü
Davacı, davasında ve ihtiyacında haklı olduğunu ispatlamakla mükelleftir. Yeni malikin taşınmaza gerçekten ihtiyacı olduğunu mahkeme nezdinde ispatlaması gerekmektedir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tüm kira uyuşmazlıklarında olduğu gibi tahliye davalarında görevli mahkeme de sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetki yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
*** İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında TBK m. 355'e göre kiraya veren 3 yıl geçmedikçe yeni bir kiracı ile anlaşamaz. Malik taşınmazı yeniden kiralamak isterse eski kiracısının öncelik hakkı vardır. Malik, eski kiracısına taşınmazı tekrar kiralamak isteyip istemediğini yazılı olarak bildirmeli, eski kiracı ise öncelikli kiralama hakkını 1 ay içinde kullanmalıdır. Eski kiracı bu hakkı kullanmazsa, malik taşınmazı artık bir başkasına kiralayabilir. Malik kiralanan taşınmazı, eski kiracısına haber vermeden kiralarsa, eski kiracısına 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Av. Deryanur GENÇ
