SON GÜN 31 MAYIS 2023!

Bu yazımızın konusu 1984 tarihli İmar Affı kapsamında Tapu Tahsis Belgesi verilmesi suretiyle kaçak yapıların ”izinli” yapı statüsüne girmesine olanak sağlayan uygulamadır. Okurlarımız yasanın tarihine bakıp bu makalenin tarihsel bir anlatım sunucağını düşünmesinler. Çünkü üzerinden neredeyse 40 yıl geçmesine rağmen yasa 31 Mayıs 2023 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkacak ve kalktıktan sonra bile arkasında bıraktığı pek çok çelişik ve haksız uygulama sebebiyle etkisini sürdürmeye devam edecek.

Yasa 31 Mayıs 2023 tarihinde yürürlükten kalkacağından tafsilatına girmeyeceğiz. Fakat kalan yaklaşık 1.5 aylık sürenin tapu tahsis belgesi sahiplerinin bu belgenin sağladığı haklardan yararlanmak için son süre olması ve çok sayıda taşınmazı ilgilendirmesi meseleyi hala güncel tutmaktadır.

Zira yürürlükten kalkma tarihine kadar tapu tahsis belgesi sahipleri talepte bulunmadıkları takdirde belgeye bağlanmış tüm haklarını, hali hazırda malik olduklarını düşünerek kullandıkları gayrimenkullerini kaybedecekler.

1984 tarihli imar affı da diğer af yasaları gibi bir seçim dönemi yasasıdır ve hazine, belediye ve Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki arsa ve arazilerin üzerindeki kaçak yapıların sahiplerine  400 metre²'ye kadar satışını öngörmektedir. 

Affı düzenleyen 2981 sayılı Yasayı amaçsal yorumla değerlendirdiğimizde; dar gelirlilerin barınmak için yaptıkları kaçak yapıların meşrulaştırılmasının hedeflendiği görülmektedir.

Anayasamıza göre konut ve barınma meseleleri bir ”temel hak” olarak tanımlanmıştır. Bir şeyin ”hak” olması onun, sahibi tarafından talep edilebilmesini gerektirir.  Bu durumda adına ”af” dense de seçim zamanı lütuf gibi sunulsa da, daha ziyade genç Cumhuriyetin, barınma ihtiyacını karşılayamayacak kadar düşük gelirli olan vatandaşlarına bir ”özrü” niteliğindedir. Ancak seçim dönemi çıkarıldığı düşünülürse temel motivasyonunun vatandaşın anayasal haklarının yerine getirilmesi olmadığını söyleyebiliriz. 

Temel motivasyon anayasal hakların sağlanması değil de oy toplamak olunca seçim dönemi aceleye getirilen yasalar hayatın gerçekliğiyle tam örtüşmüyor ve çeşitli problemlere neden olarak yargıyı yıllarca meşgul edebiliyor. Nitekim tapu tahsis belgesinden kaynaklı bir çok mülkiyet sorunu hala devam ediyor. 

Aslında 2012 yılında 6306 sayılı Afet riskli alanların dönüşümü hakkında kanun tapu tahsis belgesini düzenleyen 2981 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırdı. Ama geçici bir hüküm koyarak yürürlükten kaldıran maddenin 3 yıl süreyle yani 2015’e kadar yürürlüğe girmesi engellendi. Yasanın sebep olduğu mülkiyet problemleri çözülemediğinden yürürlükten kaldırma tarihi 3 yıl geçtikten sonra da uzatılmaya devam etti ve 31 Mayıs 2023'e kadar gelindi. Yani bu, aslında 11 yıl gecikmiş bir yürürlükten kaldırmadır. 

Aşağıda tapu tahsis belgesine dair genel bilgiler verdikten sonra kalan 1.5 aylık sürede bu belgeye bağlı olarak kullanılabilecek haklar ele alınacaktır.

TAPU TAHSİS BELGESİ

Bu kanun 2981 sayılı Kanunla bazı yapılara tapu tahsis belgesi verileceği ve bu belgeye bağlı olarak yapının bulunduğu arsanın mülkiyetinin talep edilebileceği öngörülmüştü.

2981 Sayılı Kanunda Tapu Tahsis Belgesinden faydalanacak yapılar ayrı başlıklarda tek tek sayıldıktan sonra kanunda bir mantık hatası yapılmış ve ”ç bendinde”: ”İmar mevzuatlarına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapılar” denilerek yasa kapsamındaki alanlardaki tüm kaçak yapıların yasadan faydalanacağı belirtilmiştir.  Bu nedenle önceki fıkralardan bahsetmenin bir anlamı bulunmuyor. 

Yasa kapsamındaki alanların ne olduğuna gelince : 2981 sayılı Kanun‘a göre Hazine, belediye, il özel idaresi mülkiyetinde ya da Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar hakkında tapu tahsis belgesi veriliyordu. Özel mülkiyete konu taşınmazlar tapu tahsis belgesi kapsamına alınmamıştır. 

Bugün için tapu tahsis belgesi almak mümkün değildir. Kanunda belgenin alınması için öngörülen süre çoktan geçmiş bulunmaktadır. Dolayısıyla sadece tapuya dönüşmemiş tapu tahsis belgelerinin sağladığı haklara ve uygulamasına ilişkindir.

Kanunda aranan şartlar yerine getirilmişse taşınmazın bulunduğu yere göre belediye veya valilikten talepte bulunularak tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi sağlanabilmektedir. Bir kişi aynı ili sınırları içerisinde birden fazla taşınmaz hakkında tapu tahsis belgesinden faydalanamaz. 

Tapu tahsis belgesi alındıktan sonra; yapının bulunduğu yerin hak sahibine tahsis edileceği, taşınmazın tahsisin yapıldığının tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterileceği ve sonrasında ilgilisine “Tapu” verileceği düzenlenmiştir. 

Ancak tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi için ıslah imar planı veya kadastro planı yapılması gibi başvuruculardan bağımsız kriterler getirilmiştir. Bunların beklenmesi işlemlerin gecikmesine ve tapu tahsis belgesinden kaynaklanan mülkiyet sorunlarının sürüncemede kalmasına neden olmuştur. 

Tapu tahsis belgesi de mülkiyet hakkı vermese de ilgili olduğu taşınmazın 400 metre kareye kadar mülkiyet hakkını talep etme imkanı veren öncül bir belgedir. Bununla birlikte Tapu tahsis belgesi sahiplerine tapularını almadan da imar planlarına ya da parselasyon planlarına karşı dava açma hakkı da verir. Kamulaştırma işlemine karşı da dava açılabileceğine karar verilmiştir. 

Tapu tahsis belgesinin sahibine sağladığı haklar:

- Ruhsatsız yapılar resmiyet kazanarak izinli yapı statüsüne girer.

- İmar para cezası ve yıkım yaptırımları uygulanmaz.

- Yapının bulunduğu arsayı rayiç bedelinden 400 metre²'ye kadar satın alma hakkı verir.

- Tapu tahsis belgesi'ne konu yer için ecrimisil ödememe hakkı verir.

- Belediye Kanunu madde 73'e göre kentsel dönüşüm alanlarında anlaşma yapma imkanı verir.

- 2985 sayılı Kanun Ek 7. maddeye göre TOKİ ile anlaşma yapma hakkı verir.

Bir kısmı Hazine arazisinde bir kısmı da özel arazide kalan yapıların sahipleri tapu tahsis belgesinden yararlanamaz. (Danıştay İDDK, 02/06/2005 tarihli ve E: 2003/704, K: 2005/2101)

Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgelerinde tapu tahsis belgesi uygulanmaz. (Anayasa Mahkemesinin 25.06.1989 tarih E:1988/61, K:1989/28)

Tapu tahsis belgesi'ne konu yapı tapu tahsis belgesi tapuya dönüşmeden yıkılmışsa tapu verilmesi isteminin reddedilmesi gerekir.(Danıştay Altıncı Dairesi, 11.06.2004 tarihli ve E: 2003/685, K: 2004/3717)

SATIN ALMA VE DAVA

Kanunda tapu tahsis belgesi alan kişilere 400 metre²'ye kadar arsa satılması düzenlendiğinden bir çok satış 400 metre² üzerinden yapılmıştır. Bununla birlikte 2981 sayılı kanunun amacının dar gelirli vatandaşların barınma ihtiyacını gidermek olduğu gerekçesiyle, tapu tahsis belgesi kapsamında olan ve büyük şehirlerde bulunan arsalarda farklı uygulamalar gerçekleştirildiği de görülmektedir.

Mesela hazinenin mülkiyetinde olan araziler bu kaçak yapıların(gecekonduların)  Müteahhitler tarafından yeniden inşa edilmesi durumunda ortaya çıkacak toplam konut alanları ve arazi sahibine verilecek pay dikkate alınarak 400 metrekare olarak değil 125 metrekareye kadar inebilen büyüklüklerde satılmıştır. Böylece hem hazinenin elinden çıkan toplam arsa miktarı azaltılmış hem de kanunun amacına uygun olarak tapu tahsis belgesi sahibinin sadece barınma ihtiyacını giderebilecek bir mülkiyet hakkı elde etmesi sağlanmıştır. Nitekim Danıştay bu uygulamada Milli Emlak’ı haklı bulmuştur.

Belirttiğimiz gibi tapu tahsis belgesi almış olmasına rağmen henüz belgenin bağlı olduğu arsanın mülkiyetini devralmayanların 31 Mayıs 2023 tarihine kadar satın alma başvurusunda bulunmaları ya da dava açmaları gerekmektedir.

Hem idari yargıda hem de adli yargıda bir dava açarak tapu tahsis belgesi tapuya döndürebilmektedir.

SONUÇ :

Özetle: 1984 İmar Affı kapsamında verilmiş olan Tapu Tahsis Belgelesi sahipleri  bu belge ile bağ kurup taşınmazın mülkiyetini alma hakkına sahiptirler. Ancak yasa 31 Mayıs 2023 tarihinde yürürlükten kalkacağından bu hakkın kullanılması için yaklaşık 1.5 aylık bir süre kalmıştır. Dolayısıyla tapu tahsis belgesi sahiplerinin belgeye bağlı haklarını kaybetmemek için belirtilen tarihe kadar idari veya adli başvurularda bulunmaları büyük önem taşımaktadır.

Yaklaşık 40 yıldır hem yapma tekniğinden hem de ilgili kurumların eşgüdüm içerisinde çalışamamasından kaynaklanan sorunların değerlendirilmesi müstakil ve uzun bir başka çalışmanın konusu olmaya adaydır.