GERİ ALIM (VEFA) HAKKI NEDİR? BU HAK NASIL KULLANILIR?

GERİ ALIM (VEFA) HAKKI

Geri alım hakkına ilişkin hükümler 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar” başlıklı kısmında 237 ilâ 239. maddeleri arasında ilk defa yer alıp düzenlenmiştir. Yine 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 736. maddesinde de geri alım hakkının kullanımıyla ilgili kısa düzenlemeler bulunmaktadır. Bununla birlikte geri alım hakkı ile ilgili mevzuatta açık bir tanım bulunmamaktadır. Bu düzenlemeler ışığında vefa hakkını “ Taşınmaz bir malın karşı tarafa satılması durumunda eski malike tek taraflı irade beyanıyla satmış olduğu taşınmazı geri alma hakkı tanıyan yenilik doğurucu bir hak ” şeklinde tanımlayabiliriz.

Geri alım (vefa) hakkı, hak sahibinin tek taraflı irade açıklamasının muhataba ulaşması ile yeni bir hukuksal durumu meydana getirmektedir. Dolayısıyla, geri alım hakkı kişisel hak niteliğinde olup sözleşmeden doğdukları için taraflar arasında kişisel bir ilişki meydana getirmektedir.

Geri alım hakkının nasıl kullanılacağı ile ilgili kanunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu hak dava açılarak veya ön alım hakkından farklı olarak karşı tarafa mektup veya ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu nedenle geri alım hakkının kullanılmasında önemli olan irade açıklamasının karşı tarafa ulaşmasıdır. (14.HD 2015/15856 E, 2016/10198 K)

Borçlar Kanunu’nun 237. maddesini incelendiğinde taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesinin şart olduğu ve taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamayacağı hususuna yer verilmiştir. Yine Borçlar Kanunu’nun 238. maddesinde ön alım, geri alım ve alım haklarının en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceği ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilecekleri düzenlenmiş olup 239. maddede ise aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım haklarının devredilemeyeceği, ancak miras yoluyla intikallerinin mümkün olabileceği ifade edilmiştir. Dolayısıyla bu düzenlemeler ışığında geri alım hakkının kullanılmasının ancak usulüne uygun bir geri alım sözleşmesinin yapılmasıyla mümkün olabileceğini söyleyebiliriz. Normal şartlar altında tapulu bir taşınmaza ilişkin geri alım sözleşmesinin resmi şekilde yapılması şart olup bu işlemi resmi şekilde gerçekleştirecek olan makam ise tapu sicil memurlarıdır (Oğuzman, Seliçi ve Özdemir, 2011, s.433-436). Ancak, gerek doktrinde gerekse uygulamada sözleşmenin noterler tarafından da düzenlenebileceği kabul edilmektedir. Bu açıklamalar ışığında geri alım sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesinin bir geçerlilik şartı olduğunu dolayısıyla resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelerin tapuya şerh edilse dahi geçerlilik kazanmayacağını söyleyebiliriz . Yargıtay’ın da bu yönde vermiş olduğu kararları mevcuttur.( 14. Hukuk Dairesi 2015/15856 E. , 2016/10198 K. )

Önemli hususlardan biri de Türk Medeni Kanunu’nun 736. maddesinde geri alım hakkının, tapu kütüğüne şerh edilmesi durumunda taşınmaz üzerinde daha sonra hak iktisap etmiş kişilere karşı da ileri sürülebilmesinin mümkün olabileceğidir. Bu düzenleme bağlamında geri alım hakkının tapu siciline şerh edilmesi halinde ayni hak gücünü kazanacağından söz edilebilir (Oğuzman, Seliçi ve Özdemir, 2011, s.436). Şunu da önemle belirtmek gerekir ki tapu kütüğüne şerh vermemek, resmi şekilde düzenlenen sözleşmenin geçersizliğine yol açmaz. Zira kanunda da belirtildiği üzere tapu kütüğüne şerh vermenin işlevi sözleşme de belirtilen geri alım hakkının, taşınmazı satın alan kişinin dışındaki üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesidir. Dolayısıyla tapu kütüğüne şerh verilmeyen geri alım hakkı ancak taşınmazı satın alan kişiye karşı ileri sürülebilecektir. Bu durum da göstermektedir ki, kişisel haklardan doğan istemin ayni bir etki meydana getirebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şunu da belirtmek gerekir ki şerh, bu kişisel hakların kişisel hak niteliğini değiştirmemekte sadece bu hakkı kuvvetlendirmektedir. Bu konuda yüksek mahkemenin vermiş olduğu birkaç karara değinmek gerekirse : Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.12.1956 tarih ve 6/57 Esas, 56. Kararında; "vefa hakkı, şahsi haklardan olup tapu siciline şerh verildiği surette gayrimenkulün herhangi bir malikine karşı dermeyan olunabilir." ifadesi yer almaktadır. Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.12.1987 tarih, 987/ 6-464 Esas, 912 Karar sayılı ilamı da bu doğrultuda olup "Taşınmaz bir malın maliki temlik ettiği bu malını önceden sözleşme ile belirlenen koşullarla yeniden satın alma hakkını saklı tutmuş ise ortada vefa hakkının varlığından söz edilir. Bu koşullar satış bedeline, vefa hakkının süresine vs.ye ilişkin olabilirler. Vefa hakkı tapu siciline şerh edilirse ayni hak gücünü kazanır ve hakkın ilişkin bulunduğu süre içerisinde taşınmaz malı iktisap eden herkese karşı ileri sürülebilir." denilerek geri alım hakkının oluşması için gerekli olan hususlara değinmiştir.

Peki geri alım hakkına neden başvurulur ? Geri alım hakkına uygulamada en çok şu iki nedenden dolayı özellikle de bankalar tarafından başvurulmaktadır :

- Borca karşılık teminat için.

- Acil bir durumdan dolayı satmak zorunda olduğu taşınmazını çok ucuza satıp sonra geri almak için.

Stj. Av. Furkan GENÇ

...

*Örnek Geri Alım Hakkı Sözleşmesi :

Alıntıdır: ( https://noterlikrehberi.net/rehber/idh_topic49580.html )

DÜZENLEME ŞEKLİNDE GERİ ALIM (VEFA) HAKKI SÖZLEŞMESİ

(OKURYAZARLAR İÇİN)

(Türk Medeni Kanunu 736, BK 213, Türk Borçlar Kanunu 237-239, Noterlik Kanunu 60, 7286, 88, 89, Noterlik Kanunu Yönetmeliği 9093)

.

………… yılı ………… ayının ………… günü ..…/……/……

Aşağıda mühür ve imzası bulunan ben …………… Noteri …………………, …………………adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve gösterdiği ………….. verilmiş ……….. gün, ………. kayıt ve .............. seri numaralı, fotoğraflı ………….. göre ………… ili, ………… ilçesi, …………. mahallesi/köyü nüfusuna ……… cilt, …… aile sıra, …… sıra numaralarında kayıtlı olup, baba adı ………., ana adı ………… doğum tarihi …………. olan, …………… T.C. kimlik numaralı, halen …………………… adresinde oturduğunu, okuryazar olduğunu söyleyen ..….…………….. ile gösterdiği ………….. verilmiş ……….. gün, ………. kayıt ve .............. seri numaralı, fotoğraflı ………….. göre ………… ili, ………… ilçesi, …………. mahallesi/köyü nüfusuna ……… cilt, …… aile sıra, …… sıra numaralarında kayıtlı olup, baba adı ………., ana adı ………… doğum tarihi …………. olan, ………… T.C. kimlik numaralı, halen …………………… adresinde oturduğunu, okuryazar olduğunu söyleyen ……………….. birlikte bana başvurarak geri alım hakkı sözleşmesi düzenlenmesini istediler.

.

İlgililerin bu işlemi yapma yeteneklerinin bulunduğunu ve okuryazar olduklarını anladım. İbraz ettikleri belgelerden kimlikleri hakkında kanı sahibi oldum.

.

Sözleşmede taraf olanlardan satıcı ..................... şu suretle söze başladı “................’ya ait iken .............. tarihinde satın aldığım ve …………. taşınmazı, satın aldığım tarihten itibaren .......... yıl içinde satıcı ............’nın geri almak istemesi ve aldığı bedeli/……….bedeli ödemesi halinde, bu taşınmazı kendisine geri satacağımı ve tapuda devir işlemini yapacağımı, bu sözleşmenin tek taraflı başvuru ile tapuya şerh verilmesini kabul ettiğimi beyan ederim.” diye sözlerini bitirdi.

Söz alan diğer taraf alıcı ..................... şu suretle söze başladı “ ...............’ya sattığım taşınmazı ....... yıl içinde sattığım bedelle/……… bedelle geri satın alabileceğimi ve geri alma hakkımı tek taraflı başvurum ile tapuya şerh ettirebileceğimi beyan ederim.” diye sözlerini bitirdi

(Taraflarca, sözleşmede yeni şartlar belirlenebilir ve cezai şart da konulabilir.)

.

Yazılan sözleşme okunmak üzere kendilerine verildi. Ayrı ayrı okudular. Yazılanların gerçek istekleri olduğunu beyan etmeleri üzerine İlgililer ve tarafımdan imzalandı, mühürlendi. ………… yılı ………… ayının ………… günü …/……/……