1. Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiraları, hem bireysel yaşamın devamı hem de ekonomik faaliyetlerin sürekliliği açısından önemlidir. Ancak her kira ilişkisi sonsuz değildir. Kanun koyucu bazı istisnai durumlarda kiraya verene, sözleşme süresinin sonunda tahliye hakkı tanımıştır. Bunların başında da gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye gelir.

Bu makalede, gereksinim nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı, kapsamı, uygulamadaki sınırları ve özellikle kardeş için tahliye talebinin nasıl mümkün olabileceği, yargı içtihatlarına girmeden, yalnızca mevzuat temelli bir analizle ele alınacaktır.

2. Yasal Dayanaklar

Gereksinim nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Hüküm şu şekildedir:

“Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanana gereksinim duyuyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Bu düzenleme, gereksinim kavramını yalnızca kiraya verenin şahsi ihtiyacıyla sınırlamamış; eşi, çocukları, anne-babası gibi yakınlarının da barınma ya da işyeri ihtiyacını kapsayacak şekilde genişletmiştir. Ancak “kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” ifadesi, yoruma açık bir alan bırakmaktadır. İşte bu noktada devreye Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesi girer.

TMK m.364’e göre:

“Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan altsoyuna, üstsoyuna ve kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.”

Bu hükümden yola çıkıldığında, kardeş, yalnızca duygusal bağla değil, kanunen de bakım yükümlülüğü altına girilebilecek bir akrabadır. Dolayısıyla TBK m.350’deki “kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler” kavramı, nafaka yükümlülüğü doğan kardeşi de kapsar.

3. Gereksinimin Varlığı: Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalı

Gereksinim nedeniyle tahliye talebinin başarıya ulaşabilmesi için ileri sürülen ihtiyacın:

- Gerçek: Soyut veya keyfi değil, hayatın olağan akışına uygun olmalı,

- Samimi: Gizli bir kazanç amacı taşımamalı (örneğin daha yüksek kira almak için yapılan bahaneler),

- Zorunlu: Alternatifi olmayan veya alternatifler arasında en makul olanı olmalı,

nitelikte olması gerekir.

Kiraya verenin mevcut başka konutlarının olup olmadığı, bu konutların ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı, kiraya verenin maddi durumu gibi unsurlar mahkemeler tarafından dikkate alınır. Ayrıca ihtiyaç ileri sürülen kişinin gerçekten bu konutta yaşaması zorunlu hâle geldiyse, tahliye talebi yerinde görülür.

4. Kardeş İçin Tahliye Talebi

Kiraya verenin kardeşi için tahliye davası açması mümkündür. Bu talebin hukuki dayanağı, TBK m.350 ve TMK m.364’ün birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkar.

Örneğin;

- Kiraya verenin işsiz ve başka barınacak yeri olmayan bir kardeşi olabilir.

- Kardeşi sağlık sorunları yaşıyor olabilir ve kiraya verenin yanında kalması gerekebilir.

- Maddi olarak tek başına konut kiralayamayacak durumda olan bir kardeş için barınma imkanı sağlamak, TMK m.364 anlamında bir nafaka yükümlülüğü doğurur.

Bu durumda kiraya veren, kardeşini yanına almak üzere taşınmaza gereksinim duyduğunu belirterek tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek ve zorunlu olduğu ispatlandığında, mahkeme tahliyeye karar verebilir.

5. Süreler ve Usul

Gereksinim nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin bitimini izleyen bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre:

- Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sona erdiği tarihten itibaren,

- Belirsiz süreli sözleşmelerde, geçerli fesih bildirimi yapıldıktan sonra işlemeye başlar.

Sürenin kaçırılması hâlinde dava reddedilir. Süre, hak düşürücü niteliktedir.

6. Tahliye Sonrası Kiraya Verme Yasağı

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, kiraya veren tarafından üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Bu hüküm, TBK m.355'te açıkça yer alır. Eğer taşınmaz bu süre dolmadan üçüncü kişilere kiralanırsa, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.

7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

- Gereksinim iddiasının ispatında yetersizlik,

- Gerçek dışı taleplerin kötüye kullanım şüphesi doğurması,

- Kiracının barınma hakkına dair güçlü savunmalar yapması,

- Sürelerin kaçırılması ve şekli usul hataları,

sıklıkla davaların reddine yol açar. Bu nedenle davanın hukuki zemini sağlam kurulmalı ve dava dilekçesi, taleple tamamen örtüşen belgelerle desteklenmelidir.

8. Sonuç

Gereksinim nedeniyle tahliye, kira hukukunun en tartışmalı alanlarından biridir. Hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma hakkı anayasal düzeyde korunmaktadır. Bu nedenle ihtiyaç iddiası özenle değerlendirilir. Kiraya veren yalnızca kendi konut ihtiyacı için değil, eşinin, çocuklarının, anne-babasının ve TMK m.364’e göre nafaka yükümlüsü olduğu kardeşinin ihtiyacı için de tahliye talep edebilir. Ancak bu talebin samimi, gerçek ve zorunlu olduğu ortaya konmalı; dava süreci, yasal sürelere riayet edilerek yürütülmelidir.

Son tahlilde, kardeşi için tahliye talep eden bir kiraya verenin haklılığı, sadece bir kanun maddesine değil, aynı zamanda somut yaşam koşullarına ve sosyal sorumluluk bilincine de dayanır. Bu dengeyi mahkemeye doğru yansıtabilen her dava, hukuk sisteminde meşru bir karşılık bulacaktır.

Av. Furkan ÖZBEK