Genellikle tatil amacıyla kullanılmak için inşa edilen birden fazla bağımsız yapıdan oluşan, çok ortakça satın alınan ve ortaklarca genellikle yılın belirli dönem ve gün sayısınca kullanılabilen taşınmaz anlamında gelen “Devre mülk” sistemi, tüketici açısından birçok sorunu beraberinde getirmektedir.
Genellikle bu sözleşmeler, tüketicinin hukuki bilgi eksikliği veya bir anlık hevesinden faydalanılarak kanuna aykırı düzenlenmektedir. Yazılı ve görsel veya bedava birkaç günlük tur ve tatile kanarak ya da etkisinde kalarak imzalayan tüketiciler mağduriyet yaşamaktadır.
Devre Mülk sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Uygulamada genellikle bu sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmediği ve haklarını bilmeyen tüketicinin birçok mağduriyet yaşadığı görülmektedir.
Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65. maddeleri ile Türk Medeni Kanunu’nun 780 ve 781.maddelerinde düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57’deki hükme göre, Devre Mülk Hakkı; “mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır” şeklinde tanımlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ile devre mülk hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabileceği ve ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edileceği ve düzenlenecek tapu senedinde de bu hususun belirtileceği düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinde ise; irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescilin şart olduğu ve irtifak hakkına ilişkin sözleşmenin ancak resmi şekilde yapılması halinde geçerli olduğu açıkça belirtilmiştir.
Devre mülk hakkı ayni bir hak olup tapuda resmi şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır ve bu sebeple resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz olup, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tüketiciden herhangi bir bedel istenemeyeceği gibi geçersiz sözleşmeye dayanarak tüketici sözleşmenin feshini ve ödediği bedelin iadesini her zaman talep hakkına sahiptir.
Benzer bir konuda Yargıtay 13.HD.'nin 04.07.2013 tarih ve 2013/4117-18427 esas karar sayılı kararda "Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, MK'nun 706, BK 213 Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunun 60.maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Bu nedenle taraflar arasındaki devre mülk satış sözleşmesi de tapulu taşınmazın satışına ilişkin olup geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak davacının fesih ve ödediği bedelin iadesini her zaman talep hakkına sahiptir. Bu nedenle davacının ödediği bedelin iadesine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir." şeklinde karar verilmiştir.
Satış sözleşmesinin geçersiz oluşunun yanında sözleşmede ve sözleşme imzalanırken yerine getirileceği söylenen hiçbir yükümlülük yerine getirilmemiş ise örneğin vaat edilen tarihte teslimat yapılmaz ise tüketici sözleşme nedeniyle yapmış olduğu ödemeleri satıcıdan talep edebilecektir.
Devre mülk sözleşmesine dayalı satışlar aynı zamanda tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğundan cayma hakkı ancak hizmetin ifasından sonra yani tatil hakkı kullanıldıktan sonra başlayacak olup sözleşme geçersizliği olmasa dahi sözleşmenin askıda olması sebebi ile tüketiciler sözleşmeye uygun kullanımı bulunmadığı için ihtarname ile cayma hakkını kullanabilecektir. 6502 sayılı yasada düzenlendiği gibi tüketici cayma hakkını 14 gün içinde ve her halükarda tecrübe ve muayene ile devre mülkü teslim alıncaya kadar kullanabilir(Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 12.12.2013 tarih ve 19546/31201 sayılı ilamı).
Benzer bir durumda tüketici, açacağı dava ile sözleşmenin feshini, ödediği bedellerin iadesini, henüz ödememiş olduğu senetlerin iptalini ve iadesini talep edebilir. Ayrıca senetlerin davalı tarafından olası bir icra takibine konu edilmemesi için açılan davada ihtiyati tedbir talebinde bulunulması lehe olacaktır.
Genellikle bu sözleşmeler, tüketicinin hukuki bilgi eksikliği veya bir anlık hevesinden faydalanılarak kanuna aykırı düzenlenmektedir. Yazılı ve görsel veya bedava birkaç günlük tur ve tatile kanarak ya da etkisinde kalarak imzalayan tüketiciler mağduriyet yaşamaktadır.
Devre Mülk sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Uygulamada genellikle bu sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmediği ve haklarını bilmeyen tüketicinin birçok mağduriyet yaşadığı görülmektedir.
Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65. maddeleri ile Türk Medeni Kanunu’nun 780 ve 781.maddelerinde düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57’deki hükme göre, Devre Mülk Hakkı; “mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır” şeklinde tanımlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ile devre mülk hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabileceği ve ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edileceği ve düzenlenecek tapu senedinde de bu hususun belirtileceği düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinde ise; irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescilin şart olduğu ve irtifak hakkına ilişkin sözleşmenin ancak resmi şekilde yapılması halinde geçerli olduğu açıkça belirtilmiştir.
Devre mülk hakkı ayni bir hak olup tapuda resmi şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır ve bu sebeple resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz olup, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tüketiciden herhangi bir bedel istenemeyeceği gibi geçersiz sözleşmeye dayanarak tüketici sözleşmenin feshini ve ödediği bedelin iadesini her zaman talep hakkına sahiptir.
Benzer bir konuda Yargıtay 13.HD.'nin 04.07.2013 tarih ve 2013/4117-18427 esas karar sayılı kararda "Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, MK'nun 706, BK 213 Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunun 60.maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Bu nedenle taraflar arasındaki devre mülk satış sözleşmesi de tapulu taşınmazın satışına ilişkin olup geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak davacının fesih ve ödediği bedelin iadesini her zaman talep hakkına sahiptir. Bu nedenle davacının ödediği bedelin iadesine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir." şeklinde karar verilmiştir.
Satış sözleşmesinin geçersiz oluşunun yanında sözleşmede ve sözleşme imzalanırken yerine getirileceği söylenen hiçbir yükümlülük yerine getirilmemiş ise örneğin vaat edilen tarihte teslimat yapılmaz ise tüketici sözleşme nedeniyle yapmış olduğu ödemeleri satıcıdan talep edebilecektir.
Devre mülk sözleşmesine dayalı satışlar aynı zamanda tecrübe ve muayene koşullu satışlardan olduğundan cayma hakkı ancak hizmetin ifasından sonra yani tatil hakkı kullanıldıktan sonra başlayacak olup sözleşme geçersizliği olmasa dahi sözleşmenin askıda olması sebebi ile tüketiciler sözleşmeye uygun kullanımı bulunmadığı için ihtarname ile cayma hakkını kullanabilecektir. 6502 sayılı yasada düzenlendiği gibi tüketici cayma hakkını 14 gün içinde ve her halükarda tecrübe ve muayene ile devre mülkü teslim alıncaya kadar kullanabilir(Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 12.12.2013 tarih ve 19546/31201 sayılı ilamı).
Benzer bir durumda tüketici, açacağı dava ile sözleşmenin feshini, ödediği bedellerin iadesini, henüz ödememiş olduğu senetlerin iptalini ve iadesini talep edebilir. Ayrıca senetlerin davalı tarafından olası bir icra takibine konu edilmemesi için açılan davada ihtiyati tedbir talebinde bulunulması lehe olacaktır.
