Cumhuriyet tarihinin belki de en büyük deprem felaketini yaşıyoruz. Bir yandan temel ihtiyaçların giderilmesi için mücadele ederken diğer yandan her geçen gün yeni ve depreme özgü sorunlarla karşılaşıyoruz. Doğrusu, bu makalede ele alacağımız konunun bu kadar hızlı bir şekilde gündeme geleceğini ve depremzede kardeşlerimiz tarafından sorulmaya başlanacağını tahmin etmiyorduk. Ancak, hukukçular olarak son birkaç gündür deprem sonrası ortaya çıkan durumlardan kaynaklanan hukuki problemlerle yüz yüze gelmeye başladık. Şüphesiz bu problemlerle uğraşmak, temel ihtiyaçları karşılamak kadar zor değil. Ancak, deprem sonrası durumdan kaynaklanan hukuki problemler de tıpkı depremin diğer sonuçları gibi can yakıcı. İşte bu can yakıcı sorunlardan biri de deprem bölgesinde kiracı olan kardeşlerimizin sorunları. Konu çok yeni, henüz konunun sınırlarını tahmin etmek güç. Bununla birlikte son birkaç günde ortaya çıkan sorunların ele alınması, hem kiracı olan depremzede kardeşlerimizi bilgilendirmek hem de konunun irdelenmesine katkı sağlamak açısından faydalı olabilir.

Bilindiği üzere, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ilk anlaşmada kararlaştırılan süre dolsa bile kendiliğinden (otomatik olarak) bir yıl uzamaktadır. Söz gelimi, 3 yıllık bir kira kontratınız varsa, 3 yıl dolduğunda bir yıl daha uzamaktadır. Bu bir yıl (dördüncü yıl) dolduğunda tekrar uzamaktadır. Bu şekilde on uzama yılı dolduktan sonra kiraya veren gerekçe göstermeden kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olmaktadır.

Deprem bölgesinde kira kontratındaki süre dolmamış ya da dolup bir yıl uzamış olan kiracılar açısından kira sözleşmesinin akıbeti nedir? Bu kira sözleşmeleri devam eder mi? Bu sorunun cevabının üç farklı ihtimal için farklı şekillerde vermek gerekir. Öncelikle yıkılan binalarda açısından kiralanan yok olduğu için artık kira sözleşmesi sona erer.  Yıkılmamış ancak kullanılamaz hale gelmiş olan binalar açısından ise, kullanıma hazır bulundurma borcunun yerine getirilmemesi söz konusudur[Bakınız: Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, İstanbul 2008, s. 170; Murat Doğan, Kira Sözleşmesi, Ed. Turgut ÖZ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2023, s. 240]. Esasen, bu iki ihtimal için pek fazla uyuşmazlık çıkması beklenmemektedir. En çok uyuşmazlık konusu olma potansiyeli taşıyan ve sorulmaya başlanan husus şudur: Deprem bölgesinde yer alan ve depremden sonrada sağlam bir şekilde ayakta kalan binalarda kiracı sıfatıyla bulunanlar kira parası ödemeye devam ederler mi?

Sorun daha çok kira hukukunu ilgilendirmekle birlikte, kamu hukukunu ilgilendiren yönleri de bulunmaktadır. Resmi Gazetede 8 Şubat 2023 Çarşamba günü yayımlanan 6785 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca; bölgede üç ay süreyle olağanüstü hal ilan edilmiştir. Olağanüstü hal kararı, 10 Şubat 2023 Cuma günü 32100 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 1354 sayılı TBMM Kararı ile onaylanmıştır.

13 Şubat Pazartesi günü 32103 sayılı Resmi Gazetede Olağanüstü Hal Kapsamında Sağlık Alanında Alınan Tedbirlere İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi yayımlanmıştır. 14 Şubat 2023 Salı günü yayımlanan 6789 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla, depremler nedeniyle zarar gören bazı illerdeki esnaf ve sanatkarlara düşük faizli kredi kullandırılmasına ve kredi borçlarının ertelenmesine karar verilmiştir. Bu Karar’ın 2.maddesiyle kapsamda olan kredi borçlarının altı ay süreyle erteleneceği hükme bağlanmıştır.

Kira sözleşmeleri ve kiracılar konusunda basında bazı haberler yer almaktadır.  Konuyla ilgili yapılan açıklamaya göre;  "ev sahibi olanlara 5 bin lira, kiracı olanlara 2 bin lira kira yardımı yapacak” [ https://www.hurriyet.com.tr/galeri-deprem-kira-destegi-ne-kadar-kimlere-verilecek-tasinma-yardimi-nedir-cumhurbaskani-erdogan-acikladi-42218004/2  ] .

Basında yer alan haberlere göre, henüz kira yardımının detayları belli değil. Resmi Gazete’de konuyla ilgili bir düzenleme yapılmış değil. Yukarıda aktardığımız üzere, sadece kredi borçlarına ilişkin bir düzenleme yapılmıştır. Bu nedenle kira sözleşmeleri ve kira paraları açısından genel hükümlere göre değerlendirme yapmak gerekecektir. Hemen belirtelim ki, bir düzenleme yapılması halinde öncelikle düzenlemede yer alan hükümlerin uygulanması gerekecek ve bu makalede yapılan değerlendirmeler güncelliğini kaybedecektir. Böyle bir düzenleme yapılmaması ya da yapılan düzenlemede kira sözleşmeleriyle ilgili hükümlere yer verilmemesi durumunda genel hükümlere göre konun değerlendirilmesi ve hükme bağlanması gerekecektir.

Peki kira hukukuna göre değerlendirdiğimizde, deprem bölgesinde yer alan ve depremden sonrada sağlam bir şekilde ayakta kalan binalarda kiracı sıfatıyla bulunanlar kira parası ödemeye devam ederler mi? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 324 (818 sayılı BK m. 252=Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu m. 257) hükümlerine göre; kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu madde kiracının kendisinden kaynaklanan sebepler içindir. Örneğin, kiracının işletme ruhsatının kaldırılması, kiracının işten çıkması, kiracının askere gitmesi gibi nedenler kiracının kendisinden kaynaklanır. Oysa deprem kiracının kendisinden kaynaklanan bir neden değildir. O halde, TBK m.324’e dayanarak kiracının kullanmasa bile kira bedelini ödemek zorunda olduğunu iddia etmek mümkün olamaz.

Kira hukukunda konuyu ilgilendiren hükümler TBK m.324’de yer almaktadır. Ancak bu maddede kiracıdan kaynaklanmayan nedenlerle kiralananın kullanılamaması halinde ne olacağı düzenlenmemiştir. Madde bu konuda suskundur. Bu yüzden Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri devreye girecektir. Genel hükümler açısından konuyu değerlendirdiğimizde mevcut durumun bir imkansızlık hali teşkil edip etmediğini öncelikle tespit etmeliyiz. Sağlam binalar açısından bir fiili imkansızlıktan bahsedilemeyecektir, binanın sağlam olup olmadığına dair bir tartışma çıkmadıkça. Binanın sağlam olduğunun kabul edilmesi halinde, fiilen binada oturulması ve kiralananın kullanılması mümkündür. Ancak burada ilginç bir durum ortaya çıkmaktadır. Yaşanan depremin büyüklüğü ve şiddeti nedeniyle insanlar psikolojik olarak binalara girememektedirler. Acaba psikolojik imkansızlık da hukuken bir imkansızlık türü olarak kabul edilebilir mi? Deprem görüntüleri bile insanı dehşete düşürmektedir. Böylesine büyük bir depremden sonra insanların normal bir psikolojide olmaları beklenemez. Bu psikolojinin ne kadar sürede düzelebileceğini ise ancak işin uzmanları kestirebilir.

Fakat sorun, psikolojik imkansızlığın hukuken imkansızlık sayılmasıyla da bitmemektedir. Çünkü, daha önemlisi bu kesin imkansızlık mı, yoksa geçici imkansızlık mı teşkil eder? Kesin imkansızlık teşkil ederse, TBK 136 gereğince borç sona erer. Ancak geçici imkansızlık teşkil ederse durum şöyledir: “Geçici imkansızlık borcu sona erdirmez. Ulaşım yollarının veya gümrük kapılarının bir süre için kapanması, işyerindeki grev uygulaması geçici imkansızlık hallerini oluşturur. Geçici imkansızlık halinde ilke olarak borçlu temerrüdü söz konusu olur ve tam iki taraf borç yükleyen sözleşmelerde alacaklı beklemek istemezse, TBK m.123’e göre hareket edebilir” [Fikret EREN, Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt III, Ankara 2022, s. 2565, p. 12].

Yargıtay, geçici imkansızlık halinde “akde tahammül süresi” terimin kullanmakta ve dürüstlük kuralı gereğince beklenebilecek süre kadar imkansızlığın ortadan kalkmasının beklenilmesi gerektiğine içtihat etmektedir [Bakınız: Yargıtay 15.HD 1993/283 E. 1993/1511 K. sayılı ilamı].

Doktrinde bir görüşe göre, kiracıya uygun bir ek süre verilmelidir ve bu süre imkansızlığın ortadan kalkacağı ana kadar geçecek olan süreye eşit olduğu takdirde uygun olarak nitelendirilebilecektir [Fatih GÜNDOĞDU, Kusurlu İfa İmkansızlığı, İstanbul 2014, s. 111]. Ayrıca doktrinde, bu gibi durumlarda, kiracının TBK 331 hükümlerine dayanarak kira sözleşmesini önemli nedenle feshedebileceği ifade edilmektedir [DOĞAN, s. 223-224].

“Alman doktrininde Emmerich, geçici imkansızlık süresince borçlunun borcunu ifa etmesini engelleyecek bir defi hakkına sahip olduğunu ve borçlunun bu hakkını ileri sürmemesi halinde borcunu ifa etmek zorunda kalacağını ileri sürmüştür” [GÜNDOĞDU, s. 110].

Durum Covid-19 döneminde yaşanan alışveriş merkezlerinin kapatılmasına dair resmi karar nedeniyle ortaya çıkan hukuki problemlere de benzemektedir. Bu nedenle pandemi dönemine ilişkin olarak yapılan düzenlemeler ve bilimsel çalışmalarda depremde kaynaklanan hukuki sorunların çözümünde kıyasen fayda sağlayabilir [Bakınız: Umut ULUSOY, Türk Hukukunda Geçici İmkansızlık, Bursa 2022, s. 56-61; Engin DAŞLI, COVİD-19 Salgını Bağlamında AVM Kiraları ve Ekonomik Ayıp, 11/04/2020, https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-salgini-baglaminda-avm-kiralari-ve-ekonomik-ayip/ ].

Tüm bu bilgiler ışığında; psikolojik imkansızlığın bir geçici imkansızlık olarak kabul edilebileceğini, yerleşik içtihatlar uyarınca kiraya verenin uygun bir mehil tanıyarak akde tahammül etmesi gerektiğini, ancak akde tahammül süresinin sonunda kiracı hakkında temerrüt hükümlerine başvurabileceğini söyleyebiliriz. Uygun sürenin ne olacağı konusunda bugünden bir tahminde bulunmak çok güç. Uzmanların uygun süre için nasıl bir yorum yapacağını bilemiyoruz. Bununla birlikte olağanüstü hal kararı üç aylık süre için alındı. Tabi ki, uzatılabilir ancak ilk değerlendirmeler açısından üç aylık süre esas alınabilir. Diğer yandan kredi borçlarının altı ay ertelenmiş olmasına dayanılarak uygun sürenin altı ay olduğu ileri sürülebilir.

Tekrar belirtelim ki, bu değerlendirmeler bir düzenleme yapılmaması halinde devreye girecek konulara dairdir. Eğer, bir düzenleme Resmi Gazetede yayımlanırsa, bu makalede yapılan değerlendirmelerin de güncellenmesi gerekecektir.