MAKALE

ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI

15.12.2023 - 12:11 17.12.2023 - 14:28 Okunma Süresi: 8 Dk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinin d bendinde arsa payı; “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları” olarak ifade edilmiştir. Kanun maddesinden anlaşılacağı üzere Kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş taşınmazlarda bağımsız bölüm maliklerinin, maliki oldukları bağımsız bölümler dışında ana taşınmaz üzerinde de arsa payı olarak ifade edilen oranlarda payı bulunmaktadır. Ana taşınmaz üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin alanı, konumu veya rayiç değeri gibi pek çok nitelik bakımından farklı olmasına rağmen bu farklılık gözetilmeden arsa payı tespit edilmiş olabilmektedir. Arsa paylarının hatalı tespit edilmesiyle kurulan kat mülkiyeti veya kat irtifakı neticesinde ise malik nezdinde hak kaybı meydana gelmektedir. Bu nedenle yeni kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçiş zamanında veya yeni bir bağımsız bölüm satın alınacağı süreçte ileride yaşanabilecek olası hak kayıplarının önlenebilmesi için arsa paylarının oranına dikkat edilmelidir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur demektedir. Söz konusu bağımsız bölümlerin oranlamaya esas değerleri belirlenirken; konumu, büyüklüğü, cinsi, bulunduğu katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi nitelikler[1] gözetilerek belirlenecek oranlamaya esas değerler üzerinden arsa paylarına karar verilmesi gerekmektedir.

Arsa payının, yukarıda Yargıtay kararında yer verildiği nitelikleri gözetilmeksizin hatalı olarak belirlendiği durumlarda malikin “arsa payının düzeltilmesi davası” açma hakkı bulunmaktadır. Bu çerçevede yazımız devamında arsa payının düzeltilmesi konusunu inceleyeceğiz.

1- ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI

Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Söz konusu madde hükmü ile beraber; kat malikleri arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması halinde arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılmasını mahkemeden talep edebileceklerdir. Arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davası mahiyetinde olduğundan dolayı dava açılırken, davacının hukuki yararının olması gerekmektedir. Bununla birlikte davacı iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir.

Arsa payının düzeltilmesi davasında mahkeme tarafından dikkate alınması gereken hususlar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/7865 Esas, 2020/11070 Karar sayılı dosyasından 09.12.2020 tarihinde vermiş olduğu kararda; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesinde, kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlandığından; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasına bağlıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme bütün delilleri değerlendirerek bağımsız bölümün bedeli ile özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar esas alınır.” şeklinde tanımlanmıştır. Mahkeme tarafından, Yargıtay kararında yer alan hususların objektif bir şekilde ortaya konulabilmesi için bir bilirkişi raporu alınması gerekmektedir.

Arsa payı düzeltilmesi davasında, kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulmamış olması önem teşkil etmektedir. Nitekim Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114/1-i maddesi gereğince “aynı davanın, daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması” dava şartıdır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için kat mülkiyetinin mahkeme ilamı ile kurulmamış olması gerekmektedir.

Arsa payının düzeltilmesi davalarının yıkım kararı üzerindeki etkisi, kentsel dönüşüm uygulamalarında önem arz eden bir diğer konudur. Kat mülkiyeti, yapının yıkılmasıyla birlikte hukuken sona erdiğinden arsa payının da tespiti istenememektedir. Bu durumda arsa payı düzeltim davası devam ederken binanın kentsel dönüşüm kararı kapsamında yıkılması halinde söz konusu dava da hukuki anlamını yitirecektir. Bahse konu durum, mülkiyet hakkını şüphesiz ihlal etmektedir zira gerçekte daha yüksek bir arsa payına sahip olması gereken kat malikinin arsa payı doğru tespit edilse idi kat maliki yeni inşa edilecek yapıda, olması gereken arsa payına göre daha geniş bir bağımsız bölüm sahibi olabilirdi. İşte bu gibi haksızlıkların önlenebilmesi için arsa payı düzeltim davasının yıkım kararını durdurucu etkiye sahip olması gerekmektedir. Ne var ki bu konuda bir içtihat birliği sağlanmış değildir.[2]

2- DAVANIN TARAFLARI

Arsa payının düzeltilmesi davasında, dava açmaya yetkili kişiler; Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulde kat maliki olan kişiler, kat irtifakı sahipleri ve bu kişilerin mirasçıları olup kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmayan kişiler kanun hükmünden anlaşılacağı üzere arsa payı düzeltim davasını açma sıfatına haiz değildir. Diğer taraftan arsa payı düzeltilmesi davası açma sıfatına haiz kişilerin iyi niyetli olması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2008/10404 Esas, 2009/700 Karar sayılı dosyasından 05.02.2009 tarihinde bu hususa ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda; “… Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.” demektedir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmekte ise de kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kuruluşunda bizzat hazır bulunup tapuda imzası olmayan kat maliklerinin yasanın yukarda açıklanan hükmüne dayalı olarak arsa paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden isteyebilecekleri kabul edilmektedir.” (18. HD, 2002/7706 E., 2002/8323 K., 19.09.2002 T.)

Arsa payı düzeltilmesi davası sonucunda mahkeme tarafından arsa payının düzeltilmesine karar verilmesi halinde davacılar dışında diğer kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin de arsa paylarının düzeltilmesi gerekecektir. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin arsa payı düzeltilmesi davasında davalı taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla arsa payı düzeltilmesi davasının davalısı, binada bulunan diğer bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahipleridir. Burada da kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmayan kimselere karşı dava açılamaz.

3- GÖREVLİ MAHKEME

Arsa payının düzeltilmesi davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda düzenlenmiştir. Söz konusu kanunun “Görevli Mahkeme” kenar başlıklı ek 1. Maddesinde “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir” denilmek suretiyle açılacak davalarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu hususu düzenlenmiştir.

4- YETKİLİ MAHKEME VE DAVA AÇMA SÜRESİ

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetkiye dair 12. maddesi “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir” demektedir. Bu nedenle arsa payının düzeltim davalarında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Ana yapı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir.[3]

SONUÇ

Arsa payı düzeltim davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiş olan ve herhangi bir hak düşürücü süreye tabi olmayan tespit davasıdır. Söz konusu davada önem arz eden husus, davanın kat maliki olan kişiler, kat irtifakı sahipleri ve bu kişilerin mirasçıları tarafından açılması ve davanın bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerine karşı yöneltilmesidir.

Diğer taraftan, Yargıtay’ın yerleşik olan kararlarında arsa payı düzeltim davasının ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme bütün delilleri değerlendirerek bağımsız bölümün bedeli ile özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar esas alınmaktadır.