31863 sayılı ve 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un 4 üncü maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1 inci madde şöyledir:

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

32249 sayılı ve 15 Temmuz 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 74566 sayılı “6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 23 üncü maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 2 inci madde şöyledir:

“GEÇİCİ MADDE 2- Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Anılan maddelerde anlaşılacağı ve ülke gündemimizi hayli meşgul eden bu iki düzenlemeye göre, 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranının yüzde 25 i aşamayacaktır. Bu emredici ve sınırlandırıcı yasa hükmünü aşan kira artışlarında ise yüzde 25 i geçen miktar yönünden geçersizdir.

Bu makalemizde ise fazla miktar yönünden geçersizliğin hukuki niteliğini ve kiracıya iadesinin mümkün olup olmadığı tartışılacaktır.

Türk Hukukunda genel anlamda sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Ancak yasa koyucu kimi zaman sözleşme serbestisi ilkesini sınırlayıcı, emredici hükümler de düzenlemektedir. Bazı emredici hükümler doğrudan kamu düzeni ile alakalı ve belli bir iradeyi hiçbir suretle kabul etmeksizin yasaklayan “Mutlak Emredici Hükümler”dir. Mutlak olmayan yani “Nispi Emredici Hükümler” ise kamu düzenini değil, özel menfaatleri korumayı amaçlamaktadır. Yasa koyucu özellikle sözleşmenin zayıf tarafını koruma ve menfaatlerini gözetme amacıyla zaman zaman benzer hükümler düzenlemektedir.

Örneğin Türk Ticaret Kanunu’nun 1530 uncu maddesinde kanun koyucu tarafından belirlenen sınırların aşıldığı sözleşmeler üst sınır baz alınarak geçerli sayılacak ve sınırdan fazla yapılan ödemeler iade edilebilecektir.

Yasa koyucu benzer hükümlerde daha çok sözleşmenin hüküm doğurmamasını değil, düzenleme yapılan konuda sözleşmenin zayıf tarafını korumayı ve sözleşmenin ayakta tutulabilmesini amaçlamaktadır. Kira artış yasağı düzenlemesi de benzer bir amacı ihtiva etmektedir. Kanun koyucunun amacı kira artış oranının yüzde 25 i geçen hallerde, kira sözleşmesini ya da yapılan artışı geçersiz kılmak değil, yüzde 25 i aşan miktarı geçersiz kılarak kira sözleşmesinin devamlılığını sağlamaktır.

Kaldı ki yine kanun koyucu açık biçimde yüzde 25 i aşan kısmın geçersiz olacağını irdeleyerek, Türk Borçlar Kanunu’nun 27 nci maddesinin 2 nci fıkrasının 2 nci cümlesinin gündeme gelmeyeceğine dair iradesini de ortaya koymuştur.

Her iki geçici maddenin de lafzından, yasa koyucunun kira artışının yüzde 25 i aşan miktarda olması halinde fazla miktar yönünden geçersiz olacağına dair iradesinin, doktrinde “kısmi hükümsüzlük” olarak tanımlanan kavramla örtüştüğü anlaşılmaktadır. Bu aşamada ise “kısmi hükümsüzlük” kavramı çerçevesinde fazla ödenen kira bedellerinin Türk Borçlar Kanunu’nun 77-82 maddeleri arasında düzenlenen “Sebepsiz Zenginleşme” hükümleri kapsamında iadesinin mümkün olup olmadığı gündeme gelmektedir.

“MADDE 77- Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”

Sebepsiz zenginleşme hükümleri dayalı olarak bir hakkı ileri sürmek için birden fazla şart mevcuttur. Bunlardan ilki taraflar arasındaki ilişki neticesinde bir tarafın mal varlığında artış, diğer tarafın mal varlığında ise eksilme olması gerekmektedir. Yüzde 25 in üzerinde artış nedeniyle kiracı fazladan para ödemekte, kiralayanın ise mal varlığında aynı nispette artış gerçekleşmektedir. O halde bu şartın gerçekleştiği aşikardır.

İkinci şart ise zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanmasıdır. Kira artış sınırı yasağını düzenleyen madde lafzından da artışın yüzde 25 i aşan kısmının geçersiz olduğu ifadesinden, zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayalı olduğu söylenebilecektir.

“MADDE 78- Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir. Zamanaşımına uğramış bir borcun ifasından veya ahlaki bir ödevin yerine getirilmiş olmasından kaynaklanan zenginleşmeler geri istenemez. Borç olmadığı hâlde ödenmiş olan edimin geri istenmesine ilişkin diğer kanun hükümleri saklıdır”

Üçüncü şart ise, edimin rıza ile yerine getirilmesi halinde borçlunun kendisini borçlu sanarak borcunu ifa ettiğini ispatlamasına ilişkindir. Kanun koyucu tarafından borçluya bu ispat yükü özgülenmeden önce edimin rıza ile yerine getirilmesi koşulmuştur. Kira artış yasağına aykırı olarak fazla ödenen kira bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerince iadesi yönelik tartışmanın da en hassas noktalarından birisi tam da bu aşamadadır.

Bilindiği üzere konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmenin zayıf konumda olan tarafıdır. Hatta bu durum kanun koyucunun kiracıya Türk Borçlar Kanunu ile tanımış olduğu pek çok emredici hükümden de anlaşılmaktadır. Çoğu zaman kiracı, kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında kendisinden ahlaka aykırı biçimde alınan tahliye taahhüdü sebebiyle zorlanmaktadır. Böyle bir tahliye taahhüdü mevcut olmasa dahi, kiracı, kiralayanın kendisine yaptığı baskı sebebiyle, yüzde 25 i aşan miktarlarda zamma da boyun eğebilmektedir.

Özellikle mevcut konjonktürde, konut kira bedelleri fahiş biçimde artmakta, geçmiş tarihlerde yapılan kira sözleşmesi nedeniyle kira bedeli rayiçlerine oranla düşük kalan konut sahipleri ise kiracı üzerinde artış yasağını yok sayma hususunda baskı yapmaktadır. Sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracı ise bu baskı neticesinde, artış yasağına aykırı miktarda kira artışına görünürde bir rıza göstermektedir. Ancak artış yasağı üzerinde yapılan kira artışını ödemek zorunda kalan kiracının bu ödemeyi gerçek bir rıza ile yaptığı kabul edilemeyecektir.

Kiracı çoğu kez, tabiri caiz ise “davalık olmamak”, uzun sürecek yargılama sürecinden imtina etmek, özellikle küçük şehirlerde sosyal sebepler ve sair nedenler ile kanuna aykırı kira artışına katlanmak zorunda kalmaktadır.

Hal böyle iken, hiç kimsenin kira sözleşmesi kapsamında barınma ihtiyacını karşıladığı konuta, fazla ve hatta kanuna aykırı biçimde fazla kira bedeli ödemek istemeyeceği de düşünülerek, kiracının bu kapsamda yaptığı ödemenin “edimin kendi isteğiyle yerine getirilme” kapsamında sayılmayacağının ve ödemenin kiralayanın baskısı altında, tahliyeden ve tahliye baskısından kaçınmak amacıyla yapıldığının kabulü gerekmektedir.

Bu nedenle sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracının bu ispat yükünden ari olduğu söylenebilecektir.

“MADDE 81- Hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verilen şey geri istenemez. Ancak, açılan davada hâkim, bu şeyin Devlete mal edilmesine karar verebilir.”

Kanun koyucu, hukuka ve ahlaka aykırı bir sonucun gerçeklemesi amacıyla verilen şeyin geri istenemeyeceğini düzenlemiştir. Fazla ödenen kira artış bedelinin hukuka aykırı olması, ifanın hukuka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verildiği anlamına gelmeyecektir. İşbu kanun hükmünün düzenlenmesindeki amaç örneğin evlilik dışı bir ilişkiye ikna için devredilen lüks marka aracın ya da bir kişiyi öldürmesi için başka bir kişiye verilen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri istenemeyeceğidir. Tartışma konusu durumda ise, kiracının kanun hükmünü aşan miktarda kira artışı sebebiyle ödediği fazla miktarda para, kiralananı kullanmaya devam etmek amacı taşımaktadır. O nedenle kiralayan tarafından bu madde çerçevesinde yapılacak bir savunma haksız olacaktır.

İsviçre Federal Mahkemesi 1954 tarihli bir kararına konu olan olayda, tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları kira artış oranının, cevaz verilen sınırı yaklaşık %20 oranında aştığını kabul ederek bu kaydı emredici hükümlere aykırılığı nedeniyle geçersiz kabul etmiştir. (BGE 85 IV 101. GIGER)

Kira artış yasağına aykırı biçimde fazla ödenen kira bedelinin sebepsiz zenginleşme kapsamında geri istenebileceğine kanaat getirildiği bu yazımızda tartışılacak son husus ise bu talebe dair zamanaşımı süresidir.

MADDE 82- Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve herhâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Zenginleşme, zenginleşenin bir alacak hakkı kazanması suretiyle gerçekleşmişse diğer taraf, istem hakkı zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcunu ifadan kaçınabilir.”

Kanun lafzından hareket ile yorum yapacak olursak, kira artış yasağına aykırı biçimde yapılan fazla ödemelerin, ödeme tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde zamanaşımına uğradığı söylenebilecektir. O halde kiracı ile kiralayan arasındaki kira akdi sonlandığı tarihte, kiracının geriye dönük olarak son iki seneye dair fazla ödemeleri iade alabileceği aşikardır.

Ancak kiracı üzerindeki baskının sonlandığı kira akdinin sonlanması anında zamanaşımı süresinin başlayacağına dair bir yorumla yapılması da mümkün olacaktır.

Av. Deryanur GENÇ