6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiralanını sonradan edinen kişinin Kanunun 310. Maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı olacağının, 351. Maddesinde ise, ‘’kiralananı sonradan edinen kişi taşınmazın kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu, veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yteri gereksinimi hasıl olmuşsa, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir’’ hükmünü düzenlemiştir.
Yeni malik kiralananı iktisap ettikten sonra ihtiyaca dayalı olarak iki şekilde dava açabilir.
1- Yeni malik, sözleşme süresine göre önceki malikin halefi olarak sözleşme süresi bitiminden itibaren 1 ay içerisinde TBK 350. Maddesine dayanarak 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilirler.
2- Yeni malik TBK 351. Maddesinde ki sürelerden faydalanarak iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması gerekir.
Taşınmazı sonradan edinmeden anlaşılması gereken Türk Medeni Kanunu’nda bulunan mülkiyeti kazanma hallerinin anlaşılması gerekir. Medeni kanuna göre tescilden önce de mülkiyet hakkını kazanan malik TBK 351. Maddesindeki sürelerden faydalanarak dava açılabilir.
A. DAVA HAKKI
6098 Sayılı TBK 351 maddesindeki sürelerden faydalanarak dava açma hakkı Yeni malike tanınmıştır.
a. Taşınmazı satın alan kişi taşınmazın adına tapuya tescil tarihinden,
b. Miras yoluyla taşınmazın kendisine intikal eden kişi veya kişiler intikal tarihinden
c. Kamulaştırma yapan kurum kamulaştırma tarihinden,
d. Cebri icra yolu ile taşınmazı satın alan kişi cebri ihalenin yapıldığı tarihten
e. Taşınmazı mahkeme kararı ile adına tescil ettiren kişi kararın kesinleş- me tarihinden
f. Kooperatif payını satın alan kimse kooperatifteki payın devrine ilişkin yönetim kurulu kararı ile üyeliğe kabul tarihi ile o paya malik olduğun dan üyelik kabul tarihinden,
g. Tapusuz taşınmazı zilyetliğini satın alan kişi devir aldığı tarihten
h. İhtiyari ihale ile taşınmazı iktisap eden kimse tapuya tescil tarihinden
i. İntifa hakkı sahibinin intifa hakkının kurulması tarihinden itibaren, bu maddedeki sürelerden faydalanarak dava açabilir
B. İHBAR ŞARTI
Yeni malikin dava açabilmesi için iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı ihtarda bulunması ve bir ay içinde ihtarı tebliğ ettirmesi zorunludur. İhbar iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tebliğ edilmemiş ise bu sürelerden faydalanarak dava açılamaz.
Taşınmaz birden fazla kimse tarafından satın alınmış ise yazılı bildirimin tüm satın alan kişilerce keşide edilmesi zorunludur. Yazılı bildirim akit bozucu nitelikte olduğundan pay satın alanlardan birinin keşide ettiği ihtar yeterli değildir.
C. DAVA AÇMA ZAMANI
Kanun koyucu yeni malike yeni malik sıfatyla dava açmak için iki hak tanımıştır.İktisap ettiği tarihte sözleşme süresi uzun ise TBK 351 maddesinde belirtilen sürelerden faydalanarak dava açması, sözleşme süresi kısa ise sözleşme süresi bitimine göre dava açma hakkıdır.
Yeni malik iktisap edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunup ve bu süre içerisinde tebliğ edilmesi şartını yerine getirdikten sonra edinme tarihinden itibaren 6. ay sonunda dava açabilir. Yani iktisaptan itibaren 6 ay beklemek zorundadır. 6 aydan sonra kira akdinin sonuna kadar her zaman dava açabilir. Burada 6 aydan sonra bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu yoktur. Zira önceden ihtar keşide etmekle bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu ortadan kalkmıştır.
Yeni malik önceki (kiraya veren) malikle yapılmış kira sözleşmesi kısa süre de sona eriyorsa altıncı ayın sonunu beklemeden sözleşmeye göre eski malikin halefi olarak TBK 350 maddenin son cümlesinde belirtilen sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Eğer yeni malik olarak dava açma süresi ne kadar dava açacağını yazılı ihtarla kiracıya bildiririse TBK 353 maddesine göre uzayan dönemin sonuna kadar dava açabilir
D. Yerleşmiş Yargıtay Kararları
1- Tahliye davasında iktisabın muvazaalı olduğu savunmasının tahliye davası içerisinde dinlenemeyeceği;
Davacı, 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak açmış olduğu iş bu dava ile konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, önceki maliğin taşınmazın tahliyesini sağlamak amacıyla kiralananı yakını olan davacıya sattığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkeme eski malikin tahliyeyi sağlamak amacıyla kiralananı gerçek değerinin altında davacıya sattığı anlaşıldığından bahisle davanın reddine karar vermiştir.
Dosya kapsamından, dinlenen davacı tanıklarının ifadelerinden davacının halasına ait olan bir evde oturmakta olduğu anlaşılmaktadır. Davacı başkasına ait evde oturmaya zorlanamayacağına göre ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü gerekir. 6570 sayılı Yasanın 7/d. maddesine dayalı olarak açılan davada iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu davada incelenemeyeceğinden ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca İncelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıkları ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kenarında açıklanan gerektirici gedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, Önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Y.H.G.K. 4.7.2001 gün ve 2001/6-577-575 E.K.sayılı içtihadı.
2- İktisap tek başına tahliye nedeni değildir. İhtiyaç iddiasının ayrıca kanıtlanması şarttır.
Dava, iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi, istemine ilişkindir. Mahkeme davayı kabul etmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur. Davalı vekili, müvekkilinin kiralananı satın aldığını, müvekkilinin yurt dışında bulunduğunu burayı müvekkilinin eşi ve çocuklarına konut olarak tahsis edeceğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir.
Mahkemece ihtiyaca ilişkin hiçbir delil toplanmadan sadece 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre davanın süresinde açıldığının kabulü ile tahliye karan verilmiştir. Taşınmazın münhasıran iktisabı 6570 sayılı Yasaya göre tahliye nedeni olmayıp davacının 6570 sayılı Yasanın (b) maddesinde belirtildiği gibi ihtiyaç iddiasını kanıtlaması gerekir.
Bu bakımdan ihtiyaca yönelik tarafından delillerinin toplanması ve ondan sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken noksan inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve Yasaya aykırı olduğundan hükmün BOZULMASI gerekmiştir.
6.H.D. 12.07.1995 gün ve 1975/7164-7341 E.K sayılı içtihadı.
Av. Ali Anıl ÖZBAĞ
