TBK m.352/2’de Düzenlenen İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Bu kısa çalışmada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352.maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen ve kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri arasında bulunan iki haklı ihtar neticesinde fesih konusunu açıklamaya çalışacağız.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya veren, öncelikle, kiracıya kira bedelini ödemesi için uygun bir süre vermek zorundadır. Verilmesi gereken süre, konut ve çatılı işyeri kiraları için en az 30 gündür(TBK m.315/2). Kiracının bu süre içerisinde kira bedelini ödeme borcunu ifa etmesi hâlinde, kiraya veren için kira sözleşmesini temerrüt sebebiyle feshedebilme yolu kapanacaktır. Ancak kiracı, kira sözleşmesi süresi içerisinde kira bedelini bir defa değil de birkaç defa yahut sürekli olarak gecikerek ödüyorsa kiraya veren ne yapabilir? Bu duruma bir çözüm olarak, kiraya veren TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtara dayanarak kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilme imkanına sahiptir. Önemle vurgulamak gerekir ki, açılacak olan dava, uygulamada ‘iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası’ şeklinde adlandırılmaktadır.

İzah edeceğimiz bu mesele, TBK m.352/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Madde metni doğrultusunda, kira sözleşmesinin süresinin bir yıldan az olması ile bir yıl ve yukarısında olması durumları ayrı ayrı değerlendirilmelidir:

Örneğin, bir konut için 9 aylık kira sözleşmesi yapıldığı zaman kiraya veren tarafından bu süre içerisinde iki defa haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. 9 aylık sürenin tamamlanması ile birlikte kiraya veren bir ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

1 yıl süreli bir işyeri kira sözleşmesi yapıldığı zaman ise bir kira yılı içerisinde kiracıya karşı iki defa haklı ihtarın çekilmiş olması gereklidir. Kira sözleşmesinin süresinin 1 yıldan uzun süreli, örneğin, 5 yıl olduğu ihtimalinde ise dikkat edilmesi gereken nokta, aynı kira yılının içerisinde iki haklı ihtarın çekilmiş olmasıdır. Bu kapsamda, birinci kira yılında bir defa, ikinci kira yılında bir defa ihtar çekilmesi kiraya verene sözleşmeyi sona erdirebilme imkanı vermeyecektir.

Belirli süreli olmayan veya kira parasının yıllık olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde ise haklı iki ihtarla sözleşmenin feshedilebilmesi, Yargıtay tarafından kabul görmemektedir[1]. Sayılan durumların yanı sıra bir hususu daha vurgulamak gerekir. Bilindiği üzere, TBK m.346 uyarınca, kira bedelinin ödenmemesi neticesinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buna karşılık, 01/07/2020 tarihine kadar, kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında kira sözleşmesine muacceliyet kaydı konulabilmesine müsaade edilmekteydi. Böylece, bir aylık kira borcunu ödemeyen bir tacir bakımından, ileriki aylarda ödenmesi gerekecek kira bedelleri de muaccel(talep edilebilir) hale gelmekteydi. Yargıtay, muacceliyet kaydı bulunan kira sözleşmesinde haklı iki ihtarın değil, muaccel olan bütün kısım için tek bir ihtarın yapılabileceğini kabul etmektedir[2].

İHTARIN HAKLI OLMASI

İhtarın öncelikle haklı olması gerekir. Kira bedelinin muaccel olmasından itibaren çekilecek olan ihtarlar haklıdır. Kira bedelinin tamamının ödenmemesi dışında belirli bir kısmının ödenmemesi de haklı bir ihtara sebebiyet verebilir. Fakat, bu noktada dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edilerek, kira bedeline nazaran oldukça düşük kalan bir kısmın ödenmemesinin ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağı kabul edilmelidir[3].

Birikmiş kira alacaklarının tek bir ihtarda gösterilmesi gerekir. Birikmiş alacakların bölünerek ayrı ayrı ihtarlara konu olması iki haklı ihtar şartını oluşturmamaktadır[4].

İhtar çekildikten sonra ödeme yapılması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacaktır. Ancak, ihtar henüz tebliğ edilmeden kiracının yapacağı ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırır. Aynı gün içerisinde, hem ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesi hem de kiracının ödeme yapması durumunda Yargıtay, tebliğ anı ile ödeme anını dikkate alarak karar vermektedir[5]: ‘’…ihtarnamenin tebliğ edildiği saat …kayıtlardan tespit edilemediğinden ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir.Bu nedenle iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı…’’

İHTARIN ÖZELLİKLERİ

İhtarın yazılı olması ve ödenmeyen kira borcunun hangi aya ait olduğunun gösterilmesi gereklidir[6]. Uygulamada zorunluluk olmamakla birlikte, ihtarname noter aracılığıyla çekilmektedir. Ödenmeyen kira borcu için icra takibi başlatılmışsa, icra ödeme emirleri de haklı ihtar yerine geçecektir[7].

İhtarnamenin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kiracının cevap dilekçesinde, usulsüz tebligat hususunu ileri sürmemesi neticesinde, bir Yargıtay kararında ihtarnamenin usulüne uygun olarak tebliğ edildiği ve böylece iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiği kabul edilmiştir[8].

İhtarı, kiraya veren çekecektir. Birden fazla kiraya veren olması durumunda Yargıtay, ihtarların birlikte çekilmesi gerektiğini, aksi takdirde çekilen ihtarın haklı sayılamayacağını kabul etmektedir[9]. Keza, kiraya verenin ölümü halinde miras ortaklığının kurulması ile Yargıtay’a göre, ihtarı tüm mirasçıların birlikte çekmesi gerekmektedir[10].Buna karşılık, ortada alt kira sözleşmesi varsa, asıl kiraya verenin iki haklı ihtarla alt kiracıya karşı tahliye davası açabilmesi mümkün değildir[11].

TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

Kira sözleşmesinin iki haklı ihtar ile sona erdirebilmesi için mutlaka dava açılması gerekmektedir. TBK m.352/2, dava açma süresini 1 ay olarak göstermektedir. Dava, ihtarların yapıldığı söz konusu kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Aksi takdirde açılan dava reddedilecektir[12].

Dava süresine ilişkin ayrıca TBK m.353’ten bahsetmek gerekir. Bu maddeye göre, kanunda öngörülen 1 aylık süre içerisinde, dava açılmamış fakat dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Böylece, kiraya veren, dava açma hakkını daha geniş bir sürede kullanabilmek için mutlaka 1 aylık dava açma süresi içerisinde, yazılı olarak, dava açacağını kiracıya bildirmelidir. Bu durumda, yeni kira yılının tamamı içerisinde tahliye davasını açabilecektir.

Açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme,6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a bendi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, HMK m.6 uyarınca kiracının yerleşim yeri mahkemesi olabileceği gibi, HMK m.10 uyarınca kira bedelinin ödeneceği yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de olabilecektir.

KAYNAKÇA

1)Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen,Borçlar Hukuku Özel Hükümler,14.baskı,Beta Yayınevi,İstanbul-2016.

2)Aydın Zevkliler/Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,14.baskı,Turhan Kitabevi,Ankara-2014.

3)Nihat Yavuz,Kira Hukuku,7.baskı,Ankara-2019.

4)Erhan Günay, Haklı İki İhtara Dayalı Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi,Terazi Hukuk Dergisi,Ocak 2018,Cilt 13-Sayı 137

5)www.hukuktürk.com

6)karararama.yargıtay.gov.tr.