I. GİRİŞ:
Bu makalemizde, idarelerin sıklıkla başvurduğu ancak vatandaşın pek haberdar olmadığı bir kurum olan taşınmaza tecavüz ve müdahalenin idari yoldan korunması hakkında bilgi vereceğim. Bir taşınmaza yapılan tecavüz ve müdahaleden korunmak için illaki adli yargıda el atmanın önlenmesi davası açılması gerekmez, şartları varsa taşınmaza müdahale ve tecavüz idari yoldan da korunabilecektir.
II. TAŞINMAZA TECAVÜZÜN İDARİ YOLDAN ÖNLENMESİ MÜESSESESİ VE KANUNİ DAYANAĞI NEDİR? İDARE NEYİ KORUR? İDAREYE BAŞVURUNUN ŞARTLARI NEDİR?
Taşınmazın idari yoldan koruması, gerçek veya tüzelkişilerin zilyet bulunduğu taşınmaz mallarla kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesi suretiyle tasarrufa ilişkin güvenliği ve kamu düzenini sağlamaktır[1].
3091 sayılı “Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun” ve bu Kanuna dayanılarak hazırlanan “Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik” taşınmazın idari korumasının yasal dayanağıdır.
İdarenin burada koruma altına aldığı husus zilyetliktir. Peki nedir zilyetlik? Zilyetlik, taşınmaz malın fiilen hakimiyet altında bulundurulmasıdır. Zilyet, taşınmaz maldan bir yarar sağlamak üzere o taşınmaz malı fiilen hakimiyeti altında bulunduran gerçek ve tüzel kişilerdir. Bu durumda taşınmazın zilyedi durumunda bulunan (malik, ortak malik, mirasçı, kiracı, intifa hakkı, üst hakkı sahibi) kişiler idareye başvurabilecektir. İşgalci ise herhangi bir hak durumuna dayanmadan taşınmaza tecavüz ya da müdahale eden kişi ya da kişilerdir.
İdareye taşınmaza yapılan tecavüzün meni talebiyle başvuru yapabilmek için; a) Taşınmaz bir mal olmalıdır, b) Taşınmaz mala zilliyet olunmalıdır, c) Taşınmaza hakka dayanmayan bir müdahale ya da tecavüz olmalıdır, d) Yetkili makama, yetkili kişi tarafından, süresi içinde, yazılı olarak başvurulmalıdır, e) Adli yargıda olayla alakalı herhangi bir başvuru olmamalıdır.
III. HANGİ DURUMLAR TAŞINMAZA TECAVÜZ YA DA MÜDAHALE SAYILIR; HANGİ DURUMLAR TAŞINMAZA TECAVÜZ YA DA MÜDAHALE SAYILMAZ?
Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki 3091 sayılı Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmeliğin 12. maddesine göre aşağıdaki olay ve durumlar 3091 sayılı Kanunun uygulanmasında taşınmaz mala tecavüz veya müdahale sayılmaktadır[2].
a) Bahçe, tarla ve arsa gibi arazi üzerinden devamlı olarak gelip geçmek suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak.
b) Ekim ve dikimde bulunmak.
c) Bir hak iddia ederek tarla veya bahçelerdeki mahsulü biçmek, toplamak.
d) Başkasının taşınmaz malına taş, toprak, ağaç, gübre ve benzeri şeyleri bırakmak suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak.
e) Sulama veya içme sularından, su kuyularından, sarnıçlarından, su yollarından, su borularından ve arklarından yararlanmayı engellemek.
f) Başkasının arazisi üzerine su geçirmek üzere ark açmak.
g) Temel açmak, hendek kazmak, bina yapmak.
h) Yukarıda sayılanlara benzer diğer davranışlarda bulunmak.
Ancak Yönetmelik md. 12/h belirtildiği üzere hakka dayanmayan her müdahale ve tecavüz İdarece taşınmaza tecavüz olarak değerlendirilebilecektir. Örneğin, kullanılmayan harabe bir taşınmazın 3. kişilerce işgal edilerek depo olarak kullanılması, kira kontratı biten ve idarenin tahliyesini istediği ecrimisil ihbarnamesi gönderdiği işgalci durumundaki eski kiracı vb. durumlarda da sıklıkla İdari yoldan müdahalenin meni müessesine başvurulmaktadır.
Bu durum kira hukukuna tabi uyuşmazlıklarda da uygulamaya açıktır. Yönetmeliğin 14. maddesi, “…Taşınmaz mal üzerindeki anlaşmazlığın ortaklıktan veya kira sözleşmesinden kaynaklanmış olması idarenin taşınmaza eylemli olarak kimin veya kimlerin zilyet olduklarını araştırarak karar vermesine engel değildir. Ortaklığın veya kira sözleşmesinin sona erip ermediği, bulunduğu aşamada geçerliliği olup olmadığı adli yargının çözümleyeceği üstün hak iddiası niteliğindedir.” hükmüne yer vermiştir. Yönetmelikten anladığımız kadarıyla kiralanan yerin işgalinde; a) Öncelikle İdareye süresi içinde, yetkili merciye, yetkili kişi tarafından yapılan usulüne uygun bir yazılı başvuru olmalıdır, b) İdarece komisyon oluşturularak işgal iddiası incelenecektir, c) Komisyon olayın adli bir vakaya dönüşmüş olduğunu ya da olayla alakalı dava açılmamakla birlikte olayın üstün bir hak iddiasına dayandığını tespit etmişse talebi ret edecektir, d) Bu üç şartın haricinde taşınmazı işgal eden fuzuli işgalci olduğu tespiti komisyonca yerinde yapılan incelemeyle anlaşılmalıdır (Fuzuli işgalci, bir taşınmazı sahibinin izin ve rızası olmayarak işgal etme, başka bir deyişle; bir taşınmazın maliki veya onun yerine bu konuda işlem yapmaya vekil veya mümessil gibi kimselerle hukuki bir bağlantı kurmadan rıza dışı, henüz boşaltılmamış veya herhangi bir suretle boşalan damlı bir yapıya, eylemli bir durum yaratarak kendiliğinden girerek ve emrivaki bir durum oluşturmalıdır[3].). Bu dört şartı taşımaları halinde, kiraya konu edilen konut, dükkan vb. taşınmazda İdari yoldan tahliye ile tecavüzden men edilebilir.
Hangi durumlarda taşınmaza tecavüz sayılmaz ya da taşınmaza tecavüz olsa dahi İdarece işlem yapılmaz? 3091 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğin 21. Maddesinde, “Anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı Kanunla çözümlenmesi mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunması, başvurunun süresi içinde yapılmaması, başvuruda bulunanın yetkili olmaması veya başvurunun yetkili makama yapılmamış olması gibi bu Kanun kapsamı dışında kaldığı dilekçeden açıkça ve kesinlikle anlaşılan hallerde, başvurulur mahallinde soruşturma yapılmadan yazılı olarak reddedilebilir.” şeklinde belirtilmiştir.
Anlaşmazlığın hukuki bir mahiyet taşımasından kasıt şudur. İşgalci olduğu iddia edilen kişi ya da kişiler belli bir anlaşma ya da hak sahipliğine istinaden taşınmazda bulunduklarını ve işlem yaptıklarını iddia ediyorlarsa ve buna ilişkin komisyona delil sunabiliyorsa, yani taşınmazın işgali açık ve net değilse, mesele adli bir vaka olarak değerlendirilir ve mahkeme tarafından aydınlatılması beklenir. Başvurunun süresi içinde yapılmaması, yetkili kuruma yapılmaması ya da yetkisiz kişi tarafından başvurunun yapılması gibi durumlarda talep haklı olsa bile başvuru belirtilen usule uygun yapılmadığından İdarece talep reddedilecektir. Bu halde kişinin işgali önlemek adına adli yargıda el atmanın önlenmesi davası açabilecektir. Yine başvuruyu yapan kişinin talebinden vazgeçmesi, tarafların aralarında anlaşmaları gibi durumlarda da talep işleme alınmayacaktır.
IV. KİM, HANGİ İDAREYE, HANGİ SÜREDE, HANGİ BELGELERLE BAŞVURU YAPABİLİR? İDARENİN SORUŞTURMA VE KARARI NE OLUR?
İdareye; malik, sınırlı ayni hak sahibi, kiracı ve akde dayalı diğer hak sahipleri, taşınmaz malın zilyetlerinden herhangi biri, kamuya ait taşınmazlarda kamu idareleri, tüzel kişiye ait taşınmazlarda yetkili kişi, köye ait taşınmazlarda muhtar, ihtiyar heyeti ya da köylülerden herhangi biri işgalin engellenmesi için başvuruda bulunabilir[4].
Taşınmaz merkez ilçede ise vali; merkez dışındaki ilçelerde ise ilçe kaymakamı başvuruyu almaya yetkilidir. Ancak kaymakam ya da vali ihbar üzerine re ’sen de harekete geçerek işgale ilişkin soruşturma yapabilir.
Yönetmeliğin 20. maddesine göre, “…Yetkililerin, tecavüz veya müdahalenin yapıldığı öğrendikleri tarihten itibaren 60 gün içinde idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz. Posta ile yapılan başvurular, başvuru için Kanunun öngördüğü süreleri durdurmaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara bu Kanunun yürürlüğe girdiği 15.12.1984 tarihinden sonra yapılan tecavüz veya müdahalelerde başvuru için süre aranmaz.” şeklindedir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan, kamu idarelerine ait olan, orta malı niteliğindeki taşınmazlar, ormanlar, meralar vb. halkın yararlandığı her türlü taşınmaz süreye bakılmaksızın İdarece işleme alınabilecektir.
Taşınmazın işgalini iddia eden kişi öncelikle kendi hak sahipliğini; talep dilekçesine ekleyeceği tapu belgesi ya da sözleşmeyle ispatlamalıdır. İşgalcinin durumu ise İdare tarafından oluşturulacak komisyon tarafından takdir edilecektir.
İdare talep dilekçesini aldıktan sonra, talep değerlendirmeye alınır. Değerlendirme neticesinde, talep haklı görülürse idare bünyesinde görevli memurlardan bir komisyon oluşturulur. Bu komisyon gerekirse teknik kişiler, hukukçularla da desteklenir. İdari komisyon, taşınmazın bulunduğu yere giderek keşif yapar, gerekirse bölgedeki sakinleri şahit olarak dinler, komisyon bölgeye bilirkişi götürerek inceleme yapabilir. İdari komisyon taşınmazın krokisini çizer. Taşınmazla alakalı olarak yapılan soruşturmada; a) Taşınmaz malın niteliğini ve bütün sınırlarını, b) Taşınmaz malı fiilen tasarruf eden zilyedin kim veya kimler olduğunu, ne zamandan beri ve ne suretle zilyet olduğunu, c) Mütecavizin kim veya kimler olduğunu, d) Taşınmaz mala mütecavizi veya mütecavizler tarafından ne şekilde ve ne zaman tecavüz veya müdahale edildiğini, e) Tecavüz veya müdahalenin bu taşınmazın hangi kısmına veya miktarına yapıldığını, f) Başvuru sahibinin bu tecavüzü veya müdahaleyi hangi tarihte öğrendiğini, tespit eder. Soruşturmayı yapan idari komisyon, bir fezleke hazırlar. Bu fezlekede, yapılan incelemeler ve soruşturma neticesinde ulaştıkları sonucu özetleyen bir görüş kaleme alırlar. Son kararı vermesi için fezleke, makama üst yazı olarak yazılır. Tüm bu idari soruşturma 15 gün içinde tamamlanır. Karar vermeye yetkili makam (vali, vali yardımcısı, kaymakam) fezlekeyi onaylarsa kolluk kuvveti eşliğinde taşınmaz boşaltılır. Yetkili makam, fezlekeyi inceler ve kararı reddedebilir. Fezlekenin reddi durumunda soruşturma giderleri şikayetçinin üzerine kalacak, kabulünde ise işgalciden icra yoluyla talep edilecektir. Yetkili makamca verilen kararlar kesindir, denetimi için İdari Yargıda dava açılabilir.
V. İDARİ KORUMA KARARININ İDARİ YARGI VE CEZA YARGISI AÇISINDAN İNCELENMESİ:
Yetkili makam tarafından alınan taşınmazın tecavüzden menedilmesi veya talebin reddi kararlarına karşı idari yargı mahkemelerinde 60 gün içinde dava açılabilir. Özellikle idarece tecavüzden men ve işgalcinin tahliyesi kararlarına karşı idari yargıda yürütmeyi durdurma talepli idari işlemin iptali davaları açılmaktadır. İdari yargıca, yürütmeyi durdurma kararı verilmesi halinde taşınmazın yürütmeyi durdurma kararının kaldırılmasına kadar tahliyesi mümkün değildir. İşgalci tarafından idari yargıda açılan davada, davalı olarak hem yetkili makam (Valilik, Kaymakamlık) hem de İdareye talepte bulunan gösterilecektir. Yine dükkân, konut gibi kira sözleşmesine konu yerlerde idarece alınan taşınmazın tecavüzden men kararlarına karşı, sulh hukuk mahkemelerinde açılan davalarla ihtiyati tedbir kararı alınması durumunda da tedbir kararı kaldırılmadan tahliye yapılması mümkün olmayacaktır.
Taşınmazın fuzuli işgali aynı zamanda Ceza Kanunumuzun “Hakkı olmayan yere tecavüz” başlıklı md. 154’e göre suçtur. Bu suçun altı aydan üç yıla kadar cezası vardır. İdareye başvuranların aynı zamanda Cumhuriyet Başsavcılığına şikâyette bulunmaları önünde bir engel yoktur. İdari yargı davası kararları kusurlu bulunan işgalci ile ceza davası kararı ile suçlu bulunan işgalci hakkında verilen kararlar, birbirleri açısından bağlayıcı değildir.
VI. SONUÇ:
Taşınmaza tecavüz ve müdahalenin idari yoldan korunması, kira tahliye davası veya el atmanın önlenmesi davası açılmasına oranla daha pratik bir tahliye yöntemidir. Ancak çok sıkı şartlara bağlanmıştır. Taşınmazın hiçbir hakka dayanmaksızın işgali durumunda vatandaşlarımıza ve meslektaşlarıma bu yöntemi kullanmalarını tavsiye ederim.
---------------
1 https://mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3091.pdf (18.09.2023 / 10.42)
[2] https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4637&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5 (18.09.2023 / 11.36)
[3] http://www.ispir.gov.tr/3091-sayili-kanun-islemleri (18.09.2023 / 12.03)
[4] https://kulacoglu.av.tr/tasinmaza-yapilan-tecavuzler/ (18.09.2023 / 14.00)
