“EV ALDIĞINIZI SANIRKEN SADECE BİR UMUT SATIN ALIYOR OLABİLİRSİNİZ”

Taşınmaz edinimi, birçok kişi açısından hayatın en önemli yatırımlarından biridir. Özellikle konut fiyatlarının yükseldiği ve projeden satışların yaygınlaştığı günümüzde, vatandaşlar çoğu zaman henüz tapu devri gerçekleşmeden çeşitli sözleşmelerle ödeme yapmaya başlamaktadır.

Bu süreçte en sık karşılaşılan hukuki işlemlerden biri de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir.

Uygulamada çoğu kişi noterde imzalanan bir satış vaadi sözleşmesini doğrudan tapu devri ile eşdeğer görmekte; hatta taşınmazın artık tamamen kendisine ait olduğunu düşünmektedir. Oysa taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, doğru kurulmadığında veya gerekli hukuki koruma mekanizmaları işletilmediğinde ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Çünkü bazı durumlarda kişi fiilen bir ev satın aldığını düşünürken, gerçekte yalnızca ileride yapılması vaat edilen bir satış hakkına sahip olmaktadır.

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; taraflardan birinin ileride belirli bir taşınmazı satmayı, diğer tarafın ise satın almayı taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi kapsamında ön sözleşmeler hukuken mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise uygulamada özellikle projeden konut satışlarında, kat karşılığı inşaat süreçlerinde, henüz tapu devri yapılamayan işlemlerde ve finansman sürecinin tamamlanmadığı durumlarda yaygın şekilde kullanılmaktadır.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus şudur: “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tek başına mülkiyeti devretmez.”

Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır.

Bu nedenle noter huzurunda düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi bulunsa dahi tapu devri gerçekleşmeden taşınmazın ayni hakkı alıcıya geçmez. Satış vaadi sözleşmesi alıcıya ayni hak değil, kişisel hak sağlar.

2. Noterde Yapılmış Olması Tek Başına Yeterli midir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekil şartına tabi olduğu kabul edilmektedir.

Ancak uygulamada sık yapılan hatalardan biri, noter işleminin mutlak güvence sağladığının düşünülmesidir.

Oysa noter huzurunda düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi tapudaki hacizleri ortadan kaldırmaz, mevcut ipotekleri sona erdirmez ve taşınmazın üçüncü kişilere devrini kendiliğinden engellemez.

Bu nedenle işlem öncesinde taşınmazın tapu kayıtlarının ayrıntılı şekilde incelenmesi büyük önem taşımaktadır.

3. Şerh Verilmemesinin Doğurabileceği Riskler

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi kapsamında satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi mümkündür.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından uygulamada büyük önem taşımaktadır.

Şerh işlemi yapılmadığında taşınmaz üçüncü kişilere satılabilir, yeni ipotek tesis edilebilir, haciz işlemleri uygulanabilir ve iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı gündeme gelebilir.

Özellikle projeden satışlarda ve müteahhit ilişkilerinde bu riskler uygulamada sıkça görülmektedir.

Yargıtay uygulamasında da tapuya şerh verilmemiş satış vaadi sözleşmelerinde iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin değerlendirmelerin önem taşıdığı görülmektedir.

4. Aynı Taşınmaz Birden Fazla Kişiye Satılabilir mi?

Uygulamada zaman zaman aynı taşınmaz hakkında birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir.

Özellikle ekonomik kriz dönemlerinde finansal sıkışıklık yaşayan bazı proje geliştiricilerinin aynı bağımsız bölüm üzerinde farklı kişilerle işlem yaptığı uyuşmazlıklara rastlanabilmektedir.

Bu durumda sözleşmenin tarihi, tapu kaydı, şerh durumu ve üçüncü kişinin iyi niyeti önem kazanmaktadır.

Şerh verilmemiş bir satış vaadi sözleşmesi bulunan kişinin ciddi hak kaybı yaşama ihtimali ortaya çıkabilmektedir.

5. İpotek ve Banka Kredisi Açısından Riskler

Taşınmaz üzerinde mevcut ipotek bulunması halinde, satış vaadi sözleşmesi tek başına bankanın hakkını ortadan kaldırmaz.

Özellikle konut finansmanı kredileri, ticari kredi ipotekleri ve üst sınır ipotekleri uygulamada önemli riskler doğurabilmektedir.

Birçok kişi satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra taşınmazın kredi yükünü yeterince araştırmamakta; ilerleyen süreçte icra takipleriyle karşılaşabilmektedir.

Bu nedenle taşınmazın ipotek durumu, haciz kayıtları, takyidat yapısı ve devam eden dava bilgileri işlem öncesinde dikkatle incelenmelidir.

6. Harici Sözleşmeler ve WhatsApp Anlaşmaları Ne Kadar Güvenli?

Uygulamada bazı taşınmaz satışlarının yalnızca adi yazılı sözleşmelerle, WhatsApp yazışmalarıyla veya elden ödeme ilişkileriyle yürütülmeye çalışıldığı görülmektedir.

Oysa taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekle tabidir.

Bu nedenle resmi şekil şartına uygun olmayan işlemler, ileride ciddi ispat ve geçerlilik sorunlarına yol açabilmektedir.

Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde profesyonel hukuki destek alınmaması telafisi güç zararlar doğurabilir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uygulamada önemli bir ihtiyaçtan doğmuş olsa da, gerekli hukuki koruma mekanizmaları işletilmediğinde ciddi mağduriyetlere neden olabilmektedir.

Noterde imza atılmış olması tek başına tam güvence sağlamaz.

Özellikle tapu kayıtlarının incelenmesi, ipotek ve haciz araştırması yapılması, sözleşmenin doğru yapılandırılması ve şerh işlemlerinin değerlendirilmesi taşınmaz edinim sürecinin en önemli aşamaları arasında yer almaktadır.

Çünkü taşınmaz hukukunda gerçek güvence, yalnızca imza atılmış bir belgeye değil; hukuken korunabilir şekilde yapılandırılmış bir hakka sahip olmaktır.

Aksi halde kişi, bir ev satın aldığını düşünürken yalnızca ileride gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belirsiz bir vaade güvenmiş olabilir.