I. Giriş

Kat mülkiyeti rejimi, toplu yaşamın getirdiği zorunluluklar ile mülkiyet hakkının kesiştiği, tabiri caizse demokrasinin en küçük yapı taşı diyebileceğimiz bir düzendir. Bu düzen, bir yandan kişiye bağımsız bölümü üzerinde tasarruf yetkisi verirken, diğer yandan birlikte yaşamanın gereği olan bazı kısıtlamaları, kuralları ve yükümlülükleri de beraberinde getirir. Komşuluk hukukunun yasal çerçevesini çizen bu kurallar bütününde, en çok merak edilen konulardan biri de taşınmazın kullanım amacındaki değişikliklerdir.

Kanun koyucu, mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin kullanım amacındaki değişiklikle ilgili düzenleme getirmiştir. Ancak işyeri-dükkân niteliğindeki bağımsız bölümler bakımından açık bir düzenleme yoktur. Bu yazımda, işyeri-dükkân niteliğindeki bağımsız bölümün tapuda belirtildiği özel şekilden farklı kullanılmasının şartlarına ve bu süreçte Kat Malikleri Kurulu kararına ihtiyaç olup olmadığına değineceğim.

II. Mesken Niteliğindeki Bölümler İçin Genel Kural (KMK m. 24)

Öncelikle konunun sınırlarını belirlemek adına mesken (konut) niteliğindeki bölümleri incelemek yerinde olacaktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 24. maddesinin ikinci fıkrası emredici bir kural koyarak, tapuda mesken olarak gösterilen bir yerin işyerine (hastane, dükkân, galeri gibi) dönüştürülmesini tüm kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara bağlamıştır. Ancak burada, avukatlık ofisleri ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik ofisleri bakımından istisna bulunmaktadır. Bu istisna kapsamında bu nitelikteki ofisler için kat maliklerinin onayına gerek yoktur.

Peki, halihazırda işyeri olan bir yer için de bu kural geçerli midir?

III. İşyeri Niteliğindeki Bölümlerde Kullanım Türü Değişikliği

Kanun koyucu tapuda mesken niteliğindeki bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılmasına ilişkin şartları ve istisnaları açık şekilde düzenlemiştir. KMK, tapu kütüğünde "işyeri" ya da “dükkân” olarak tescil edilmiş bağımsız bölümlerin kullanım türünün değiştirilmesi hususunda herhangi bir kısıtlayıcı hüküm içermemektedir. Mülkiyet hakkının özü ve Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca malik, hukuk düzeninin sınırları dâhilinde taşınmazı üzerinde dilediği gibi tasarruf etme, kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptir.

Kanun’un 24. maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen sınır tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlere ilişkindir. Halihazırda işyeri niteliğiyle kütüğe tescilli olan bağımsız bölümler, anılan maddenin emredici ve kısıtlayıcı kapsamı dışında kalmaktadır.

Örneğin tapuda "depolu dükkân" olarak kayıtlı bir yerin "kahvehane" olarak kullanılması, mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmektedir. "Davalının kahvehane olarak kullandığı bağımsız bölümü tapuda depolu dükkân, diğer bir anlatımla işyeridir. Bu yerin kahvehane olarak kullanılmasını açıkça yasaklayan bir yönetim planı hükmü bulunmamaktadır. Yönetim planında olmayan bir yasağın yorum yoluyla getirilmesi anayasal güvenceye bağlı bulunan mülkiyet hakkının özüne de aykırılık teşkil etmektedir.” [1]

Benzer şekilde, tapuda "düğün salonu" olarak kayıtlı bir yerin "gece kulübü" olarak kullanılması da kat maliklerinin rızasına bağlı değildir. Ancak bu noktada idari makamların ruhsatlandırma süreçlerindeki muvafakat şartı ile kat mülkiyeti hukukundaki onay şartını ayrı olduğunu ve farklı bir değerlendirme yapılması gerektiğini ifade etmek gerekir. “Projesinde ve tapu kaydında 'düğün salonu' olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümün düğün salonu ve kulüp olarak kullanılması kural olarak ve Kat Mülkiyeti Kanunu yönünden diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatine bağlı değildir.”[2]

Tapuda belirli bir amaca (örneğin kreş) özgülenmiş yerlerin başka bir amaçla (örneğin jimnastik salonu) kullanılması durumunda da, yönetim planında mutlak bir yasak yoksa benzer bir serbesti mevcuttur. "Tapuda kreş olarak nitelendirilen 1 ve 4 no’lu bağımsız bölümlerin jimnastik salonu olarak kullanılmasına gelince; Kat Mülkiyeti Kanununda bu konuda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Yönetim planında ise tapudaki kayda paralel olarak bu bağımsız bölümlerin kreş olarak kullanılacağından söz edilmiş ise de inhisarı kullanımı içeren diğer bir deyimle başka türlü kullanımı yasaklayan bir ifadeye yer verilmemiştir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesinin uygulanması söz konusu olup davalının bağımsız bölümleri kreş olarak değil de jimnastik salonu olarak kullanmasının sırf bu nedenle fazla gürültüye ve etrafı rahatsız edici duruma sebebiyet verdiğinin kanıtlanması gerekir." [3]

Tapu kaydında dükkân, depo, fırın veya düğün salonu gibi spesifik bir kullanım şekline özgülenmiş olan bağımsız bölümün, bu özel niteliği dışında başka bir ticari amaçla işletilmesi kural olarak diğer kat maliklerinin onayına tabi değildir. Zira işyeri niteliğindeki bir yerin, yine işyeri niteliğini koruyarak sadece faaliyet kolunu değiştirmesi, bağımsız bölümün özgülendiği temel karakteri bozmamaktadır.

İşyeri vasfına sahip bir bağımsız bölümün sağladığı geniş kullanım yetkileri, doğası gereği mesken olarak kullanım hakkını da bünyesinde barındırır. Bir başka ifadeyle, taşınmazın işyeri olarak kullanılabilme statüsü, daha sınırlı bir kullanım türü olan mesken olarak kullanılabilme yetkisini de kendi içinde barındırmakta olup; mesken olarak kullanım hakkı, işyeri olma vasfının içinde mündemiçtir.

IV. Yönetim Planı Yasakları ve KMK Madde 18 Sınırı

İşyeri niteliği bakımından kullanım serbestisi olmakla birlikte bunun sınırsız olduğunu söylemek mümkün değildir. KMK m. 18 ile yönetim planındaki hükümler bu serbestinin sınırlarını çizmektedir. Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve tapudaki nitelik dışına çıkılmasını açıkça yasaklayabilir.

"Yönetim planı tüm kat maliklerini ve haleflerini bağlayıcı bir sözleşme olduğuna göre kat maliklerinin ve kiracılarının bu sözleşmeye uymaları zorunludur... bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamayacağı öngörülmüştür.” [4]

"Yönetim planının 12. maddesinde bağımsız bölümlerin tapuda gösterilenden başka amaçla kullanılamayacağı açıkça öngörülmüştür. Mahkemece yönetim planının bu açık hükmü karşısında... depo olan eski haline dönüştürülmesine karar verilmesi gerekir." [5]

Yönetim planında mutlak bir yasak bulunmasa dahi, mülkiyet hakkının kullanımı KMK m. 18 gereği "komşuları rahatsız etmeme" borcu ile sınırlıdır. Bu kapsamda, tapuda "kreş" olarak kayıtlı bir yerin "jimnastik salonu" olarak işletilmesi prensipte mümkün olsa da çevresine verdiği gürültü ve rahatsızlık denetime tabidir. "Davalının bağımsız bölümleri kreş olarak değil de jimnastik salonu olarak kullanmasının sırf bu nedenle fazla gürültüye ve etrafı rahatsız edici duruma sebebiyet verdiğinin kanıtlanması gerekir.” [6]

SONUÇ

Görüldüğü üzere, meskenlerin işyerine dönüşmesinde aranan katı "oy birliği" şartı, tapuda halihazırda işyeri olarak tescilli olan yerler için geçerli değildir. Genel kural, malikin bağımsız bölümünü işyeri sınırları içerisinde dilediği gibi kullanabilmesidir. Ancak bu serbestlik, Yönetim Planı'nda yer alan özel bir yasaklama ve KMK m. 18’de düzenlenen komşulara rahatsızlık vermeme borcu ile sınırlıdır. Özetle; yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, dükkânın kahvehaneye, kreşin ise jimnastik salonuna dönüşmesi için kat malikleri kurulundan karar alınması zorunlu değildir.

----------

[1] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 24.02.2011 Tarihli, 2011/879 Esas, 2011/2517 Karar sayılı içtihat.

[2] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 12.12.1996 Tarihli, 1996/10337 Esas, 1996/11129 Karar sayılı içtihat.

[3] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi,19.06.1997 Tarihli, 1997/4789 Esas, 1997/6491 Karar sayılı içtihat.

[4] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 01.03.2010 Tarihli, 2009/9109 Esas, 2010/3006 Karar sayılı içtihat.

[5] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 13.02.2006 Tarihli, 2005/11207 Esas, 2006/819 Karar sayılı içtihat.

[6] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi,19.06.1997 Tarihli, 1997/4789 Esas, 1997/6491 Karar sayılı içtihat.