Tahliye Taahhüdü kiraya veren tarafından tek taraflı düzenlenen kiracının taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği bir belgedir.

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için adi yazılı şekilde veya noterde yapılması gerekir. Sözlü olarak tahliye taahhütnamesi yapılamamaktadır. Taahhütname noterde yapıldığı taktirde kiracının taahhütnamedeki imzaya veya tarihin sonradan doldurduğuna ilişkin itiraz etmesi mümkün değildir. Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi gün ,ay ve yıl şeklinde açık olarak yazılması gerekmektedir. Tahliye tarihinin belirsiz şekilde yazılması taahhüdü geçersiz hale getirecektir. Bir diğer şart ise tahliye taahhüdünün kiralananın teslimi yapıldıktan sonra yapılmasıdır. Yargıtay kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnamesini geçersiz saymaktadır.

YARGITAY Büyük Genel Kurul Esas No: 1944/15-20 Karar No: 1944/28 Karar Tarihi: 04.10.1944 ilamında; “İlk kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. İlk kira sözleşmelerine konulan tahliye taahhütleri, kira sözleşmelerinin, yasal olarak kendiliğinden uzamasını sağlayan hükmünü etkisiz duruma getirdiği için hukuka aykırı ve geçersizdir.”

Boş şekilde verilen tahliye taahhütlerinin kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhüdünün geçerliliğine halel getirmemektedir. Kiracı taahhüdün sonradan doldurulduğuna veya kiralananın tesliminden önce doldurulduğuna ilişkin iddialarını ancak yazılı delille kanıtlamalıdır.

Kiracının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenmez. Zira belgeyi imzalamakla, boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Yargıtay 6. HD 2009/12238 E 2010/2452 K

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını,

davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K.)

Tahliye taahhüdünde düzenleme tarihinin boş bırakılması tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz. Düzenleme tarihi yazıldığı taktirde kiracının fiili imkansızlık , kiralanan teslim alınmadan veya kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte taahhüdün verildiğine ilişkin iddialarını ileri sürme hakkını tanır. Düzenleme tarihinde fiili imkansızlık halini örnekle açıklamak gerekirse;

Taahhüt tarihinde kiracının yurt dışında veya hasta olması durumunda kiracının taahhüdü o gün düzenlemesi fiilen imkansızdır. Kiracının bu iddiasını yazılı delille ispatlaması şarttır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen düzenleme (tanzim) tarihinde kiracının yurt dışında olduğunun pasaport kayıtlarıyla ispatlanması, belgenin geçersiz sayılması için kesin bir nedendir. Kiracının ülkede bulunmadığı bir tarihin "düzenleme tarihi" olarak yazılması, belgenin o gün düzenlenmediğini somut olarak kanıtlar. Bu durum, belgenin kiracının rızası dışında ve gerçeğe aykırı (anlaşmaya aykırı) doldurulduğunu gösterir. Yargıtay, bu tür sahte düzenleme tarihlerinin genellikle kira sözleşmesiyle aynı gün (baskı altında) alınan taahhütleri yasal göstermek amacıyla sonradan düzenlendiğine hükmetmektedir.

Tahliye taahhütleri şarta bağlı olarak yapılabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri (TBK m. 170) uyarınca taraflar, bir borcun veya taahhüdün doğmasını ya da sona ermesini bir şarta bağlama özgürlüğüne sahiptir. Yargıtay şartlı tahliye taahhütlerini geçerli olarak kabul etmektedir. Kiraya veren şartın gerçekleştiğini kesin olarak ispat etmek zorundadır. İspat edemediği taktirde taahhüt geçeriz olacaktır.

Görüşümüz;

Kiracıdan alınan tahliye taahhütlerinin sonradan doldurulması, kiracıların hakkaniyete aykırı şekilde tahliye edilmesine neden olmaktadır. Kira borcunu ödemeyen veya sözleşmeye aykırı davranan kiracıların tahliyesinde uzun süren yerel mahkeme ve istinaf sürecinde ve 1 Eylül 2023 tarihinde hatalı şekilde uygulamaya geçirilen dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreciyle kiraya verenin tahliye hakkı geciktirilmekte olup adeta gasp edilmektedir.

Hak ve nesafet ilkeleri göz önünde bulundurularak kiracı ile kirayı verenin menfaat dengeleri eşit olarak kurulmalıdır. Tahliye taahhütleri sadece noterde yapılmalıdır. Kiradan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı kaldırılmalı, istinaf ve temyizdeki parasal sınırlar ülkemizdeki alım gücü ve reel ekonomik şartlara göre güncellenmeli, yerel mahkeme ve üst mahkeme süreçlerinin daha hızlı işletilmesi gerekmektedir.

"Adalet; salt güç veya menfaat değil, hak ile nesafetin vicdan terazisinde dengelenmesidir."