Genel Bakış
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 vd. maddelerinde kiracının tahliyesinin istenebileceği sebepler sayılmaktadır. Bunlardan biri de kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi durumudur. Uygulamada sıkça karşımıza çıkan bu durum kiracı ile kiraya veren arasından düzenlenen tahliye taahhüdüne bağlı olarak kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini amaçlar.
TBK 352/1 Maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Hükmü düzenlenmiştir. Görüleceği üzere kanun koyucu TBK 352/1. maddesinde tahliye taahhüdünün unsurlarını ve şekil şartlarını belirlemiştir.
Yasal düzenleme gereğince tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bir takım şartlar taşıması gerekmektedir.
- Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen taahhüt geçersiz olup, yazılı taahhüt taraflar arasında adi yazılı şekilde veya noter aracılığıyla yapılabilir.
- Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi kurulduktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmelidir. Bu sebeple de kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
- Tahliye taahhüdü kayıtsız şartsız olmalıdır. Şarta bağlı olan taahhüt geçersizdir.
- Tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihi kesin ve belirlenebilir olmalıdır.
Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhüdünün varlığına rağmen taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.
Görevli Mahkeme
Tahliye taahhüdüne bağlı olarak itirazın kaldırılması davası İİK 275. Maddesi gereğince İcra Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak tahliye davası veya itirazın iptali davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Yetkili Mahkeme
Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Husumet
Kiraya veren birden fazla ise icra takibini birlikte yapmak zorundadırlar. İştirak halinde mülkiyet ve müşterek mülkiyet söz konusu ise aynı şekilde birlikte hareket mecburiyeti bulunmaktadır.
Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Kiraya veren ile malikin farklı olması durumunda malikinin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.
Burada en çok karşılaşılan durum kiralanan taşınmazın satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış olan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. H.D. 2018/3080 Es. - 2018/6171 K. sayılı kararında; “TBK’nın 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.” Şeklindeki hükme göre yeni malik eski malik döneminde alınan taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
Uygulanacak Prosedür
Taahhüde bağlı olarak icra yoluyla tahliye süreci İİK 272 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre İİK 272/1 maddesi gereğince kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibi başlatmalıdır. İcra takibi başlatılması üzerine icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimine ilişkin bir tahliye emri gönderecektir. Kiracının gönderilen tahliye emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı süresi içerisinde tahliye emrine itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiraya veren kiralanan taşınmazın tahliyesini ve kendisine teslimini icra müdürlüğünden isteyebilir.
Kiracı tarafından tahliye emrine itiraz edilmesi durumunda icra müdürlüğü tarafından takibin durmasına karar verilir ve kiraya veren tarafından tahliye kararı getirilene kadar icra dosyasında herhangi bir işlem yapılmaz.
Kiracı tarafından yapılan itirazda kira sözleşmesinde ve tahliye taahhüdünde bulunan imzaya ve tarihe itiraz edilmediği takdirde, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü ikrar edilmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren İİK 275. Maddesi gereğince İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu dava neticesinde mahkeme tarafından itirazın kaldırılmasına karar verilirse kiraya veren bu kararı icra dosyasına sunarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir. İcra Hukuk Mahkemesi tarafından itirazın kaldırılması davası reddedilirse kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
Kiracı tahliye emrine itirazında tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia eder veya taahhütteki tarihe itiraz ederse kiraya veren bu durumda İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edemeyecektir. Nitekim Yargıtay 6. H.D. 2015/1019 Es. - 2015/1686 K. Kararında; “Davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; "müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır" diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez.” şeklinde hüküm kurmuştur. Bu durumda tahliye talebinde bulunan kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açmak zorundadır.
Kiraya veren dilerse tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatmadan doğrudan doğruya taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu durumda yapılan yargılama neticesinde dava kabul edildiği takdirde kiraya veren kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir.
Av. Coşkun MERİÇ
