MÜTEKABİLİYET TASARISI ÜZERİNE NOTLAR

Av. Vedat ORUÇ

09.04.2012 - 17:32 Yayınlanma

27.12.2022 - 12:13 Güncelleme

“MÜTEKABİLİYET NEDİR?

Diplomatik bir terim olan “mütekabiliyet”, kısaca “karşılıklılık” anlamına gelmektedir. Devletlerarası ilişkileri düzenlemekte kullanılan bu terim, ülkelerin birbirlerine eşit imkânlarla fırsat sunmaları anlamını içermektedir. “Bana nasıl davranırsan, ben de sana karşı öyle hareket ederim” kuralı da diyebiliriz.

Yani, ‘bir ülkenin, kendi vatandaşlarına diğer ülkede belirli konularda hak tanınması halinde, buna karşılık olmak üzere, anılan diğer ülkenin vatandaşlarına benzer hakları tanıması’ olarak tanımlanıyor.

Bu ilke hukuken veya fiilen uygulanabiliyor. Karşılıklılık iki ülke arasındaki ikili anlaşma ile hukuken sağlanabileceği gibi, bir hukuki metin olmamakla birlikte fiili uygulama yani teamül ile de tesis edilebiliyor.

"Mütekabiliyet esâsı" şeklinde kullanılan terime örnek olarak vize uygulamaları gösterilebilir. Vize uygulamasındaki mütekabiliyete göre hükümetler, ülkeler arasında büyük sosyal ve ekonomik farklar olmadıkça, sadece kendi vatandaşlarına vize uygulayan devletlerin vatandaşlarına vize uygular. Diğer örnekler, gümrükler, yabancılara tanınan telif hakları, mülk alma veya resmi tanıma olarak gösterilebilir.

ÜLKEMİZDE YABANCIYA MÜLK SATIŞI VE MÜTEKABİLİYET KAVRAMININ BAŞLANGICI

08.06.1868 tarihli “Uyruk-i Ecnebi yenin Emlaka Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun” ile yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Ancak bu durum Osmanlı Hükümeti tarafından bazı şartlara bağlanmıştır. Yabancıların, bu kanuna göre edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiştir. 1914 yılında çıkarılan “Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkâmın Lağvı” ile yabancılara önceden tanınan tüm ayrıcalıklar kaldırılmıştır.

Bakanlar Kurulu 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararında, karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiğini açıklamıştır. Karara göre karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir.

TAPU KANUNU’NDA MÜTEKABİLİYET İLKESİ

Yabancıların ülkemizde mülk edinmesinin dayanağı, 4916 sayılı Kanunun 19'uncu Maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanunu 35. madde hükmüdür. Bu madde ile, yabancıların hangi şartlarda ve hangi miktarlarla mülk edinebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Burada yasal kısıtlayıcı hükümler yer almaktadır.

Tasarıda, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve yürürlükten kaldırılan 36. Maddelerindeki mütekabiliyet ilkesinin değiştirilmesi ve mirasçılık belgesi ile ilgili hükümleri içeren ek madde konması önerilmektedir.

Yürürlükte olan, Tapu Kanunu'nun 35. Maddesinde ise, mütekabiliyet ilkesi şöyle açıklanmaktadır: ''Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır…''.

Yasadaki bu Mütekabiliyet tanımı, Tapu Kanunu'nun ilk yürürlüğe girdiği tarih olan 22 Aralık 1934’den itibaren hiç değişmemiştir.

Ancak Türkiye ile arasında karşılıklılık olan ülkelerin listesi zaman zaman değişmiştir. Ülkeler, Türkiye ile yaptıkları anlaşmalar ile karşılıklı taşınmaz edinimine izin verdikleri taktirde bu listeler de yenilene gelmiştir.

Yeni tasarıya göre ise, 35. maddedeki mütekabiliyet ilkesi: “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Dışişleri Bakanlığının görüşü üzerine Çevre ve Şehircilik ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler…” şeklinde öngörülmüştür.

MÜTEKABİLİYETTE MEVCUT DURUM NASIL?

Günümüzde, 62 ülke vatandaşı, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinebiliyor. Türkiye ile karşılıklılık bulunmayan ülke sayısı ise 47 olarak kayıtlarda geçmektedir.

29 ülke vatandaşı ise İçişler Bakanlığı’nın izniyle taşınmaz edinebiliyor. Tasarının yasalaşmasını bekleyen potansiyel ülkelerin başında körfez ülkeleri ve Türk Cumhuriyetleri gelmektedir.

GYODER'den alınan bilgiye göre, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinemeyen yabancıların ülkeleri şöyle:

Afganistan, Azerbaycan, Birleşik Arap Emirlikleri, Bangladeş, Beyaz Rusya, Çek Cumhuriyeti, Dominik, Etiyopya, Eritre, Gana, Haiti, Irak, İran, Kamboçya, Katar, Kongo Demokratik Cumhuriyeti, Kuzey Kore, Kuveyt, Küba, Laos, Libya, Maldivler, Moğolistan, Myanmar, Nepal, Nijerya, Umman, Romanya, Sierra Leone, Slovenya, Somali, St. Lucia, Suudi Arabistan, Tacikistan, Tuvalu, Türkmenistan, Tonga, Vietnam, Yemen.

Ülkemizden şu ana kadar, 100 binin üzerinde yabancının taşınmaz edindiği bilinmektedir.

En fazla taşınmaz edinen üç ülke ise sırasıyla Almanya, İngiltere ve Yunanistan’dır. Türkiye'de 27 bin 620 Alman vatandaşı 36 bin 269 taşınmaz edinirken, bu ülkeyi, 35 bin 421 kişiyle İngiltere, 10 bin 738 kişiyle de Yunanistan izlemektedir. 25 bin taşınmazı bulunan İngilizleri, 9 bin 878 taşınmazla Yunanistan, 6 bin 242 taşınmazla da Avusturya takip etti.

HALİHAZIRDA, YABANCIYA MÜLK SATIŞI NASIL GERÇEKLEŞİYOR?

Tapu Kanunu’nun yabancıya mülke satışı için aradığı şartlar gerçekleşmişse mevcut uygulamada satışlar şu şekilde yapılıyor; tapu devrinin gerçekleşebilmesi için askeri makamların yapacağı araştırmalar yaklaşık beş-altı ay sürdüğü için, genellikle parası alınarak yabancılara geçersiz harici sözleşmeler ile satışlar yapılmaktadır.

Yapılan bu sözleşme sonrası, alıcıların pasaport fotokopileri ile satın alınan yerin (1/5000’lik) imar planındaki krokisi ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurulmaktadır. Tapu Sicil müdürlüğü bu başvuruyu askeri makamlara iletmektedir. Askeri makamlarca satın alan ve satan şahısların kimliği (İnterpol aracılığı ile) ve satın alınan yer ile ilgili araştırmalarla sorgusu yapılmakta ve cevap tekrar Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmektedir. Cevabın olumsuz gelmesi halinde tapu devri yapılmamaktadır. Olumlu cevabın gelmesini müteakip ise taraflar arasında tapu devri gerçekleştirilmektedir.

PEKİ MÜTEKABİLİYET ŞARTI KALDIRILIRSA DURUM NASIL DEĞİŞECEK?

Tapu Kanunu 35. Maddesinin yukarıda belirttiğimiz şekliyle değişmesi ve “karşılıklı olmak” kaydıyla ibaresinin kaldırılması ile, Türkiye’de Bakanlar Kurulu’nun kabul ettiği tüm ülkelerin vatandaşlarının mülk alımı yapabilmesine imkan tanımış olacaktır.

Yabancıya gayrimenkul satışının önündeki engellerin kaldırılması ile Türkiye ekonomisi büyüyeceği öngörülmektedir.

Yabancılar, gelip çok basit bir şekilde gayrimenkul alabilecekler. Konut ve işyeri satın alabilen yabancılar ve uluslararası şirketler artık arazi de satın alarak doğrudan taşınmaz sahibi olabilecek. Yapısız yerlere de satış izni verilecek. Fakat Yapısız alanlarda gayrimenkul alan kişi, iki yıl içinde herhangi bir yatırım yapmazsa tüm hakları elinden alınacak.

Tasarının sadece konut satışını değil, doğrudan yabancı sermaye yatırımını da arttıracağı da öngörülmektedir. Gelişmiş ülkelerden Amerika, Japonya, Almanya ve İspanya doğrudan yabancı sermaye yatırımı halinde mütekabiliyet şartını aramamaktadır.

TASARININ YASAL BOYUTU VE SINIRLAMALAR

Tasarıya göre, karşılıklılık koşulunun aranmayacağı ülkeleri Bakanlar Kurulu belirleyecek. Ulusal çıkarlar doğrultusunda bazı ülkelerle ikili emlak anlaşmaları imzalanabilecek.

Ancak, satışlarda bölge sınırlaması olacak. İl ve ilçelerde yabancılara satılacak bölgeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı belirleyecek.

Tasarı ile yabancılara getirilen 2.5 hektarlık sınırlama 30 hektara yükseltilirken, Bakanlar Kurulu’na bunu 60 hektara kadar çıkarma yetkisi verilmesi planlanmaktadır.

Edinilecek taşınmazın askeri bölgelerde olması durumunda Genelkurmay Başkanlığı’nın izni gerekecek. Askeri alan dışındaki güvenlik bölgelerinde kalması durumunda da valiliklere bağlı kurulan komisyonlar nihai kararı verecek.

ELEŞTİRİLER VE UYGULAMA İÇİN FARKLI TEKLİFLER

Satış yapılacak yerlerin ve ülkelerin yasa ile değil ilgili bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılacak olması tasarının eleştirilen yönlerindendir. Aynı zamanda bu eleştiriyi de yapan Hayal Tereci’nin sert mülkiyet uygulamaları olan bazı ülkeleri ve uygulamaları ile görüşlerini açıkladığı makalesinden bir kısmı da aynen aktarıyoruz.

“Örneğin Amerika Birleşik Devletleri’nde Güney Caroline, Oklohoma, Florida, Wyoming ve Mississippi eyaletlerinde yabancılar toprak satın alamıyor. Diğer eyaletlerde ise bazı sınırlamalar var. New York'ta yabancıların emlakçılık yapmasına müsaade edilmiyor.

İsrail’de, Toprakların yüzde 80,4'ü devlete ait. Geri kalan toprakların yüzde 13,1'i Yahudi Ulusal Fonu ile yüzde 6,5'u İsrailli Yahudi ve Araplar arasında eşit olarak dağıtılmış. Devlet toprakları İsrail vatandaşlarına bile satılamıyor.

İngiltere’de, Toprakların Kraliçe'ye ait olması nedeniyle 49–99 yıllık bir süre için kullanma hakkı veriliyor. İngiliz vatandaşının dahi mülk edinmesine izin yok.

Fransa’da Yabancılara, nihai alıcısı saptanmadan taşınmaz satılamıyor. Yabancılara kiralama veya satış durumunda zaten normalden yüksek olan vergilere ek olarak, taşınmazın rayiç değerinin %3’ü oranında yıllık vergi ödetiliyor. Taşınmazın değeri belli bir limitin üzerine çıktığında ayrıca bir servet vergisi var.

Yunanistan’da Yabancıların sınırda, sınıra yakın bölgelerde ve adalarda toprak satın almasını yasaklamış. Mülk edinen bir yabancı, mülkünü satabiliyor, ancak kazancını ülke dışına çıkaramıyor.

Ülkemizde de tarihi ve stratejik öneme sahip olan yerlerde yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul veya toprak satışının yapılmaması gerektiği; tıpkı yukarıda bahsi geçen ülkelerde olduğu gibi bir uygulamaya gidilerek, Ülkemizde de İstanbul ve boğazlar çevresi, Van Gölü çevresi, Adalar, sahil şeridi… gibi tarihi ve stratejik öneme sahip daha birçok bölgede yabancılara gayrimenkul satışı yasaklanmalı ve milli değerlerimize sahip çıkılmalıdır. Ülkemiz açısından tarihi önemi olan yerler ile sahil şeridinde yabancılara satılan konutlar için tıpkı İngiltere’ de ki gibi uzun dönem kiralamayı içeren ‘kira satışı' yöntemi uygulanmalıdır.

Yabancıların ülkemizde ve özellikle sahil şeridinde mülk edinmesinin önüne geçmek amacıyla bu sistem uygulanmalı ancak bu durumda kısıtlamalara tabi olmalıdır. Bu sayede tapu yabancıya geçmeksizin uzun dönem kiracılık söz konusu olacaktır. Site şeklinde yapılanmanın bulunduğu alanlarda yabancıların alacağı villa, ya da bağımsız bölüm sayısı; tüm villa ya da bağımsız bölümlerin belirli bir oranını (%20’sini) geçmemelidir. Ayrıca yabancılar bir mahalle olacak kadar da bir alanda taşınmaz edinememelidirler. Bu suretle yabancıların bir bölgede yoğunlaşması önleneceği gibi, yerel halkla kaynaşması da sağlanacaktır. Yabancıların ülkemizde sahip oldukları taşınmazların miktar ve vasfının düzenli olarak (İçişleri ve Dışişleri Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Hazine Müsteşarlığı’nca) önceden belirlenen ölçütler çerçevesinde kalıp kalmadığının izlenmesi ve duruma göre tedbir alınması gerekir. Ülkemizde ki Milli Gelir ile yabancı ülkelerdeki Milli Gelir arasında çok büyük bir fark olmasından dolayı, karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında eşitlikten bahsetmek anlamsızdır.” (Hayal TERECİ Hukukçu Ank. Bl. Md.lüğü “YABANCILARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMİ” konulu makalesinden alıntıdır.)

BİZE GÖRE TASARIDAKİ DİĞER EKSİKLİKLER VE GELİŞMİŞ ÜLKELERİN TECRÜBELERİ…

Maalesef, tasarıda, konut veya işyeri satın alan yabancıların oturma ve çalışma izinleri ile ilgili hükümler bulunmamaktadır.

Tasarı, sanki ev al ama oturma diyor. Yabancılar, mülk edinirken; o ülkede ne kadar yaşayabileceklerini, ne kadar zaman geçirebileceklerini düşünürler. Ya da işyeri alıyor, yatırım yapıyorlarsa çalışma izni alıp alamayacaklarına dikkat ederler.

Bu konu ile ilgili, yabancıların taşınmaz edinmelerini cazip kılacak paralel düzenlemelerin yapılıp yapılmayacağını “YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMLERİNDE GÜNCEL TARTIŞMALAR” konulu konferanstaki kıymetli hocalarımıza ve yetkililere sormamıza rağmen somut bir çalışma olup olmadığı dahi bilinmemekteydi.

Yabancı bir kişi, konut alıp oturma izni alamıyorsa, bu kişi için Türkiye’de mülk edinmesinin bir anlamı da olmayacaktır.

Oturma ve çalışma izinleriyle ilgili düzenlemelerin de mütekabiliyet tasarısı ile paralel olarak gözden geçirilmesi gerekiyor. Aksi halde mütekabiliyet yasası ile beklenen satış hedefinin yakalanması mümkün olmayabilir.

Amerika, Kanada, İngiltere, Avustralya gibi gelişmiş ülkelerde önceden belirlenmiş olan bölgelere büyük yatırımlar yapan yabancılara uzun süreli oturma izinlerini veriliyor.

Örneğin, Amerika’da E-2 ve EB-5 vize uygulamaları mevcut.

Bir diğer örnek uygulama: Uzak doğunun en gelişmiş ülkelerinden biri olan Malezya’da ise ‘Malaysia My Second Home Programme’, yani ‘Malezya benim 2. Evim programı’ uygulanıyor. Bu programa göre, Malezya’da konut alan yabancıya 10 senelik oturma izni veriliyor. Süre sonunda ikamet süresi tekrar uzatılabiliyor.

Letonya’da ise, yabancıların uzun süreli oturum iznini almaları için, küçük şehirlerde en az 71.500 Euro, büyük şehirlerde ise en az 143.000 Euro’luk gayrimenkul edinmeleri yeterli oluyor.

Hatta bazı ülkeler, belirli bedeli aşan taşınmaz alan yabancılara vatandaşlık hakkı tanımaktadırlar.

Sözün özü, inşaat sektörüne can suyu olması düşünülen mütekabiliyet yasasının bahsettiğimiz ilgili yasalardaki paralel düzenlemeler olmadan tek başına çıkarılması yeterli olmayacaktır.

Siz bir başka ülkede, oturma izniniz yoksa, çalışma izniniz yoksa, ikide bir o ülkeye giriş çıkış yapmak ve geçici ikamet tezkereleri ile oturmak zorunda olacaksanız o ülkeye güvenip yatırım yapmak ister misiniz? Elbette istemezsiniz. İsteseniz dahi, bu imkanı Türkiye tanımıyorsa, oturum ve çalışmada kolaylık sağlayan başka alternatifler varsa o ülkeyi tercih edersiniz.

Av. Vedat ORUÇ

[email protected]

(Bu yazı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA KARŞILIKLILIK BULUNAN ÜLKELER

1. ALMANYA

2. AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ

3. ANDORRA

4. ARJANTİN

5. AVUSTRALYA

6. AVUSTURYA

7. BAHAMALAR

8. BANGLADEŞ

9. BARBADOS

10. BELÇİKA

11. BELİZE

12. BENİN

13. BOLİVYA

14. BOSNA-HERSEK

15. BOTSWANA

16. BREZİLYA

17. DANİMARKA

18. DOMİNİK CUMHURİYETİ

19. EKVATOR

20. EL SALVADOR

21. ESTONYA

22. FİLDİŞİ SAHİLİ

23. FİLİPİNLER

24. FİNLANDİYA

25. FRANSA

26. GABON

27. GANA

28. GİNE

29. GRENADA

30. GUATEMALA

31. GUYANA

32. GÜNEY AFRİKA CUMHURİYETİ

33. HAİTİ

34. HIRVATİSTAN

35. HOLLANDA

36. HONDURAS

37. İNGİLTERE

38. İRLANDA

39. İSPANYA

40. İSRAİL

41. İSVEÇ

42. İSVİÇRE

43. İTALYA

44. JAMAİKA

45. JAPONYA

46. KAMERUN

47. KANADA

48. KKTC

49. KOLOMBİYA

50. KORE (GÜNEY)

51. KOSTA RİKA

52. LETONYA

53. LİECHTENSTEİN

54. LİTVANYA

55. LÜKSEMBURG

56. MACARİSTAN

57. MALAWİ

58. MALEZYA

59. MALİ

60. MALTA

61. MAURİTİUS

62. MEKSİKA

63. MONAKO

64. MORİTANYA

65. MOZAMBİK

66. NİJERYA

67. NİKARAGUA

68. NORVEÇ

69. ORTA AFRİKA CUMHURİYETİ

70. PANAMA

71. PARAGUAY

72. PERU

73. POLONYA

74. PORTEKİZ

75. SAN MARİNO

76. SENEGAL

77. SIRBİSTAN VE KARADAĞ (YUGOSLAVYA)

78. SİNGAPUR

79. SOMALİ

80. SRİ LANKA

81. SWAZİLAND

82. ŞİLİ

83. TANZANYA

84. URUGUAY

85. VENEZUELA

86. YENİ ZELANDA

87. YEŞİLBURUN ADALARI

YUNANİSTAN- Yunan uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinimine yönelik talepleri halen yürürlükte olan 22.3.2000 tarih ve 1361-121-T/302-317 sayılı genelge uyarınca sonuçlandırılacaktır.

TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA KARŞILIKLILIK BULUNMAYAN ÜLKELER

1- AFGANİSTAN

2- BİRLEŞİK ARAP EMİRLİKLERİ

3- BURMA

4- CEZAYİR

5- ÇEK CUMHURİYETİ

6- ENDONEZYA

7- ERİTRE

8- ERMENİSTAN

9- ETYOPYA

10- FİJİ

11- HİNDİSTAN