Müteahhidin Teslimi Geciktirmesi ve Gecikme Tazminatı: İnşaat Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması

Av. Melih Umut YILDIZELİ

18.11.2025 - 00:00 Yayınlanma

17.11.2025 - 21:06 Güncelleme

Giriş

İnşaat sözleşmelerinde, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin(müteahhit) eseri (bağımsız bölümleri veya yapıyı) kararlaştırılan zamanda teslim edememesi sıkça dava konusu olmaktadır. Teslimin gecikmesi halinde arsa sahibi veya alıcı, uğradığı zararların tazminini talep edebilmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda temel sorunlar; teslim tarihinin nasıl belirleneceği, yüklenicinin ne zaman temerrüde düşmüş sayılacağı, yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatı) alınmamış olmasının teslim sayılmasına engel olup olmadığı, gecikme nedeniyle istenen bedelin hukuki niteliğinin “gecikme tazminatı” mı yoksa “cezai şart” mı olduğu, gecikmeye yüklenici tarafından ileri sürülen haklı sebep veya mücbir sebep iddialarının geçerli sayılıp sayılmayacağı, eksik ya da ayıplı imalatın teslim olgusunu etkileyip etkilemeyeceği ve tazminat talebinde hangi zarar kalemlerinin (örneğin kira mahrumiyeti, değer kaybı vb.) istenebileceği gibi hususlarda toplanmaktadır. Bu makalede, Yargıtay’ın konuya ilişkin güncel içtihatları ışığında, söz konusu sorun alanları sistematik olarak incelenerek uygulamaya yönelik tespit ve ilkeler ortaya konulacaktır. Her bölümde Yargıtay kararlarına atıf yapılarak, ortaya çıkan yargısal eğilim ve ilkeler örneklerle açıklanacaktır.

Teslim Tarihinin Belirlenmesi ve Temerrüt Başlangıcı

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin teslim borcunun kapsamı ve süresi genellikle sözleşme ile belirlenir. Sözleşmede işin belirli bir tarihte veya belli bir süre içinde tamamlanıp teslim edileceği kararlaştırılmışsa, öncelikle bu hüküm esas alınır. Örneğin sözleşmede inşaata belirli bir süre içinde başlanıp belirli bir süre içinde bitirileceği yazılıysa, Yargıtay teslim tarihinin, sözleşme tarihine bu sürelerin eklenmesiyle hesaplanması gerektiğini kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, sözleşmede “inşaata 3 ay içinde başlanıp 26 ayda bitirilmesi” yönünde hüküm bulunan bir olayda, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı için sözleşme tarihine 3+26 aylık sürenin eklenmesi suretiyle teslim tarihinin belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu tarihten sonra eserin halen teslim edilmemiş olması halinde yüklenicinin temerrüde düştüğü ve arsa sahibine karşı haksız şekilde geciktiği sonucuna varılmıştır[1]. Dolayısıyla, sözleşmede açıkça kararlaştırılan teslim süresine uyulmaması durumunda, teslim borcu muaccel hale gelir ve temerrüt durumu başlar.

Sözleşmede teslim tarihi açıkça belirlenmemişse veya süre net değilse, teslim borcunun ifası için makul bir sürenin esas alınması gerekir. Yargıtay, özellikle teslim süresinin belirlenmediği durumlarda işin niteliğine ve kapsamına göre makul bir inşa süresinin tespit edilmesini ve buna göre değerlendirme yapılmasını öngörmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, somut bir teslim süresi kararlaştırılmamış olsa dahi inşaatın niteliği ve büyüklüğü dikkate alınarak makul bir süre sonunda teslim gerçekleşmemişse yüklenicinin temerrüde düşeceğini ve arsa sahibinin gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı talep edebileceğini belirtmiştir[2]. Bu yaklaşım, sözleşmede süre belirtilmemiş olsa bile, makul sürede teslim etmeyen yüklenicinin sorumluluktan kaçamayacağını ortaya koymaktadır. Teslim süresinin belirlenmesinde, inşaatın başlama izninin alındığı tarih, ruhsat tarihi gibi başlangıç noktaları ve işin normal şartlar altında ne kadar zamanda tamamlanabileceği gibi unsurlar da bilirkişi incelemeleriyle ortaya konulmaktadır.

İskan Ruhsatının Alınmaması ve Fiili Teslimin Etkileri

Bir yapının tesliminden söz edebilmek için eserin fiziksel olarak tamamlanmasının yanı sıra hukuken kullanımının da mümkün hale gelmesi gerekir. Bu kapsamda, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) inşaat projelerinde büyük önem taşır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre sözleşmede “anahtar teslimi” veya açıkça “iskan ruhsatı alınarak teslim” öngörülmüşse, yüklenicinin iskan almaksızın yaptığı fiili teslim hukuken geçerli bir teslim olarak kabul edilmez. Bu durumda bağımsız bölümler alıcıya/arsa sahibine fiziken teslim edilmiş olsa bile, teslim yükümlülüğü tam olarak ifa edilmiş sayılmadığından gecikme tazminatı talebi iskan belgesinin alındığı tarihe kadar devam edebilir[3]. Yüklenicinin iskan ruhsatını almayı üstlendiği hallerde, arsa sahibi fiilen teslim aldığı bağımsız bölümü iskan olmadan kullanmaya zorlanamayacağı gibi, sırf teslim aldığı gerekçesiyle kira mahrumiyeti tazminatından mahrum bırakılamaz. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik kararları, iskan belgesi alınmamış bir yapının arsa sahibince kullanılmasının beklenemeyeceği yönündedir[3].

Öte yandan, uygulamada bazı durumlarda arsa sahibinin teslim edilen bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başlaması veya üçüncü kişilere devretmesi söz konusu olabilmektedir. Bu gibi hallerde, iskan henüz alınmamış olsa bile, dürüstlük kuralı gereğince artık gecikme tazminatı talebinin o bağımsız bölüm yönünden sona erdiği kabul edilmektedir. Gerçekten de arsa sahibi teslim edilen bölümü kullanmaya başlamış (örneğin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini üstüne alarak fiilen oturmaya başlamış) ya da bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış veya kiraya vermiş ise, bu tarihten sonra ilgili bölüm için gecikme tazminatı istenmesi hukuka aykırı görülecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de bir kararında, fiili kullanımın mümkün hale geldiği tarihe (örneğin yapı için gerekli altyapı hizmetlerinin bağlandığı tarihe) kadar kira mahrumiyeti tazminatı hesaplanıp, bundan sonrası için talebin reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir[4]. Benzer şekilde, bağımsız bölümün tapu devrinin arsa sahibi tarafından üçüncü kişiye yapılması halinde, devrin gerçekleştiği tarihten sonra yüklenicinin gecikme tazminatı sorumluluğu o bölüm için sona ermektedir.

Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Cezai Şarttan Farkı

Gecikme tazminatı bir müspet zarar kalemidir. İnşaat sözleşmelerinde teslimin gecikmesi halinde ödenecek bedelin niteliği, uygulamada önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Sözleşmelerde sıkça rastlanan “gecikilen her ay için X miktar kira bedeli ödenecektir” şeklindeki hükümler, ilk bakışta cezai şart gibi görünse de Yargıtay bu tür düzenlemelerin çoğu kez ifaya bağlı cezai şart olmadığını, aksine gecikme nedeniyle ödenecek tazminat niteliğinde olduğunu vurgulamaktadır. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, bir kararında sözleşmedeki aylık kira bedeli ödenmesine ilişkin hükmün aslında taraflarca kararlaştırılmış bir gecikme tazminatı olduğunu, bu nedenle eserin teslimi sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olmasının bu tazminat hakkını ortadan kaldırmayacağını açıkça ifade etmiştir[5]. Bu yaklaşım, yüklenicinin eseri teslim alırken herhangi bir çekince koymamış olmasının, kira kaybı tazminatı talebine engel teşkil etmeyeceğini ortaya koyar.

Öte yandan gerçekten bir cezai şart söz konusu ise, Borçlar Kanunu gereği (TBK m. 179/2) alacaklının ifayı kabul ederken cezai şart talebini saklı tuttuğunu karşı tarafa bildirmesi gerekir. Aksi halde cezai şart isteme hakkı düşer. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 2025 tarihli bir kararında, sözleşmedeki ilgili hükmü cezai şart olarak nitelendirerek, eserin teslimi sırasında dosyada ihtirazi kaydın bulunmaması nedeniyle cezai şart talebinin reddine karar vermiştir[6]. Bu nedenle, eğer talep ifaya bağlı bir ceza koşulu niteliğinde ise, arsa sahibi/alıcı gecikmiş eseri teslim alırken haklarını saklı tuttuğunu açıkça beyan etmelidir; aksi takdirde sonradan cezai şart bedelini talep edemeyecektir.

Gecikme nedeniyle ödenmesi öngörülen bedelin niteliğinin tespiti, hâkimin indirim yetkisi açısından da önemlidir. Türk Borçlar Kanunu m.182 (eski BK m.161) gereğince, hakim fahiş bulduğu cezai şartı indirme yetkisine sahiptir. Ancak Yargıtay, eğer sözleşmede “ceza” başlığı altında düzenlenmiş olsa bile fiilen gecikmenin yol açtığı kira mahrumiyetini telafi etmeye yönelik bir bedel söz konusuysa, bunun aslında tazminat niteliğinde olduğunu ve cezai şart hükümlerine tabi olmayacağını belirtmektedir. Örneğin Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, bir kararında sözleşmede “cezai şart” olarak adlandırılan ancak amacına göre kira kaybını telafi eden periyodik ödemenin gecikme tazminatı sayılacağına ve bu nedenle hâkimin TBK m.182 uyarınca bunu fahiş diyerek indiremeyeceğine hükmetmiştir[7]. Böylece, eğer talep edilen bedel gecikme tazminatı niteliğinde ise, mahkeme tarafından tenkis edilemeyecek; ancak gerçek anlamda bir cezai şart söz konusuysa ve fahiş ise, borçlunun talebiyle indirim konusu yapılabilecektir.

Sonuç itibariyle, uygulamada avukatlar ve sözleşme hazırlayıcıları açısından, sözleşmedeki gecikme halinde ödenecek bedelin hukuki niteliğinin doğru tespiti çok kritiktir. Yargıtay içtihadı, ifadeye değil öz’e bakarak bu bedeli nitelendirmektedir. Nitekim 6098 s. TBK’nin 19/1 maddesine göre: “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” Bu ayrıma göre, eserin teslimi sırasında gecikme tazminatı için ihtirazi kayıt konulması gerekmezken, ifaya bağlı cezai şart için konulması zorunludur. Dolayısıyla taraflar, hak kaybına uğramamak için teslim anında alacak talebinin niteliğini doğru değerlendirmelidir.

Gecikmenin Haklı Sebeplerle Mazur Görülebileceği Durumlar

Gecikmenin haklı bir sebebe dayanması halinde yüklenici temerrüde düşmüş sayılmaz ve bu süre için gecikme tazminatı sorumluluğu doğmaz. İnşaat sözleşmelerinde gecikmeyi haklı kılan sebepler genel olarak üç grupta değerlendirilebilir: arsa sahibinden kaynaklanan nedenler, idari mercilerden kaynaklanan gecikmeler ve mücbir sebepler.

Arsa sahibinden kaynaklanan nedenler: Arsa sahibinin kendi edimlerini zamanında yerine getirmemesi, yüklenicinin gecikmesini haklı kılan en yaygın sebeplerdendir. Örneğin arsa paylarının zamanında devredilmemesi, mevcut yapının zamanında tahliye edilmemesi, projelerin onayında arsa sahibinden kaynaklı gecikmeler veya arsa sahibinin sonradan ekstra taleplerde bulunması gibi hallerde teslim süresi uzayacaktır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, arsa sahibinin yükümlülüklerini ifada gecikmesi durumunda, bu gecikmeye tekabül eden sürenin inşaat süresine eklenmesi gerektiğini vurgulamıştır[8]. Dolayısıyla arsa sahibi kaynaklı her türlü aksama, yüklenicinin teslim süresini uzatır ve bu dönem için yüklenici temerrüt sorumluluğu altında olmaz.

İdari gecikmeler ve resmi işlemler: İnşaatın ilerleyişi sırasında ruhsat ve izinlerin alınmasında idareden kaynaklanan gecikmeler olabilmektedir. Örneğin imar planının iptali, inşaatın durdurulması, ek izinlerin alınmasının uzun sürmesi gibi durumlar, yükleniciden kaynaklanmayan gecikmelerdir. Bu gibi durumların sözleşmeye veya somut olayın özelliklerine göre haklı sebep sayılıp sayılmayacağı titizlikle incelenmelidir. Yargıtay, yüklenicinin basiretli bir tacir gibi özenli davranarak bürokratik süreçleri zamanında başlatıp başlatmadığına bakılması gerektiğini belirtmektedir. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, bir kararında örnek olarak “hava mania izni” adı verilen ve resmi mercilerden alınması gereken bir iznin gecikmesi durumunu ele almış; bu tür idari engellerin sözleşmedeki süreye etkisinin olup olmadığının araştırılması gerektiğini, eksik incelemeyle karar verilemeyeceğini vurgulayarak mahkeme hükmünü bozmuştur[9]. Bu yaklaşım, idari gecikmelerin her somut olayda ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Eğer yüklenici makul sürede gerekli başvuruları yapmış ancak idareden kaynaklı beklenmedik gecikmeler yaşanmışsa, bunlar haklı gecikme sebebi kabul edilebilir. Öte yandan, sözleşmede bu tür durumların nasıl ele alınacağına dair özel hükümler varsa onlara da bakılır. Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, sözleşmede açıkça belirli idari işlemlerin (örn. imar planı iptali, inşaatın resmi makamlarca durdurulması gibi) mücbir sebep veya haklı gecikme sebebi sayılacağının kararlaştırıldığı bir olayda, bu durum gerçekleştiğinde yüklenicinin kararlaştırılan cezai şarttan sorumlu tutulamayacağına hükmetmiştir[10]. Bu, tarafların sözleşmede öngörmediği idari aksaklıkların genellikle yükleniciyi sorumluluktan kurtarmadığını, ancak sözleşmede açıkça öngörülen istisnaların bağlayıcı olduğunu göstermektedir.

Mücbir sebepler: Savaş, doğal afetler, salgın hastalıklar gibi tarafların kontrolü dışında ve öngörülemez nitelikteki olaylar mücbir sebep olarak değerlendirilir. Mücbir sebep hallerinde teslim süresi, olayın etkilediği süre kadar kendiliğinden uzar. Ancak Yargıtay, yüklenicinin mücbir sebep iddialarını oldukça dar yorumlamakta ve somut delillerle ispatını aramaktadır[8]. Genel ekonomik dalgalanmalar veya kısmi etkili olaylar, inşaat faaliyetlerini tamamen durdurmadığı sürece, tek başına mücbir sebep olarak kabul edilmemektedir. Örneğin ülke genelinde ilan edilen olağanüstü hâl (OHAL) dönemi veya ekonomik krizler, somut inşaat projesini fiilen durma noktasına getirmedikçe yükleniciyi sorumluluktan kurtarmamaktadır. Yüklenicinin, öngörülebilir riskleri sözleşme yaparken hesaba katması beklenir. Gerçek bir mücbir sebebin varlığı halinde dahi, yüklenicinin bu durumu derhal arsa sahibine bildirme yükümlülüğü de vardır; aksi takdirde mücbir sebebe dayansa bile sorumluluktan kurtulamayabilir. Sonuç olarak, Yargıtay içtihatlarında yüklenicinin öngöremeyeceği ve engelleyemeyeceği nitelikteki istisnai durumlar dışında gecikmenin mazur görülmesine pek sıcak bakılmadığı; sözleşmeye bağlılık ve özen yükümlülüğü ilkelerinin ön planda tutulduğu görülmektedir.

Eksik ve Ayıplı İmalatın Teslim Sayılmaması ve Tazminata Etkisi

Teslim kavramı sadece eserin fiilen teslim edilmesini değil, aynı zamanda sözleşmeye uygun ve eksiksiz şekilde teslimini ifade eder. Yüklenicinin inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim ettiği iddia edilebilmesi için, eserin ayıpsız ve tam olarak sözleşmede kararlaştırılan şekilde bitirilmiş olması gerekir. Eğer teslim anında inşaatta önemli eksik işler veya ayıplı imalatlar mevcut ise, hukuken tam bir teslimin bulunduğundan söz edilemez. Bu durumda yüklenici, aslında eseri zamanında teslim etmiş görünse bile, gerçekte sözleşmeden doğan ifa yükümlülüğü tam olarak yerine getirilmediğinden dolayı temerrüt hali devam eder. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, bir kararında bilirkişi raporuyla tespit edilen eksik işler nedeniyle eserin sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediğini, bu eksiklikler giderilinceye kadar yüklenicinin temerrüdünün ve dolayısıyla gecikme tazminatı sorumluluğunun devam edeceğini açıkça vurgulamıştır[11]. Yani eksik veya kusurlu işler, tamamlanma tarihini fiilen ileriye itmekte; gecikme tazminatının hesaplanacağı süreyi uzatmaktadır.

Eksik ya da ayıplı imalat bulunması, arsa sahibine iki tür talep hakkı doğurabilir: (1) Gecikme nedeniyle uğradığı zararların (örneğin kira mahrumiyeti) tazmini ve (2) eksik/ayıplı işlerin giderilmesi veya bundan doğan değer kaybının tazmini. Bu iki talep kalemi hukuken farklı niteliktedir. Gecikme tazminatı, yukarıda açıklandığı gibi teslimin geç yapılmasından kaynaklanan süre kaybına ilişkin zararları kapsarken; değer kaybı veya eksik iş bedeli ise eserin kalitesine ve değerine ilişkin bir zararı ifade eder. Yargıtay uygulamasında, eksik ve ayıplı imalatın yol açtığı zararlar gecikme tazminatından ayrı bir kalem olarak değerlendirilir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, iskan alınmamasını da içeren bir davada, eksik/ayıplı imalat nedeniyle oluşan zararların gecikme (kira) tazminatından ayrı olarak talep edilebileceğini, bunların birbirinden bağımsız kalemler olduğunu belirtmiştir[14]. Bu demektir ki arsa sahibi, hem geciken süre nedeniyle kira mahrumiyetini isteyebilir hem de teslim alınan yapıda eksiklikler varsa bunların bedelini veya meydana gelen değer düşüklüğünü ayrıca talep edebilir.

Uygulamada bazı yükleniciler, arsa sahibinin eksik işlere rağmen yapıyı teslim alıp kullanmaya başlamasını veya sözleşmeyi feshetmeden beklemesini, arsa sahibinin müterafik (ortak) kusuru olarak ileri sürme eğilimindedir. Ancak Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmek yerine ifayı bekleyip gecikme tazminatı talep etmesini meşru görmektedir. Yüklenicinin gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeyi derhal feshetme zorunluluğu yoktur; aksine arsa sahibi ifayı bekleyip bu arada uğradığı zararları tazmin ettirme hakkına sahiptir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi bir kararında, arsa sahibinin makul bir süre eserin tamamlanmasını beklemesinin, kendi hakkını kullanması olup, bunun arsa sahibi aleyhine müterafik kusur olarak değerlendirilemeyeceğini belirtmiştir[12]. Bu ilke, arsa sahibinin gecikmeye tahammül ederek tazminat alma yolunu seçmesinin, onun haklarına halel getirmeyeceğini ortaya koymaktadır.

Tazminatın Kapsamı: Kira Mahrumiyeti, Değer Kaybı vb.

Yüklenicinin teslimde gecikmesi nedeniyle arsa sahibi veya alıcı tarafından talep edilen tazminatın kapsamı, genellikle kira mahrumiyeti başta olmak üzere çeşitli kalemleri içerir. En yaygın talep, gecikilen süre boyunca taşınmazdan elde edilemeyen kira gelirinin tazminidir. Bu, arsa sahibinin eğer daire zamanında teslim edilmiş olsaydı o süre zarfında kiracıdan alabileceği bedelden mahrum kalması nedeniyle uğradığı zarardır. Sözleşmede gecikme halinde ödenecek belirli bir tutar (örneğin aylık X TL) kararlaştırılmışsa, kural olarak bu tutar esas alınarak hesaplama yapılır[3]. Şayet sözleşmede böyle bir bedel belirlenmemişse, arsa sahibi genel hükümlere dayanarak rayiç kira bedeli üzerinden zararının karşılanmasını isteyebilir. Nitekim Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, gecikme tazminatı talebinin kanundan doğan bir hak olduğunu, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikilen dönem için uğranılan zararın ispatı koşuluyla kira mahrumiyeti bedelinin istenebileceğini belirtmiştir[13]. Mahkemeler uygulamada, gecikilen döneme ilişkin emsal kira bedelini tespit için bilirkişi incelemesi yaptırmakta; taşınmazın konumu, büyüklüğü ve özellikleri dikkate alınarak aylık makul kira değeri belirlenmektedir. Böylece arsa sahibi, fiili teslim geciktiği için yararlanamadığı taşınmazının getirisini, gecikme tazminatı olarak talep edebilmektedir.

Kira mahrumiyeti dışında, değer kaybı da tazminat kapsamına girebilir. Değer kaybı, genellikle eksik veya ayıplı imalat nedeniyle taşınmazın olması gereken değerinden daha düşük bir değere sahip olmasını ifade eder. Örneğin bazı imalat eksikleri giderilmediği takdirde dairenin piyasa değeri düşmüş olabilir; yahut projede sözleşmeye göre olması gereken bazı unsurlar eksik yapıldığı için gayrimenkulün değeri azalabilir. Bu tür zararlar, gecikme tazminatından farklı ve ondan bağımsız olarak talep edilir. Yargıtay, eksik ve ayıplı işlerden kaynaklı değer kayıplarının ayrı bir kalem olduğu ve gecikme tazminatına ek olarak istenebileceği yönünde karar vermiştir[14]. Değer kaybının hesabı da uzman bilirkişi raporlarıyla yapılır; taşınmazın ayıpsız haldeki değeri ile mevcut hali arasındaki fark belirlenerek bu farkın tazmini sağlanır.

Son olarak, bazı durumlarda arsa sahibi teslimin gecikmesi sebebiyle diğer yan giderler veya fırsat maliyetleri de ileri sürebilmektedir. Örneğin kendisi kirada oturmak zorunda kalmışsa ödediği kiraları, taşınmaz geç teslim edildiği için alamadığı devlet teşvikleri ya da vergi avantajlarını da talep konusu yapabilir. Ancak bu tip tali kalemler, doğrudan kira mahrumiyeti kadar sık görülmemekte ve ispat yükü daha ağır olabilmektedir. Uygulamada en somut ve kolay ispatlanabilir müspet zarar kalemi, gecikilen süreye ilişkin kira kaybıdır.

Sonuç

Teslim borcu, yalnızca eserin fiziki olarak teslimini değil, hukuken kullanılabilir (iskanlı) ve sözleşmeye uygun, ayıpsız şekilde teslimini içerir. Yüklenici, sözleşmeyle üstlendiği edimi tam ve zamanında ifa etmediği takdirde, sözleşmede ayrıca düzenlenmiş olsun ya da olmasın, arsa sahibinin gecikmeden doğan zararlarını tazmin etmekle yükümlüdür. Özellikle yapı kullanma izin belgesi alınmadan yapılan teslimler Yargıtay tarafından teslim olarak kabul edilmemekte; bu durum, teslimin geçekleşmemesinden kaynaklanan tazminat taleplerinin iskanın sağlandığı tarihe kadar devam etmesine imkân vermektedir. Benzer şekilde, inşaatın eksik ve ayıplı yönleri bulunması halinde de yüklenici temerrütten kurtulmuş sayılmamakta ve gecikme tazminatı işlemeye devam etmektedir.

Yargıtay kararları, sözleşmelerde gecikme halinde ödenecek bedelin adlandırılmasından ziyade, amacına ve içeriğine göre niteliğini tespit etmektedir. Bu bağlamda “kira bedeli” veya “ceza” olarak anılan bir hüküm, eğer gecikme dolayısıyla yaşanan kazanç kaybını telafi etmek için konulmuşsa, gecikme tazminatı olarak değerlendirilmekte ve alacaklının bunu talep etmesi için teslim esnasında ihtirazi kayıt ileri sürmesi gerekmediği gibi, tutarın fahişliği iddiasıyla indirilmesi de söz konusu olmamaktadır. Buna karşılık gerçekten ifaya ekli cezai şart niteliğinde olan bedeller açısından alacaklının teslimde çekince koymaması hakkın kaybına yol açmakta ve ancak bu koşulla talep mümkün olabilmektedir. Uygulamada, tarafların bu ayrıma dikkat etmeleri büyük önem taşır.

Gecikmeye neden olan olguların değerlendirilmesinde Yargıtay, genel olarak yüklenicinin özen yükümlülüğünü ön planda tutmaktadır. Yüklenici, öngörülebilir riskleri (örneğin olağan bürokratik gecikmeleri, ekonomik dalgalanmaları, mevsim koşullarını) hesap ederek sözleşmesini ifa etmelidir. Arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler veya mücbir sebepler dışında, teslim tarihini aşan gecikmelerde yüklenici sorumluluktan kurtulamamaktadır. Mücbir sebep iddiaları da titizlikle incelenmekte ve ancak gerçekten öngörülemez ve karşı konulamaz olaylar söz konusuysa kabul görmektedir.

Sonuç olarak, Yargıtay içtihadı arsa sahiplerinin haklarını koruyucu bir eğilim göstermektedir. Arsa sahibi, yüklenicinin gecikmesi halinde sözleşmeyi feshetmek zorunda değildir; işin makul süre geçse dahi tamamlanmasını bekleyip bu arada uğradığı zararları talep edebilir ve bu tercihinden dolayı kusurlu addedilmez. Böylece arsa sahibi, sözleşmeye bağlılık ilkesine dayanarak ifanın gerçekleşmesini beklerken ekonomik kayıplarını da tazmin ettirebilmektedir. Bu durum, yüklenicilere sözleşme yaparken ve inşaat sürecini planlarken daha dikkatli olmalarını, risk analizini titizlikle yapmalarını gerektirir. Özellikle teslim tarihi, iskan şartı, gecikme halinde ödenecek bedel ve mücbir sebep halleri sözleşmede açık ve dengeli bir biçimde düzenlenmelidir.

Karar Künyeleri:

1. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/9244, K. 2014/2106, T. 20.03.2014.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1941, K. 2024/87, T. 09.01.2024.

3. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2020/886, K. 2020/3210, T. 15.12.2020.

4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/2956, K. 2023/3575, T. 31.10.2023.

5. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2011/4050, K. 2012/5309, T. 11.07.2012.

6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/2452, K. 2025/1585, T. 21.04.2025.

7. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2014/4117, K. 2015/4877, T. 25.06.2015.

8. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2011/1370, K. 2011/7507, T. 14.12.2011.

9. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2018/2784, K. 2019/532, T. 11.02.2019.

10. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2017/4624, K. 2018/6374, T. 30.05.2018.

11. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/2848, K. 2018/2947, T. 07.05.2018.