Kiraya verenin genel olarak hakları;

I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONLANDIRILMASINDA KİRAYA VERENİN HAKLARI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sonlandırılmasını düzenlerken belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımına gitmiştir.

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Belirli süreli sözleşmelerde önemli olarak;

- Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde önemli olarak ise;

- Kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Fesih bildirimi TBK m. 348 gereğince yazılı olarak yapılmak zorundadır. Bildirimin yazılı yapılmadığı hallerde yapılan fesih bildirimi geçersiz olacaktır.

II. KİRA SÖZLEŞMESİNE SÜRESİNDEN ÖNCE SON VERMEK

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiracı taşınmazı tahliye ettikten sonra taşınmazın aynı şartlarla kiraya verilmesi için gereken makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olacaktır. Bu makul süre taşınmazın niteliğine göre bilirkişi raporu ile belirlenecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ nin 2015/4646 Esas 2016/463 Karar sayılı kararı)

III. KİRAYA VEREN TARAFINDAN, KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

Türk Borçlar Kanununun 320 . maddesinde, kiraya verene, önceki Borçlar Kanunumuzun 251 . maddesinin birinci fıkrasındaki düzenlemeden daha kapsamlı olarak, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilme hakkı tanınmıştır .

Gerçekten, önceki Kanunun söz konusu fıkrasında, kiracının kiralananın “zorunlu onarım”ına izin vermekle yükümlü olduğu belirtildiği hâlde, yeni düzenlemede, kiraya verenin, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabileceği kabul edilmiştir (TBK .m . 320/I) .

Türk Borçlar Kanununun 350 . maddesinin ikinci bendine göre de, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,” kiraya veren, bir önceki paragraftaki açıklamalara uygun olarak, yine “bir aylık” hak düşürücü süre içinde açacağı dava ile, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir .

IV. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA, SÖZLEŞMENİN KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN GEREKSİNİM SEBEPLERİYLE, DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ

Türk Borçlar Kanununun 350 . maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin kiraya verenden kaynaklanan gereksinim (ihtiyaç) sebepleriyle, dava yoluyla sona ermesi düzenlenmiştir.

Maddenin birinci bendine göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için, konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7 . maddesinin (b) bendinde, kiralayanın “Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa”, yine aynı maddenin (c) bendinde de, “Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise”, kira sözleşmesinin sonunda tahliye davası açabileceği öngörülüyordu . Türk Borçlar Kanununun 350 . maddesinde, kiraya verenin, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7 . maddesinin (b) ve (c) bentlerindeki düzenlemeden farklı olarak, üstsoyunun, altsoyunun ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi sebebiyle, dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir .

 Böylece, gereksinimleri ileri sürülecek kişilerin çevresi genişletilerek, eski düzenlemenin, kiraya verenin ana babasının ve yardım nafakası alacaklısı olan kardeşinin (TMK .m .364) “ihtiyacı”nın bile tahliye sebebi olarak kabul edilmemesine yönelik eleştiriler ortadan kaldırılmıştır . Ayrıca, yeni düzenlemede, “işyeri gereksinimi”nden söz edilmekle yetinilmiş, eski düzenlemedeki “bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için...” şeklindeki daraltıcı yoruma sebep olabilen ibare, metne alınmamıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni malikin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmenin sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanununun 351 . maddesinde, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7 . maddesinin (d) bendindeki düzenlemeden farklı olarak, tıpkı Türk Borçlar Kanununun 350 . maddesinde olduğu gibi, gereksinimleri ileri sürülebilecek kişilerin çevresi, kiraya verenin kendisi, eşi ve çocukları yanında, üstsoyunu, altsoyunu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri de kapsayacak biçimde genişletilmiştir . Bu dava, yeni malik tarafından, konut veya işyerini edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi koşuluyla, altı ay sonra açılarak, kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

V. KİRAYA VERENİN KİRAYI ARTIRMA HAKKI

Kira sözleşmesine göre kira artırımı yapılması için, tarafların kira bedeli artırımı konusunda anlaşmalarının olup olmadığı önem taşımaktadır.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerli olabilmesi için, kira bedelindeki artışın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin artırımı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Ekonomik şartlardaki değişiklik sebebiyle kiraya veren kira bedelinin yükseltilmesi için dava açmak hakkına sahiptir. Örneğin kira sözleşmesinde kira artış oranı %10 olarak belirlenmiştir. Ancak değişen ekonomik koşullar karşısında artış oranı oldukça düşük kalmakta, taşınmazın kira bedeli de civar taşınmazların kira bedellerinin çok altında kalmaktadır. Bu durumda, kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin kiraya verenin her zaman dava açma hakkı mevcuttur. “Kira bedelinin yeniden tespiti ve arttırılması” olarak adlandırılan bu davada, mevcut ekonomik koşullar ve civardaki taşınmazların kira bedelleri emsal olarak alınacaktır.

Borçlar Kanunu’ nun 345. maddesine göre, bu dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün öncesinde açıldığı takdirde ya da bu süre içinde kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak yazılı bildirimde bulunulduğu sürece ve aynı zamanda yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.

VI. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder.

VII. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.

Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.

Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. (TBK madde 336).

Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. (TBK madde 337).

Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.

Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir. (TBK madde 338).

VIII. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Av. Şehriban GÜZEL EREN

KAYNAKÇA

(1) ÜLKEN, E. , ‘’TÜRK HUKUKUNA GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAKLARI SORULAR & CEVAPLAR’’ https://www.ulken.av.tr/turk-hukukuna-gore-kira-sozlesmesinde-taraflarin-haklari-sorular-cevaplar //18.09.2023

(2)   BOZ, E. ,‘’ Kirayı verenin hakları nelerdir?’’ https://www.emrahboz.av.tr/kiraya-verenin-haklari-nelerdir//19.09.2023

(3) CAN, S.,‘’ Kiracının tahliyesi ve tahliye davaları’’ https://www.sinemcan.av.tr/kiraya-verenin-kira-sozlesmesini-fesih-hakki-ve-kiracinin-tahliyesi//22.09.2023

(4) KOÇ, N. ,‘’ 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi https:// https://dergipark.org.tr//22.09.2023

(5) www.mevzuat.gov.tr// 08.09.2023

(6) https://karararama.yargitay.gov.tr// 08.09.2023