KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ ÖNERİLEN HUSUSLAR

20.08.2024 - 13:58 22.08.2024 - 09:53 Okunma Süresi: 7 Dk

Türk yargısının iş yükünün ciddi bir kısmını oluşturan ve pek çok kişinin iştigal olduğu kira uyuşmazlıklarında; hiç şüphesiz kira sözleşmesi belirleyici bir nitelik taşımaktadır. Kira ilişkisinin kapsamı, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükler ile kira ilişkisi sebebiyle ortaya çıkan bir kısım olgular; kira sözleşmesi ile düzenlenmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 298 ve devamı maddelerinde kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlenmiştir. Ayrıca, konut ve çatılı işyerlerine yönelik özel hükümler de 339 ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Anılan düzenlemelerin pek çoğu kamu düzenine ilişkin olduğundan aksi yöndeki hükümler geçersiz olacaktır. Bu doğrultuda kira sözleşmesi düzenlenirken, kanunun çizdiği sınırlar dahilinde, tarafların iradeleri doğrultusunda düzenlemeler yapılabilecektir. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu hükümleri de dikkate alınarak; pratikte fayda sağlayabilecek ve doğması muhtemel uyuşmazlıklar yönünden önem arz edecek hususlar irdelenecektir.

ŞEKİL: İlk olarak belirtelim ki; kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması kanuni bir zorunluluk değildir. Ancak olası bir uyuşmazlık halinde yazılı kira sözleşmesi ispat kolaylığı açısından elzem niteliktedir. Bu kapsamda kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması önerilmektedir.

TARAFLAR: Kira sözleşmesinde tarafların ad, soyad, adres ve kimlik numaraları açıkça yer almalıdır. Bu noktada belirtelim ki; kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiraya verenin malik olması zorunlu değildir. Ancak elbette ki kiralananın teslimi için malikin rıza göstermesi gerekecektir. Bu sebeple sözleşme kurulurken kiraya veren kişinin, taşınmazın maliki olup olmadığı veya kiraya verme hak ve yetkisinin sahip olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesi için; paydaşların pay ve paydaş çoğunluğu ile alacağı karar gerekmekte olup; pay ve paydaş çoğunluğunun mevcut olmaması durumunda el atmanın önlenmesi gibi bir kısım dava ile karşılaşılması söz konusu olabilecektir.

SÜRE: Uygulamada kira sözleşmelerinin genelde bir yıllık olarak düzenlendiği ve belirli süreli olarak yapıldığı görülmektedir. Her koşulda, eğer taraflar kira süresi yönünden mutabık kalmışlarsa; kira süresinin açık bir biçimde sözleşmeye yazılması zaruridir.

KİRA BEDELİ VE KİRA ARTIŞ ORANI: Hiç şüphesiz ki uygulamada; kira tespit ve uyarlama davalarından da açık bir biçimde görüleceği üzere; en çok tartışma yaratan husus kira bedeli ve kira artış oranıdır. Elbette ki; kira bedeli, bedelin ödenme zamanı, ödenme şekli, artış oranı ve artış tarihi; şüpheye yer bırakmayacak şekilde sözleşmede yer almalıdır. Belirtelim ki; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde; kira artış oranı; bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

DEPOZİTO: Taraflar arasında uyuşmazlık doğuran önemli hususlardan biri de depozitodur. Türk Borçlar Kanununda kiracı lehine olacak şekilde, depozito için üst sınır belirlenmiştir. Buna göre depozito üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Öte yandan kanunda depozitonun vadeli bir banka tasarruf hesabına yatırılacağı öngörülmüştür. Her ne kadar konu kanunda detaylı bir şekilde düzenlenmişse de; uygulamada anılan hükümlere uyulmamakta ve kiracı tarafından depozito bedeli kiraya verene teslim edilmektedir. Bu noktada kanunun üst sınırına dikkat edilerek bir depozite belirlenmesi, bu tutarın sözleşmeye yazılması ve depozitonun bankadan açıklaması ile birlikte gönderilmesi önerilmektedir. Ayrıca depozitonun iadesine ilişkin faiz ve teslime ilişkin belirleme de kira sözleşmesine açık bir biçimde yazılmalıdır. Tüm bu hususlar kira sözleşmesinin sona ermesi halinde yahut bir uyuşmazlık durumunda belirleyici bir nitelik teşkil edecektir.

KİRALANANIN DURUMU: Kira sözleşmesinde; kiralanan taşınmazın durumu, mevcut ise demirbaşlar açık ve detaylı bir biçimde yer almalıdır. Bu durum; uygulamada sık sık karşılaşılan kira sözleşmesi sonunda kiralanın kullanımına ilişkin uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından faydalı olacaktır.

KULLANIM AMACI: Sözleşmenin kurulum aşamasında kiralananın hangi amaçla kullanacağının açık bir şekilde belirtilmesi önerilmektedir. Zira kiralananın sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun olarak kullanılması gerekmektedir. Aksi halde kiracının kiralanandan tahliyesi gündeme gelebilecektir.

KİRALANANDA DEĞİŞİKLİK: Kiralananda meydana getirilecek değişiklik ve tadilatlar mal sahibinin rızası ile mümkün olabilecektir. Bu kapsamda kira sözleşmesinde; değişikliğe ilişkin kapsamın, yetkinin ve ilgili hususların belirlenmesi faydalı olacaktır.

ALT KİRA: Kanun gereğince; kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Buna göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiralananın alt kiraya verilmesi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlı tutulmuştur. Taraf iradeleri alt kira yönünde uyuşuyorsa, bu hususun açık biçimde sözleşmede düzenlemesi gerekecektir.

GİDERLER VE AİDAT: Kanun hükmüne göre; kiracı kira bedelini ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Aydınlatma, su, ısıtma, aidat gibi kullanımda bağlı giderlerden kiracı sorumlu olacaktır. Kiracı, kira bedelini ve anılan yan giderleri ihtar edilen tarihten itibaren 30 gün içinde ödemezse temerrüde düşecektir. Anılan nedenlerle; yan giderlerin neler olduğu yahut kanun maddesinin aksine kiracı lehine bir düzenleme yapılacaksa işbu hususlar sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

CEZA KOŞULU VE MUACCELİYET: Kanunun açık hükmünde; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği; özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz sayılacağı belirtilmiştir. Uygulamada pek çok sözleşmede aksi yönde hükme yer verilmekteyse de anılan düzenlemelerin, kanunun emredici hükmü karşısında geçersiz olacağını bilmekte fayda vardır.

TESLİM TUTANAĞI: Yukarıda; kira sözleşmesine, kiralananın durumunun ve demirbaşların yazılması gerektiği izah edilmiştir. Ayrıca bu noktada: kiralananın kiracıya teslimi esnasında; taşınmazın durumu ve demirbaşların yer aldığı detaylı bir teslim tesellüm tutanağı düzenlenmesini öneriyoruz. Zira kiracı; kiraya verileni ne durumda teslim almış ise o durumda geri verme yükümlüdür. Olası bir uyuşmazlık halinde; kiralanın son hali ile teslim anındaki durumuna ilişkin ispat kolaylığı yaratmak açısından teslim tutanağı düzenlenmesi her iki taraf yönünden de önerilmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ: Önemle belirtelim ki; kira sözleşmesi ile aynı tarihte tanzim edilen tahliye taahhüdünün hukuki bir karşılığı bulunmamaktadır. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesi kapsamında tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ileri bir tarihte düzenlenmeli ve imzalanmalıdır. Ayrıca tahliye taahhüdünde tahliye tarihi, taahhüt tarihi ve konut ve işyerinin adresi açık ve net biçimde belirtilmelidir.

Yukarıda özet halinde, tarafımızca kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi önerilen hususlar açıklanmıştır. Bu kapsamda kira sözleşmeleri kaynaklı uyuşmazlıkları önlemek yahut ispat kolaylığı sağlamak açısından anılan hususlara dikkat etme fayda olduğu kanaatindeyiz. Anılan açıklamalarımız bilgi notu kapsamında, fayda sağlaması maksadıyla izah edilmiştir. İşbu bilgi notu bir mütalaa veya hukuki görüş niteliğinde değildir ve yayım tarihinde hazırlanmış olup, devamlı surette güncellenmemesinden kaynaklı avukatlık büromuz sorumluluk almamaktadır. Hak kaybına sebebiyet vermemek adına, kira ilişkisinin kurulumu aşamasında, bir avukattan hukuki destek alınması gerekmektedir.