Bilindiği üzere taşınmazlarla ilgili olarak, konut ve işyeri kiraları ile ilgili hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi ile 356.maddesi arasında düzenlenmiş olup bu düzenlemede de ikili bir ayırıma gidilmiştir.
Bunlardan 299.madde ile 338.madde dahil Genel Hükümler Başlığı altında yer almış, 339.maddeden başlayarak 356.madde dahil Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’na ayrılmıştır.
Uygulamada, yerel ve yüksek mahkeme kararlarında sıkça karşılaşıldığı gibi, kira uyuşmazlıklarında Akaryakıt ve LPG İstasyonlarına uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde istasyonların hangi katogoride yani çatılı mı yoksa çatısız bir iş yeri mi olduğu konusunda bir tereddütün oluştuğu gözlenmektedir. Bu sebeple aşağıda Türk Borçlar Kanunu ile Yüksek Mahkeme uygulamasındaki durumuna göz gezdireceğiz.
ÇATILI-ÇATISIZ AYIRIMI :
Doktrinde ve kararlarda çokça yer alınan kelime olarak Musakkaf, kavram olarak sakf (çatı) altında bulunan demektir. Bununla kastedilen, taşınmazın üstünün örtülü ve az ya da çok etrafının duvarlarla çevrili bir halde olmasıdır. Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre bu tür yerlere ilişkin kira sözleşmelerinin çatılı iş yeri hükümleri içerisine girebilmesi için, kiralanan şeyin baskın (galip) vasfının musakkaf (çatılı) olması gerekmektedir.
Üstü örtülü olmayan bir arsanın içerisindeki yapıların sabit ya da kolayca sökülüp takılabilen hafif yapılardan oluşması halinde dahi uygulanacak hükümlerde değişiklik yaratabilecektir. Zira, arsa olarak kiraya verilmiş olan bir taşınmaz üzerine, bu taşınmazdan yararlanabilmek için, kolayca sökülüp takılabilen hafif yapıların yapılması, bu yerlerin musakkaf sayılması sonucunu doğurmaz. Yani sabit yapı, bina kavramına girmeyen yapılardan oluşan taşınmazın galip vasfı kapalı dahi olsa çatılı işyeri sayılmayacaktır. Ancak arsa içerisindeki binaların arsaya oranla miktar ve kapladıkları alanların yoğunluğu o yerin galip vasfını çatılı olarak değerlendirilmesini sağlıyorsa o zaman bu işyerinin istasyon olması halinde dahi Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri hükümlerinin uygulanmasını gerektirecektir.
Ancak bu da tek başına bir değerlendirme unsuru değildir. Şöyle ki, asıl amaç arsadan yararlanmak ise ve bu amaca ulaşabilmek için arsa üzerine bir takım yapılar inşa edilmişse, o yer musakkaf (çatılı) sayılamaz. Fakat asıl amaç binadan yararlanmaksa ve arsa da bu amaca hizmet ediyorsa, arsanın alanı daha fazla olsa bile o yeri musakkaf (çatılı) saymak gerekir.
Öyleyse mahkemelerce yapılacak ilk iş kiraya konu istasyonun galip vasfının belirlenmesi olacaktır. Nitekim Yargıtay’ın istikrarlı kararları da bu yöndedir.
Yargıtay 6. HD., E. 2016/10174 K. 2016/7307 T. 7.12.2016 kararına göre “Bu durumda uyuşmazlığın çözümü için öncelikle mahallinde keşif yapılarak kiralananın galip vasfının belirlenmesi ve kiralananın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine mi, yoksa Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı iş yeri kiralanmasına ilişkin hükümlerine mi tabi olduğu konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak, varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir”
Yargıtay 6. HD. 23.12.2015 T. E: 3132, K: 11384 kararına göre, “Kiralananın niteliği sözleşmede akaryakıt istasyonu, hizmet binası olarak gösterilmiştir. Kiralananın galip vasfının çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı anlaşılamamaktadır….Bu durumda mahkemece kiralananın galip vasfı tespit edilerek uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bir karar vermek gerekirken…”
Yargıtay 6. HD. 22.12.2016 T. E: 2015/10821, K: 7767 kararına göre, “Somut olayda; 09.06.2015 tarihli bilirkişi raporu ile kiralananın kapalı alanının 150 m2, açık alanının ise yaklaşık 1.000 m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan akaryakıt istasyonunun TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır.”
Çok büyük bir fark ve niteleme olmadığı sürece Akaryakıt ve LPG istasyonlarının galip vasfı çatısız iş yeri olacağı ve bu sebeple bu yerlerin kiralanmasında uygulanacak hükümlerin Türk Borçlar Kanunu 299.madde ile 338.madde dahil Genel Hükümler Başlığı altında yer alan hükümlerin olacağından hareketle, bunların ayrıntılı olarak neler olduğu konusunu aşağıda inceleyeceğiz.
KİRA TESPİTİ BAKIMINDAN :
Konut ve Çatılı İşyeri kapsamına giren taşınmazlarda, koşulları oluştuğu takdirde kira tespiti istenebilirken, bu kapsamda olmayan taşınmazlar için Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri uygulama alanı bulacağından, kira tespiti değil yalnızca uyarlama davası açılabilecektir.
Zira kira tespit davaları Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinde yer alıp Konut ve Çatılı İş yerleri hükümleri arasında yer aldığından, Genel Hükümlerin uygulandığı çatısız iş yerleri hakkında uygulanması mümkün değildir. Ancak;
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ;
‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’
hükmü yer aldığından koşulları varsa uyarlama davası açılabilecektir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanmasının zorunlu olması bu davanın açılmasını gerektirebilecektir.
Yargıtay 3. HD 2020/2910 E. – 2020/6680 K. sayılı kararına göre;
“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı….”
denmek suretiyle bu konuya açıklık getirilmiş olmaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ BAKIMINDAN :
Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğine dair kiraya verene yazılı olarak taahhüt edilmesidir. Tahliye Taahhüdü Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında yer alıp konut ve çatılı iş yerleri hükümleri arasında bulunduğundan, Genel Hükümlerin uygulandığı çatısız iş yerleri hakkında uygulanması mümkün değildir.
Maddeye göre,
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Genel Hükümlere tabi olarak akdedilmiş olarak kabul edilen Akaryakıt ve LPG İstasyonlarına dair kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu 352/1 hükmü uygulama alanı bulamayacağından, bu doğrultuda bir tahliye taahhüdü yapılamayacak, yapılmış olan tahliye taahhüdü sözleşmelerinden de hukuki bir sonuç elde edilemeyecektir.
SÖZLEŞME SÜRESİ BAKIMINDAN :
Türk Borçlar Kanunu 300.maddesine göre, kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Yine, Türk Borçlar Kanunu 327. maddesine göre, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde açık ya da örtülü biçimde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
SONUÇ : Akaryakıt ve LPG istasyonlarının çatısız iş yeri sayılması sebebiyle, kira ilişkilerinin kurulmasında, tahliye ve tesliminde, kira dönemi ve kira bedellerinin tespit ve ödenmesinde Türk Borçlar Kanunu’nun 299.madde ile 338.madde dahil Genel Hükümler Başlığı altında yer alan hükümlerinin uygulanacağı ve 339.maddeden başlayarak 356.madde dahil Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’na dair hükümlerin uygulama alanı bulamayacağı gözden kaçırılmamalıdır.
Av. Murat BAŞMAN