1.Hukuki Dayanaklar
Gereksinim nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu dava türü kiraya verenin taşınmazı kendisi, altsoyu, üstsoyu veya yakın akrabaları için kullanma zorunluluğu ortaya çıktığında gündeme gelmektedir. Kiralanan taşınmazın ekonomik, sosyal ya da ailevi sebeplerle, kiraya verenin kendisi, altsoyu, üst soyu veya yakın akrabaları için ihtiyaç haline gelmesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edilebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, gereksinim nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmek için bazı koşulların sağlanması gerekmektedir. TBK m. 350’de düzenlenen bu dava, kiraya verenin ya da kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri olarak kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda açılabilir. İhtiyaç sebeplerinin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
a)Kiraya Verenin İhtiyacı
Kiraya verenin kendisinin ya da aile bireylerinin kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda, kiracıya karşı tahliye talebinde bulunulabilir. Bu ihtiyaç, kişisel konut gereksinimi veya işyeri ihtiyacı olabilir. Örneğin, kiraya verenin konut olarak kiraya verdiği bir evi, emekli olduktan sonra kendisinin kullanmak istemesi, gereksinim nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceği bir durumdur. Bunun gibi daha pek çok durum karşımıza çıkmaktadır, aşağıda ayrıntılı şekilde belirteceğiz.
b)Aile Bireylerinin İhtiyacı:
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde belirtilen altsoy (çocuklar, torunlar) ve üstsoy (anne, baba) gibi kişiler için de ihtiyaç doğması halinde tahliye davası açılabilir. Az önce saydığımız üzere, kiraya verenin aile bireylerinden birinin işyeri ya da konut ihtiyacı var ise, bu durum da somut olaya göre gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. Yine 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 364/1. maddesinde “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.” denilmektedir. Buna göre kiraya verenin kardeşi için gereksinim nedeniyle tahliye davası açabileceği kabul edilmektedir.[1]
a) İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması
2. İhtiyacın Zorunlu, Devamlı, Gerçek ve Zorunlu Olması
Burada en önemli unsur ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Bu ihtiyacın dürüstlük kurallarına uygun olup olmadığı mahkemelerce titizlikle incelenmektedir. Nitekim, Yargıtay, konut ihtiyacına dayanarak tahliye talep eden kiraya verenin, mevcut durumda kirada olması ve tahliye tehlikesi altında bulunması ya da kendi taşınmazının daha üstün niteliklere sahip olup kendisine daha fazla fayda sağlaması gibi durumları öngörmüştür.[2] Ayrıca burada bizzat kiraya verenin ihtiyacı aranmaktadır, örneğin davacının müdürü olduğu şirketinin büro ihtiyacı için açtığı dava reddedilecektir.[3]
Yargıtay bir kararında, davacının yaşlılık ve sağlık durumu nedeniyle kiralananı kendi ihtiyacı için kullanma iddiasının samimiyetinin araştırılması gerektiğine hükmetmiştir. Bu durumda, davacının iddia ettiği işi bizzat ya da adam tutarak yapıp yapamayacağının sağlık raporu ile tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir.[4]
Başka bir somut olayda ise Yargıtay, davacının yaşlı, felçli ve bakıma muhtaç durumda olup, mevcut konutunun sağlık durumuna uygun olmaması nedeniyle dava konusu taşınmazda oturmak istemesini ve zaruri konut ihtiyacını tespit etmiş, davacının samimiyetini göstermek için mevcut konutunu davalıya teklif ettiğine dair delilleri de göz önünde bulundurarak tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiğine karar vermiştir.[5]
Öte yandan, Yargıtay, davacının hasta bir çocuğuna bakmak amacıyla Kırklareli'nde oturma ihtiyacını tanık beyanlarıyla doğrulamasına rağmen, çocuğun rahatsızlığıyla ilgili sağlık raporu alınmadan eksik incelemeyle karar verilmesini hatalı bulmuştur. Bu eksiklik nedeniyle hüküm bozulmuştur.[6]
Bir başka somut olayda ise, Yargıtay davacının müdürlük yaptığı çeşitli şirketlerde hâlâ görevlerinin devam ettiğini tespit etmiş ve bu nedenle boşta olmadığını, kendisine ait bir iş yeri varken ikinci bir iş yeri açmak için tahliye istemenin samimi bir ihtiyaç olamayacağını belirterek davanın reddine karar vermiştir.[7]
Başka bir kararında ise Yargıtay, kiraya verenin çocuklarının restoran işletmeciliği konusunda yurtdışında eğitim aldığını ve bu alanda tecrübeli olduklarını belirterek, kiraya verenin çocuklarının restoran işletmeciliği yapma ihtiyacını gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul etmiştir. Bu durumda, tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiğine karar vermiştir.[8]
Son olarak, Yargıtay kiraya verenin kiralananı satılığa çıkarması durumunda ihtiyaç iddiasının samimi olamayacağına karar vermiştir.[9] Ancak başka bir olayda, Yargıtay, kiraya verenin ABD’deki işinden ayrıldığını ve Türkiye’ye kesin dönüş yaptığını belirten belgelerle, ihtiyacın samimi olduğuna hükmetmiştir.[10]
Kira sözleşmesinin keyfi bir şekilde feshedilmesinin önüne geçmek açısından mahkemelerin ihtiyaç iddiasını titizlikle incelemesi çok önemlidir.
b) İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması
İhtiyacın mal sahibi yönünden doğmuş olması ve geçicilik arz etmemesi yani devamlı nitelik taşıması gerekmektedir. Fakat Yargıtay bazı kararlarında istisnai olarak bazı devamlı gereksinim durumlarını da gerçek ve samimi olarak değerlendirmektedir. Yazlık konut ihtiyacı buna örnek olarak gösterilebilir.[11]
Fakat Yargıtay kiraya verenin yurt dışında yaşamakta iken sadece İstanbul'a gelişlerinde akrabaları yanında ya da otelde kalması ihtiyacının devamlı olduğunu göstermeyeceğine kanaat getirmiştir.[12]
Buna karşılık bazı kararlarında ise, kesin dönüş yapılmamasına rağmen yurtdışında yaşayan ve çalışan kişilerin aralıklarla Türkiye’ye gelmesi durumunda kendi evinde kalması gerektiği, her geldiğinde otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfet nedeniyle bu kişilerin kendi evinde kalması gerektiği bu sebeplerle de kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiğine kanaat getirilmiştir.[13]
c) İhtiyacın Zorunlu Olması
İhtiyacın kiraya veren bakımından zorunlu olması gerekmektedir. Yargıtay’ın bir kararında, kiraya verenin toptan ve perakende işi dolayısıyla depoya ihtiyacı olduğunun ve bu ihtiyacına yönelik olarak iki ayrı depo kiralamak zorunda kaldığını, bu sebeple de dava konusu taşınmazın depo olarak kullanılmaya müsait olduğundan kiracının tahliyesi gerektiğine kanaat getirmiştir.[14]
d) Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması
Kiracının tahliyesine karar verilirken, taşınmazın mal sahibinin ihtiyacına uygun olup olmadığı tespit edilmektedir. Örneğin, restoran işleteceğini iddia ederek kiracının tahliyesinin talep edildiği varsayımında, taşınmazın restoran olarak işletmeye uygun olup olmadığı değerlendirilecektir.[15]
3.Gereksinim Kabul Edilen Diğer Nedenler
a)Özel Teşebbüsün Ticaretini Genişletme Amacı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, kiraya verenin veya aile bireylerinin özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.[16]
b)Yurtdışında Bulunan Kiraya Verenlerin Gereksinimi
Yargıtay bazı kararlarında yurtdışında ikamet eden kiraya verenlerin Türkiye’ye kesin dönüş yaptığı durumlarda ihtiyacın zorunlu olduğunu kabul etmiştir. Yargıtay bazı kararlarında yurtdışında ikamet eden kiraya verenlerin Türkiye’ye kesin dönüş yaptığı durumlarda ihtiyacın zorunlu olduğunu kabul etmiştir. Bunun yanında Türkiye’ye kesin dönüş yaptığının kabul edilebilmesi için pasaportuna bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu veua Maliye Bakanlığı ya da Gümrük Müdürlüğü tarafından “Kesin dönüş yapmıştır.” şeklinde şerh düşülmesi gerektiğine kanaat getirmiştir.[17]
c)Reşit Olan Kimsenin Gereksinimi
Yargıtay reşit olan bir kimsenin anne ve babası ile birlikte oturmaya zorlanamayacağını, kiraya verenin çocuğunun ayrı bir konutta ikamet etmek istediğinde bu ihtiyacın ciddi ve samimi olduğuna kanaat getirmiştir.[18]
4.Gerçek ve Samimi İhtiyacın Kanıtlanması
İhtiyacın gerçek olduğunun kanıtlanması, kiraya verenin üzerine düşen bir yükümlülük olarak karşımıza çıkmaktadır. Örneğin, kiraya verenin kendisinin ya da aile bireylerinin yaşam koşulları, mevcut ekonomik durumu veya işyeri gereksinimleri bu ihtiyacı destekleyen deliller olarak sunulabilir. Mahkemeler, somut olayın özelliklerine göre, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin haklı olup olmadığını değerlendirir.
5.Tahliye Talebi Süreci ve Davanın Açılma Süresi
İhtiyaç sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarında ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde fesih ve tahliye davası açılmadan önce kiracıya ihtar gönderilmesi zorunluluğu var ise buna uyulması gerekmektedir aksi takdirde dava reddedilecektir. 6098 sayılı TBK.nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.[19]
6.Davanın Sonuçları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya veren lehine sonuçlanırsa, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacaktır. Ancak kiraya veren mahkemenin tahliye kararı sonrasında taşınmazı tahliye ettirdikten sonra söz konusu taşınmazı kiraya verme yasağı gibi bazı yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilir. Tekrar kiraya verme yasağı kapsamında kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmazı, tahliyeden itibaren üç yıl boyunca başkasına kiraya veremez. Aksi takdirde, eski kiracı kiraya verene karşı maddi tazminat talebinde bulunabilir. Bu kural, kiraya verenin gerçek bir ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmasını sağlamak amacıyla getirilmiş bir sınırlamadır. Kaldı ki eğer kiracı kiralananı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediği durumlarda tazminat koşulları oluşmayacaktır ve kiraya veren tazminat ile sorumlu tutulmayacaktır.[20]
Sonuç
Gereksinim nedeniyle fesih ve tahliye davası, kiraya verenin gerçek ve samimi bir ihtiyacının mevcut olması halinde başvurabileceği önemli bir hukuki yoldur. Kiraya verenin kendisi veya aile bireyleri için kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekir. Ancak bu davaların açılması ve sonuçlandırılması sürecinde tüm bu bahsettiğimiz hukuki prosedürlere dikkat edilmesi, özellikle delillerin sunulması ve sürelerin gözetilmesi noktasında büyük önem taşımaktadır. Bu nedenlerle, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hakların korunması ve adil bir sonucun elde edilmesi için, gereksinim nedeniyle tahliye davalarının titizlikle yürütülmesi gerekmektedir.
Av. Elif Merve ŞAHİN
---------------
[1] Yargıtay 6. HD., T. 24.11.2014 E. 2014/12439 K. 2014/12928,
[2] Yargıtay 3. HD., T. 23.01.2019 E. 2018/7751 K. 2019/493, Yargıtay 6.HD., T. 09.03.2016 E. 2015/8670 K. 2016/1815,
[3] Yargıtay 3. HD., T. 17.05.2018 E. 2018/1074 K. 2018/5424,
[4] Yargıtay 6. HD., T. 18.02.1999 E. 1999/1162 K. 1999/1242,
[5] Yargıtay 6. HD., T. 09.02.1988 E. 1987/13718 K. 1988/1804,
[6] Yargıtay 6.HD., T. 11.03.2002, E. 2002/1372 K.2002/1582,
[7] Yargıtay 6.HD., T. 23.11.2009 E. 2009/6827, K. 2009/10235 Yargıtay 3. HD., T. 07.06.2018 E. 2018/3867 K. 2018/6531,
[8] Yargıtay 6.HD., T. 11.11.2010E. 2010/6598, K. 2010/12501,
[9] Yargıtay 6. HD., T. 16.02.1999 E. 1999/1077, K. 1999/1146,
[10] Yargıtay 6. HD., T. 25.09.2013 E. 2013/11643 K. 2013/13045,
[11] Yargıtay 6. HD., T. 12.01.2015 E. 2014/13336 K. 2015/39,
[12] Yargıtay 6. HD., T. 04.12.2007 E. 2007/10759 K. 2007/13295,
[13] Yargıtay HGK., T. 28.11.1990 E. 1990/6-466 K. 1990/593, Yargıtay HGK., T. 23.12.1992 E. 1992/6-667 K. 1992/755,
[14] Yargıtay 6.HD., T. 26.01.2010 E. 2009/9871 K. 2010/553, Yargıtay HGK., T. 16.11.2021 E. 2017/6-1290, K. 2021/1411,
[15] Yargıtay 6. HD., T. 13.03.2013 E. 2013/1141 K. 2013/4332, Yargıtay 3. HD., T. 20.09.2017 E. 2017/4378 K. 2017/12336,
[16] Yargıtay 6. HD., T. 08.11.2012 E. 2012/12181 K. 2012/14465,
[17] Yargıtay 3. HD., T. 20.09.2017 E. 2017/4378 K. 2017/12336 Yargıtay 3. HD., T. 25.10.2017 E. 2017/5789 K. 2017/14608, Yargıtay 3. HD., T. 15.02.2018 E. 2017/8674 K. 2018/1180,
[18] Yargıtay HGK., T. 23.10.2015 E. 2014/6-224 K. 2015/2354, Yargıtay 6. HD., T. 25.04 2016 E. 2016/3380 K. 2016/3343,
[19] Yargıtay 6. HD., T. 06.06.2016 E. 2015/8732 K. 2016/4401, Yargıtay 6. HD., T. 11.11.2015 E. 2015/9060 K. 2015/9757,
[20] Yargıtay 3. HD., T. 28.02.2019 E. 2017/4632 K. 2019/1687, Yargıtay 3. HD., T. 17.09.2019 E. 2018/5894 K. 2019/6781,