TOPLU YAPININ HUKUKİ NİTELİĞİ

GİRİŞ

Sanayileşme ile birlikte başlayan hızlı kentleşme süreci, yerleşim biçimlerini ve yapılaşma modellerini önemli ölçüde değiştirmiştir. Büyükşehirlerdeki konut ihtiyacı arttığı için sınırlı arsa alanları daha verimli kullanılmak zorunda kalındı ve bu durum birden fazla yapının belirli bir planla birleşmesiyle oluşan toplu yapı uygulamalarını yaygınlaştırdı. Toplu yapılar, sadece fiziksel bir yapılanmayı değil, aynı zamanda maliklerin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanlara ilişkin düzenlemeleri ve yönetim ilişkilerini içeren kompleks bir hukuki düzenlemeyi de beraberinde getirir. Bu nedenle ortak yapıların yasal niteliğinin açık şekilde tanımlanması, toplu yapılarla ilgili uygulamada çıkacak uyuşmazlıkları önlemek açısından oldukça önemlidir.

Türk hukuk sisteminde toplu yapılara ilişkin ilk yasal düzenleme, 2007 yılında çıkarılan 5711 sayılı Kanun marifetiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki değişikliklerle açık bir şekilde ortaya konulmuştur. Söz konusu düzenleme sayesinde bazı temel ilkeler belirlenmiş durumdadır. Ancak, öğretide ve yargı içtihatlarında, toplu yapıların kapsamı, unsurları, sınırları ve hukuki statüsü hakkında halen tartışmalı alanlar mevcuttur. Müşterek alanların kullanım ile tasarruf yetkileri benzeri mevzularla bu yapılar dâhilinde kurulan yönetimlerin hükmi şahsiyete sahip olup olmadığı ve toplu yapıların hukuki niteliği dikkatlice tetkik edilmelidir. Toplu yapının kamu hukuku veya özel hukukta konumunun belirlenmesi de özellikle bu hususlar arasında sayılabilir.

Bu çalışma ile toplu yapıların hukuki vasfının çeşitli açılardan irdelenmesi amaçlanmaktadır. Bu niteliğin doğru ve sağlıklı şekilde teşhis edilebilmesi maksadıyla, toplu yapı kavramını oluşturan temel unsurların ve bu unsurlara dayanak olan mevzuat hükümlerinin, doktrin görüşleri ve yargı kararları kapsamında incelenmesi gerekir. Toplu yapının hukuki niteliğinin, teorik ve pratik düzeyde anlam kazanabilmesi büyük ölçüde bu yapının içermiş olduğu unsurlarla ve tanımlamalarıyla şekillenmektedir.

Bu kapsamda birinci bölümde toplu yapı kavramı ve tarihçesi ayrıntılı bir biçimde incelenecektir. İkinci bölümde toplu yapıyı oluşturan temel unsurlar sıralanacak olup tartışmalı hususlara değinilecektir. Bu değerlendirme, ilgili kanun maddeleri ve uygulamaya yön veren içtihatlar çerçevesinde bütünlük, altyapı bağlantısı, müşterek alanlar, imar parselleri ve ortak kullanım alanları gibi kriterler temelinde yapılacaktır. Getirilen Kanun değişikliği ile tartışmalı olan unsurlar ve onların anlamları doktrin görüşleri ışığında incelenecektir. Üçüncü ve son bölümde, söz konusu değerlendirmelerin tümü hesaba katılarak toplu yapıların hukuki vasfı incelenecek ve bu yapıların özel hukuk düzenindeki yeri saptanacaktır.

BİRİNCİ BÖLÜM

TOPLU YAPI KAVRAMI VE TARİHSEL GELİŞİMİ

A. TOPLU YAPININ TARİHSEL GELİŞİMİ

1. 5711 sayılı Kanun Öncesi Uygulama

Türkiye genelinde hızla artan nüfus, kentleşme dinamikleri ve kentsel dönüşüm politikalarının etkisiyle, bir veya birden fazla imar parseli üzerine inşa edilen çok sayıda yapı bloğundan veya blok niteliği taşımayan münferit yapılardan oluşan büyük ölçekli yapı kompleksleri yaygınlaşmıştır. Hatta tek bir yapı bünyesinde binlerce bağımsız bölümün yer aldığı projeler dahi uygulamada karşılık bulmuştur. Bu gelişmeler karşısında, 1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun klasik düzenleme sistemi yetersiz kalmış; özellikle çok sayıda bağımsız bölümün yer aldığı yapılaşmalarda ortaya çıkan yönetimsel, mali ve mülkiyete ilişkin sorunlara çözüm üretmekte zorlanılmıştır.

Kat mülkiyeti hükümlerinin esasen sınırlı sayıda bağımsız bölüm içeren, tek yapı esasına dayalı bir model çerçevesinde düzenlenmiş olması, büyük ölçekli projelerde yönetim organizasyonunu işlevsiz hale getirmiştir. Binlerce bağımsız bölüm malikinin yer aldığı yapılarda, kat malikleri kurullarının oluşturulması, kararların alınması ve bu kararların icra edilmesi gibi temel işleyiş mekanizmaları ciddi tıkanıklıklarla karşı karşıya kalmıştır. Bu bağlamda, uyuşmazlıkların hukuken isabetli ve etkin şekilde çözümlenmesi mümkün olamamış; birçok durumda taraflar, hukuki ve teknik belirsizlikler sebebiyle çözüm arayışlarını yargıya taşımış ancak bu da yeterli olmamıştır. Dolayısıyla, mevzuattaki bu boşluklar, fiilen var olan çok yapılı ve yoğun nüfuslu projelerin sağlıklı biçimde yönetilmesini güçleştirmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hazırlanışında (EKMK), bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerlerin kullanımı, ana taşınmazın yönetimi ve ortak giderlere katılım gibi temel hususlar, tek bir arsa (parsel) üzerinde yer alan tek bir yapı esasına göre düzenlenmiştir. Bu sistemde, mülkiyet ve yönetim ilişkileri sınırlı ölçekli yapılaşma modellerine göre kurgulanmıştır. Ancak uygulamada zamanla karşılaşılan ihtiyaçlar doğrultusunda, bu sınırlı düzenlemenin genişletilmesine ihtiyaç duyulmuştur. Bu bağlamda, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı

Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen Ek Madde 3¹ (14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’un 24. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır), aynı parsel sınırları içinde birden fazla yapı veya blok bulunması halinde, bu yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine, ortak giderlerin kararlaştırılmasına ve ortak yaşantının içerisinde çıkacak uyuşmazlıkların çözülebilmesine imkân tanımıştır. Böylece, bir arsa üzerinde çoklu yapılaşmaya yasal zemin oluşturulmuş, blok kavramı ilk kez mevzuat sistematiğinde yer almıştır. Bu anlamda, 2814 sayılı Kanun ile 1983 tarihinde yapılan değişiklik ile kat mülkiyeti sistemimize giren “yatay (yaygın alanda) kat mülkiyeti” tek parsel üzerinde birden fazla blok veya münferit bağımsız bölümü içeren bir düzenleme olarak kayda değer bir gelişmeydi.

Bununla birlikte, zaman içerisinde ülke genelinde yaşanan hızlı nüfus artışı, kentleşme olgusunun derinleşmesi, iş ve ticaret hayatındaki genişleme ile büyük alışveriş ve iş merkezlerine duyulan ihtiyaç, yapılaşma biçimlerini daha da çeşitlendirmiştir. Bu gelişmeler sonucunda, yalnızca aynı parsel içinde birden fazla yapı inşa edilmesiyle sınırlı kalınmamış, artık birden fazla ada veya farklı parseller üzerinde konumlanan, fiziksel ve işlevsel olarak birbirine bağlı yapı gruplarının ortaya çıktığı görülmüştür. Bu tür projelerde, farklı parseller üzerinde inşa edilen yapı grupları, yalnızca fiziksel yakınlık temelinde değil, ortak kullanım alanları, altyapı tesisleri ve sosyal donatılar bakımından da birbirine entegre bir şekilde tasarlanmış, böylece tek bir yerleşim düzeni içerisinde bütünlük arz eden yapılar meydana getirilmiştir. Bu yapılaşma biçimi, klasik parsel esaslı kat mülkiyeti anlayışının sınırlarını aşarak, daha karmaşık bir sistem olan “toplu yapı” düzenini zorunlu hale getirmiştir².

Bu yapılaşma biçiminde, bir parselde yer alan ve söz konusu parselin bütünleyici unsuru niteliğindeki sosyal tesis, otopark, havuz gibi ortak alanlar ile altyapı imalatları, diğer parsellerde bulunan yapıların maliklerine de fiilen tahsis edilmiş veya onların kullanımına sunulmuştur. Oysa söz konusu uygulama, o dönem yürürlükte olan mevzuat kapsamında açık bir düzenlemeye dayanmamakta, tamamen uygulamaya yönelik pratik çözümler çerçevesinde şekillenmekteydi³. Bu durum, parsel sınırlarını aşan mülkiyet ve yararlanma ilişkilerinin doğmasına neden olmuş ve mevcut kat mülkiyeti hükümleriyle yönetilemeyen birçok hukuki sorunun ortaya çıkmasına zemin hazırlamıştır.

Bu türden fiili yapılanmalar, toplu yapılar kavramının yasada düzenlenmesinden önce ortaya çıkan, ancak kanuni ve normatif karşılığı olmayan yapı örnekleri olarak değerlendirilmekte olup, 5711 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenlemelerin zorunluluğunu pekiştirmiştir. Her ne kadar “toplu yapı” kavramı mevzuatımıza açık ve sistematik bir şekilde ilk kez 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun ile dahil edilmişse de, bu düzenlemeden önce de yargı kararlarında toplu yapılara ilişkin değerlendirmelere ve içtihatlara yer verildiği görülmektedir.

Nitekim Yargıtay’ın bir kararında,⁴ birden çok parsel maliklerinin bir araya gelerek kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuramayacağını, dolayısıyla KMK hükümlerinin bu tarz müşterek yönetimlerde uygulanamayacağını; birçok kararında,⁵ birden çok parsel üzerinde mevcut bulunan anayapıların bağımsız bölüm malikleri arasında ortak bir yönetim mümkün olsa ise de bu sözleşmenin KMK hükümlerinde öngörülen yönetim planı niteliğinde olmadığı ve bu sözleşme ile öngörülen ortak yönetimden doğacak uyuşmazlıkların genel hükümlere göre çözüleceğini; bir diğer kararında,⁶ birden çok parselde bulunan sitedeki bağımsız bölüm maliklerinin seçtikleri yöneticilere KMK’nin tahmil ettiği yükümlülükleri yerine getirmemeleri nedeniyle uyuşmazlığın çözümünün tamamıyla genel hükümlere tabi olduğu; bir kararında ise,⁷

KMK ek md.3’ün yalnızca aynı parsel üzerinde yapılan birden fazla binalarda tatbik edilebileceği, tarafların maliki bulundukları bağımsız bölümlerin iki ayrı parselde bulunması sebebiyle kat mülkiyetinin her iki blok için birbirinden bağımsız olarak uygulanması ve yöneticinin de ayrı ayrı yapılacak toplantılarda seçilmesi gerektiğini ifade etmiştir.

Yargıtay içtihatlarında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açık bir düzenleme bulunmamasına rağmen, 5711 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden önceki dönemde sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde hazırlanmış yönetim planları aracılığıyla, birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapı oluşumlarının hukuken geçerli kabul edildiği⁸ ve yasal boşluğa rağmen bir nebzede uygulamadaki sorunlara çözümler getirildiği görülmektedir. Ancak bu kapsamdaki uyuşmazlıkların çözümünde, doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yerine, ilgili yönetim planı hükümleri esas alınmak suretiyle genel hukuk kuralları çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır⁹.

Yargıtay’ın bir kararında¹⁰, dönemin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu tür yapılaşma biçimlerine dair yeterli düzenlemeler içermediği, dolayısıyla toplu yapılara özgü ihtiyaçlara cevap verecek nitelikte yeni bir yasal düzenlemenin zorunluluğu vurgulanmıştır. Yargıtay, anılan kararında açıkça mevcut kanunun kapsamının yetersizliğini ortaya koyarak, toplu yapılara ilişkin özel hükümlerin yasa düzeyinde düzenlenmesi gerektiğine işaret etmiştir. Bu içtihatlar, 5711 sayılı Kanun’un hazırlanmasında önemli bir mesnet oluşturmuş ve yasa koyucunun ihtiyaçlara uygun bir revizyon gerçekleştirmesine zemin hazırlamıştır.

2. 5711 sayılı Kanun Sonrası Getirilen Düzenleme

2814 sayılı Kanun’un “bir arsa üzerindeki birçok yapı”ya ilişkin getirdiği düzenlemeler, zaman içerisinde kentsel gelişmeler karşısında yetersiz kalmış ve çağın ihtiyaçlarını karşılayamaz hale gelmiştir. Özellikle bu tür yapılarda yönetim organizasyonu ile ortak giderlerin tahsili hususunda ciddi uygulama sorunları ortaya çıkmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu, birden fazla parsel üzerinde kurulu ve birden fazla bloktan oluşan yapı topluluklarını kapsamadığından, bu tür yerleşim alanlarında Kat Mülkiyeti rejiminin uygulanamayacağı yönündeki görüş Yargıtay içtihatlarıyla istikrar kazanmıştır¹¹. Bu nedenle, birden fazla parsel üzerinde inşa edilen toplu yapılardan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, TMK ve TBK genel hükümleri esas alınmakta idi. Oysaki, söz konusu dönemde yalnızca tek bir parsel üzerinde yer alan çok sayıda yapı değil, aynı zamanda birden fazla parselin bir araya gelmesiyle oluşan, kamuoyunda ve Yargıtay kararlarında kendisini “site” ve “toplu yapı” kavramları adı altında gösteren çok katlı ve çok bloklu yapı kompleksleri de yaygın biçimde inşa edilmekteydi. Ancak, bu tür yapılaşmalara özgü bir kanuni düzenleme bulunmadığından, söz konusu yapı toplulukları EKMK özel hükümlerine tabi olamamış; bu nedenle bu yapılara ilişkin hukuki ilişkilerde genel hükümlerin uygulanması zorunlu hale gelmiştir¹².

Yargıtay’ın bu doğrultudaki içtihatları, EKMK’nin ortak giderlerin tahsiline ilişkin sağladığı hukuki imkânlardan yararlanılmasını engellemiştir. Bunun yanı sıra, bu yapı topluluklarında görev yapan yöneticilerin hukuki statüleri de belirsizleşmiş ve tartışmalı bir hale gelmiştir. Mevzuatın bu boşluğu karşısında, adeta şehir ölçeğine ulaşan büyük yerleşim alanları hukuken yöneticisiz kalmıştır. EKMK Ek 3. maddesi uyarınca, tek bir parsel üzerinde birden fazla yapının bulunması durumunda, bu yapılardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün hale gelmiştir. Ancak söz konusu düzenleme, yalnızca aynı parsel sınırları içerisinde yer alan yapı topluluklarını kapsamakta; farklı parseller üzerine inşa edilmiş yapılara ilişkin uyuşmazlıkları kapsam dışında bırakmaktadır. Bu nedenle, birden fazla parsel üzerinde teşekkül eden yerleşim alanlarında Kat Mülkiyeti rejiminin uygulanabilirliği hususunda açık bir hukuki boşluk doğmuştur¹³.

Bu yapısal ve uygulamaya ilişkin sorunların giderilmesi amacıyla, gecikmeli de olsa, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapılmış ve “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı altında “toplu yapı” kavramı mevzuata kazandırılmıştır. Bu Kanunla yapılan düzenlemenin, 2814 sayılı Kanun değişikliğinden en önemli farkı, toplu yapıların birden fazla parsel üzerinde kurulabilmesine olanak tanımasıdır. Böylece, 5711 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, birden çok parsel üzerinde yer alan toplu yapılardan doğan uyuşmazlıklarda artık genel hükümler yerine KMK hükümleri uygulanabilir hale gelmiştir.

5711 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce teşekkül etmiş, birden fazla parsel üzerinde yer alan toplu yapılara ilişkin uyuşmazlıklarda da, “derhal uygulama” ilkesi gereği yeni kanun hükümleri uygulanmaktadır¹⁴. Ancak, bu uygulamanın geçerli olabilmesi için, söz konusu toplu yapıların, yönetim planlarını 5711 sayılı Kanun’a uygun şekilde revize etmeleri ve toplu yapı yönetim sistemine geçmeleri gerekmektedir¹⁵. 5711 sayılı Kanun’un kabulü sonrasında, KMK’ye eklenen 68. maddeye istinaden, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hazırlanan “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik”, 16.08.2008 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Günümüzde toplu yapılara ilişkin uygulamada esas alınan hükümler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve anılan Yönetmelik hükümlerinden oluşmaktadır¹⁶.

Öğretide, toplu yapılara ilişkin 5711 sayılı Kanun ile gelen hukuki düzenlemelerin yetersizliği konusunda farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bazı yazarlar, mevcut sorunların giderilmesi için bu alanda özel ve kapsamlı bir yasal düzenleme yapılması gerektiğini savunmuştur¹⁷. Diğer bazı görüşlerde ise, söz konusu eksikliklerin giderilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yalnızca birkaç maddede değişiklik yapılmasının yeterli olacağı ifade edilmiştir¹⁸. Buna karşılık, bir kısım yazar ise mevcut düzenlemelerin yeterli olduğunu, bu nedenle herhangi bir kanuni değişikliğe gidilmesine gerek bulunmadığını ileri sürmüştür¹⁹. Bununla birlikte, her ne kadar toplu yapılara uygulanacak hükümlere dair önemli yasal değişiklikler gerçekleştirilmiş olsa da, bu düzenlemelerin mevcut ihtiyaçları karşılamada tam anlamıyla yeterli olmadığı kanaatindeyiz.

B. TOPLU YAPI KAVRAMI

1. Yapı Kavramı

Türk Dil Kurumu’nun tanımına göre, “yapı” kavramı barınma ya da başka amaçlarla kullanılmak üzere inşa edilmiş her türlü mimarlık eseri, yani bina anlamına gelmektedir²⁰. Bu tanım, yapı kavramının gündelik kullanımına uygun olmakla birlikte, hukuk düzeninde “yapı” kavramı daha geniş bir teknik ve hukuki anlam taşımakla birlikte farklı kanunlarda kendilerine farklı karşılıklar bulmuşlardır.

Yapı kavramına ilişkin ilk düzenlemelerden biri 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yer almaktadır. Kanunun 5. maddesinde, “yapı” ve “bina” kavramları birbirinden farklı olarak tanımlanmıştır. Bu kapsamda, yapılar; kara veya suda, sürekli ya da geçici nitelikte olabilen, resmi veya özel, yerüstü ve yeraltı inşaatları ile bunlara dair ilave, değişiklik ve onarımları kapsayan sabit veya hareketli tesisler olarak tanımlanmıştır. Aynı maddenin ilerleyen fıkralarında “bina” ise insan ve hayvanların barınma, çalışma, dinlenme, eğlenme, ibadet gibi amaçlarına hizmet eden ve eşyaların korunmasını sağlayan yapılara özgü bir alt kavram olarak ele alınmıştır.

Yapı kavramı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) da çeşitli hükümler içerisinde yer almakla birlikte, bu kanunlarda yapı için doğrudan bir tanım yapılmamıştır. Bununla birlikte, TBK m. 69’da yapı malikinin kusursuz sorumluluğu düzenlenirken, yapı kavramı doğrudan sonuç doğuran bir unsur olarak karşımıza çıkar²¹. TMK’de ise yapı, taşınmaz mülkiyetine ilişkin düzenlemelerde özellikle vurgulanmıştır. TMK’nın 718 ila 730. maddeleri arasında taşınmaz mülkiyetinin kapsamı açıklanırken, mülkiyet hakkının sağladığı yetkiler hem yatay hem dikey boyutlarıyla ele alınmıştır²².

TMK m. 718 uyarınca, taşınmaz mülkiyeti yalnızca yüzeydeki araziyi değil, aynı zamanda o arazinin altındaki toprak ve üzerindeki hava boşluğunu da kapsamaktadır²³. Bu dikey kapsam çerçevesinde yapı kavramı, yalnızca yüzeydeki binaları değil, aynı zamanda inşaat tekniğiyle oluşturulmuş yeraltı ve yerüstü tesislerini de içerir. Dolayısıyla TMK bağlamında “yapı”, sadece klasik anlamda bina olarak değerlendirilemez; aksine, inşa faaliyetinin gerçekleştiği ve taşınmazla bütünlük gösteren tüm unsurlar yapı kavramının içinde düşünülmelidir²⁴.

Bu bağlamda yapı, sadece fiziksel bir unsur olmanın ötesinde, taşınmaz mülkiyetinin dikey boyutunun bir parçası olarak, hem kamu hem de özel hukuk ilişkilerinde önemli sonuçlar doğuran bir kavramdır. Hukuki düzenlemeler, bu geniş yapı tanımını, özellikle kat mülkiyeti ve toplu yapı gibi özel mülkiyet biçimlerinin düzenlenmesinde temel alınan unsurlardan biri olarak görmektedir.

2. Bireysel Yapı Kavramı

5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’un yürürlüğe girmesinden önceki dönemde, kat mülkiyeti rejimi esas itibarıyla tek bir yapı ve tek bir imar parseli üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümlerden oluşan yapılar dikkate alınarak düzenlenmişti. İlk aşama, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1965 yılı itibarıyla başlamaktadır. Bu dönemde kat mülkiyeti rejimi, esasen tek bir yapıdan ve bu yapı içerisinde yer alan birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapılanmalara uygun olarak kurgulanmıştır²⁵. Kanun koyucu, bu yapısal modelin dışına çıkan daha karmaşık yapılaşma biçimlerini öngörmemiştir. Bu sebeple, kanunun ilk halinde “tek parsel – tek yapı – çoklu bağımsız bölüm” esasına dayalı bir normatif yapı benimsenmiştir²⁶. Ancak zamanla, özellikle şehirleşme, nüfus artışı, konut talebindeki yükseliş ve ekonomik gelişmeler gibi birinci bölümde ayrıntılı biçimde açıklanan toplumsal gelişmeler karşısında bu yasal çerçeve ve düzenlemeler yetersiz kalmaya başlamıştır. Uygulamada, birden fazla yapının aynı imar parseli üzerinde konumlandırıldığı projeler yaygınlaşmış, fakat bu gelişmelere mevzuat düzeyinde karşılık verilememiştir. Bu dönemde Kanun, ortak alanların kullanımı, yönetime katılım, ortak giderlere iştirak ve faydalanma gibi ilişkileri tek bir parsel ve bu parsel üzerinde yer alan tek yapı esasına göre kurgulamıştı. Bu yapılaşma mantığında, ortak tesisler ve hizmet alanları yalnızca aynı yapı içinde kalan bağımsız bölümler arasında paylaşılmaktaydı. Hukuki düzenlemeler de bu çerçevede, kat mülkiyeti kapsamındaki ilişkileri klasik anlamda bireysel yapı modeliyle sınırlamıştı²⁷. Ancak şehirleşmenin ve büyük ölçekli konut projelerinin artmasıyla birlikte, aynı parselde birden fazla blok inşa edilmesi ya da birden fazla parsel üzerine yayılan yapı komplekslerinin yaygınlaşması, mevzuatta yeni bir düzenleme ihtiyacını doğurmuştur. Bu ihtiyaç doğrultusunda 5711 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na “toplu yapılara” özgü özel hükümler eklenmiştir.

5711 sayılı Kanun ile getirilen bu yeni sistem, kat mülkiyeti uygulamasını bireysel yapı ve toplu yapı olmak üzere iki temel kategoriye ayırmakta ve her bir yapısal form için farklı hukuki esaslar öngörmektedir. Bu çerçevede, toplu yapılar özel hükümlerle düzenlenmiş olup, klasik kat mülkiyeti ilişkilerinden farklı olarak daha karmaşık ve çok kademeli bir yönetsel yapıya tabi kılınmıştır.

3. Toplu Yapı Kavramı

KMK’nin 66. maddesinde²⁸ "toplu yapı" kavramı açık bir şekilde tanımlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre, bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına uygun olarak inşa edilmiş ya da inşa edilmesi öngörülen; ortak kullanım alanları, altyapı tesisleri, sosyal tesisler ve hizmet alanları ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdan oluşan yapı bütünlüğü, “toplu yapı” olarak nitelendirilmektedir²⁹. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, bir sitede toplu yapı yönetiminin kurulabilmesi için, öncelikle sitenin bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belirli bir yerleşim planına uygun olarak inşa edilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca, sitenin altyapı tesislerine ve ortak kullanım alanlarına sahip olması da toplu yapı yönetiminin kurulabilmesi için gerekli şartlar arasında yer almaktadır. Yargıtay, bu koşulların sağlanmasını, toplu yapı yönetiminin hukuken geçerli olabilmesi için zorunlu bir ön koşul olarak kabul etmektedir³⁰.

Toplu yapı kavramının tanımının yapıldığı 66. maddenin birinci fıkrasında, kanun koyucu birden çok yapı ibaresi ile konut ve işyeri gibi bir ayrıma gitmeyerek iş merkezlerini de bu kapsamda değerlendirmiştir³¹. Yani önemli olan yapıların konut, işyeri vb. niteliği değil, toplu yapılara ait alt yapı tesislerinin, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetiminin birbiriyle bağlantılı olması gerektiğidir³².

Bu bağlamda, kat malikleri, kendi parsellerinde yer alan ancak ortak alan statüsünde bulunan yerlerden, o parselde yer almayan kat maliklerinin de yararlanmasına katlanma borcuna girmektedir. Diğer yandan, parsellerinde ortak alan bulunmayan ancak ortak alanlardan yararlanan kat maliklerinin, bu ortak alanlardan doğan masraf ve harcamalara katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durum, tüm kat maliklerinin ortak alanlardan yararlanma ve bu alanların yönetimi konusunda eşit haklara sahip olduklarını ortaya koymaktadır³³. Dolayısıyla, hangi parselde yer aldığına bakılmaksızın, ortak alanların yönetimi ve bu alanlardan yararlanma, özgülendiği tüm kat maliklerinin mutabakatına dayalı bir süreçtir.

Toplu yapı rejimi, klasik kat mülkiyeti sisteminden gerek yapısal gerekse yönetsel açıdan önemli farklılıklar içermektedir. Bu rejim, birden fazla ana gayrimenkulün aynı yapılanma içerisinde yer almasına olanak tanımakta; tek bir arazi üzerinde kurulabileceği gibi, birden fazla parsel veya imar adası üzerinde de teşekkül edebilmektedir. Ayrıca, ortak kullanım alanlarının da birden çok parsel veya ada üzerinde yer alabilmesi mümkündür. Bu durum, klasik kat mülkiyeti sisteminde bulunmayan, blok, ada ve tüm toplu yapıyı kapsayan çok katmanlı ve bütüncül bir yönetim sisteminin kurulmasını gerekli kılmaktadır³⁴.

Toplu yapı rejiminin klasik kat mülkiyeti sisteminden ayrıldığı bir diğer temel unsur ise kavramsal düzeyde ortaya çıkmaktadır. Klasik sistemde “anayapı” (anagayrimenkul) kavramı esas alınırken, toplu yapı rejiminde bunun yerine “blok yapı” ve “blok niteliğinde olmayan yapılar” kavramları kullanılmaktadır³⁵. Bu ayrım, hem hukuki tanımlar hem de yönetimsel organizasyon açısından farklılık yaratmaktadır³⁶.

Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. ve devamı maddelerinde blok yapı kavramına yer verilmiş olsa da, Kanun’da bu kavrama ilişkin açık ve kapsamlı bir tanım yapılmamıştır. Ancak, KMK m.69/1 hükmü uyarınca, toplu yapı kapsamında yer alan bir veya birden fazla parsel üzerinde, birden çok bağımsız bölüm içeren ve anayapıda ortak alanları bulunan blokların, her birinin kat malikleri kurulu tarafından yönetileceği düzenlenmiştir. Bu hükümden hareketle, doktrinde anayapı ile blok yapı kavramlarının birbirinden farklı olduğu görüşü benimsenmektedir³⁷.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69. maddesinin birinci fıkrasında yer alan “anayapıda ortak yeri bulunan” ifadesi, öğretide farklı şekillerde yorumlanmıştır. Pulak’a göre, anılan ifadeden ne anlaşılması gerektiği açık değildir. Söz konusu maddenin gerekçesinde yer alan “blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların hangileri olacağı hususu açıklığa kavuşturulmaktadır. Blok yapıların en azından anayapıda ortak yerleri bulunan yapılar olduğu belirtilmektedir” açıklaması ile, özellikle ikiz nitelikli, bitişik yapılar arasında yer alan ortak duvar ve çatı gibi unsurlara atıfla blok yapı kavramına açıklık getirilmeye çalışılmıştır.

Ancak Pulak, madde gerekçesinde yer alan “anayapıda ortak yeri bulunan blok yapı” ifadesinin blok yapının tanımını yapmak yerine, onun belirli bir özelliğine işaret ettiğini ileri sürmektedir. Pulak’a göre, fıkrada geçen “birden çok bağımsız bölümü kapsayan” ifadesi, blok yapı kavramını tanımlamak için yeterli görülmelidir.³⁸ Bu bağlamda, en az iki bağımsız bölümü içeren her yapı, blok yapı olarak değerlendirilebilecektir³⁹.

Öktem Çevik ise, farklı bir değerlendirme yaparak, KMK m.69/1 uyarınca blok yapı sayılabilmenin temel şartının, toplu yapı kapsamında yer alan parsel veya parseller üzerinde, birden fazla bağımsız bölümü içeren ve ortak alanlara sahip bir anayapının bulunması olduğunu belirtmektedir. Bu görüşe göre, anayapıda ortak alanı bulunan yapılar blok yapı olarak nitelendirilmelidir⁴⁰. Nitekim, Kanun’un açık ifadesi karşısında bizce de blok yapı kavramıyla bahsedilen birden fazla bağımsız bölümü içeren ve anayapıda ortak alanlara sahip olmalıdır. Bu çerçevede aslında, blok yapılara ortak alanlar özgülenmesi gerektiği ve bu yolla toplu yapının unsuru olan yönetsel bakımdan irtibatlandırma şartının da sağlanabileceği kanaatindeyiz.

Buna göre, tek bir yapı içerisinde birden çok bağımsız bölüm bulunması hâlinde, bu yapı "anayapı" niteliği taşır ve burada klasik kat mülkiyeti rejimi uygulanabilir. Öte yandan, blok yapı, toplu yapı kapsamında yer alan bir veya birden çok parselde, ortak alanlara sahip, genellikle dikey düzlemde bağımsız bölümler içeren ve toplu yapının esas yapı birimlerini oluşturan yapılardan her biri olarak tanımlanmaktadır.

Genç Arıdemir ise bu tanımlamaları eleştirerek blok yapının tanımlanmasında “anayapıda ortak yerleri bulunan” ifadesinin yanıltıcı olduğunu, esasında kastedilen blok yapının, toplu yapı kapsamındaki parselde veya parsellerde, eş deyişle anagayrimenkulde, ortak yerlerinin bulunmasıdır⁴¹.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda blok niteliğinde olmayan yapılar kavramına ilişkin de açık bir tanım bulunmamaktadır. Bu kavrama ilişkin öğretide iki farklı tanımlama yer almaktadır. Bir görüşe göre⁴², blok niteliğinde olmayan yapılar, anayapıda ortak yeri bulunmayan, bağımsız bölüm niteliğine sahip müstakil yapılar olarak kabul edilmektedir. Bir başka tanıma göre ise⁴³, bir veya birden fazla parsel üzerinde kurulan toplu yapılar bünyesinde, yatay düzlemde birbirine bitişik veya ayrı şekilde inşa edilmiş, tek katlı ya da çok katlı olabilen, bağımsız bölümlerden oluşan ve üzerinde bulunduğu parsel kapsamında ortak alanlara sahip olan ve toplu yapının esas yapı kısmını oluşturan yapılar, blok niteliğinde olmayan yapılar olarak nitelendirilmektedir. Bu tanımsal farklılıklar, uygulamada yapısal ayrımların hukuki sonuçları açısından önem arz etmekte; özellikle yönetim planı düzenlemeleri, ortak giderlerin paylaşımı ve malikler arası ilişkilerde farklılık yaratmaktadır.

Yine, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bir yapının “toplu yapı” olarak nitelendirilebilmesi için öncelikle üzerinde bulunduğu taşınmazların imar parseli niteliğini haiz olması zorunludur. Bu bağlamda, imar mevzuatına uygun şekilde oluşturulmamış, yani imar parseli niteliğini taşımayan taşınmazlar üzerinde toplu yapı kurulması hukuken mümkün değildir. Zira toplu yapı sistemine geçiş, sadece imar planına uygun olarak oluşturulan ve idari olarak onaylanmış parsellerde gerçekleştirilebilir⁴⁴. Bu durum, hem yapılaşmanın hukuki dayanağını sağlamakta hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan hak ve yükümlülüklerin uygulanabilirliğini teminat altına almaktadır⁴⁵.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66/2. maddesinin son iki cümlesi incelendiğinde,

“Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz” şeklinde bir düzenleme yer aldığı görülmektedir. Kanunun lafzı ve içeriği birlikte değerlendirildiğinde, bu hükmün birden fazla imar parseli üzerine yayılan toplu yapılarda, parsellerin bir bütünlük oluşturduğu ve bu nedenle her bir parsel üzerinde ayrı ayrı toplu yapı hükümlerine tabi olarak kat mülkiyeti kurulamayacağına işaret ettiği anlaşılmaktadır. Bu durum, toplu yapı kapsamındaki tüm parsellerin kat mülkiyeti rejimine geçirilmesi sırasında bir bütünlük sağlanması gerektiğini ve işlemlerin bu doğrultuda gerçekleştirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır⁴⁶.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66/3. Maddesinde ise, “Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” şeklinde bir düzenleme yer almaktadır. Bu hüküm, tek parsel - tek yapı prensibinden farklı bir düzenlemeyi ortaya koymaktadır. KMK'nin 1. maddesinde, tamamlanmış bir yapının kat mülkiyetine konu olabileceği açıkça belirtilmiş, ayrıca aynı maddenin 2. fıkrasında, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti kurabilmek amacıyla malik tarafından irtifak haklarının kurulabileceği ifade edilmiştir. Bu düzenleme, tek bir parsel üzerinde tek bir yapı bulunduğunda, kat mülkiyetine geçişin ancak yapının tamamlanması ile mümkün olduğunu ortaya koymaktadır⁴⁷.

Ancak, bir veya birden fazla parselde birden çok yapı bulunan toplu yapılarda, kat mülkiyetine geçiş için tüm yapıların tamamlanması gerekmez. Bu durumda, her bir yapı tamamlandıkça, ilgili yapıya ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine dönüştürülür. Bu düzenleme, toplu yapıların inşası sürecinde esneklik sağlayarak, her bir yapı için bağımsız olarak kat mülkiyeti tesis edilmesine imkân tanımaktadır⁴⁸. Tuzcuoğlu söz konusu hükmün yazılış biçimini eleştirmiştir. Eleştiriye ilişkin açıklamalara çalışmanın ileri kısımlarında yer verilmiştir.

Toplu yapı kavramının daha iyi anlaşılabilmesi adına toplu yapının KMK’de yapılan düzenlemelerden hareketle unsurlarının incelenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, toplu yapı kavramına ilişkin genel tanım bu başlık altında yapılmakla birlikte çalışmanın ikinci bölümünde toplu yapı kavramına esas teşkil eden unsurlar incelenecektir.

İKİNCİ BÖLÜM TOPLU YAPININ UNSURLARI

A. BİR VEYA BİRDEN ÇOK İMAR PARSELİ ÜZERİNDE BİRDEN ÇOK YAPI BULUNMASI

Kentleşme sürecine paralel olarak şehirlerde meydana gelen nüfus artışı, konut ihtiyacını önemli ölçüde artırmış; bu durum, tek bir imar parseli üzerinde inşa edilen toplu yapıların yerini, birden fazla imar parseline yayılan daha büyük ölçekli toplu yapılaşma projelerine bırakmasına yol açmıştır. Ancak, birden fazla parsel üzerinde kurulan bu yeni tip toplu yapıların yaygınlık kazanmasıyla birlikte, yalnızca tek parsel üzerinde kurulan yapılara yönelik mevcut hukuki düzenlemelerin yetersiz kaldığı görülmüştür. Bu ihtiyaç doğrultusunda, 5711 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklik sonucu, toplu yapılar bakımından “tek parsel” ve “birden fazla parsel” olmak üzere ikili bir ayrıma gidilmiştir. Diğer bir ifadeyle, toplu yapı kavramı hem tek bir imar parseli⁴⁹ hem de birden çok imar parseli üzerine kurulabilecek yapı gruplarını kapsamaktadır⁵⁰.

KMK 66. maddesinin birinci fıkrasında, toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde inşa edilen birden çok yapı şeklinde tanımlanmıştır. Anılan hükümde geçen “birden çok yapı” ifadesiyle kastedilen, üzerinde en az bir bağımsız bölüm bulunan yapılar olup, bu yapıların yalnızca ortak alan niteliği taşıyan havuz, otopark gibi bağımsız bölüm içermeyen yapılardan ibaret olması durumunda toplu yapıdan söz edilmesi mümkün değildir. Bu bağlamda, toplu yapıdan söz edilebilmesi için, aynı imar parseli veya farklı imar parselleri üzerinde yer alan ve her biri bağımsız bölüm içeren en az iki ayrı yapının varlığı aranmaktadır⁵¹.

Toplu yapının tek bir imar parseli üzerinde kurulması halinde, bu parsel üzerinde birden fazla yapının bulunması gerekmektedir. Ayrıca, söz konusu yapıların altyapı tesisleri, ortak kullanım alanları, sosyal donatıları ve hizmetleri ile bunların yönetiminin birbiriyle bağlantılı bir bütünlük arz etmesi zorunludur. Toplu yapıdan söz edilebilmesi için, bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, altyapı tesisleri, ortak kullanım alanları, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının mevcut olması gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesinde yer alan “birden çok yapı” ifadesiyle kastedilen, üzerinde en az bir bağımsız bölüm barındıran yapılar olup; sadece ortak kullanım amacına hizmet eden yapılar bu kapsamda değerlendirilemez. Örneğin, bir parsel üzerinde bağımsız bölümler içeren anayapının yanı sıra otopark veya yüzme havuzu gibi yapıların bulunması halinde, bu ek yapılar bağımsız bölüm ihtiva etmediklerinden ötürü, Kanun’un aradığı anlamda “birden çok yapı” şartı sağlanmamış olacaktır. Bu bağlamda, söz konusu yapılar sosyal tesis veya ortak yer olarak nitelendirilebilse de, Kanun anlamında yapı vasfını haiz değildir. Ayrıca, yalnızca tek bloktan oluşan yapılar da “toplu yapı” kavramının unsurlarını karşılamadığından, klasik kat mülkiyeti hükümleri çerçevesinde değerlendirilirler⁵².

1. Tek İmar Parseli Üzerinde Tek Yapı Bulunması

Tek bir imar parseli üzerinde yalnızca bir yapının bulunması durumunda, söz konusu yapı Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında toplu yapı olarak nitelendirilemez. Bu durumda yapı, klasik kat mülkiyeti hükümlerine tabi olur. Tek parsel üzerinde kurulan toplu yapılar ile klasik kat mülkiyetine konu taşınmazlar arasındaki temel ayrım; imar parseli üzerinde birden fazla blok (dikey) yapının yahut blok niteliği taşımayan münferit (yatay) yapıların bulunması ve bu yapıların altyapı tesisleri, ortak kullanım alanları, sosyal donatılar ve hizmetler açısından birbiriyle bağlantılı ve bütünlük arz eden bir yapılaşma teşkil etmesidir⁵³.

2. Tek İmar Parseli Üzerinde Birden Çok Yapı Bulunması

Tek parsel toplu yapı kavramı; onaylı yerleşim planına uygun olarak inşa edilmiş, sosyal tesisler, ortak kullanım alanları, altyapı tesisleri ile yönetim açısından birbirleriyle bağlantılı birden fazla yapının tek bir imar parseli üzerinde yer almasını ifade etmektedir. Ancak öğretide sıklıkla vurgulandığı üzere, tek parsel üzerinde kurulan bu tür toplu yapılar ile klasik kat mülkiyeti sistemine tabi yapılar arasındaki farkın açıkça ortaya konulması önem arz etmektedir⁵⁴. Zira, tüm bağımsız bölümlerin tek bir anayapıda yer aldığı bir taşınmazda klasik kat mülkiyeti hükümleri uygulanacak olup, bu tür bir yapı toplu yapı kapsamında değerlendirilemeyecektir.

Tek bir imar parseli üzerinde, bağımsız bölümler içeren anayapıya ek olarak otopark, havuz veya çocuk oyun alanı gibi yapıların bulunması, söz konusu taşınmazın klasik kat mülkiyeti statüsünü değiştirmeyecektir. Bu tür yapılar, bağımsız bölüm içermedikleri ve yalnızca ortak alan veya sosyal tesis niteliği taşıdıkları için KMK m. 66 anlamında "birden çok yapı" unsurunu karşılamamaktadır⁵⁵.

Buna karşılık, tek parsel toplu yapılar; aynı parselde yer alan blok yapıların, blok niteliğinde olmayan münferit yapıların veya her iki tür yapının bir arada bulunduğu karma nitelikteki yapı gruplarını ifade eder. Bu yapılarda ortak kullanım alanları, altyapı sistemleri, sosyal tesis ve hizmetlerin tüm yapılar arasında kullanım, yararlanma ve yönetim yönünden bir bütünlük oluşturacak şekilde birbirine bağlı olması zorunludur. Bu bağlantı, söz konusu yapı topluluğunun toplu yapı olarak nitelendirilebilmesi için asli unsurlardan biridir⁵⁶.

Klasik kat mülkiyeti sisteminde, tek bir anayapının yanı sıra aynı parselde yer alan otopark, yüzme havuzu, kalorifer kazanı gibi ortak yer ve tesislerin bulunması, söz konusu yapının toplu yapı olarak nitelendirilmesi için yeterli değildir. Zira KMK

66. maddesi uyarınca, toplu yapıdan söz edilebilmesi için, bir veya birden fazla imar parseline dağılmış şekilde inşa edilmiş ve bağımsız bölümler içeren birden çok yapının varlığı zorunludur. Bu yapıların her biri bağımsız bölümlere sahip olmalı ve altyapı tesisleri, sosyal hizmetler ile yönetim bakımından birbirleriyle bağlantılı bir bütünlük arz etmelidir.

Dolayısıyla, toplu yapı kavramı, yalnızca birden fazla blok yapıdan oluşan düzenlemeleri değil; aynı zamanda blok niteliğinde olmayan münferit bağımsız bölümleri barındıran ya da her iki yapı türünü bir arada içeren karma nitelikteki yapı gruplarını da kapsamaktadır.⁵⁷.

Arsa payları bakımından, her bir bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı ile buna bağlı aynî haklar, ilgili bağımsız bölümün yer aldığı imar parseli esas alınarak belirlenir. Özellikle birden fazla bloğun bulunduğu parsellerde, bağımsız bölümlerin farklı bloklarda yer alması, bu bölümler arasında değer farklılıklarının ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bu durumda, arsa payları belirlenirken yalnızca bağımsız bölümün yüzölçümü değil; aynı zamanda bulunduğu bloğun konumu, kullanım özellikleri ve sağladığı avantajlar da dikkate alınır. Dolayısıyla, arsa paylarının tespiti, bloklar arası yaratılan değer farklılıkları gözetilerek yapılmalı ve her bağımsız bölümün taşınmazın tümündeki ekonomik değerine orantılı bir dağılım sağlanmalıdır⁵⁸.

B. BİRDEN ÇOK İMAR PARSELİ ÜZERİNDE YAPI KURULMASI HALİNDE İMAR PARSELLERİNİN BİTİŞİK VEYA KOMŞU OLMASI

5711 sayılı Kanun değişikliği ile birden fazla imar parseli üzerinde toplu yapı kurulmasının hukuki dayanakları ve sebepleri oluşturulmuştur. Birden fazla parsel üzerinde kurulan toplu yapılar, onaylı yerleşim planına uygun olarak inşa edilen sosyal tesisler, ortak kullanım alanları, altyapı tesisleri ve yönetim açısından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının birden fazla parsel üzerinde inşa edilmesi durumunda hukuken vücut bulmuş olur. Bu nevi yapılar, her bir parselin ayrı ayrı değerlendirilen nitelikleriyle birlikte, tüm yapıların ortak kullanım alanları ve altyapı sistemlerinin bir bütün olarak uyumlu bir şekilde planlanmasını gerektirir.

KMK 66/2, toplu yapı kapsamında değerlendirilen imar parsellerinin birbirleriyle bitişik veyahut komşu olmaları gerektiğini belirtmiştir. Bitişik parsel kavramı, iki parselin sınırlarının birbirine temas etmesini ifade etmektedir. Bu durumda, parsellerin alt üst biçiminde ya da yan yana yer alması arasında herhangi bir hukuki fark bulunmamaktadır. Eş deyişle, parsellerin konumları farklı olsa da, sınırlarının birleşmesi toplu yapı kapsamında değerlendirilmeleri için yeterlidir⁵⁹.

Öğretide, "komşu parsel" kavramının ise geniş bir şekilde yorumlanması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu kapsamda, parsellerin birbirlerini herhangi bir şekilde etkilemesi halinde, parseller arasındaki komşuluk ilişkisi mevcut kabul edilmektedir⁶⁰. Nitekim, Oğuzman, Seliçi ve Oktay Özdemir’e göre, onaylı yerleşim planına göre yapılan ikiden fazla parsel üzerinde inşa edilen toplu yapılarda, ortak altyapı, tesis, yer ve hizmetlerden yararlanan ancak birbirine sınırı bulunmayan parseller komşu parsel olarak kabul edilmelidir⁶¹. Örneğin, birbirine bitişik üç parsel üzerine inşa edilen bir toplu yapıda, bir ve iki numaralı parseller ile iki ve üç numaralı parseller bitişik parsel olarak nitelendirilmesi halinde, bir ve üç numaralı parseller ise sınırları birbirine denk düşmese dahi KMK kapsamında komşu parsel olarak değerlendirilecektir⁶².

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesinin 2. fıkrasının ikinci cümlesinde, parseller arasında bulunan ve imar planına göre meydan, yol, park, yeşil alan, oyun alanları ve otopark gibi kamuya ayrılmış alanlar gündeme geldiğinde, parsellerin bitişik veya komşu olmaları şartının aranmayacağı hükme bağlanmıştır. Bu durumda, parseller arasında kamuya ayrılan alanların bulunması halinde, bitişiklik ya da komşuluk şartının aranmayacağı, ancak yine de birbirlerini etkileyen parsellerin komşu parsel niteliği taşıyacağı ifade edilmektedir. Dolayısıyla, parseller arasındaki komşuluk ilişkisini değerlendirirken, söz konusu parsellerin özellikle birbirlerini herhangi bir şekilde etkileyip etkilemediğine göre komşuluk ilişkisi tespit edilecektir⁶³.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesinde, toplu yapı kapsamında bulunan her bir imar parseli için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasında ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Toplu yapının birden fazla parseli kapsaması durumunda, bu parsellerin her biri üzerinde toplu yapı hükümlerine uygun şekilde tek bir kat mülkiyeti kurulamamaktadır. Diğer bir ifadeyle, tek parsel üzerinde kurulan toplu yapılarda tek bir kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabilecekken, toplu yapının birden fazla parsel üzerine inşa edilmesi durumunda her bir parsel üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması gerekmektedir⁶⁴. Tuzcuoğlu’na göre⁶⁵ bu ifadeler eleştirilmeye muhtaçtır. Zira, Söz konusu olan 66/2 son cümlesi, dokuzuncu bölüm ile ihtilaf halindedir. Böyle bir sonuç, “Birden fazla parsel üzerine yayılmış toplu yapılarda her bir parsel üzerinde birden fazla bina yapılamaz” hükmünden dolayı çıkmaktadır. Fakat bu sonuç, KMK 66/1’deki "toplu yapı" tanımına ve bilhassa 5711 sayılı Kanunun getirilme amacına aykırıdır. Kanun koyucunun burada hangi amaca erişmeyi hedeflediği açık bir netliğe sahip değildir. "Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik"'in 5. maddesinin ikinci fıkrası⁶⁶ itibarıyla 16 Ağustos 2008 tarihlidir. Bu fıkra, aynı ifadeyi tekrar etmektedir. Müteakiben kanun koyucu karara bir ifade eklemiştir. Amaç konuyu açıklığa kavuşturmaktı ve eklenen cümle şuydu: “Bu durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işleme tabi tutulur”. Yasa koyucunun anlatmak istediği şey, yönetmelik de dikkate alındığında daha anlaşılır bir hale gelmektedir. Kanun koyucu, birden fazla parsel olduğu durumlarda her bir parselde ayrı ayrı toplu yapı varsa, kat mülkiyetinin her bir parsel için ayrı ayrı kurulabileceğini belirtmeyi amaçlamış bulunmaktadır. Ancak birden çok parsele yayılmış toplu yapılarda kurulan kat mülkiyeti, toplu yapının yayıldığı tüm parselleri içermelidir. Kanun koyucunun asıl maksadı, 5711 sayılı Kanun ve alakalı yönetmeliğin "toplu yapı" tarifi sayesinde de anlaşılabilmektedir. Bu sebeple, mevcut açıklamanın yapılması gereksiz duruma gelmiştir.

C. ONAYLI YERLEŞİM PLANINA GÖRE YAPILMIŞ VEYA YAPILACAK ALT YAPI TESİSLERİ, ORTAK KULLANIM YERLERİ, SOSYAL TESİS VE HİZMETLERİN YER ALMASI

1. Onaylı Yerleşim Planı

Toplu yapıların taşıması gereken bir diğer yasal unsur ise söz konusu yapıların onaylı bir yerleşim planına ve mimari projeye uygun olacak şekilde inşa edilmiş veya edilecek olmasıdır. Vaziyet planı, KMK m. 68/1 uyarınca tarif edilmiştir. Vaziyet planı, ilgili makamlarca tasdik edilmiş olan imar planı esaslarına uygun biçimde hazırlanmış bulunan bir plandır. Bu plan, toplu yapı içinde kalan parsel veya parsellerin tümünü içerecek biçimde yapıların yerlerini, ortak özellikteki alanlar ve tesisler ile bunların kullanım hedef ve biçimlerini bir bütün halinde gösterir. Bununla birlikte, Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik içinde yerleşim planı tanımlanmaktadır. Yönetmelikte bu plan, "Toplu yapılardaki yapıların konumları, ortak özellikteki yerler ile tesisler ile bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı içindeki parsel veya parsellerin tümünü kapsayacak şekilde bir bütün halinde onaylı imar planı hükümlerine ve parselasyon planlarına uygun şekilde hazırlanmış mimari projede bulunan yerleşim planı" olarak ifade edilmektedir⁶⁷.

Görüldüğü üzere, yerleşim planı ile vaziyet planı aynı amaca yöneliktir, içerik açısından büyük ölçüde örtüşmektedirler. Ancak bu iki kavram farklı başlıklar altında olduğu için uygulamada karışıklığa ve kavram karmaşasına yol açabilmektedir. Mevzuatta, “vaziyet planı” şeklinde hâlihazırda bir tanım mevcuttur. Bence benzer içerikteki bir planın “yerleşim planı” diye ayrıca kavramsallaştırılması terminolojik açıdan isabetli durmamaktadır⁶⁸.

2. Alt Yapı Tesisleri

Alt yapı tesisleri; anagayrimenkuldeki yollar, kanalizasyon sistemi, elektrik, şebeke, anten, doğalgaz, havalandırma ve ısıtma/soğutma sistemleri ile su bağlantıları gibi teknik yapıları içermektedir⁶⁹. Alt yapı tesisleri, 634 sayılı KMK M. 4 (b) bendi kapsamında, toplu yapının ortak yerleri arasında yer almakta olup; bu kapsamda alt yapıya ilişkin unsurlar, bağımsız bölümlerden ayrı ve kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına sunulan alanlar olarak nitelendirilmektedir.

3. Ortak Kullanım Yerleri

Toplu yapıların ortak kullanım yerleri, söz konusu yapılarda yer alan bağımsız bölüm maliklerinin beraberce yararlanmaları maksadıyla düzenlenmiş olan alanlardır. Toplu yapının ortak kullanım yerleri arasında bu kapsamda futbol ile basketbol sahaları, tenis kortları, bisiklet yolları, otoparklar, yüzme havuzları, çocuk parkları, yürüyüş alanları gibi sosyal donatılar sayılmaktadır. Bahsi geçen kısımlar Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde olup toplu yapının ortak yerleri niteliğindedir.⁷⁰

Bu bağlamda bu alanlardan yararlanma hususunda dikkate alınması gereken önemli bir konu yer almaktadır. Bu da söz konusu ortak alanlardan yararlanma hakkına sahip olacakların salt kullanımı kendilerine tahsis edilen malikler mi yoksa tüm bağımsız bölüm malikleri mi olacağı meselesidir. Bu durum, maliklerin iradelerine göre ve toplu yapının yönetim planında yapılacak düzenlemelere bağlı olarak şekillenmektedir. Zira bazı ortak yerler, kanunen sadece belli bağımsız kısımlara ayrılmış olsa bile, gerçekte tüm maliklerin kullanımına sunulmuş bulunabilir⁷¹.

4. Sosyal Tesis ve Hizmetler

Sosyal tesisler kapsamında örnek olarak yetişkinlerin yararlanabileceği çeşitli kültürel, sportif ve sosyal faaliyet alanları veya çocuklar için inşa edilmiş kreşler belirtilebilir. Çocuk oyun parkları, yeşil alanlar yahut yüzme havuzu gibi yerler ortak kullanım alanlarıdır. Bölge sakinleri futbol alanı da dahil ortak kullanıma açık yerlerden de faydalanabilirler⁷². Bu nitelikteki yerler de toplu yapılarda ortak yer niteliği taşımaktadır.

5. Diğer Bağlantılı Yapılar

KMK 66. maddesinin birinci fıkrasında, "bunların yönetimi açısından irtibatlı birçok yapı" ifadesine, alt yapı alanları, ortak kullanım mekânları, sosyal alanlar ve hizmetler zikredildikten sonra değinilmiştir. Bu hükümde geçen "birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı" ifadesi ile kastedilen; fiziki bütünlük içinde işleyen merkezi ısıtma ve sıcak su sistemleri, ortak duş alanları, yemekhane ve restoran gibi sosyal kullanım alanları, ayrıca enerji ihtiyacını karşılayan trafo merkezleri ve jeneratör gibi teknik altyapı unsurları, tesisler ve donatılardır⁷³.

D. YAPILAR ARASINDA YÖNETİM BAKIMINDAN BAĞLANTI BULUNMASI

KMK 66. maddesinde belirtildiği üzere toplu yapı kapsamındaki sosyal tesis ve hizmetler ile blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların yönetim açısından birbirleriyle bağlantılı olmaları gerekmektedir. Bu düzenlemenin temel gayesi, toplu yapı bünyesindeki yapıların sistemli ve koordineli bir şekilde yönetilmesini sağlamaktır. Dolayısıyla bir yapının toplu yapı sayılabilmesi açısından yapılarla ortak alanlar arasında yönetimsel bağlantı olması gereken zorunlu bir unsur olarak öne çıkar. Genç Arıdemir’in de ifade ettiği gibi bu hüküm tersinden yorumlanabilir. Ortak alan veya yapıların bulunmaması veya yönetsel bir bağlantı kurulmaması durumunda, o yapı artık “toplu yapı” şeklinde adlandırılamaz.

Örneğin, yan yana konumlanmış 1 ve 2 numaralı parsellerde on beşer villanın bulunduğu bir durumda; eğer 1 numaralı parseldeki bağımsız bölümlerin, 2 numaralı parseldeki ortak yer ve tesislerle (veya tam tersi şekilde) herhangi bir yönetimsel bağlantısı yoksa ve kat malikleri arasında bu bağlantıyı kurmaya yönelik özel bir özgüleme yapılmamışsa, bu durumda toplu yapıdan söz edilemeyecektir.

Ancak, örneğin yönetim planında 1 ve 2 numaralı parsellerde yer alan bağımsız bölüm maliklerinin, 1 numaralı parseldeki yürüyüş parkurunu ortak şekilde kullanabilecekleri yönünde bir düzenlemeye yer verilmişse, bu durumda toplu yapı niteliği için gerekli olan bağlantının kurulduğu kabul edilecektir. Aynı şekilde, yalnızca ortak yerlerden yararlanma hakkının tanınması değil; parseller arasında ortak bir hizmetin sağlanması da, Kat Mülkiyeti Kanunu m.66 kapsamında öngörülen “bağlantı” unsurunun gerçekleştiğini gösterecektir⁷⁴.

Toplu yapıların yönetimi sistemi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu bağlamda, toplu yapılarda çeşitli düzeylerde yönetim birimleri düzenlenmiştir. Bunlar blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu şeklinde sayılabilir.

Amaçlanan, toplu yapı bünyesindeki tüm yapıların ile ortak alanların söz konusu yapılanma ile yönetim açısından birbirleriyle koordineli düzenlenmesidir. Toplu yapı içindeki her birimin kendi özel yönetim sorunlarını çözme yetkisi bulunmakla birlikte, ortak alanlara ve toplu yapının genel düzenine ilişkin kararlar dolayısıyla üst yönetim kurulları aracılığıyla alınmaktadır. Bu yapı ile bağımsız yapıların özerkliği korunmaktadır. Aynı zamanda tam bir bütünlük içinde yönetimsel birlik de sağlanmaktadır⁷⁵.

Bu aşamada, toplu yapıların yönetimi konusu çalışma kapsamını aşması sebebiyle toplu yapının tanımlanmasında yönetsel ve fonksiyonel birlikteliğin sağlanması gerektiğini genel hatlarıyla ifade etmekle yetineceğiz.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

TOPLU YAPININ HUKUKİ NİTELİĞİ

A. TOPLU YAPININ HUKUKİ NİTELİĞİ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesinde toplu yapılara dair yasal tanım, “Bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde belirtilmektedir. Bu tanıma göre toplu yapıyı oluşturan temel unsurlar birden fazla yapının varlığı, bu yapıların onaylı bir yerleşim planına göre inşa edilmesi, ortak kullanım alanları ile altyapı hizmetleri bakımından birbirleriyle bağlantılı olmasıdır. Nitekim, söz konusu unsurlara ve tanımlara ilişkin çalışmamızın önceki tüm bölümlerinde kapsamlı bir değerlendirme yapılmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde belirtildiği gibi kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Bu bağlamda ayrı ayrı bağımsız bölümlerde kişisel mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Ortak yerlerde ise eşyaya bağlı paylı mülkiyet rejimi geçerlidir. Burada mülkiyet hakkı arsa payına bağlı olmak suretiyle şekillenmektedir⁷⁶.

Toplu yapılar, kat mülkiyeti rejimi çerçevesinde, altyapı tesisleri, sosyal tesis ve hizmetler, ortak kullanım yerleri bakımından birbirleriyle yönetimsel olarak bağlantılı olduğu için birden fazla yapının bir veya birden fazla parsel üzerinde yer aldığı yapılardır. Bu bağlamda, bir toplu yapının varlığından söz edilebilmesi için, kat mülkiyetinin kurulmuş veya kurulabilir nitelikte olması gerekmektedir. 5711 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen toplu yapılara ilişkin hükümlerin incelenmesi neticesinde, bu düzenlemelerin esasen yalnızca toplu yapı kavramının tanımına, vaziyet planı ve projelerine, yönetim planına, toplu yapılarda yer alan ortak alanlara, yönetim organlarına ve diğer yönetime ilişkin hususlara odaklandığı görülmektedir. Bu anılan hususlar dışında kalan konularda ise KMK m.74’te yer alan; “Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.” hükmüyle, kat mülkiyetine ilişkin genel hükümlerin toplu yapılar bakımındanda geçerli olacağı ifade edilmiştir⁷⁷. Bu çerçevede, tek parsel üzerinde kurulu toplu yapılarda mevcut bağımsız bölümler ile toplu yapıya konu yapıların taşınmaz olarak tapuya tescil işlemleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca gerçekleştirilecektir. Ancak, birden fazla imar parseli üzerinde kurulmuş bir toplu yapı gündeme geldiğinde, genel hükümler yerine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kat irtifakı ya da doğrudan kat mülkiyeti her bir imar parseli için ayrı ayrı tesis edilecektir⁷⁸.

İmar parsellerinin tapu sicilinde yer aldığı sahife, her bir parselin kat mülkiyetine çevrildiği belirtilmesiyle birlikte kapatılmaktadır. Buna mukabil toplu yapıyı oluşturan bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sahifeler açılmaktadır. Bu sayfalar, toplu yapıyı oluşturan ayrı bölümler için açılmakta ve her bölümün hangi imar parselinde bulunduğu belirtilmektedir. Bu uygulama vasıtasıyla birden çok parsel üzerinde oluşan toplu yapılarda kat mülkiyeti ilişkisi sistemli ve bütünlüklü bir biçimde kurulmuş olmaktadır⁷⁹.

Toplu yapılardaki mülkiyet hakkı, arsa payına bağlı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet esaslarına göre özel bir mülkiyet türü olarak değerlendirilmelidir. Dolayısıyla, toplu yapılardaki bağımsız bölüm maliklerinin toplu yapıların ortak yerlerinde sahip oldukları bu paylı mülkiyet hakkı bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkından bağımsız olarak devredilemeyecektir⁸⁰. Bunun sonucunda, toplu yapılarda bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyetin herhangi bir sebepten dolayı sona ermesi halinde ortak yerlerdeki mülkiyet de sona erecektir⁸¹.

Sonuç olarak, toplu yapılar klasik anlamda kat mülkiyetinden farklı olarak; bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, tek bir yönetim planına tâbi, yönetim ve fonksiyon bakımından bağlantılı birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir yapılar topluluğu niteliği taşımaktadır. İşte bu yönüyle, toplu yapı rejimi, klasik kat mülkiyeti sisteminden ayrılmakta ve özgün bir yapı arz etmektedir⁸².

SONUÇ

Toplu yapılar, yalnız bir fiziksel yapılaşma modeli olarak değil ayrıca özel bir hukuki düzenleme biçimi şeklinde kat malikleri arasında mülkiyet ilişkilerinin, yönetsel yetkilerin ve yükümlülüklerin sistemli şekilde örgütlendiği görülmektedir. Toplu yapı rejimi, bu bağlamda klasik kat mülkiyeti sisteminden yönetsel ve yapısal olarak önemli ölçüde ayrılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapılara dair hükümler 5711 sayılı Kanun vasıtasıyla eklenmiştir. Bu sayede toplu yapı gruplarının hukuki altyapısı oluşturulmuş olup bu yapılar, bir veya birden fazla imar parseli üzerinde kurulu olup ortak alanlar ile sosyal tesisler açısından birbirleriyle bağlantılıdır. Toplu yapı düşüncesi KMK 66. ve sonraki maddelerinde belirtilmiş olup 5711 sayılı Kanun öncesi uygulamada ortaya çıkan pek çok soruna çözüm olmuştur.

Ancak bu yeni sistem beraberinde bazı sorunlar getirmiştir. Bu sorunlar, terminolojik yönde ve ayrıca uygulama yönünde kendini göstermektedir. Yerleşim planı ile vaziyet planı arasındaki belirgin olmayan kavramsal ayrım, anagayrimenkul, anayapı, blok yapı ve blok niteliğinde olmayan yapı tanımları çalışmak kapsamında detaylıca açıklanmış ve toplu yapının hukuki niteliği bu tanımlar çerçevesinde şekillenmiştir. Yine, toplu yapının unsurları da Kanun maddeleri ve öğreti çerçevesinde detaylıca incelenmiştir.

Toplu yapının hukuki niteliği noktasında; mülkiyet hakkı, arsa payına dayalı olup, ortak alanlarda paylı mülkiyet ilkelerine göre şekillenen özel bir mülkiyet biçimi olarak ele alınmalıdır. Bu doğrultuda, bağımsız bölüm maliklerinin toplu yapıya ait ortak alanlardaki paylı mülkiyet hakları, ilgili bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez. Dolayısıyla, toplu yapılar içinde yer alan bir bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet herhangi bir nedenle sona erdiğinde, buna bağlı olarak ortak alanlardaki mülkiyet hakkı da sona erecektir.

Sonuç olarak, toplu yapılar, klasik kat mülkiyeti sisteminden farklı olarak; bir ya da birden fazla imar parseli üzerinde kurulmuş, ortak bir yönetim planına bağlı olan, işlevsel ve idari açıdan birbirine entegre çok sayıda bağımsız bölümden oluşan bir yapı bütünüdür. Bu özellikleriyle toplu yapı rejimi, geleneksel kat mülkiyeti yapısından ayrılmakta ve kendine has bir sistem olarak öne çıkmaktadır.

Av. Burkay İNAN

--------

¹ “Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:

a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.

b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.

c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.”

² Abdülkadir Arpacı, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, İstanbul, Bedir Yayınevi, 1984, s. 18.

³ Tuğçe Tuzcuoğlu, “Kat Mülkiyeti Kanununa Eklenen Toplu Yapılara İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi”, Journal Of Yaşar University, C.8, S. Özel, 2013, s. 2679.

⁴ Yargıtay 3. HD E. 2000/11743, K. 2001/263, T. 16.1.2001.

⁵ Yargıtay 3. HD E. 2004/1686, K. 2004/2006, T. 11.3.2004; Yargıtay 3. HD.’nin E. 2004/12283, K.

2004/11368, T. 21.10.2004

⁶ Yargıtay 3. HD E. 2002/5953, K. 2002/6349, T. 3.6.2002

⁷ Yargıtay 3. HD.’nin E. 2004/12283, K. 2004/11368, T. 21.10.2004 sayılı kararında “…Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyeti ve kat irtifakı ancak bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden çok parsel maliklerinin bir araya gelerek müşterek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurmalarına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri bu gibi müşterek yönetimlerde uygulanmaz. Bu şekilde site namı altında birden fazla parsel maliklerinin bir araya gelerek kurdukları birliklerde yönetim planı tabir edilen belge, bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğacak ihtilaflar Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil, genel hükümlere göre çözümlenir...” hükmü kurulmuştur.

⁸ Arzu Genç Arıdemir, “KMK Geçici m. 2 ile İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi”, Prof. Dr. F. Feyzioğlu’na Armağan, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2020, s.209 vd. Ayrıca Bkz. Yargıtay 18. HD E. 1993/7958, K. 1993/10638, T. 11.10.1993; Yargıtay 3. HD E. 2004/12283, K. 2004/11368, T. 21.10.2004.

⁹ Yargıtay 5. HD E. 2001/5285, K. 2021/8620, T. 9.6.2021.

¹⁰ Yargıtay 3. HD E.2002/5953, K.2002/6349, T.03.06.2002.

¹¹ Yargıtay 3. HD E. 2004/12283, K. 2004/11368, T. 21.10.2004

¹² Tuzcuoğlu, a.g.m, s. 2680.

¹³ E. Saba Özmen, Gülşah Vardar Hamamcıoğlu, Kat İrtifakı, 3.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2017, s.228.

¹⁴ Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2681.

¹⁵ Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2682.

¹⁶ Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2683.

¹⁷ Özmen, Vardar Hamamcıoğlu, a.g.e., s. 235; E. Saba Özmen, Hafize Erden, “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesine, Bazı Maddelerinin Yürürlükten Kaldırılmasına ve Kanuna Toplu Yapı İle İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun Tasarısının Eklenmesi”, İstanbul Barosu Dergisi, C. 74, S. 10-11-12, 2000, s. 951 vd.

¹⁸ Ertaş, birden fazla imar parseli üzerine inşa edilen sitelerde müşterek yönetimin hukuki dayanağını güçlendirmek amacıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 hükmüne ek bir fıkra ilave edilmesini önermektedir. Yazara göre, müşterek yönetime ilişkin yönetim planı hükümlerinin, yalnızca ilgili parseldeki kat maliklerini değil, tüm site kat maliklerini ve bunların haleflerini de bağlaması gerekmektedir. Bu bağlayıcılığın sağlanabilmesi için, müşterek idareye dair hükümler her bir parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine işlenmelidir (Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, 16. bs., İzmir, Barış Yayınları Fakülteler Kitabevi, 2021, s. 443.)

¹⁹ Nihat Yavuz, 5711 Sayılı Yeni Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Toplu Yapıların (Sitelerin) Yönetimi, 1.bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2009 (Toplu Yapılar), s. 44. (Yazara göre, toplu yapı rejimine ilişkin mevcut sorunların çözümü için herhangi bir yeni yasal düzenleme yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Nitekim, 2814 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'na eklenen Ek Madde 3’ün, birden fazla imar parselini kapsayacak şekilde yorumlanarak uygulanabilir hale getirilmesi, söz konusu eksikliklerin giderilmesi bakımından yeterli olacaktır.)

²⁰ Türk Dil Kurumu Çevrimiçi Sözlük

²¹ Mehmet Şengül, Türk Medeni Hukuku’nda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, 1.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2011, s. 25.

²² M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, 5. bs., İstanbul, Filiz Kitabevi, 2022, s.477.

²³ Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 478.

²⁴ Kemal Tahir Gürsoy, Fikret Eren, Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku, Ankara, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 1978, s.569.

²⁵ Şengül, a.g.e., s. 50

²⁶ Şengül, a.g.e., s. 51

²⁷ Seda Öktem Çevik, Toplu Yapılarda Yönetim, 1. bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2010, s. 14; E. Saba Özmen, Hafize Kır, KMK Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi (5711/5912 Sayılı Kanunlar), 1.bs., İstanbul, Saba Özmen Avukatlık Ortaklığı Yayınları, 2010, s. 125.

²⁸ KMK m. 66/1: “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.”

²⁹ Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, a.g.e., s.390; Arzu Genç Arıdemir, Kat Mülkiyeti I, 2.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2023, s.45; Songül Sarı Gündoğdu, Toplu Yapılarda Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu, 1.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2022, s.9; Haluk Saruhan, Kat Mülkiyetine Getirilen Yenilikler, 1.bs, Ankara, Adalet Yayınevi, 2018, s.51; Murat Topuz, Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti, 1.bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2020, s.106.

³⁰ Yargıtay 18. HD, T.11.11.2010, E. 2010/8986, K. 2010/15084; Yargıtay 18. HD, T.12.03.2012, E.

2012/29, K. 2012/2554; Yargıtay 18. HD, T.11.04.2013, E. 2013/3037, K. 2013/6047; Yargıtay 18. HD, T.26.10.2017, E. 2017/3362, K. 2017/8499; Yargıtay 20. HD, T.13.12.2017, E. 2017/1308, K. 2017/10548.

³¹ Öktem Çevik, a.g.e., s. 23.

³² Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2682; Yavuz, a.g.e., s. 3

³³ Şengül, a.g.e., s. 56 - 57.

³⁴ Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2684.

³⁵ Öktem Çevik, a.g.e., s. 29 vd.

³⁶ Genç Arıdemir, toplu yapılar söz konusu olduğunda bağımsız bölümleri kapsayan her bir anayapının blok yapıdan başka bir şey olmadığını ifade etmiştir. (Genç Arıdemir, a.g.e., s. 65.)

³⁷ Tahsin Murat Pulak, Kat Mülkiyeti Kanunu, 10. bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2021, s.765; Genç Arıdemir, a.g.e., s. 45 – 53; Orhan Yılmaz, “Kat Mülkiyeti Kanununa Eklenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler”, İstanbul Barosu Dergisi, C.82, S.2, 2008, s.677.

³⁸ Pulak’ göre KMK’de blok yapının tanımına yer verilmediğinden ve tanım içeren ek 3. madde yürürlükten kaldırıldığı için hangi yapının blok yapı sayılacağı açık bir şekilde belirlenmemiştir. Ancak 5711 sayılı Kanun’un madde gerekçesinde blok yapıların ortak alanlara sahip yapılar olduğu ifade edilmektedir. Bu açıklama kanun metnine konulmadığından uygulamada bağlayıcılığı yoktur ancak gerekçede ortak duvarı ve çatısı bulunan bitişik yapıların da blok yapı sayılması hedeflenmiştir. Bununla birlikte, blok yapı kapsamında, fiilen bitişik şekilde inşa edilen ve en az iki bağımsız bölümü içeren yapıların değerlendirilebileceği kabulünden bahsetmek olasıdır. (Pulak a.g.e., s. 566.)

³⁹ Pulak, a.g.e., s. 765 vd.

⁴⁰ Öktem Çevik, a.g.e., s. 31. Bu doğrultuda, benzer görüşler için bkz. Genç Arıdemir, a.g.e., s. 62–64 ve Yılmaz, a.g.m., s. 677 eserlerinde de yer verilmiş; bu yazarlar da blok yapı kavramının ortak alan unsuruyla birlikte değerlendirilmesi gerektiğini savunmuşlardır.

⁴¹ Genç Arıdemir, a.g.e., s. 65 – 66. Genç Arıdemir’e göre: “… blok yapı, toplu yapının somut olaydaki yapılaşma türü gözetilerek kullanılmış bir kavram olup, birden çok bağımsız bölümü dikey şekilde kapsayan, toplu yapı kapsamındaki parselde veya parsellerde ortak yerleri bulunan ve toplu yapının esas yapı kısmını oluşturan (yapılardan biri) olarak tanımlanabilir.”

⁴² Öktem Çevik, a.g.e., s. 32.

⁴³ Genç Arıdemir, a.g.e., s. 64 - 67.

⁴⁴ Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2683.

⁴⁵ Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kadastro parselleri üzerinde toplu yapı kurulması mümkün değildir. İmar parseli, belediyeler veya ilgili yetkili kurumlar tarafından imar mevzuatına uygun olarak yapılan planlama ve düzenleme çalışmaları sonucunda oluşan parselleri ifade etmektedir. Bu parseller, imar düzenlemeleriyle belirlenen sınırlar ve kullanım amacı doğrultusunda oluşturulmuş olup, toplu yapıların inşa edilmesine uygun hukuki altyapıyı sağlamaktadır. Kadastro parselleri ise, yalnızca tapulama işlemleri ile belirlenen, imar planına dahil edilmeden belirlenmiş taşınmazlardır ve toplu yapı inşası için uygun kabul edilmemektedir (Pulak, a.g.e., s. 668).

⁴⁶ Ertaş’a göre, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki ilgili ifadede yer alan “çelişkinin yorumu imkansızdır” ifadesi, hukuki olarak anlamlı bir yorum yapmayı zorlaştırmaktadır. Ertaş, bu ifadeyi “birden fazla imar parselinde kurulan, kat mülkiyetinde ayrıca münferit parseller üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz” şeklinde yorumlamaktadır (Ertaş, a.g.e., s. 663). Bu görüş, birden fazla imar parselinde kurulan toplu yapılarda, her bir parsel üzerinde bağımsız olarak kat mülkiyeti kurulamayacağını savunmaktadır.

⁴⁷ Haluk Nami Nomer, “Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının Hukuki Niteliği”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, İstanbul, 2013, s.830 vd.

⁴⁸ Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, 11.bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2024, s. 1304 – 1308.

⁴⁹ 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde, imar parseli, imar adaları içerisinde yer alan kadastro parsellerinin, imar planı, İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda düzenlenmiş biçimini ifade etmektedir. İmar adası ise, imar planında öngörülen esaslara göre teşekkül eden ada bütünlüğünü ifade eder. Kadastro parseli, kadastro işlemleri sırasında kadastro adaları içerisinde yer alan ve mülkiyeti tescil edilmiş olan parseli tanımlar. Kadastro kavramı ise en yalın haliyle taşınmazların sınırlandırılması, haritalandırılması ve tescil işlemlerinin bütününü kapsar. Daha geniş anlamıyla kadastro, bir ülkedeki tüm taşınmaz malların yer ve yüz ölçümleri ile hukuki statülerinin belirlenmesi ve değer tespitlerinin yapılması suretiyle devlet tarafından plana bağlanması sürecidir. Kadastro faaliyetleri, düzenli ve güvenilir bir tapu sicil sisteminin tesisi açısından zorunlu nitelik taşımaktadır. Bu çerçevede her ne kadar tanımlar özelden genele doğru bir yapı arz etse de, imar parseli, sayılan kavramlar arasında en dar kapsamlı ve en küçük sınırlandırma birimini oluşturmaktadır. Detaylı bilgi için bkz. Kemalettin, Toker: Türkiye’de Çeşitlerine Göre Kadastro Süreçlerinin Analizi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2015.

⁵⁰ Germeç, a.g.e., s. 1305.

⁵¹ Genç Arıdemir, a.g.e., s. 47.

⁵² Günseli, Kaşıkçı: Toplu Yapıların Denetimi, Legal Yayıncılık, İstanbul, 2014, s. 14.

⁵³ Feridun Çakır, Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar, 2.bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2024, s. 174.

⁵⁴ Öktem Çevik, a.g.e., s.29; Şengül, a.g.e., s.51.

⁵⁵ Genç Arıdemir, a.g.e., s. 49.

⁵⁶ Germeç, a.g.e., s. 1328 vd.

⁵⁷ Şengül, a.g.e., s. 52.

⁵⁸ Özmen, Vardar Hamamcıoğlu, a.g.e., s. 249.

⁵⁹ Öktem Çevik, a.g.e., s.29 vd.

⁶⁰ Öktem Çevik, a.g.e., s. 30-31.

⁶¹ Tuzcuoğlu’na göre Kanun bitişik ve komşu ifadelerini beraber kullanması sorgulanmaya muhtaçtır. Zira, çoğun içinde az da vardır kuralı gereği komşu olan parsellerin aynı zamanda bitişik olma şartını da sağlayacağı açıktır.

⁶² Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, a.g.e., s.390; Lale Sirmen, Eşya Hukuku, 9.bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2021, s.531; Öktem Çevik, a.g.e., s. 31.

⁶³ Öktem Çevik, a.g.e., s. 30.

⁶⁴ Öktem Çevik, a.g.e., s. 28 vd.

⁶⁵ Tuzcuoğlu, a.g.m., s. 2685.

⁶⁶ “Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin her birinde, toplu yapı bulunması hâlinde, her imar parseli kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işlem görür.”

⁶⁷ Özmen, Kır, a.g.e., s.125 vd.

⁶⁸ Özmen, Kır’a göre; “Vaziyet planı şeklinde oturmuş bir tabir var iken ve bu tabir diğer maddelerde varlığını korumakta iken, bu hüküm yerleşim planı diye sanki farklı bir plan varmış ya da toplu yapılara vücut veren plan bundan böyle yerleşim planı olarak adlandırılacakmış gibi bir kanı uyandırmaktadır. Hal böyle iken yerleşim planı adı altında yeni plan onaylanması hatalı olacaktır. Mevcut tabirlerin kullanılmaması veya yeni bir tabir getiriliyor ise yasada geçen tabirin bundan böyle bu şekilde anlaşılması gerektiği hakkında bir düzenleme yapılmaması, tabiri caiz ise suyu bulandırmaktan öte bir anlam taşımamaktadır.” Yerleşim planı ifadesinin eleştirisi için bkz. Özmen, Kır, a.g.e., s. 127.

⁶⁹ Çakır, a.g.e., s. 177.

⁷⁰ Öktem Çevik, a.g.e., s. 32.

⁷¹ Öktem Çevik, a.g.e., s. 33.

⁷² Pınar Alkım Bekar, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Toplu Yapılar, 1.bs, Ankara, Yetkin Yayıncılık, 2022, s.73.

⁷³ Çakır, a.g.e., s. 177.

⁷⁴ Bu konuda detaylı açıklamalar için bkz. Genç Arıdemir, a.g.e., s. 46 vd.

⁷⁵ Alkım Bekar, a.g.e., s. 66 vd.

⁷⁶ Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 253.

⁷⁷ Öktem Çevik, a.g.e., s. 33 – 34.

⁷⁸ Öktem Çevik, a.g.e., s. 36.

⁷⁹ Öktem Çevik, a.g.e., s. 34 vd.

⁸⁰ Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 28.bs., Ankara, Legem Yayınevi, 2023, s. 57 – 59.

⁸¹ Genç Arıdemir, a.g.e., s. 52.

⁸² Öktem Çevik, a.g.e., s. 35

KAYNAKÇA

Arpacı, Abdülkadir	:	Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, İstanbul, Bedir Yayınevi, 1984.
Bekar, Pınar Alkım	:	634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Toplu Yapılar, 1.bs, Ankara, Yetkin Yayıncılık, 2022.
Çakır, Feridun	:	Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar, 2.bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2024.
Eren, Fikret	:	Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 28.bs., Ankara, Legem Yayınevi, 2023.
Ertaş, Şeref	:	Eşya Hukuku, 16. bs., İzmir, Barış Yayınları Fakülteler Kitabevi, 2021.
Genç Arıdemir, Arzu	:	Kat Mülkiyeti I, 2.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2023.
Genç Arıdemir, Arzu	:	“KMK Geçici m. 2 ile İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi”, Prof. Dr. F. Feyzioğlu’na Armağan, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2020, s. 205 – 237.
Germeç, Mahir Ersin	:	Kat Mülkiyeti Hukuku, 11.bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2024.
Gürsoy, Kemal Tahir; Eren, Fikret; Cansel, Erol	:	Türk Eşya Hukuku, Ankara, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 1978.
Nomer, Haluk Nami	:	Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının Hukuki Niteliği, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, İstanbul, 2013, s.827-838.

Oğuzman, M. Kemal; Seliçi, Özer; Oktay- Özdemir, Saibe	:	Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, 5. bs., İstanbul, Filiz Kitabevi, 2022.
Öktem Çevik, Seda	:	Toplu Yapılarda Yönetim, 1. bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2010.
Özmen, E. Saba; Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah	:	Kat İrtifakı, 3.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2017.
Özmen, E. Saba; Erden, Hafize	:	“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesine, Bazı Maddelerinin Yürürlükten Kaldırılmasına ve Kanuna Toplu Yapı İle İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun Tasarısının Eklenmesi”, İstanbul Barosu Dergisi, C. 74, S. 10-11-12, 2000.
Özmen, E. Saba; Kır, Hafize	:	KMK Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi (5711/5912 Sayılı Kanunlar), 1.bs., İstanbul, Saba Özmen Avukatlık Ortaklığı Yayınları, 2010.
Pulak, Tahsin Murat	:	Kat Mülkiyeti Kanunu, 10. bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2021.
Sarı Gündoğdu, Songül	:	Toplu Yapılarda Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu, 1.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2022.
Saruhan, Haluk	:	Kat Mülkiyetine Getirilen Yenilikler, 1.bs, Ankara, Adalet Yayınevi, 2018.

Sirmen, Lale	:	Eşya Hukuku, 9.bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2021.
Şengül, Mehmet	:	Türk Medeni Hukuku’nda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, 1.bs., İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2011.
Topuz, Murat	:	Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti, 1.bs., Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2020.
Tuzcuoğlu, Tuğçe	:	“Kat Mülkiyeti Kanununa Eklenen Toplu Yapılara İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi”, Journal Of Yaşar University, C.8, S. Özel, 2013, s. 2673 – 2706.
Yavuz, Nihat	:	5711 Sayılı Yeni Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Toplu Yapıların (Sitelerin) Yönetimi, 1.bs, Ankara, Adalet Yayınevi, 2009.