MAGAZİN

TAŞINMAZDAKİ PAYIN ART ARDA DEVRİ HALİNDE ÖNALIM HAKKI

05.02.2025 - 11:35 Okunma Süresi: 16 Dk

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın, taşınmazdaki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satışı halinde söz konusu olur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733.maddesine göre “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” şeklindeki hükümden de anlaşılacağı üzere diğer paydaşlar, bildirim yapılmışsa 3 ay, yapılmamışsa satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkını dava yoluyla kullanması gerekir.

Bazen paydaş, payını üçüncü kişiye devretmekte ve diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmadan ve önalım hakkını kullanma süresi geçmeden, üçüncü kişi tarafından alınan pay yeniden ikinci bir devre konu olmaktadır. Yani üçüncü kişi de almış olduğu payı, bir başkasına devretmektedir. Bu durumda diğer paydaşların önalım hakkını hangi şartlarla ve hangi süre içerisinde kullanabileceği önem arz etmektedir. Söz konusu konuyu hem öğreti hem de Yargıtay uygulaması çerçevesinde açıklamaya çalışacağız.

Öğretide ağırlıklı görüş; önalım hakkının kullanılması bakımından ikinci devrin bağış, trampa vs bir işlem olmasının önemi yoktur. Önemli olan önalım hakkı kullanılmadan ve önalım hakkını kullanma süresi geçmeden ikinci devrin gerçekleşmesidir. Böyle bir durumda diğer paydaşların, ilk devre konu satış şartlarını ileri sürerek önalım hakkını, ikinci devir sonucunda payı edinen kişiye karşı da kullanabileceği savunulmaktadır. Gerekçe olarak ise şerhin meydana getirdiği eşyaya bağlı borç etkisi yasal önalım hakkında, mülkiyetin yasal kısıtlamalarından olduğundan, kanun gereği bulunmaktadır. Yani yasal önalım hakkı mülkiyetin kanuni kısıtlamalarından olup, herhangi bir tescile veya şerhe gerek olmaksızın herkese karşı ileri sürülebilir. Yani sözleşmesel önalım hakkının şerhiyle oluşan eşyaya bağlı borç etkisi, yasal önalım hakkında kanun gereği bulunmakta ve ikinci devir bağışta olsa, bağış yoluyla taşınmazı edinen kişiye karşı da kullanılabilmektedir. Bu nedenle önalım hakkı kullanılmadan ve kullanma süresi geçmeden tekrar devredilmiş olsa da ilk devir sebebiyle doğan önalım hakkını yeni malike karşı da kullanabilir. (M.Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 23.Bası, İstanbul 2021, s.638.) (Mehmet Ayan, Eşya Hukuku II Mülkiyet, 8.Baskı, Konya, 2015, s.409)

Öğreti de kabul edilen görüşü ve konuyu ayrıntılı bir örnekle açıklayalım;

A, B ve C paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaştırlar. A, payını 01.01.2020 tarihinde X’e 100.000 TL bedelle satmıştır. B, X’e karşı süresi içerisinde (3 ay ve 2 yıllık) önalım davası açabilir. B önalım hakkını kullanırsa, B ile X arasında bir satış ilişkisi doğar. Bu satış ilişkisinin bedel vs konulardaki şartları A ile X arasındaki satış sözleşmesinin şartları ile aynıdır.

Ancak B henüz önalım hakkını kullanmadan ve kullanma süresi geçmeden X payını, 02.02.2020 tarihinde Y’ye 150.000 TL’ye satmıştır. B işte böyle bir durumda Y’ye karşı dilerse A-X arasındaki birinci satış bedeli (100.000 TL) üzerinden, dilerse X-Y arasındaki ikinci satış bedeli (150.000 TL) üzerinden önalım hakkını kullanabilir ve hangisine dayanmışsa o satışın şartları dikkate alınır. Ancak B, Y’ye karşı A-X arasındaki birinci satışa dayanarak önalım hakkını kullanmak istiyorsa, bildirim yapılmamışsa en geç 01.01.2022 tarihine kadar önalım hakkını kullanmalıdır. Sonuç olarak B, Y’ye karşı ister 100.000 TL, isterse 150.000 TL bedel üzerinden önalım davası açarak önalım hakkını kullanabilir.

X payını, 02.02.2020 tarihinde Y’ye bağışlaması halinde de B, X’e karşı kullanabileceği önalım hakkını Y’e karşı da kullanabilir. İkinci devrin bağış olmasının, ilk devre dayanılarak önalım hakkını kullanmaya engel değildir. Burada önemli olan B’nin X’e karşı önalım hakkını kullanma süresi geçmeden X’in ikinci devri yapmasıdır. Başka bir ifadeyle, ilk satışa dayalı olarak önalım hakkını kullanması için ilk satışa ilişkin süre içerisinde ön alım hakkını kullanması gerekir. Dolayısıyla Y’ye karşı önalım hakkını bildirim yapılmamışsa en geç 01.01.2022 tarihine kadar kullanmalıdır.

Olaya Yargıtay uygulaması açısından bakarsak, kural olarak her satış birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmekte ve ilk satıştaki şartlar ileri sürülerek, ikinci satış sonucunda payı alan kişiye karşı önalım davası açılamayacağı kabul edilmektedir. Yargıtay, diğer hissedarların ancak ikinci satıştaki şartları ileri sürerek payı devralan kişiye karşı önalım davası açılabileceğini kabul etmektedir. Dolayısıyla B’nin böyle bir durumda Y’ye karşı, X-Y arasındaki ikinci satış bedeli (150.000 TL) üzerinden önalım hakkını kullanabileceğini kabul etmektedir. Yargıtay, ancak ikinci temlikin muvazaalı olduğu yani önalım hakkının önlenmesi için ikinci satış bedelinin yüksek gösterildiği (bedelde muvazaa iddiası) ispatlanırsa ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etmektedir. Ancak Yargıtay uygulamasında, dava öncesinde yapılan ikinci satışların akrabalar-arkadaşlar arasında gerçekleşmesi, kısa sürelerde el değiştirme ve ilk satış ile ikinci satış arasındaki bedel farkı tek başına muvazaanın ispatı için yeterli görülmemektedir. Dolayısıyla bu tür durumları tek başına bedelde muvazaa olarak kabul etmemektedir.

Söz konusu Yargıtay kararlarından örnek vermek gerekirse;

-Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2004/4734 E. 2004/4816 K. sayılı kararında “Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin hissedar olduğu taşınmazda diğer hissedarlardan Veyis Sürücü'nün payını önce Mehmet Ali Çeriye Kasım 2000 tarihinde Mehmet Ali Çeri'nin de bu payı 4.5.2001 tarihinde davalı Murat Tuna'ya 6.600.000.000.-TL bedelle sattığını, bedelin fahiş olduğu gibi davalının tapuda gösterilen bedelle satın almasının da kötü niyete dayalı olduğunu, amaç önalım hakkını engellemek olduğundan bu bedeli kabul etmediklerini, satış tarihi itibariyle dava konusu hisse bedelinin tesbit edilmesini ve bu bedel üzerinden payın iptali ile tescilini istemiştir…

Davacı vekili, davalının kötü niyetli olduğunu, önalıma konu paya ait bedelin fahiş bulunduğunu, ilk satışın tapuda 1.000.000.000.-TL olarak gösterildiğini, müvekkilinin bu satıştan haberi olmadan yeni malik Mehmet Ali Çeri'nin bu hisseyi 6.600.000.000.-TL bedelle davalıya sattığını, ilk satıştan 6 ay sonra aynı payın bu denli fahiş fiyatla satılmasının mümkün olmadığını, ilk satışın gerçek bedeli gösterdiğini ve önalım hakkının önlenmesi için ikinci satış bedelinin yüksek gösterildiğini belirterek bedelde muvazaa olduğunu iddia etmiş ise de bu iddiasını ispatlayamamıştır. Keşif tek başına bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanması için yeterli değildir. “

-Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2010/7497 E. 2010/13374 K. sayılı kararında da “Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece 13.450 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne, davalı Ş. K. adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi üzerine hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilesinin dava konusu payın ilişkin bulunduğu 13 No'lu parselin paydaşlarından olduğunu, Hollanda'da ikamet ettiğini, Türkiye'ye dönüşünde bir işlem için tapu sicil müdürlüğüne gittiğinde dava konusu edilen payın 28.2.2005 tarihinde davalı M. K.'a satıldığını, onun da önalım hakkının kullanılmasını engellemek için 29.9.2005 tarihinde eşi olan davalıya bağışladığını öğrendiğini, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar vekili, önalım hakkının payın üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabileceğini, tapuda davalı Ş. K.'a yapılan temlikin ise bağış olması nedeniyle davacının önalım hakkının bulunmadığını, diğer yandan üzerinde pay olmayan davalı M. K.'a dava açılamayacağını, ayrıca payın dava tarihindeki değerinin tespitini istediklerini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur…

Olayımıza gelince davacının paydaşı olduğu 13 No'lu parselde bulunan ve dava konu edilen 528/972 pay taşınmazın bir kısım paydaşları tarafından 28.2.2005 tarihinde 13.000 TL bedelle davalı M. K.'a satılmıştır. Adı geçen davalı da söz konusu payı 29.9.2005 tarihinde eşi olan diğer davalıya 13.000 TL bedel gösterilerek bağışlamıştır.

Davacı son temlikin muvazaalı olup gerçekte payın satıldığını ileri sürerek önalım davası açmıştır. Bu iddia üzerine mahkemece yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen 2.10.2007 tarihli bilirkişi raporunda temlik tarihi itibariyle payın değerinin 382.528.96 TL dava ise 421.509.44 TL olduğu belirtilmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucu verilen davanın kabulüne dair karar Dairemizin 4.11.2008 gün ve 9209-11961 sayılı kararı ile dava konusu edilen payın davalı Ş. K.'a bağışlanmış olması ve bu durumda önalım hakkının kullanılamayacağına işaretle bozulmuş ise de mahkemenin direnme kararı üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.2.2010 gün ve 2010/6-94 esas 2010/100 karar sayılı kararı ile gerçekte davalı Ş. K.'a yapılan temlikin muvazaalı olup davacının önalım hakkının bulunduğunu belirterek, diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyayı yeniden Dairemize göndermiştir. Bu şekilde son durum itibariyle yapılan temlikin muvazaalı olduğu, payın aslında davalı Ş. K.'a satıldığı sonucuna varıldığından yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde gerçek satış bedeli belirlenemediğine göre keşfen saptanan değer üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmesi gerekirken işlemin taraflarınca tapuda beyan edilen değer esas alınarak önalım hakkının tanınması yerinde değildir. Bu durumda mahkemece bilirkişi aracılığı ile temlik tarihi itibariyle belirlenen 382.528.96 TL üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı davacıdan sorularak, kabul etmesi halinde önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

-Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 2017/2299 E. 2017/8139 K. sayılı kararında da “Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, dava dilekçesinde; kayden paydaşı olduğu dava konusu 403 ada 8 parsel sayılı taşınmazın toplam 193/600 payının, dava dışı ... ..., ... ... ve ... ... tarafından toplam 75.000,01 TL bedelle davalı ...’e 27.06.2012 tarihinde satıldığını; kendisinin haricen bu satıştan haberdar olup, önalım hakkını kullanacağını bildirince, davalı ...’in taşınmazı akrabası olan diğer davalı ...’ya önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla satış bedelini 200.000,00 TL göstererek sattığını, yapılan bu işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürerek, muvazaalı satışın iptali ile ilk satış bedeli üzerinden yasal önalım hakkını kullanarak davalı adına kayıtlı hissenin adına tescilini talep etmiştir.

Davalı ..., davacının iddialarının doğru olmadığını, ödediği 200.000,00 TL satış bedeli ile tapu masraflarının davacı tarafından kendisine ödenmesi halinde taşınmazın devrine hazır olduğunu beyan ederek, davanın reddini istemiş; diğer davalı ... ise, taşınmazı 115.000,00 TL bedelle satın aldığını; ancak, satış bedeli olarak resmi senette 75.000,00 TL yazıldığını, davacının kötü niyetli olduğunu, önceden almak istemediği taşınmazı resmi senette satış bedelinin düşük gösterilmesi nedeni ile önalım hakkını kullanarak almak istediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur

Mahkeme 24/04/2014 tarihli ilk kararında, fiili taksimin varlığı gerekçe göstererek davanın reddine karar vermiştir. Dairemizin 06/04/2015 tarihli bozma kararında, fiili taksimin varlığının yetersiz incelemeye dayalı olarak tespit edildiği gerekçe gösterilerek, yerel mahkeme kararı bozulmuştur. Temyiz incelemesine konu olan kararda, davanın kabulüne karar verilmiş ve önalım bedeli olarak 27/06/2012 tarihli satış sözleşmesindeki 75.000 TL satış bedelinin ve masraflarının depo edilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Tapu kaydına göre; 27/06/2012 tarihinde davalı ...’in, bir kısım paydaşların 600/193 payını 75.000 TL bedelle satın aldığı ve bu payını önalım davası açılmadan önce 25.07.2012 tarihinde diğer davalı ...’ya 200.000 TL bedelle sattığı anlaşılmıştır…Dava ise, 30/07/2012 tarihinde açılmış olup, önalım hakkının ve bedelinin tespitinde 27/06/2012 tarihli satış sözleşmesi değil, 25/07/2012 tarihli resmi satış sözleşmesi esas alınmalıdır...25/07/2012 tarihli resmi satış sözleşmesine göre dava konusu 600/193 payın satış bedeli 200.000 TL’dir.

Mahkemece, bozma kararı çerçevesinde fiili taksim konusunda araştırmalar ve değerlendirmeler yapılmış ve fiili taksimin bulunmadığına karar verilmiştir. Ancak, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde, davalılar arasında yapılan 25/07/2012 tarihli satış bedelinin, davacının önalım hakkını engellemek amacıyla, resmi satış senedinde yüksek gösterilip gösterilmediği hususunda tarafların ileri sürdükleri deliller çerçevesinde araştırma ve değerlendirme yapılması gerekirken, davalılar arasında aktedilen satış sözleşmesinin tamamının davacının önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı yapıldığı gerekçesiyle 27/06/2012 tarihli resmi satışın ve buradaki satış bedelinin esas alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gibi, dava tarihi itibarıyla taşınmazda payı bulunmayan davalı ... yönünden, kayıt maliki olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken aleyhine hüküm kurulması da doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerektiği” ifade edilmiştir.

Yargıtayın söz konusu kararlarından da anlaşılacağı üzere ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilmek için bedelde muvazaa iddiasını ispatlanmasını aramaktadır. Ancak Yargıtay’ın öğretideki görüşü destekler nitelikte bir kararı da mevcut olup, söz konusu kararı içtihat değişikliği olarak değerlendirmemekle birlikte olaya özgü nitelikte bir karar olduğunu da ifade etmek gerekir.

-Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 2016/1694 E. 2018/1785 K. sayılı kararında ise “Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.09.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacının paydaşı olduğu .... İli, .... İlçesi, 455 parsel sayılı taşınmazda davalı ... .....adına kayıtlı 1/2 oranındaki payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiş, dava tarihinden sonra 17.10.2014 tarihinde dava konusu payı satın alan ...'ı davaya dahil etmiş, kısa aralıklarla yapılan satışların muvazaalı olduğunu iddia etmiştir.

Davalı ...... dava konusu payı kendisine satan dava dışı..... 18.09.2014 tarihinde sattığını, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu payı iyiniyetle satın aldığını, satın aldığı tarihte dava konusu taşınmazın tapu kaydında önalım davası ile ilgili herhangi bir kayıt ve tedbirin bulunmadığını, davanın kabulü yönünde karar verilecek ise önalım bedelinin davalı ...'ın dava konusu payı satın aldığı 17.10.2014 tarihli resmi senette yazılı olan 250.000,00 TL ile tapu harç ve masrafları toplamının depo ettirilmesi gerektiğini, öncelikle davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, davacı yanın muvazaa iddiasını ispat etmek için keşif ve bilirkişi incelemesi dışında başkaca delil göstermediği, bu delillerin muvazaayı ispat etmek için yeterli olmadığı, verilen süre içinde dava konusu payın satış bedeli olan 250.000,00.-TL ile tapu harç ve masraflarının depo edilmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Somut olaya gelince; davacı, davasını taşınmazdaki payı satın alan son malik ...'a yöneltmiş, HMK'nun 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanıp tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davanın açıldığı tarihte davalı ... ..... yapılan 16.09.2014 tarihli satışta dava konusu taşınmazdaki 1/2 payın satış bedeli 2.500,00 TL, davalı.... kendi satıcısı olan ....18.09.2014 tarihli satıştaki bedel 2.750,00 TL ve ..... davalı ...'a 17.10.2014 tarihinde gerçekleştirilen satışın bedeli 250.000,00 TL'dir. Dava konusu payda kısa aralıklarla satışların yapıldığı görülmüştür. Önalım hakkı, payını aynı bedelle izler. Bu nedenle; davanın 2.500,00.-TL satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamının davacı tarafa depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” şeklinde verdiği kararda 16.09.2014 tarihinde 2.500,00 TL’ye satılan pay, 18.09.2014 tarihinde ise 2.750,00 TL’ye başkasına satılmış ve 19.09.2014 tarihinde de önalım davası açılmıştır. Dava açıldıktan sonra 17.10.2014 tarihinde ise 250.000,00 TL’ye devredilmiş olmasına rağmen önalım hakkının payını aynı bedelle izleyeceğine karar vererek ilk devre konu satış bedeli olan 2.500,00 TL ve masraflar üzerinden önalım hakkının kullanılmasına karar verilmiştir.

Sonuç olarak; öğretideki ağırlıklı görüş önalım hakkı kullanılmadan ve kullanma süresi de geçmeden payın yeniden bir devre konu olması halinde diğer paydaşların ilk satıştaki şartları ileri sürerek önalım hakkını kullanabileceği belirtilmektedir. Ancak Yargıtay uygulamasında ise bu görüş benimsenmemekte, ilk satıştaki şartların ileri sürülerek önalım hakkının kullanılabilmesi için ikinci temlikin muvazaalı olduğunun yani önalım hakkının önlenmesi için ikinci satış bedelinin yüksek gösterildiğinin (bedelde muvazaa iddiasının) ispatlanması gerektiği kabul edilmektedir. Ancak yıllardır fazla harç ödememek için satış bedellerinin tapudaki resmi senette düşük gösterilmesi sebebiyle fazlaca mağduriyetler ve hak kayıpları yaşanmış ve halen de yaşanmaktadır. Bu tür mağduriyetler büyük tartışma konusu olurken, öğretide savunulan görüşün benimsenmesi halinde gerçek bir alım satıma konu olan ve gerçek satış bedelini tapudaki resmi senette gösterip, gerçek bedel üzerinden harç ödeyen kişilerin de yeni bir mağduriyetine sebep olacağı, daha da büyük tartışmalara ve karışıklığa sebep olacağı açıktır. Çünkü gerçekte çok daha yüksek bedele aldığı ve tapudaki işlemleri de bu gerçek bedel üzerinden yapıp, harçlarını ödediği taşınmazdaki payını, kendisinden önceki satış işlemlerinin şartları ileri sürülerek çok daha düşük bedeller karşılığında önalım davası sonucunda payını kaybedecektir. Kendisinden önceki satış işlemi taraflarının satış bedelinin tapu da düşük göstermelerinin sonuçlarına, söz konusu satış işlemi ile hiçbir ilgi ve alakası olmayan üçüncü kişiler katlanmak zorunda kalacaktır. Bu sebeplerle Yargıtay tarafından ancak muvazaalı temliklerde ilk satış şartlarının ileri sürülebileceğinin kabul edilmesinin hakkaniyete daha uygun olduğunu ve hak kayıplarını önleyecek nitelikte olduğunu ifade etmek isteriz.