KORONAVİRÜS (COVID- 19) SALGININI DÖNEMİNDE İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME

1.Giriş

Bilindiği üzere, yeni tip koronavirüs (COVID-19) 13 Ocak 2020 tarihinde tanımlanmış, Dünya Sağlık Örgütü (“DSÖ”) tarafından 11 Mart 2020 tarihinde pandemi (bir kıta hatta tüm dünya yüzeyi gibi geniş bir alanda etkisini gösteren salgın hastalık[1]) ilan edilmiştir. Dünya genelinde vaka sayısı 9.400.000’i aşarken, koronavirüs sebebi ile ölen kişi sayısı da 483.000 civarındadır. Birçok ülke virüsün bulaşmasını önlemek ve yayılma hızını kontrol altına almak için vatandaşlarına evden çıkmaması yönünde uyarılarda bulunurken, Türkiye’nin de içinde bulunduğu bazı ülkeler ise, sokağa çıkma yasağı ilanını da içine alan, geniş kapsamlı tedbirler uygulamaktadır.

Türkiye’de koronavirüsün hızla yayılmasının önüne geçilebilmesi ve vaka sayısındaki artışın kontrol altına alınabilmesi için Sağlık Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı ve Cumhurbaşkanlığı başta olmak üzere, hükümet ve kamu kurumları tarafından dizi önlem alınmıştır. Kanun, kararname, genelge çıkarılması ve yürürlüğe girmesi gibi düzenlemeler ile hem salgının ivmesinin düşürülmesi, hem de salgının yarattığı ekonomik, sosyal ve hukuki tahribatın önüne geçilmeye çalışılmıştır. Bu bağlamda, İçişleri Bakanlığı 81 ilin valiliklerine gönderdiği 16 Mart 2020 tarihli genelge ile[2](“genelge”) “ 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kıraathane, kafeterya, kahvehane, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhildir.), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici olarak” durdurulmuştur. Devamında, 21 Mart 2020 tarihli ek genelge ile içkili olup olmadığı fark etmeksizin tüm lokanta, restoran, pastane ve benzeri işyerlerinin faaliyetleri de sadece paket servis verilmesi şeklinde sınırlandırılmıştır[3]. Bunun yanı sıra, Sağlık Bakanlığı başta olmak üzere, tüm kamu kurumları ve özel kurumlar tarafından “Evde Kal”, “Hayat Eve Sığar” gibi söylemler üretilerek vatandaşlara zorunlu olunmadığı müddetçe evden çıkılmaması çağrıları yapılmıştır. Hatta bulaşıcı hastalığı önlemek için sokağa çıkma yasağı ilan edilmektedir. Özetle, evden dışarı çıkılmaması için hayatın durduğunu ve/veya durma noktasına geldiğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Yukarıda sözü edilen düzenlemelerle birçok işletmenin faaliyetinin geçici olarak durdurulmasının yanı sıra, genelge ile faaliyetleri yasaklanmasa da, birçok işletme ve kurum geçici olarak faaliyetini durdurmak zorunda kalmış, bazı işyerleri ise “home office” denilen evden çalışma uygulamasına geçmiştir. Başvurulan önlemler her ne kadar virüsün yayılmasının önüne geçmek için olsa da, evden çıkılmamasının ve birçok işletmenin kapanmasının bir sonucu olarak ekonomik hayat durma noktasına gelmiştir. AVM’ler içinde işyeri kiralayanlar, restoran, kafe sahipleri, berberler, kuaförler ve ticaret yapanlar ve daha birçok işletme ekonomik darboğaza düşmüştür. Bu işletmeler kiralarını, çalışanlarının maaşını, sigorta primlerini ve hatta faturalarını ödemekte dahi zorluğa düşmüştür. Öte yandan, sadece işyeri sahipleri değil, herhangi bir geliri olmayan veya geliri oldukça düşen vatandaşlar oturdukları evin kirasını ödemekte zorlanabilir. Maaşını eksik alan çalışan, ham madde veya mal gönderdiği fabrika kapanan üretici ev kirasını ödemekte dahi zorlanır hale gelebilmektedir.

Bu çalışmanın konusu, koronavirüs salgını sebebi ile alınan yasal tedbirlerin işyeri kira sözleşmelerinin akıbeti üzerindeki etkilerinin incelenmesidir. Bu bağlamda, kiracının ve kiralayanın hakları ve bu hakların hangi şekilde kullanılması gerektiği değerlendirilecektir.

2. Genel Olarak

Türk Hukuk Sistemi’ne göre, taraflar serbest iradeleri neticesinde herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın kira sözleşmesi yapabilir. Bu bağlamda, yalnızca emredici hükümlere, kamu düzenine ve genel ahlak kuralları gibi aksinin kararlaştırılması mümkün olmayan kurallara riayet edilmelidir. Öte yandan, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Buna, sözleşme ile bağlılık yahut ahde vefa (Pacta Sunt Servanda) ilkesi denilmektedir.

Tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını birçok ticari sıkıntıyı ortaya çıkardığı gibi kira sözleşmelerini de çekilmez hale getirebilmektedir. Sözleşmenin taraflarına etki edebilecek olası sonuçlara ilişkin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) çeşitli düzenlemeler mevcuttur. Buna ek olarak, 25 Mart 2020 Tarih, 31080 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesinde de 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında işleyecek kira bedellerine ilişkin düzenlemeler getirilmiştir.

Çalışmamızda, koronavirüs salgını nedeni ile hükümet tarafından alınan tedbirlerin işyeri kira sözleşmelerinin akıbetine olan etkileri ve olası sonuçları incelenecektir. Bu çalışmada öncelikle salgının tahliye davaları üzerindeki etkisi 7226 sayılı yasa bağlamında ele alınmıştır. Devamla, işyeri kira sözleşmelerinde (geçici) ifa imkânsızlığı, kavramı ve sonuçları ele alınmış; salgın mücbir sebep kavramı yönünden incelenmiş ve aşırı ifa güçlüğü ile uyarlama davaları hakkında bilgi sunulmuştur. Salgın sebebi ile alınan tedbirlerin genelge ile kapatılan, genelge kapsamına girmemekle beraber AVM içinde faaliyet gösteren veya kendi tercihleri ile kapatılan işyerleri bakımından ayrı incelemeler yapılmıştır. Sokağa çıkma yasağı da dâhil çeşitli tedbirlerin işyeri kira sözleşmelerinin akıbetine etkisi değerlendirilmiştir.

3. Koronavirüs Salgınının İş Yeri Tahliye Davalarına Etkisi

Belirtmek gerekir ki; 26 Mart 2020 tarihli 25 Mart 2020 Tarih, 31080 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile getirilen düzenleme gereğince, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi olmayacaktır. Bu hüküm ile birlikte, ilgili tarihler arasında ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedelleri sebebi ile kiralayan her ne kadar kira sözleşmesini feshedemeyecek ve/veya tahliye talebinde bulanamayacak olsa da, kiracının kira ödeme borcu ortadan kalkmamaktadır. Bu durum kiralayanın kira bedellerini talep etmesine, kiracıya karşı icra takibi başlatılmasına, kiracının malları üzerinde haciz işlemi yapılmasına engel değildir. Hatta taraflar kira sözleşmesinde kararlaştırmışlar ise, kiracı, kira bedelinin vadesinde ödenmemesi üzerine ceza-i şart yahut gecikme cezası ödeme riski ile karşı karşıya kalacaktır. Öte yandan, kira sözleşmesi ile kararlaştırılmış olmasa da, kira bedelini vadesinde ödemeyen kiracının bu borcuna temerrüt (gecikme) faizi işleyecektir. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı sorunu önem arz etmektedir.

4.İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından Borçlunun Sorumlu Olmadığı İmkânsızlık

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 136. Maddesi uyarınca, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer”. İfa imkânsızlığı, Türk Borçlar Kanunu’nda borcun sonra erme hallerinden biri olarak düzenleme alanı bulmuştur ve borçlunun borcu yerine getirmesinin mümkün olmamasını ifade eder. Bu olgu, ya sözleşmenin başından beri mevcuttur ya da sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olabilir. Bu durumda TBK’nın 20. Maddesi gereğince sözleşme batıldır. İş bu çalışmanın konusunu oluşturan, borçlunun edimini yerine getirmesine engel olan olgu ise, sonradan ortaya çıkan imkânsızlıktır. Sonraki imkânsızlık borçlunun sorumlu tutulacağı bir sebeple ortaya çıkmışsa artık kusurlu imkânsızlıktan söz edilecek ve borca aykırılık hükümleri uygulanacaktır. Buna karşın, koronavirüs salgını gibi, borçlunun, (kiracının) sorumlu tutulamayacağı bir sebepten dolayı borcun ifası imkânsızlaşmış ise, artık TBK m. 136 gereğince borç sora erecektir[4]. Borçlunun borcunu ödeyememesinin mücbir sebepten kaynaklandığı durumlarda, borçlunun sorumlu tutulamayacağı imkânsızlıktan bahsedilecektir. Doktrinde, “kusursuz imkânsızlık” olarak adlandırılabilmektedir.

4.1. Mücbir Sebep Kavramının Koronavirüs Salgını Bakımından İncelenmesi

Koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkisi incelenirken, sıklıkla karşımıza mücbir sebep kavramı ortaya çıkmaktadır. Mücbir sebep, genellikle sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıksa da, sözleşmenin kurulması esnasında da var olabilir. Bu durumda sözleşme baştan geçersizdir. Ancak, bu çalışmada kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan mücbir sebep kavramı incelenecektir. Hemen belirtmek gerekir ki, bu çalışmada ifade edilenler genel değerlendirmelerden ibaret olup, koronavirüs salgınının bu bağlamda mücbir sebep teşkil edip etmeyeceğinin her somut olay için ayrıca bir uzman tarafından incelenmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılabilir.[5] Yargıtay’a göre, mücbir sebebin bir takım unsurları vardır. Bunlar[6];

a) Sözleşmenin taraflarının iradeleri dışında meydana gelmiş bir olay olması,

b) Tüm önlemler alınsa da mücbir sebep teşkil edecek olayın öngörülmesinin mümkün olmaması,

c) Bu imkânsızlık halinin hiçbir şekilde önlenememesi,

d) Sözleşmenin kurulduğu tarihte mücbir sebep teşkil edecek olayın öngörülmesinin mümkün olmaması,

e) Söz konusu mücbir sebep oluşturan olayın sözleşmede mücbir sebep olarak düzenlenmiş olması,

Bu noktada ikili bir ayrım yapmak gerekir. Mücbir sebep hallerinin neler olduğu kira sözleşmelerinde tarafların iradeleri doğrultusunda düzenlenmiş olabilir. Buna göre; salgın hastalık tarafların imzaladıkları kira sözleşmelerinde mücbir sebep olarak düzenlenmişse, kiracının artık kira bedellerinin ödenmesinden sorumlu tutulması mümkün olmayacaktır. Kira sözleşmesinde mücbir sebeplerin neler olduğuna dair bir düzenleme bulunmuyor ise, her somut sözleşme ilişkisi bakımından ayrı bir değerlendirme yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Örneğin, koronavirüs salgını nedeniyle, faaliyetleri bakanlık kararı ile durdurulan işyerleri ile dağıtım aksaklıkları, ithalat ve ihracat engelleri sebebiyle faaliyetlerine ara veren işletmeler için, mücbir sebep kavramının yine göz önüne alınması gerekecektir.

Kanaatimizce, işyeri kira sözleşmelerinin de konusunu oluşturan para borçlarında sürekli imkânsızlık değil, geçici ifa imkânsızlığı veya aşırı ifa güçlüğü (TBK. 138) uyarınca uyarlama söz konusu olacaktır. Ancak bu durumun istisnaları da mevcuttur. Örneğin, salgın nedeniyle ortaya çıkan geçici imkânsızlık, sezonluk işyeri kiralarında olduğu gibi kira sözleşmesinin yapılma amacını tamamını ortadan kaldırmış ise, artık geçici değil, sürekli ifa imkânsızlığından bahsedilebilir.

5.Geçici İfa İmkânsızlığı

Doktrinde tartışmalı bir konu olmakla birlikte hâkim görüşe göre, geçici mücbir sebep dolayısıyla borcunu ifa edemeyen borçlu temerrüde düşecektir. Alacaklı imkânsızlık süresince aynen ifa talep edemeyeceği gibi, mücbir sebepten ötürü temerrüde düşen borçludan artık temerrüt (gecikme) faizi istenemeyecektir[7].

Bunun yanı sıra, geçici olan mücbir sebebin sürekli ifa imkânsızlığına sebep olmayacağı kabul edilmektedir. Bu bakımdan geçici imkânsızlık halinde borç sonra ermez. Geçici olarak ortaya çıkan mücbir sebep nedeni ile borcunu ifa edemeyen borçlu kural olarak temerrüde düşer. Ancak artık kiracının kirasını ödemekte temerrüde düşmesinde kusurundan bahsedilemeyeceği için sorumluluğu da ortadan kalkacaktır. Borcun ifası imkânsızlığın ortadan kalktığı zamana kadar ertelenecektir. Örneğin, genelge kapsamında kapatılan işyerleri yönünden geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olabilir. Ancak burada, iş yerinin kapanmasında artık borçlunun kusurundan söz edilemez. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alacaklı, sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Ancak Yargıtay’ın istikrarlı kararları gereğince akde tahammül süresi beklenmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu geçici imkânsızlıkta “akde tahammül süresi” nin somut olaya göre belirlenmesi gerektiğini ifade etmektedir. Buna göre, geçici imkânsızlık halinde tarafların sözleşme ile ahde vefa ilkesi uyarınca bağlı kalma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir[8].

5.1.Geçici İfa İmkânsızlığının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Genelge kapsamında geçici süre ile kapanması zorunlu olan işyerleri ile, genelgenin kapsamında olup olmasına bakılmaksızın AVM içinde olması dolayısıyla faaliyetleri durdurulan işletmeler bakımından geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olabilecektir. Bu husus önümüzdeki günlerde de tartışma konusu olacaktır. Bu durumda kira sözleşmelerinde mücbir sebebe ilişkin düzenlemeler mevcut ise, öncelikle sözleşme hükümleri uygulanacaktır. İşyeri kira sözleşmelerinde mücbir sebebe ilişkin düzenleme mevcut değil ise geçici imkânsızlık hükümlerinin uygulanarak akde tahammül süresinin beklenmesi ya da TBK 138. Madde gereğince, aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmenin uyarlanmasının istenmesi mümkündür. İfanın imkânsızlaşması ile aşırı ifa güçlüğü kavramı birbirine benzemekte ve uygulamada bu konuda birçok karışıklık meydana gelmektedir. Zira, bu iki kurum arasındaki sınır çok incedir ve çoğunlukla da birbiri ile karıştırılabilmektedir. Somut hangi kavramın uygulanacağı her durumda ayrıca ele alınmalıdır. Yine de, bu gibi şüpheli durumlarda aşırı ifa güçlüğü sebebi ile sözleşmenin uyarlanmasının istenmesinin daha doğru olabileceği kanaatindeyiz.

Bu nedenle, çalışmamızda TBK 138 maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama istenmesini ayrı bir başlık altında inceledikten sonra, işyeri kira sözleşmelerine uygulanmaları bakımından bir değerlendirme ve ayrım yapılacaktır.

6. Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama

Türk Hukukunda önceden de belirttiğimiz veçhile asıl olan sözleşme ile bağlılık (“ahde vefa- pacta sunt servanda”) ilkesidir. Buna göre, sözleşme yapıldığı andan itibaren tarafları o andaki hali ile bağlar ve yapıldığı andaki gibi uygulanmalıdır. Borçlu şartlar değişse de borcunu aynen ifa etmelidir. Kural sözleşme ile bağlılık olmakla birlikte, bu ilkenin çok katı bir şekilde uygulanması bazen adil olmayan sonuçlara yol açabilmektedir. Bu sonucu bertaraf etmek için bu ilkeye bir istisna getirilmiştir. Bu istisna “işlem temelinin çökmesidir”. Bu prensip dayanağının Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralından alır[9]. Gerçekten de, sözleşme ile bağlılık ilkesi temel kural olmasına rağmen, akdin kurulduğu anda, karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan meydana gelen olağanüstü ve öngörülemeyen bir olgu neticesinde bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. Edimler arasındaki dengeyi bozan hallere, harp, aşırı enflasyon, ülke parasında aşırı değer kaybı, devalüasyon ve nihayet salgın hastalık örnek verilebilir. Bu hallerde sözleşmenin taraflarından biri bakımından aşırı ifa güçlüğü söz konusu olur. Aşırı ifa güçlüğü ahde vefa ilkesinin istisnasıdır.

TBK’nun 138. Maddesinde; “(1)Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

(2)Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Buna göre, borçlu aşırı ifa güçlüğü nedeni ile edimini ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmişse hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Bu uyarlama, söz gelimi kira sözleşmelerinde kira bedelinin düşürülmesi şeklinde olabileceği gibi, vade tarihinin ertelenmesi şeklinde de olabilir. Uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda ise, aşırı ifa güçlüğüne düşen borçlu sözleşmeden dönebilir. Kira sözleşmeleri gibi sürekli edimli sözleşmelerde ise, sözleşmenin feshi söz konusu olacaktır.

Kira bedeli dövize endeksli ise, yine aşırı ifa güçlüğü sebebi ile hâkimden sözleşmenin uyarlanması istenebilecektir. TBK’nın 344/4 maddesinde; “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” denilmektedir. Bu hüküm uyarınca sözleşmede kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa, kira bedelinde 5 yıl değişiklik yapılamayacaktır. Bu hükmün istisnası aşırı ifa güçlüğüdür. Burada yapılacak uyarlamanın yine yabancı para cinsinden olması gerektiğini belirtmekte fayda vardır.

Yargıtay, TBK’nın 138 maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kavramının uygulanmasını sıkı kurallara bağlamış, istikrarlı kararları ile aşırı ifa güçlüğünün yaygın bir biçimde uygulanmasını uygun bulmadığını ortaya koymuştur. Buna göre;

a) Sözleşme kurulduktan sonra, tarafların edimleri arasındaki denge, borçludan sonuçları yüklenmesi istenemeyecek kadar büyük ölçüde bozulmuş olmalıdır. Denge büyük ölçüde bozulmuş değil ise, borç sözleşmeye göre ifa edilecektir[10]. Bu işlem temelinin çökmesi olarak da ifade edilmektedir.

b) Edimlerin dengesindeki değişiklik sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen (savaş, ekonomik kriz, devalüasyon, salgın hastalık vs.) olağanüstü bir durumdan ileri gelmelidir. Bu husus da emprevizyon olarak ifade edilebilir. Emprevizyon teorisi işlem temelinin kısmen veya tamamen çökmesi durumunda sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması gerektiğini ifade etmektedir. Aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın bu durumu sözleşme yapılırken öngörmediğini ispat etmesi de yetmez, bu durum onun için “öngörülmesi beklenmez” olmalıdır[11].

c) Aşırı ifa güçlüğü yaratan olgu borçludan kaynaklanmamalıdır. Olgunun kendisinin yanında bu durumun aşırı ifa güçlüğü yaratması da borçludan kaynaklanmamalıdır. Örneğin kirasını zamanında ödeseydi, koronavirüs salgını nedeni ile o ay kirasını ödeyemeyecek duruma düşmeyecek bir işletme sahibi uyarlama isteyemez.

d) Edimler henüz ifa edilmemiş yahut ifanın aşırı derecede güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır.

e) Sözleşmenin hâkim tarafından uyarlanması yoluna gidilebilmesi için, sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmaması gerekir. Diğer bir deyiş ile sözleşmede uyarlama kaydı mevcut, sözleşmenin tarafları denge bozulması veya ifa güçlüğü halinde, hangi tarafın katlanacağına önceden karar vermiş ise, sözleşmedeki uyarlama kaydı dikkate alınır.

Yargıtay, uyarlama davalarında uygulanması gereken kuralların belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmasını ve konularında uzman 3 kişilik bilirkişi kurulundan, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişikliklerini, emsal kira paralarını, vergi ve amortisman giderlerindeki artışın da değerlendirilip, araştırılacağı bir rapor alınmasını ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir[12]. Kira sözleşmelerinin uyarlanmasına ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girecektir. Bu durumda sürecin uzamaması için, mahkemelerin iş yükü de gözetilerek arabuluculuk gibi barışçıl yöntemlerle kira uyuşmazlıklarının çözülmesinde fayda olduğu kanaatindeyiz.

Yargıtay’ın kira sözleşmelerinin uyarlanmasını sıkı şartlara bağladığını evvelce izah etmiştik. Özellikle, “öngörülemezlik” kriteri bakımından kira sözleşmesinin uzun süreli olmasını uyarlama bakımından gerekli görmektedir. Diğer bir ifade ile Yargıtay, sadece uzun süreli kira sözleşmelerinin uyarlanabileceği yönünde istikrarlı ve yerleşik içtihatları mevcuttur. Bu bağlamda, 3 yıllık kira sözleşmesini kısa süreli bulmuş, sözleşmenin sonunda tarafların yenileme veya sona erdirme imkânı bulunduğundan uyarlanamayacağı yönünde karar vermiştir.

6. Koronavirüsün İşyeri Kira Sözleşmeleri Üzerindeki Etkisi Üzerine Bir Değerlendirme

Koronavirüsün ticari hayatta yarattığı olumsuz etkilerin büyük bir bölümü kira sözleşmeleri üzerinde toplanmaktadır. Genelge ile kapatılan işyerleri, genelge kapsamına girmemekle birlikte, AVM içinde faaliyet gösteren işletmeler, işyeri kapanmasa dahi müşterileri önemli ölçüde azalan yahut kendi insiyatifleri ile bu dönemde kapanan işyerleri ve benzeri durumlar bakımından kira sözleşmelerinin akıbeti önümüzdeki günlerde en çok tartışılan konulardan biri olacaktır.

Koronavirüs salgını elbette sözleşmenin kurulduğu esnada öngörülemez niteliktedir. Genelge kapsamında kapanması zorunlu olmasa da, kendi tercihi ile kapanan yahut işlerinde önemli ölçüde azalma olan ve bu durumun orta vadede süreklilik meydana getirdiği işletmeler bakımından edimin ifasının geçici olarak imkansızlaşması yahut pekâla TBK 138.maddesi gereğince hâkimden kira sözleşmelerinin uyarlanmasının talep edilmesi söz konusu olabilir. Kiraların uyarlanmasına ilişkin davalarda;

- İşyerinin kapalı kaldığı süre,

- İşyerinin uğradığı zarar,

- Yapılacak uyarlama ile sözleşmenin ayakta kalıp kalmayacağı,

Hususları mahkemece evvelce de izah olunduğu veçhile bilirkişi raporu alınarak araştırılacaktır.

Diğer yandan, sokağa çıkma yasağının söz konusu olduğu durumlarda, hem kiraya veren hem de kiracı için ifanın geçici olarak imkansızlaşmasının söz konusu olacağı kanaatindeyiz. Zira sokağa çıkma yasağı olan dönemde iş yerinin açılması ve bu anlamda kiralananın kullanılması mümkün değildir. Bu durumda, ifa imkânsızlığı ortadan kalkıncaya kadar kira sözleşmesi askıda olacak, kiracının kira ödeme, kiralayanın da kiralananı kullanıma uygun bulundurma yükümlülüğünden söz edilemeyecektir.

Genelge ile kapatılan işyerleri bakımından ise, yalnızca işletmenin genelge kapsamında kapanması zorunlu olan işyeri olmasından bahisle, ifanın imkânsızlaştığını söylemek doğru olmayacaktır. Burada ikili bir ayrıma gitmek gerekecektir. Kira sözleşmesinde kiralananın ne şekilde kullanıldığının belirlendiği (örneğin güzellik salonu, pastane vs.) durumlarda kiracının ifasının imkânsızlaştığından söz edilebilir. Ancak, kiralanan taşınmazda ne tür faaliyet yürütüleceğinin kiracının tercihine bırakıldığı durumlarda kanaatimizce ifa imkânsızlığından bahsedilemeyecektir. Kiraya veren kiralananı teslim etmiş ve asli edim yükümlülüğünü yerine getirmiştir. Buna mukabil genelge ile yasaklanan kiracının faaliyetidir, kiralananın kullanımı hala mümkündür[13]. Ancak, kiralananda yürütülen faaliyet ve buna dair tüm yükün kiracının üzerinde bırakılması hakkaniyetsiz ve adil olmayan sonuçlar meydana getirebilir. Bu durumda kiracı yukarıda açıklandığı veçhile bu tür işletmelerin TBK m. 138 bağlamında aşırı ifa güçlüğü düzenlemesinden yararlanabilecekleri pekâlâ söylenebilecektir. Kiracı, hakimden kira bedelinin indirilmesini ya da bu dönem için kira alınmamasını ve hatta şartları var ve akde tahammül süresini aşan bir vadede bu dürüm sürecek ise kira sözleşmesinin feshedilmesini isteyebilir.

Genelgenin kapsamında olmasına bakılmaksızın AVM bünyesi içinde bulunan işletmeler bakımından da konuyu değerlendirmekte fayda vardır. Zira, kiracı işletmelerin faaliyet konusuna bakılmaksızın AVM içindeki tüm işletmelerin (eczane, market vs. hariç olmak üzere) faaliyetleri durdurulmuştur. Bu noktada özellikle, salgın hastalık gibi bir mücbir sebep nedeniyle geçici ifa imkânsızlığı ya da sözleşmelerin aşırı ifa güçlüğü nedeni ile uyarlanması gündeme gelebilecek, kapatılma süreleri makul süreyi aşan işletmeler bakımından ise akde tahammül süresini ayrıca değerlendirmek gerekecektir. Somut olayın özelliğine göre, kira sözleşmesi asıda olabileceği gibi, sözleşmenin feshi de gündeme gelebilecektir.

7. SONUÇ

Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilen ve hukuken de mücbir sebep yahut en azından beklenmeyen hal olarak nitelendirilebilecek koronavirüs salgını, iş yeri kira sözleşmeleri açısından (geçici) ifa imkânsızlığı veya aşırı ifa güçlüğünü gündeme getirecektir. Salgının kira sözleşmelerinin akıbetine olan etkileri incelenirken öncelikle kira sözleşmesinin incelenmesi gerekir. Sözleşmede mücbir sebep hükmü mevcutsa artık sözleşme ile bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereğince sözleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğinin bir kez daha altını çiziyoruz. Diğer yandan, çalışmamızın bütününden de anlaşılacağı üzere, koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmeleri bakımından mücbir sebep teşkil edip etmediğinin belirlenmesi için her kira sözleşmesinin tarafları, konusu, amacı, işyerinin faaliyet gösterdiği sektörün kendine özgü dinamikleri de dikkate alınarak ayrıca incelenmesi gerekecektir. Somut olayın koşulları her sözleşme için ayrı sonuçlar doğuracaktır. Mücbir sebebin varlığı bakımından genel geçer bir formül ya da kabul söz konusu değildir.

YARARLANILAN KAYNAKLAR

1- https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/pandemic (erişim tarihi: 11/05/2020)

2- https://www.icisleri.gov.tr/81-il-valiligine-koronavirus-tedbirleri-konulu-ek-genelge-gonderildi (erişim tarihi: 11/05/2020)

3- https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-salgini-ile-mucadele-kapsaminda-lokantalarla-ilgili-ek-genelge (erişim tarihi: 11/05/2020)

4- Eren,F., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017.

5- KILIÇOĞLU, Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, turhankitabevi, Ankara 2009.

6- MÜCAHİT, Ü. Koronavirüs Salgını Nedeniyle Alınan Tedbirlerin İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi, 11/05/2020,

Lexpera Blog:

https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-covid-19-salgini-sebebiyle-alinan-tedbirlerinisyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/

7- Oğuzman, K.& Öz,T., Borçlar Hukuku Genel Hükümler CİLT-1, vedat kitapçılık, İstanbul, 2013.

8- Y4HD. , 12581/11161, T. 10.10.1978 (YKD 1979/7 s. 957) sayılı ilamı

9- Y3HD., E. 2017/4522 K.2019/1102 T.14.02.2019 sayılı ilamı

10- YHGK, E. 2010/15-193, K.2010/235, T. 28.04.2010 sayılı ilamı

11- YHGK E. 2017/90 K. 2018/1259 T. 27.6.2018 sayılı ilamı