1. Eksik Kira Ödemesi Nasıl Belirlenir?
Kiracının kira ödeme süreci, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde belirlenen bedel ile başlar. Sözleşmede belirtilen tarihte kira bedeli muaccel hale gelir, yani kiracının ödeme yükümlülüğü doğmuş olur. Özellikle kira yenileme döneminde, kira artışı sözleşmede belirtilen oran üzerinden yapılır ve güncellenen bedel üzerinden ödeme gerçekleştirilir. Kira ödemelerinde sözleşmeye sıkı bağlılık esastır; sözleşmede belirtilen kira bedelinden daha düşük bir ödeme yapılacaksa, bu durumun mutlaka yazılı olarak kararlaştırılması gerekir. Aksi takdirde, taraflar arasında yapılan sözlü anlaşmalar ya da konuşmalar, kira bedelinin yanlış hesaplanmasına ve eksik ödenmesine sebep olabilir.
Sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranı, eksiksiz şekilde uygulanmalıdır. Örneğin, kira sözleşmesinde %10 artış yapılması gerektiği halde %9 artış yapılırsa, eksik kira ödemesi meydana gelir. Eksik kira ödemesi, kira sözleşmesinde belirtilen artış tarihinden itibaren, doğru oran üzerinden hesaplanarak belirlenir. Ancak bu eksik kira bedelini talep edebilmek için 5 yıllık zamanaşımı süresine dikkat edilmelidir. Kira alacaklarının talep süresi, kira bedelinin doğduğu tarihten itibaren 5 yıl içinde olmalıdır, aksi halde zamanaşımına uğrar.
Bu durumu daha somut bir şekilde açıklamak için aşağıdaki örnekle durumu ele alabiliriz.
Pratik Çalışma: Kira Ödemesi ve Eksik Ödeme Hesaplaması
01.01.2018 tarihinde yapılmış olan bir kira sözleşmesinde, kira bedeli başlangıçta 100 TL olarak belirlenmiş ve her yıl %10 oranında artış yapılması kararlaştırılmıştır. Aşağıda, kiracının yaptığı ödemeler ve ödemesi gereken bedeller tablo halinde gösterilmiştir:
|
Yıl |
Kiracının Ödediği Kira Bedeli (TL) |
Kiracının Ödemesi Gereken Asıl Kira Bedeli (TL) |
|
2018 |
100 |
100 |
|
2019 |
105 |
110 |
|
2020 |
110 |
121 |
|
2021 |
133,1 |
133,1 |
Tablodan da anlaşılacağı üzere, kiracı 2019 yılında 110 TL ödemesi gerekirken, yalnızca 105 TL ödemiştir. Bu durumda, 2019 yılı için aylık 5 TL eksik ödeme yapıldığı ve bu eksikliğin 12 ay boyunca sürdüğü görülmektedir. Yıllık olarak ise bu fark 60 TL’dir. Diğer yıllardaki eksik ödemeler de şu şekildedir:
- 2019 yılı: 110 TL - 105 TL = 5 TL; 5 TL x 12 ay = 60 TL eksik ödeme.
- 2020 yılı: 121 TL - 110 TL = 11 TL; 11 TL x 12 ay = 132 TL eksik ödeme.
Toplam Eksik Kira Bedeli: 60 TL + 132 TL = 192 TL.
2021 yılı itibarıyla herhangi bir eksik ödeme bulunmamaktadır. Böylece 2019 ve 2020 yılları için toplamda 192 TL eksik ödeme hesaplanmıştır. Eksik ödeme miktarı bu şekilde tespit edildikten sonra, tahliye sürecine geçilebilir.
2. Eksik Kira Ödemesi Sebebiyle Tahliye Süreci
Eksik kira ödemesinin tahsili için icra yoluna başvurulması, aynı zamanda kiracıya yapılan bir ihtar niteliği taşır. Eksik kira bedeli için Örnek 13 icra takibi düzenlenir. Bu icra takibinde 4, 7 ve 9. bölümlerde tahliye talebi ve taşınmazın adresi mutlaka belirtilmelidir. Gönderilen ödeme emrinde, hangi ayın kirasının eksik olduğuna dair ayrıntılı bilgi vermeye gerek yoktur; sadece toplam eksik kira bedelinin talep edilmesi yeterlidir. Tebligat kiracıya ulaştıktan sonra, kiracının borca itiraz süresi 7 gündür, eksik kira bedelini ödeme süresi ise 30 gündür. Kiracı, eksik kira bedelini icra dairesine yatırmak zorunda değildir; doğrudan ev sahibinin hesabına da ödeyebilir.
|
Artiş Oranı Tüik'in Yayinladiği Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksinin 12 Aylik Ortalamasina Göre Belirleneceğinden, Takibe Konu Alacağin Belirlenmesi Açisindan, Bu Açiklamalar Nazara Alinarak Takip Tarihinden Geriye Doğru Beş Yillik Kira Farkinin Belirlenmesi İçin Dosya Üzerinde Uzman Bilirkişi Araciliği İle Yaptirilacak Bilirkişi İncelemesi Sonucunda Alinacak Rapor İçeriğine Göre İtirazin Kaldirilmasi Gereken Kira Farki Miktarinin Tespit Edilerek Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 08.05.2014 T., 2014/4257 E. - 2014/5925 K.) Taraflar arasında düzenlenen takibe ve davaya dayanak yapılan ....2002 başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu yazılı sözleşmenin özel hükümlerinin birinci maddesinde kararlaştırılan yıllık kira artış koşulu geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının bu sebeple kira artış farklarını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Sözleşmede TEFE oranındaki artış şartı ve TEFE ekonomi terminolojisinden kaldırılmakla artış oranı TÜİK'in yayınladığı yurtiçi üretici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğinden, takibe konu alacağın belirlenmesi açısından, bu açıklamalar nazara alınarak takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkının belirlenmesi için dosya üzerinde uzman bilirkişi aracılığı ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda alınacak rapor içeriğine göre itirazın kaldırılması gereken kira farkı miktarının tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. |
Kiracının Borca İtiraz Etmemesi ve Ödeme Yapmaması Durumu
Eğer kiracı borca itiraz etmez ve eksik kira bedelini ödemezse, ev sahibi icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alabilir. Kiracının itiraz etmemesi, eksik ödemeyi kabul ettiği anlamına gelir ve bu durumda mahkeme başka bir inceleme yapmadan ilk duruşmada tahliye kararı verebilir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, tahliye davasının istinaf sınırının altında kalması gerektiğidir. Eksik kira bedelleri genellikle düşük meblağlarda olduğundan, karar kesin çıkar ve dava süreci hızlı bir şekilde sonuçlanır.
Kiracının İtiraz Etmesi ve Ödeme Yapmaması Durumu
Kiracı borca itiraz eder ancak 30 gün içinde eksik kira bedelini ödemezse, ev sahibi icra mahkemesine başvurarak “itirazın kaldırılması” davası açabilir. Bu dava, ilk duruşmada veya duruşma öncesinde bilirkişi raporuna başvurularak çözümlenebilir. Bilirkişi raporunda eksik ödeme tespit edildiği anda mahkeme tahliye kararı verir. Eksik kira bedelinin miktarının az ya da çok olması tahliye kararı üzerinde bir etkiye sahip değildir.
|
YASADA EDİMİN CÜZİ MİKTARDA EKSİK YATIRILMASI HALİNDE TAHLİYE KARARI VERİLEMEYECEĞİNE İLİŞKİN HAKİME TANINMIŞ TAKDİR HAKKI BULUNMAMAKTADIR. BU NEDENLE TEMERRÜDE KONU KİRA VE YAN GİDERLERİN SÜRESİNDE TAM VE EKSİKSİZ ÖDENMEMESİ HALİNDE TAHLİYE KARARI VERİLMESİ ZORUNLUDUR (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/6315 K. 2014/7722 T. 11.06.2014) Kira parasının 1 TL eksik yatırıldığına ilişkin uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık kira parasının 1,00 TL eksik yatırılmasının tahliyeyi gerektirip gerektirmediğine ilişkidir. TBK.nun 315 maddesi “ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde olup, İİK.nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira parasının tahsili ve kiralanın tahliyesine yönelik icra takibinde temerrüt şartları da adi kiralarda TBK'nun 315 maddesindeki süre ve şartlara tabidir. Temerrüt sonuçlarından kurtulması için kiracının ihtara (takibe) konu kira veya yan gider borcunu eksiksiz ödenmesi zorunlu olup, ödemenin kısmi olarak yapılması temerrüt şartlarının oluşmasını engellemez. Öte yandan yasada edimin cüzi miktarda eksik yatırılması halinde tahliye kararı verilemeyeceğine ilişkin hakime tanınmış takdir hakkı da bulunmamaktadır. Bu nedenle temerrüde konu kira ve yan giderlerin süresinde tam ve eksiksiz ödenmemesi halinde tahliye kararı verilmesi zorunludur. |
Kiracının Eksik Kira Bedelini Ödemesi Durumu
Kiracı borca itiraz etmez ve eksik kira bedelini tam olarak öderse, bu durumda tahliye davası açılamaz. Ancak, takip eden bir yıl içinde kiracı tekrar eksik ödeme yaparsa, bu sefer ev sahibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir. İki haklı ihtara dayanan tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Sonuç: Eksik Kira Ödemesi Sebebiyle Tahliye
Eksik kira ödemesi nedeniyle tahliye davası, sonuç alınması muhtemel etkili bir yöntemdir. İcra hukuk mahkemelerinde görülen duruşmalar genellikle kısa sürede sonuçlanır ve kesin kararlar verilir. Sulh hukuk mahkemelerine kıyasla icra mahkemelerindeki davalar daha kısa sürede sonuçlanmakta ve eksik kira ödemesi davaları daha hızlı bir şekilde karara bağlanmaktadır. Bu nedenle, eksik kira bedelinin tespit edilmesi ve sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır. Süreç dikkatlice takip edilmeli, gerekli belgeler doğru şekilde hazırlanmalı ve zamanaşımı gibi kritik noktalar göz önünde bulundurulmalıdır.
Av. Muhammet Berat IŞIKGÖR