Kira ilişkisi, kiracı ile ev sahibi arasında sürekli borç doğuran hukuki bir sözleşmedir. Bu nedenle kira döneminin yenilenmesi sırasında kira bedelinin nasıl artırılacağı sıklıkla tartışılan bir konudur. Uygulamada en çok karşılaşılan yanlışlardan biri, kira artışının mutlaka kanuni üst sınıra göre yapılması gerektiği düşüncesidir. Oysa bu her zaman doğru değildir.

Aşağıda, kiracıya zam yapılmasının hukuki çerçevesi adım adım açıklanmıştır.

1. Taraflar Anlaşırsa Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

En önemli nokta şudur:

Taraflar karşılıklı olarak anlaştıkları sürece, kira artışı kanuni sınırlara bağlı olmaksızın belirlenebilir.

Yani kiracı ve ev sahibi yeni dönem kira bedeli üzerinde mutabık kalırsa, ortaya çıkan bu irade beyanı bir sulh niteliği taşır ve taraflar dilediği tutarı kararlaştırabilir. Burada kanuni üst sınır devreye girmez. Ancak bunun mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir. Aksi halde ileride taraflardan biri, yapılan artışın tek taraflı ve kanuna aykırı olduğu iddiasıyla uyuşmazlık çıkarabilir. Yazılı bir düzenleme, taraf iradelerini ispat açısından kritik önem taşır.

Özet:

- Taraflar anlaşıyorsa kanuni sınıra bağlı değildir.

- Mutabakat mutlaka yazılı olmalıdır.

2. Taraflar Anlaşamazsa Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Tarafların anlaşamadığı durumda kira bedeli iki farklı ihtimale göre değerlendirilir:

A) Yazılı Kira Sözleşmesi Varsa

Yazılı kira sözleşmesinde en önemli unsur artış maddesidir. Sözleşmede, kira dönemi sonunda uygulanacak oran açıkça belirtilmişse, artış bu orana göre yapılır. Ancak bu oran sınırsız değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 344 açık hüküm içermektedir:

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Dolayısıyla, sözleşmede yazan artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz. Aşarsa, o oran geçersiz olur ve kanuni üst sınır olan TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanır.

-Artış oranı serbestçe belirlenebilir,
-ancak TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz.

➡ Sözleşmede artış maddesi VARSA → madde uygulanır (üst sınır: TÜFE 12 aylık ortalama).

➡ Sözleşmede artış maddesi YOKSA → kiracı artış yapmak zorunda değildir.

B) Yazılı Sözleşme Yoksa (Sözlü Sözleşme)

Sözleşme sözlü şekilde yapılmışsa, kiracı herhangi bir artış yapmak zorunda değildir.
Çünkü artış maddesi taraflarca belirlenmemiştir. Dolayısıyla; Kiracı aynı kira bedeliyle oturmaya devam edebilir. Bu durumda ev sahibinin artış talebi, tarafların anlaşmasına veya dava sürecine konu edilebilir.

3. En Çok Yapılan Hatalar

❌ “Her yıl otomatik olarak TÜFE oranında zam yapılır.”
➡Yanlış. Sözleşmede artış maddesi yoksa otomatik artış olmaz.

❌ “Taraflar anlaşsa bile TÜFE’den fazla artış yapılamaz.”
➡Yanlış. Taraflar karşılıklı anlaştığında kanuni üst sınır uygulanmaz.

❌ “Sözlü anlaşma yeterlidir.”
➡ Eksik. Her zaman yazılı hale getirmek gerekir.

4. Kiraya Artış İçin En Sağlıklı Yöntem

1. Taraflar yeni kira bedelinde mutabık kalır.

2. Mutabakat yazılı hale getirilir.

3. Yeni tutar kira sözleşmesine ek protokol ile işlenir.

Böylece ileride doğabilecek hukuki riskler minimuma iner.

Av. Muhammet Berat IŞIKGÖR