80’lerde ev fiyatları ile kiraları arasında 100 çarpanı bulunmaktaydı. Evinizin satılabilir bedeli 5 milyon ise, kirası da 50 bin idi. Bu, fiyatına göre yüksek kira bedelinden dolayı insanlar kiracı olarak kalmak istemez, ev almaya çalışırdı. Ülkede yerli araba bolluğu olmadığı ve hala da kambiyo rejiminin etkileri sürdüğü için araba fiyatları yüksekti ve araba satıp ev peşinatı yapılabiliniyordu.
Sonra evler çok fazla yapıldı, faizler düşüktü, fiyatları arttı ama kiralar fiyatlara göre düşük kaldı. 300 çarpanı normal hale geldi, bazı projelerde 1000’i bile zorladı. Haliyle bir anda Homo Economicus için ev almak çok anlamsız hale geldi; evin parası sadece faizde bile değerlendirilse, ev almayıp kiracı olmak çok daha rasyonel hale geldi. Öte yandan insanların paraları var, bir şekilde yatırım amacıyla ev alıyorlar ve bu evleri kiralayıp rant elde etmek istiyorlardı, haliyle kiracı, hele hele kirasını düzgün ödeyen kiracı çok makbuldü.
Covid sonrası ekonomi dünyasının teorilerini zorlayan faiz sebep, enflasyon sonuç sayıltısından sonra enflasyon coşup bir de üstüne görünmez elin piyasalara müdahale etmesini beklemeden %25 kira sınırı getirilince ev sahipleri kiralarını düzgün de ödeseler kiracılarını çıkartmak istediler. Bunu sadece açgözlü ev sahipleri olarak düşünmeyelim, Malatya Merkez’de 350 m2 eve 3.500 TL kira veren kiracınız olsaydı, siz ne yapardınız?
Hepimiz kanunları öğrendik nasıl kiracı çıkartılır diye. Ancak bazılarını biraz yanlış öğrendik. Hani şu 10 yıl dolduktan sonra çıkarabilme hakkı, pratikte biraz daha uzun olabilir gibi. TBK m. 347 konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece, sözleşme aynı koşullarda 1 yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ancak, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Orijinal sözleşmemiz 1 yıllıksa, 1 yılın bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresi olacak. Ondan sonraki 1 yılın sonunda sözleşme bitebilir; pratikte 12 yıl oldu.
Ya ilk sözleşmemiz 5 yıllıksa? 5 yılın bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresi olacak, ondan sonraki 1 yılın sonunda sözleşme bitebilir; 16 yıl etti. Orijinal sözleşme 8 yıllıksa, hesabı size bırakıyorum.
Kiracının başka evi varsa ev sahibi tahliye ettirebilir… Tam olarak doğru değil. TBK m. 352 kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması esnasında bunu bilmiyorsa, sözleşme bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Ev satıldı mı kira sözleşmesi biter… TBK m. 310 kiralanan el değiştirirse yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur der. Tabii kamulaştırma hükümleri saklı; yani kamulaştırma yapıldı mı yeni ev sahibi devlet olmuyor. Ama TBK m. 351 yeni malike ihtiyaç sebebiyle tahliye imkânı veriyor; kendisi, eşi, alt & üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyerine ihtiyacı varsa, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı olarak bildirme koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açabileceği bir davayla sona erdirebilir. Hatta orijinal sözleşme süresinin bitimine az kalmışsa, bu hakkını sözleşme süresi bittikten sonra 1 ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.
Ancak bu ihtiyaç sebebiyle tahliye sadece yeni malikin hakkı değil ki; TBK m. 350 mevcut malike de aynı hakları veriyor. Üstelik orada kiralanın yeniden inşası, esaslı onarım sebebi gibi nedenlerle de tahliye imkânı var sözleşme bitiminden 1 ay içinde açacağı davayla.
Evet ama 3 yıl boyunca orayı kiraya veremez, yoksa bana tazminat öder…Doğru gibi ama bazı kanunda yazmayan şartları var Yargıtay uygulaması sayesinde. TBK m. 355 yeniden kiralama yasağını düzenler. Yani TBK m. 350 ve 351 uyarınca bu şekilde tahliye ettirilen meskun 3 yıl geçmeden kiraya verilemez, eski kiracının önceliği var der. Malik yazılı bildirimde bulunacak eski kiracıya, o da 1 ay içerisinde bu hakkını kullanacak. Aksi durumda 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere bir tazminat doğar ama bunun için kiralananın dava yoluyla tahliye ettirilmesi, yetmiyor icra marifetiyle çıkartılmış olması lazım eski kiracının. Yani bundan cebr-i icra anlaşılmasın ama bir icra emrinin gitmesi lazım kazanılmış olan tahliye davasından sonra.
Bir kira yılı içerisinde iki kere geç ödendi mi kiracı çıkartılabilir…Doğru, TBK m. 352 öyle diyor da, bu geç ödemenin ne kadarlık bir süre olduğunu yazmıyor. Yargıtay bunu 3 iş günü olarak kabul ediyor. Daha az gecikmeleri dürüstlük kuralına aykırı buluyor.
Özgür TÜRKEŞ